Решение от 16 июня 2010 года №А21-1808/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-1808/2010
 
“16”
 
Июня
 
    2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2010 года. В полном объеме решение изготовлено 16 июня 2010 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    Судьи
 
    Шанько О.А.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    Судьей Шанько О.А.
 
 
    Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Торнадо ЛТД»
 
 
    к
 
    Балтийскому социальному коммерческому банку
 
    3 – лицо: ООО «Твое жилье», УФРС по Калининградской области
 
 
 
    О признании договора об ипотеке незаключенным.
 
    При участии:
 
    От истца:
 
    Чеботарев М.В. по дов., паспорт
 
    Брискин П.Ю. по дов., паспорт
 
    От ответчика:
 
    Сухомлин О.В. по дов., паспорт
 
    От третьего лица:
 
    Извещены
 
 
    установил: общество с ограниченной ответственностью «Торнадо ЛТД» ( далее – ООО «Торнадо ЛТД», Общество ) обратилось в арбитражный суд с иском к Балтийскому социальному коммерческому банку ( общество с ограниченной ответственностью ) ( далее – Балтсоцкомбанк ) о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 28 мая 2007 года  между Балтсоцкомбанком и ООО «Торнадо ЛТД» незаключенным.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Твое жилье» (далее – ООО «Твое жилье»).
 
    Определением суда от 15.04.2010 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области ( далее – УФРС по Калининградской области ).
 
    Третьи лица о месте и времени судебного заседания извещены, явку представителей не обеспечили.
 
    Дело рассмотрено в отсутствие ООО «Твое жилье» и УФРС по Калининградской области в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее – АПК РФ).
 
    В судебном заседании по ходатайству ответчика произведена замена стороны в спорном правоотношении в соответствии со статьей 48 АПК РФ: Балтсоцкомбанк заменен на правопреемника Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» (общество с ограниченной ответственностью) ( далее – КБ «Русский ипотечный банк»).
 
    Заслушав истца и ответчика, изучив материалы дела, суд установил.
 
    28.05.2007 между Балтсоцкомбанком и ООО «Твое жилье» заключен кредитный договор № 284/1-07 от 28.05.2007, в соответствии с которым ООО «Твое жилье» был предоставлен кредит на сумму 38 000 000  руб.
 
    В качестве обеспечения обязательств по исполнению условий кредитного договора 28.05.2007 между ООО «Торнадо ЛТД» (Залогодатель) и Балтсоцкомбанком (Залогодержатель) заключен договор об ипотеке ( залоге недвижимости), в соответствии с которым истец предоставил в залог ответчику три земельных участка под строительство одноквартирных жилых домов, принадлежащих ООО «Торнадо ЛТД» на праве собственности, а именно:
 
    - земельный участок для строительства одноквартирных жилых домов категории земель: земли населенных пунктов, площадью 12496,0 кв.м., адрес (местоположение): Калининградская область, Гурьевский район, пос. Большое Исаково, кадастровый (условный) номер 39:03:02 00 06:0015;
 
    - земельный участок для строительства одноквартирных жилых домов категории земель: земли населенных пунктов, площадью 11200,0 кв.м., адрес (местоположение): Калининградская область, Гурьевский район, пос. Большое Исаково, кадастровый  (условный) номер 39:03:02 00 06:0016;
 
    - земельный участок для строительства одноквартирных жилых домов категории земель: земли населенных пунктов, площадью 11011,0 кв.м., адрес (местоположение): Калининградская область, Гурьевский район, пос. Большое Исаково, кадастровый (условный) номер 39:03:02 00 06:017.
 
    Договор об ипотеке от 28.05.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    Исковые требования ООО «Торнадо ЛТД» основаны на положениях статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ), статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации  и мотивированы тем, что оспариваемый договор об ипотеке является незаключенным, поскольку границы земельных участков на момент подписания договора были определены декларативно, без процедуры межевания и определения границ на местности. Землеустроительные дела на данные земельные участки отсутствовали.
 
    Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.
 
    Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
 
    Земельный участок как объект земельных отношений должен иметь описание границ, удостоверенное в соответствии с законодательством по ведению государственного кадастра.
 
    То есть земельный участок, как объект земельных правоотношений, может быть идентифицирован согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации посредством установления его границ на местности, их описания и удостоверения в установленном законом порядке.
 
    Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.
 
    Таким образом, для индивидуализации земельного участка необходимо описать и удостоверить границы земельного участка уполномоченным государственным органом.
 
    Из материалов дела усматривается, что земельные участки, которые являются предметом залога по договору об ипотеке от 28.05.2007, не смотря на присвоение им кадастровых номеров, не имеют индивидуализирующих признаков (границы земельных участков определены декларативно, то есть без процедуры межевания;     невозможно определить границы земельных участков на местности).
 
    Как следует из пояснений истца и не оспаривается ответчиком, на момент заключения оспариваемого договора землеустроительные дела на указанные земельные участки отсутствовали.
 
    Описание земельных участков произведено специалистами ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Калининградской области лишь в августе 2008 года.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Поскольку земельные участки не имели индивидуализирующих признаков на момент заключения оспариваемого договора об ипотеке ( залоге недвижимости ), а обратного ответчик суду не доказал, требования ООО «Торнадо ЛТД» суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Руководствуясь ст.ст.110, 156, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Признать договор об ипотеке ( залоге недвижимости ) от 28.05.2007 между Балтийский социальный коммерческий банк (общество с ограниченной ответственностью) и обществом с ограниченной ответственностью «Торнадо ЛТД» не заключенным.
 
    Взыскать с Коммерческого банка «Русский ипотечный банк» (общество с ограниченной ответственностью) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торнадо ЛТД» 4 000 руб. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья:                           О.А. Шанько