Решение от 29 марта 2010 года №А21-15066/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Калининград                                               Дело № А21- 15066/2009
 
    «29» марта 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2010 года. Решение изготовлено в полном объеме 29 марта 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи  С. Н. Сычевской
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Сычевской С. Н.,
 
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ЗАО «Тута Строй»  
 
    к ООО «ДВД Маркет»
 
    о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 1 769 822,02 рубля основного долга и пени в сумме 844 694,94 рубля; расторжение договора
 
 
    при участии:
 
    от истца – Каменская Ю. П. по доверенности
 
    от ответчика – Барышев Д. Ю. по доверенности
 
 
    установил:
 
 
 
    Закрытое акционерное общество «Тута Строй» (далее – ЗАО «Тута Строй», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Обществу с ограниченной ответственностью «ДВД Маркет» (далее – ООО «ДВД Маркет», ответчик) с исковым заявлением:
 
    - взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды №042/3/Д/С от 01 мая 2007 года в размере 1 769 822,02 рубля (один миллион семьсот шестьдесят девять тысяч восемьсот двадцать два рубля 02 копейки) основного долга и 844 694,94 рубля (восемьсот сорок четыре тысячи шестьсот девяносто четыре рубля 94 копейки) пени за несвоевременное внесение арендной платы;
 
    - обязать ответчика расторгнуть договор аренды №042/3/Д/С от 01 мая 2007 года и подписать соглашение о расторжении договора аренды с 20 ноября 2009 года и акт приема-передачи (возврата) помещения;
 
    - взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину в размере 26 572 рубля 58 копеек.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.
 
    Представитель ООО «ДВД Маркет» в судебном заседании признает исковые требования в части имеющейся задолженности по арендной плате в сумме 1 025 040,73 рублей и в части расторжения договора аренды, остальную часть исковых требований представитель ответчика не признает, представлен отзыв на исковое заявление.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом установлено следующее.
 
    Из материалов дела следует, что 01 мая 2007 года ЗАО «Тута Строй» (Арендодатель) и ООО «ДВД Маркет» (Арендатор) заключили Договор аренды № 042/3/Д/С, в соответствии с которым ЗАО «Тута Строй» передало ООО «ДВД Маркет» во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 241 кв.м., расположенное на 3 этаже здания, находящегося по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, д. ЗОА (далее - Договор).
 
    Указанный Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 12 марта 2008 года, что подтверждается регистрационной записью № 39-39-01/012/2008-574.
 
    В соответствии с пунктом 4.2 Договора срок аренды начинает течь с момента подписания Договора и составляет 5 (пять) лет.
 
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. На основании пункта 6.3.2. Договора Арендатор обязан платить за пользование помещением арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных Договором.
 
    Как указывает истец, в нарушение условий Договора Арендатор не в полном объеме выполнил обязательства по оплате арендной платы за июнь 2009 года, полностью не выполнил обязательства по оплате арендной платы за июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2009 года.
 
    По состоянию на 19 ноября 2009 года включительно задолженность Арендатора по оплате арендной платы составляет, по мнению истца,               1 769 822,02 рублей (один миллион семьсот шестьдесят девять тысяч восемьсот двадцать два рубля 02 копейки).
 
    Кроме того, согласно пункту 3.7. Договора арендная плата подлежит оплате ежемесячно авансом и перечисляется на расчетный счет Арендодателя за текущий месяц не позднее 5 дней после выставления счета ЗАО «Тута Строй».
 
    В соответствии с пунктом 6.3.2 Договора в случае просрочки внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,5 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
 
    По состоянию на 25 декабря 2009 года размер пени составил 844 694, 94 (восемьсот сорок четыре тысячи шестьсот девяносто четыре рубля 94 копейки). Расчет пени имеется в материалах дела.
 
    19 ноября 2009 года Арендодатель направил Арендатору письмо исх. № 571 с требованием погасить существующую задолженность по арендной плате в срок до 14 декабря 2009 года. Письмо было получено лично генеральным директором ООО «ДВД Маркет» Лысенко А.А. под роспись 20 ноября 2009 года. Однако на момент подачи настоящего искового заявления ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено в полном объеме.
 
    Кроме того, вышеуказанным письмом Арендатору было направлено уведомление о досрочном одностороннем расторжении Договора по инициативе Арендодателя с 20 ноября 2009 года. При этом Стороны не подписали соглашение о расторжении Договора аренды и акт приема- передачи (возврата) помещения.
 
    Пунктом 3 Договора установлен порядок и сроки внесения арендной платы и других платежей.
 
    В соответствии с пунктом 3.1 Договора, если настоящим Договором не установлено иное, с даты начала арендатор обязан платить за пользование помещением арендную плату, состоящую из Базовой и Переменной составляющих.
 
    В соответствии с пунктом 3.2 Договора Базовая составляющая арендной платы представляет собой оплату за пользование помещением и уплачивается в рублях в сумме, эквивалентной 400 долларов США за один квадратный метр арендуемого помещения в год.
 
    Базовая составляющая арендной платы за пользованием Помещением уплачивается с 01 мая 2007 года.
 
    Первая часть Переменной составляющей арендной платы уплачивается в рублях в сумме, эквивалентной 80 долларов США за один квадратный метр арендуемого помещения в год, и представляет собой оплату услуг, связанных с содержанием, эксплуатацией, охраной Здания и прилегающей территории, инженерных сетей и оборудования, уборкой Здания и прилегающей территории, включая мелкий и крупный ремонт Здания и мест общего пользования, замену имущества, находящегося в местах общего пользования (пункт 3.3.1 Договора).
 
    Вторая часть Переменной составляющей арендной платы представляет собой оплату услуг, связанных с электроснабжением, водоснабжением (горячее и холодное), теплоснабжением, кондиционированием, вентиляцией, канализацией, отводом сточных вод, вывозом мусора, приходящихся на помещение Арендатора с учетом повышающего коэффициента 1,27 (пункт 3.3.2 Договора).
 
    Третья часть Переменной составляющей арендной платы уплачивается Арендатором в рублях в сумме, эквивалентной 22 долларам США за один квадратный метр арендуемого помещения в год и представляет собой оплату услуг Арендодателя на рекламу и продвижение Торгового Центра (пункт 3.3.3).
 
    Согласно пункту 3.4 Договора, по окончании текущего месяца Арендодатель выставляет Арендатору Акт предоставления услуг и счет-фактуру или иные подтверждающие документы за отчетный месяц. Арендатор в течение 5 дней со дня выставления акта представляет Арендодателю подписанный Акт либо мотивированные письменные возражения. В случае несоблюдения Арендатором этого условия, Акт за отчетный месяц считается полностью принятым Арендатором.
 
    В соответствии с пунктом 3.5 Договора предусмотрен обеспечительный платеж, который является средством обеспечения исполнения Арендатором обязательств по внесению арендной платы и иных платежей, а также возмещению вреда и убытков по Договору. Обеспечительный платеж рассчитывается исходя из текущей Базовой составляющей арендной платы за 1 месяц аренды. По окончании срока освобождения и выполнения Арендатором всех обязанностей по Договору Арендодатель возвращает Арендатору оставшуюся сумму Обеспечительного платежа (пункт 3.5.3). 
 
    Порядок оплаты установлен пунктом 3.7 Договора, в соответствии с которым, арендная плата подлежит оплате ежемесячно авансом и перечисляется на расчетный счет ЗАО «Тута Строй» за текущий месяц, не позднее 5 банковских дней после выставления счета ЗАО «Тута Строй».
 
    В соответствии с пунктом 6.3.2 Договора, в случае просрочки внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,5 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
 
    01 мая 2008 года и 01 февраля 2009 года к Договору были заключены Дополнительные соглашения, которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Данными соглашениями изменялись размеры и сроки оплаты арендной платы. Истец представил расчет задолженности ответчика по арендной плате, с учетом указанных дополнительных соглашений.
 
    Поскольку, ответчик не предпринял каких-либо действий по оплате существующей задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
 
    Суд, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает исковые требования ЗАО «Тута Строй»,  подлежащими удовлетворению в части, исходя из следующего.
 
    В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в отношении другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
 
    В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Согласно части 1 статьи 408 ГК РФ, только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
 
    Представленными ЗАО «Тута Строй» доказательствами подтверждается расчет задолженности ООО «ДВД Маркет» по арендной плате в сумме 1 769 822,02 рубля. Из расчета задолженности следует, что обеспечительный платеж в сумме 502 040,73 рублей не учтен в счет погашения задолженности.
 
    Следовательно, обеспечительный платеж в названной сумме должен быть возвращен истцом ответчику. В связи с чем, сумма взыскиваемой истцом задолженности по арендной плате подлежит уменьшению на сумму обеспечительного платежа.
 
    В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе и неустойкой, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.
 
    В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, при применении названной статьи суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
 
    Суд счел возможным применить статью 333 ГК РФ и снизил размер подлежащих взысканию пени с учетом правовой позиции и разъяснений, содержащихся в статье 333 ГК РФ, информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а именно: размер пеней снизить в два раза, до суммы 422 347,47 рублей.
 
    В силу требований статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя.
 
    Исходя из этого, в соответствии с пунктом 14.2 Договора требование истца о расторжении Договора подлежит удовлетворению судом. Кроме того, ответчик признает данное требование истца.
 
    В связи с изложенным, в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать. 
 
    При таких обстоятельствах, учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 – 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   
 
 
Р   Е   Ш   И   Л:
 
 
    Исковые требования удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ДВД Маркет» в пользу Закрытого акционерного общества «Тута Строй» задолженность по договору аренды №042/3/Д/С от 01 мая 2007 года в размере 1 267 781,29 рублей (один миллион двести шестьдесят семь тысяч семьсот восемьдесят один рубль 29 копеек) основного долга; 422 347,47 рублей (четыреста двадцать две тысячи триста сорок семь рублей 47 копеек) пени за несвоевременное внесение арендной платы; всего: 1 690 128,76 рублей (один миллион шестьсот девяносто тысяч сто двадцать восемь рублей 76 копеек); расходы по оплате государственной пошлины в сумме 29 901 рубль 28 копеек.
 
    Расторгнуть договор аренды №042/3/Д/С от 01 мая 2007 года, заключенный между Закрытым акционерным обществом «Тута Строй» и Обществом с ограниченной ответственностью «ДВД Маркет».
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд или в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Северо – Западного округа.
 
 
 
 
 
    Судья                                                               С. Н. Сычевская