Решение от 08 июня 2010 года №А21-2041/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Калининград                                               Дело № А21- 2041/2010
 
    «08» июня 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 01 июня 2010 года. Решение изготовлено в полном объеме 08 июня 2010 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи  С. Н. Сычевской
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Сычевской С. Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ГЕАЛЬ»
 
    к ООО «Артстайл»
 
    об установлении соразмерной платы за сервитут; внесении изменений в договор об установлении земельного сервитута от 07.10.2009 года; взыскании неосновательного обогащения в размере 7 500 рублей; взыскании убытков в сумме 53 863 рубля; расходов по оплате государственной пошлины
 
    при участии:
 
    от истца – Зубатова Т. Г. по доверенности
 
    от ответчика – Калакуцкая В. А. по доверенности; Алексеева Е. В. по доверенности
 
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «ГЕАЛЬ» (далее – ООО «ГЕАЛЬ», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Артстайл» (далее – ООО «Артстайл», ответчик) с исковым заявлением:
 
    - установить соразмерную плату за сервитут в размере 347,7 рублей в месяц;
 
    - внести изменения в договор об установлении земельного сервитута от 07.10.2009 года: исключить пункт 8.1 договора об установлении земельного сервитута от 07.10.2009 года; пункт 6.3 читать в следующей редакции: «Плата за сервитут составляет 347,7 рублей в месяц»;
 
    - взыскать с ответчика неосновательное денежное обогащение в размере 7 500 рублей;
 
    - взыскать с ответчика убытки, причиненные ООО «ГЕАЛЬ», в связи с односторонним отказом от исполнения договора в размере 53 863 рубля;
 
    - взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в полном объеме.
 
    Определением суда от 23 марта 2010 года истцу предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины.
 
    В судебном заседании представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
 
    Ответчик исковые требования не признает, просит суд отказать в удовлетворении иска, представлен отзыв на исковое заявление. Представитель ответчика в судебном заседании поддерживает возражения, изложенные в отзыве на иск.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом установлено следующее.
 
    Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.11.2002 года ООО «Геаль» является собственником недвижимого имущества – помещения склада (литер Iв литере А) площадью 505,3 кв.м., расположенного по адресу г. Калининград, ул. Рыбников, 93. Ранее земельный участок под данным объектом входил в состав земельного участка военного городка № 2 «Лермонтовский» площадью 28,9 га и предоставлялся в постоянное бессрочное пользование Калининградской КЭЧ района.
 
    В связи с тем, что согласно ст. 27 ЗК РФ земли занятые зданиями, строениями, сооружениями в которых размещены  для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ, вопрос о предоставлении земельного участка мог быть решен только после снятия ограничения обороноспособности, поскольку в соответствии с положениями ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ. В Соответствии с Положением «О территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области», утвержденным Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 37 от 01.02.2005 года на Территориальное управление возложены полномочия лишь по предоставлению земельных участков в аренду, в безвозмездное срочное пользование, постоянное бессрочное пользование.
 
    До разграничения  полномочий по распоряжению  федеральной и муниципальной собственности  (до постановки его на кадастровый учет),  земельный участок общей площадью 12 740 кв.м.  с кадастровым номером 39:15:12 07 15:0013, расположенный по адресу г. Калининград, ул. Рыбников, 91-93  изначально  был предоставлен  Голову Александру Яковлевичу  (собственнику  зданий)  под  здание склада  в аренду  на 49 лет  на основании  Постановления Мэра г. Калининграда № 1398 от 12.05.2000 года  и Договора  на передачу  в аренду городских  земель  № 003225 от 23.06.2000 года.
 
    Распоряжением  Комитета  муниципального  имущества  № 268 от 11.03.2005 года  на основании  обращения  ООО «Геаль»  и ООО «Артстайл»  земельный  участок  с кадастровым номером  39:15:12 07-15:0013  был ликвидирован.  Взамен  были сформированы  два  земельных участка  № 1 и № 2. Объект недвижимости, принадлежащий ООО «Геаль» расположен на участке № 1 площадью 6 876 кв.м. с кадастровым № 39:15:12 07 15: 0020, а объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности  ООО «Артстайл» расположен на участке № 2 площадью 5 760 кв.м. с кадастровым № 39:15:12 07 15: 0021.
 
    Из второй части ликвидируемого участка  с кадастровым номером 39:15:12 07 15:13 был сформирован земельный участок площадью 5760 кв.м с кадастровым номером 39:15:12 07 15:21 с обременением части этого участка площадью 437 кв.м. с разрешенным использованием «проезд совместного использования», на основании Распоряжения Мэрии города Калининграда (Комитета муниципального имущества) № 268 от 11.03.2005 года. В государственный кадастр недвижимости данный земельный участок внесен 10.02.2006 года.
 
    Как следует из материалов дела, именно вышеуказанным Распоряжением № 268 от 11.03.2005 года был ликвидирован земельный участок с кадастровым номером 39:15:12-07-15:0013 и созданы два земельных участка № 1, № 2 и части земельного участка № 2 по ул. Рыбников, 93 в Центральном районе,расположенные в производственной территориальной зоне. Категории земель – земли поселений. Было согласовано разрешенное использование  земельного участка № 1 и № 2 – под существующую складскую базу.  Пунктом 4 данного Распоряжения  № 268 от 11.03.2005 года  был установлен режим использования части земельного участка – проезд совместного использования.
 
    Таким образом, именно разделение  одного земельного участка  на два, послужило основанием для принятия  Комитетом муниципального имущества  решения об установлении  проезда совместного использования. Основанием для деления  земельного участка послужил выкуп  объектов недвижимости (складской базы)  истцом и ответчиком.        
 
    14.10.2008 года ООО «Геаль» приобрело в собственность вышеуказанный  земельный участок площадью 6876 кв.м. с кадастровым номером 39:15:120715:20, образованный из ликвидируемого участка площадью 1,274 га с кадастровым номером  39:15:12 07 15:13,   который на момент совершения  сделки  был  зарегистрирован  на праве собственности  за  Российской Федерацией.
 
    ООО «Артстайл» выкупило земельный участок в августе 2009 года с уже  существующим обременением «проезд совместного использования». Участок с обременением поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРП за № 39-39-01/269/2009-126 на неопределенный срок.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу.
 
    Как указано выше, сервитут (обременение) был установлен распоряжением мэрии г. Калининграда № 268 от 11.03.2005 года, еще до приобретения участка ООО «Артстайл» в собственность.
 
    Таким образом, не подтверждается материалами дела довод ответчика, о том, что  сервитут не был никем установлен, и о неправомерности  установления  органами  власти  такого обременения.  Более того, между  истцом   и ответчиком  20.06.2003 года  уже  было  достигнуто  соглашение  об установлении сервитута – дорогой  совместного пользования.
 
    Сам  ответчик  не отрицает, что при заключении  договора № ФС-2009/06-98/п   купли-продажи  земельного участка,  пунктом  1.4. действительно  являлось  установление  обременения  на части  участка, площадью 437 кв.м.  (проезд совместного  использования).  Таким образом, приобретая  земельный  участок  в собственность,  ответчик  уже имел  установленный сервитут.  
 
    17.10.2009 года между ООО «Артстайл» и ООО «Геаль» подписан договор об установлении земельного сервитута.
 
    Как указывает истец, ООО «Геаль» пыталось зарегистрировать данный договор в УФРС по Калининградской области, однако документы отказались принимать, сославшись на тот факт, что сам сервитут (обременение) уже зарегистрирован  в ЕГРП за № 39-39-01/269/2009-126, а названный договор является не чем иным, как соглашением об установлении платы за сервитут, законом не предусмотрена регистрация таких соглашений.
 
    Учитывая, что договор между истцом и ответчиком от 17.10.2009 года не подлежит государственной регистрации, истец полагает, и суд принимает данный довод, что  пункт 8.1. договора не соответствует действующему законодательству. Указанный договор заключается в простой письменной форме и является соглашением об установлении  платы за сервитут. Согласно статье 432 ГК РФ такой договор  считается заключенным с момента его подписания.
 
    Истец указывает, что ООО «Артстайл» на протяжении года создает препятствия в проезде истца на свою территорию, устанавливает  несоразмерные поборы за проезд. А с 03.01.2010 года ответчик фактически блокировал проезд совместного использования,  тем самым, прекратив действие сервитута, чем нарушило статью 276 ГК РФ и права ООО «Геаль», как собственника смежного земельного участка и находящихся на нем сооружений. Других проездов на базу ООО «Геаль» не имеет. В подтверждение,  истец  представил  к  материалам  дела  акты, составленные, в том числе,  с  участием  представителей  ответчика, в частности  акт от 11.01.2010 года. 
 
 
    14.09.2009 года  между  ООО «Геаль»  и  ООО «Балтсибнефть»  был  заключен  договор № 20-09/09 аренды  автомобильного крана, подписан  акт  приема-передачи  транспортного средства. Стоимость аренды, согласно  пункту 3.1. договора  составляет 150 000 рублей в месяц, НДС  не предусмотрен.  28.12.2009 года  стороны  подписали  соглашение  о  продлении  договора  аренды  автокрана  по  28.02.20010 года.  При  этом  стороны  определили,  что  автокран  должен  находиться  на  объекте  строительства  «Кардиологический  центр»  с  9.00 11.01.2010 года.  Учитывая,  что  11.01.2010 года  истец  не  мог  выпустить  свой  автотранспорт  через  установленный ответчиком  шлагбаум,  ООО «Геаль»  не  могло  исполнить  взятые  на  себя  обязательства  по  предоставлению  автокрана.  В  связи  с  чем,  15.01.2010 года исх. № 02,  ООО «Балтсибнефть»  уведомило  истца  о   расторжении  договора  на  аренду  автокрана.  Простой  составил  23 863  рублей   из   расчета:
 
    150 000 рублей в месяц;
 
    150 000 : 22 рабочих дней = 6 818 рублей в день;
 
    Январь 2010 года – 14* 6818= 95 450 рублей;
 
    Февраль 2010 года – 21*6818= 143178 рублей;
 
    Итого: 238630 рублей – плановые накопления,
 
    Недополученная  чистая  прибыль  составляет 10 % = 23 863 рубля.
 
 
    Таким  образом, в связи с невозможностью выезда автотранспорта ООО «Геаль», последний понес убытки в размере 23 863 рублей, в связи невозможностью поставить автокран для производства работ в ООО «Балтсибнефть». 
 
    Так же  истец  был  вынужден  заключить  договор  на  стоянку  строительной  техники  в  сторонней  организации.  Согласно  дополнительному  соглашению  к  договору  аренды  от  01.01.2010 года,  за  пользование  бетонным  покрытием   арендатор  уплачивает  арендодателю  плату  в  размере 15 000 рублей  в  месяц. Оплата  производится  по  акту  выполненных  работ.  Согласно  акту  № 000075 от 04.03.2010 года  и  акту № 000030 от 04.02.2010 года  стоимость  аренды  составила  30 000 рублей.  То есть,  за услуги автостоянки в сторонней организации, в связи с тем, что автотранспорт не был пропущен на базу ООО «Геаль»,  последний  уплатил  30 000 рублей.
 
    Итого, убытки  истца  составили  53 863 рублей, что подтверждается материалами дела.
 
    В силу пункта 5 статьи 453 ГК РФ, ООО «Геаль» вправе требовать возмещение убытков, причиненных в связи с односторонним отказом от исполнения договора как полностью, так и частично.
 
    В соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ, пунктами 6 и 7 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации,  собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых  установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
 
    Соразмерность платы устанавливается «Временными Методическими рекомендациями по оценке соразмерности платы за сервитут», утвержденными Росземкадастром 17.03.2004 года, - это величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка. Согласно данным методическим рекомендациям, стоимость соразмерной платы за сервитут в спорном случае составляет 347,7 рублей в месяц, что в 40 раз меньше, чем предусмотрено соглашением между сторонами.
 
    Расчет представлен.
 
    1 кв.м. – 1 273,08 рублей – кадастровая стоимость на 02.06.2009 год;
 
    437 кв.м. – общая площадь проезда совместного пользования;
 
    1,5 % - ставка земельного налога в год;
 
    437*1273,08*1,5% = 8 345,04 рублей в год;
 
    8345,04 : 2 = 4 172,5 рублей – половина стоимости земельного налога в год;
 
    4 172 : 12 = 347,7 рублей в месяц.
 
    ООО «Геаль» осуществляло следующие платежи: 1 738,54 рублей по платежному поручению № 122 от 10.12.2009 года, 1 738,54 рублей по платежному поручению № 123 от 14.12.2009 года, однако ответчик возвратил  все суммы с пометкой как ошибочно полученные, - что является, по мнению суда, еще одним доказательством одностороннего отказа от установленного сервитута.
 
    Представленный  ответчиком  в материалы дела  Отчет № 13222 от 09.09.2009 года, согласно которому   оценка  стоимости  соразмерной платы  за сервитут, по мнению эксперта составила 14 653,33 рублей  не может  являться  основанием  для  установления  соразмерной платы. Во-первых,  как отражено  в  отчете,  оценка  была  проведена  по заданию  ООО «Артстайл»  с целью консультирования  собственника  относительно  рыночной  цены  соразмерной платы  за сервитут.  Во-вторых,  плата за сервитут  должна быть  соразмерна  убыткам, которые  причинены  собственнику  земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его  прав  в результате  установления  сервитута.  Учитывая,  что  сервитут  уже  был  установлен  при  приобретении ответчиком  земельного участка,  таких  убытков  ООО «Артстайл»  не  мог   нести.  Более того,  как следует из материалов дела, истец  в  мае  2007 года   произвел  работы  по  устройству  автодороги  (дороги  совместного использования)  на  сумму  416 481  рублей,  согласно  справки  о стоимости  выполненных работ  и затрат № 1 от 11.05.2007 года   по форме КС-3  и  Акта  о приемке  выполненных  работ  № 1 от 11.05.2007 года  по форме КС-2.  Данные  затраты   были направлены  на  устройство  дороги  и  не  были  учтены  в составе  затрат  при  проведении  отчета.  Стоимость строительства  дорожного полотна,  как  указано  в отчете,  составила 100 000 рублей, однако  в материалах  дела  отсутствуют доказательства  понесенных  ответчиком  данных  затрат. 
 
    Стоимость строительства  сторожевого  дома  в размере 250 000 рублей  не  может  относиться  к  затратам,  связанным  с  установлением  сервитута.  Так  же  не  может  быть  признан  обоснованным  расчет  размера  недополученных  доходов  и  расходов  на  содержание   сервитута.  Так,  недополученные  доходы  от  сдачи  площади  сервитута  под  стоянку  грузового  транспорта (2 ед.), явились  бы  нецелевым  использованием    земельного участка, согласно  Свидетельству  о  государственной  регистрации  права  от 10.08.2009 года,  земельный  участок  предоставлен  под  существующую  складскую  базу,  а не  под  стоянку.
 
    Электроэнергия,  заработная  плата  сторожей  также  не  может  относиться  к  расходам  на  содержание  сервитута, поскольку  ответчик  не  предоставил  каких-либо  доказательств  данных  затрат  именно  в  связи  с  наличием  сервитута – дороги  совместного  использования.  Не  нашли  своего  подтверждения  и  доводы  ответчика,  о  наличии  упущенной  выгоды  в  связи  с  установленным  сервитутом.
 
    Следовательно,  соразмерная  плата  за  сервитут  должна  составлять  347,7 рублей в месяц.
 
    Так же ООО «Геаль» перечислило в адрес ответчика «единовременную плату за восстановление стоимости  регистрации  в Юстиции сервитута», на основании счета № 239 от 24.08.2009 года в размере 7 500 рублей. Учитывая, что сервитут уже был зарегистрирован в ЕГРП, полученная ответчиком сумма в размере 7 500 рублей является необоснованным обогащением, и в силу статьи 1102 ГК РФ должна быть возвращена истцу.
 
    При таких обстоятельствах, учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 – 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   
 
 
 
Р   Е   Ш   И   Л:
 
 
 
    Исковые требования удовлетворить.
 
    Установить соразмерную плату за сервитут в размере 347,7 рублей в месяц.
 
    Внести изменения в договор об установлении земельного сервитута от 07.10.2009 года, а именно:
 
    - исключить пункт 8.1 договора об установлении земельного сервитута от 07.10.2009 года;
 
    - пункт 6.2 читать в следующей редакции: «Плата за сервитут составляет 347,7 рублей в месяц».
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Артстайл» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ГЕАЛЬ» неосновательное денежное обогащение в размере 7 500 рублей, убытки, понесенные в связи с односторонним отказом от исполнения договора в размере 53 863 рубля; всего: 61 363 рубля.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Артстайл» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 454,52 рубля. 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд или в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Северо – Западного округа.
 
 
 
 
 
    Судья                                                               С. Н. Сычевская