Решение от 08 апреля 2010 года №А21-15058/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-15058/2009
 
“08”
 
апреля
 
    2010 года
 
 
    «06» апреля 2010 года оглашена резолютивная часть решения
 
    «08» апреля 2010 года изготовлено мотивированное решение
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи
 
    Гурьевой И. Л.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    судьёй
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ЗАО «Полифинтраст»
 
 
    к
 
    ООО «Отдых-СВ», ООО «Балтийский ипотечный дом», УФРС по Калининградской области
 
 
    о
 
    Признании недействительным соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, признании недействительной государственной регистрации соглашения, прекращении записи регистрации 
 
 
    при участии:
 
    от истца:
 
    Чеботарев М. В. по доверенности от 02.12.2009г., Брискин П. Ю. по доверенности от 01.09.2009г.
 
    от ответчиков:
 
    ООО «Отдых-СВ» - не явился, извещен,
 
    ООО «Балтийский ипотечный дом» - Мельник Д. С. по доверенности от 21.01.2010г.,
 
    УФРС по Калининградской области – не явился, извещен,
 
    от третьего лица:
 
    ООО «Павел и Компания» - Егоров А. И. по доверенности от 15.03.2009г.
 
 
установил:
 
 
    Закрытое акционерное общество «Полифинтраст» (далее – ЗАО «Полифинтраст») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Отдых-СВ» (далее – ООО «Отдых-СВ»), обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский ипотечный дом» (далее – ООО «Балтийский ипотечный дом») о применении к соглашению об уступке прав по договору на передачу в аренду городских земель № 072/98 от 22 июля 1998 года земельного участка с кадастровым номером 39:17:01-00-16:0034 последствий недействительности ничтожной сделки,  об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее – УФРС) прекратить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 39-39-03/128/2007-188 от 01.12.2008г.
 
    В ходе судебного заседания истец уточнил исковые требования, указывая в качестве ответчиков ООО «Отдых-СВ», ООО «Балтийский ипотечный дом», УФРС,  и окончательно просит признать недействительным соглашение об уступке прав по договору на передачу в аренду городских земель № 072/98 от 22 июля 1998 года земельного участка площадью 1140 кв.м. с кадастровым номером 39:17:01-00-16:0034, расположенного по адресу: Калининградская области, г. Светлогорск, ул. Октябрьская, 2а,  заключенного между ООО «Отдых-СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом»;
 
    признать недействительной государственную регистрацию соглашения об уступке прав по договору на передачу в аренду городских земель № 072/98 от 22 июля 1998 года земельного участка площадью 1140 кв.м. с кадастровым номером 39:17:01-00-16:0034, расположенного по адресу: Калининградская области, г. Светлогорск, ул. Октябрьская, 2а,  заключенного между ООО «Отдых-СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом»;
 
    прекратить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2009г. № № 39-39-03/342/2009-356 (далее – ЕГРП).
 
    Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    В порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица в дело вступило общество с ограниченной ответственностью «Павел и компания» (далее – ООО «Павел и компания».
 
    Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, считая уступку ООО «Отдых-СВ»  права аренды земельного участка ООО «Балтийский ипотечный дом» ничтожной сделкой, совершенной с целью неисполнения обязанностей по договору от 19 февраля 2008 года №Р-15 инвестирования в строительство 15-квартирного жилого дома в г. Светлогорске, ул. Октябрьская, заключенному между ЗАО «Полифинтраст» и ООО «Отдых-СВ».
 
    ООО «Отдых-СВ» в судебное заседание своих представителей не направило, о времени и месте заседания извещено надлежащим образом.
 
    В представленном отзыве ООО «Отдых-СВ» выражает свое несогласие с заявленными требованиями , указывая, что, поскольку соглашение о передаче земельного участка исполнено полностью и ответчики действовали именно с намерением исполнить эти обязательства, мнимый характер такой сделки исключен; права и интересы ЗАО «Полифинтраст» данной сделкой не нарушены. В уточнениях к отзыву ООО «Отдых-СВ»  указывает, что 31 марта 2010 года договор инвестирования от 19 февраля 2008 года № Р-15 досрочно расторгнут в связи с неисполнением истцом обязательств по внесению инвестиций в полном объеме, в связи с чем ЗАО «Полифинтраст» не вправе заявлять рассматриваемые требования.
 
    Представитель ООО «Балтийский ипотечный дом» в судебном заседании заявил, что, также не считает оспариваемую сделку ничтожной, необходимость в ее совершении объясняет экономической целесообразностью.
 
    УФРС своего представителя в судебное заседание не направило, о проведении заседания извещено, в представленном отзыве выражено несогласие с первоначально заявленными требованиями, в частности УФРС возражает относительно заявленных требований об обязании  прекратить запись регистрации в ЕГРП.
 
    Представитель ООО «Павел и компания» поддержал доводы ответчиков, считает, что рассматриваемое соглашение не нарушает законных интересов инвесторов, соглашение заключено и зарегистрировано в установленном законом порядке.
 
    Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО «Отдых-СВ» и УФРС.   
 
    В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 05 по 06 апреля 2010 года.
 
    Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, 19 февраля 2008 года между ООО «Отдых-СВ» (застройщик) и ЗАО «Полифинтраст» (инвестор) заключен договор № Р-15 инвестирования в строительство 15-квартирного жилого дома в городе Светлогорске по ул. Октябрьская, расположенном на земельном участке площадью 1116 кв.м. с кадастровым номером 39:17:01-00-16:0013, предоставленном застройщику по договору на передачу в аренду городских земель № 072/98 от 24 июля 1998 года сроком на 49 лет.
 
    По условиям данного договора (пункт 1.2) по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию инвестор получает в собственность инвестиционный объект, состоящий из жилых помещений из 4-х квартир общей площадью (без учета лоджий и балконов) – 213,47 кв.м., 3-х машиномест ориентировочно площадью 45 кв.м. во встроенной подземной автостоянке площадью 737,76 кв.м.
 
    Застройщик обязался осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию до 31 декабря 2009 года (пункт 2.2 договора).
 
    Общая сумма инвестиций инвестора в строительство жилого дома на момент заключения договора составляет 10 483 432 рублей (пункт 5.1 договора). Указанная общая сумма взноса уплачивается инвестором  в соответствии с графиком (31.03.2008г. – 2 620 858,16 рублей, 30.06.2008г. - 2 620 858,16 рублей, 30.09.2008г. - 2 620 858,16 рублей, 15.12.2008г. - 2 620 858,16 рублей). Окончательный расчет производится перед подписанием передаточного акта (пункт 5.4 договора).
 
    ЗАО «Полифинтраст» частично исполнило свои обязательства по осуществлению инвестиций в строительство жилого дома, передав ООО «Отдых-СВ» вексели ООО «Авеста и К»  и ООО «ТВЖ-Строй» на общую сумму 5 508 185 рублей, что подтверждается актом приема-передачи ценных бумаг, подписанного сторонами 25.04.2008г. и 30.06.2008г., а также актами о проведении взаиморасчетов от  25.04.2008г. и 30.06.2008г.
 
    Соглашением № 501-КЗО/2009 от 19 октября 2009 года (далее – Соглашение) о передаче прав и обязанностей по договору на передачу в аренду городских земель № 072/98 от 24.07.1998 года права и обязанности арендатора ООО «Отдых-СВ» безвозмездно переданы ООО «Балтийский ипотечный дом». 24 ноября 2009 года указанное Соглашение зарегистрировано в УФРС.
 
    Истец обратился с иском о признании недействительным (ничтожным) соглашения и его государственной регистрации, указывая на то, что субъектный состав органов управления ООО «Отдых-СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом», участие одних и тех же лиц в органах управления этих обществ, распределение ролей в уставном капитале обществ позволяют судить, что такая сделка совершена для вида, не создает для таких лиц правовых последствий и в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ является мнимой сделкой.
 
    Истец, кроме того, указал, что соглашение было заключено без уведомления инвестора, а сама сделка по уступке права аренды носит безвозмездный характер.
 
    В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
    Статья 170 ГК РФ определяет мнимую сделку как сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
 
    Мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон.
 
    Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
 
    В рассматриваемом случае стороны создали именно те последствия, которые соответствовали их волеизъявлению, отраженному в сделке, при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
 
    Вследствие изложенного довод о мнимости сделки не нашел своего подтверждения.
 
    Вместе с тем,       рассматриваемое соглашение является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям пункта 4 статьи 575 ГК РФ. Исходя из условий соглашения, оно носит безвозмездный характер, то есть по своей правовой природе сделка является договором дарения. В силу пункта 4 статьи 575 ГК РФ дарение в отношениях между коммерческими организациями не допускается.
 
    Кроме того, суд считает требования о признании недействительным соглашения подлежащими удовлетворению по основаниям статьи 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
 
    Как установлено материалами дела, реализация инвестиционного проекта по договору инвестирования от 19 февраля 2008 года №Р-15 направлена на строительство 15-квартирного жилого дома, земельный участок под это строительство находился в аренде у ООО «Отдых-СВ».
 
    В соответствии с выпиской из единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) от 05.11.2009г. генеральным директором ООО «Отдых-СВ» является Сагайдак Галина Валерьевна, участниками ООО «Отдых-СВ» являются Сагайдак Галина Валерьевна (66%), Высоцкая Татьяна Сергеевна (29%), Гаврилов Игорь Александрович (5%), адрес проживания Сагайдак Г. В. и Высоцкой Т. С. совпадает: г. Калининград, Ленинский проспект, 53-3.
 
    Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 22.12.2009г. генеральным директором ООО «Балтийский ипотечный дом» является Гаврилов Игорь Александрович, участником  ООО «Балтийский ипотечный дом» - Сагайдак Галина Валерьевна (100%).
 
    Юридический адрес ООО «Отдых-СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом» совпадает: г. Калининград, ул. Сержанта Колоскова, 4а.
 
    Ответчики ООО «Отдых-СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом» указывают, что необходимость заключения оспариваемой сделки вызвана экономической целесообразностью, поясняют, что желали достижения правовых последствий заключенной сделки. Вместе с тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, предусматривающей обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, ответчики не представили надлежащих доказательств экономической невозможности ООО «Отдых-СВ» выступать стороной по договору аренды земельного участка и необходимости безвозмездной передачи прав и обязанностей по этому договору ООО «Балтийский ипотечный дом».
 
    При таких обстоятельствах, принимая во внимание субъектный состав  участников ООО «Отдых-СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом», а также учитывая факт наличия договорных отношений между истцом и ООО «Отдых-СВ», неисполненных ООО «Отдых-СВ», и отсутствия таких договорных отношений между истцом и ООО «Балтийский ипотечный дом» при отсутствии соглашения о замене лица в обязательстве, суд признает, что соглашение заключено с намерением ответчиков уйти от исполнения обязательств по договору инвестирования, то есть причинить вред ООО «Полифинтраст».
 
    При нарушении ответчиком договорного обязательства истец вправе требовать в соответствии со статьей 12 ГК РФ его надлежащего исполнения, возмещения убытков или расторжения договора. Однако исполнить свои обязательства по договору инвестирования ООО «Отдых-СВ» не может вследствие передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка, в отношении убытков ответчик (ООО «Отдых-СВ») сам указывает на свою финансовую несостоятельность.         
 
    Доводы ответчиков о попытке урегулировать спор мировым соглашением путем направления истцу проекта соглашения о замене лица в обязательстве не нашел своего подтверждения в судебном заседании. Представленное письмо, направленное представителем ООО «Балтийский ипотечный дом» электронной почтой 03 марта 2010 года по неизвестному суду электронному адресу,   не может быть принято в качестве доказательства по основаниям части 3 статьи 75 АПК РФ.
 
    Доводы, приведенные в уточненном отзыве ООО «Отдых-СВ» о досрочном расторжении договора инвестирования, отклоняются судом.
 
    Пунктом 7.6 договора №Р-15 установлено, что в случае просрочки исполнения обязательств одной из сторон более чем на один месяц, другая сторона вправе расторгнуть настоящий договор.
 
    ООО «Отдых-СВ» считает договор инвестирования расторгнутым по основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, устанавливающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    Поскольку никаких специальных норм, запрещающих односторонний отказ от исполнения сторонами обязательств по инвестиционным договорам (контрактам), действующее законодательство не содержит, участники инвестиционных договоров вправе включать в эти договоры или в дополнительные соглашения к ним положения о праве на односторонний отказ от исполнения обязательств.
 
 
    Рассматриваемым договором №Р-15 не предусмотрена возможность его досрочного расторжения во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 ГК РФ.
 
    Следовательно, данный договор может быть расторгнутпо соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ) либо в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
 
    Как указано выше, на 01.09.2008г. истец произвел инвестиции по договору инвестирования на сумму 5 537 963 рублей, что не оспаривается ответчиками.
 
    ООО «Отдых-СВ» в нарушение пунктов 2.1, 6.1 договора инвестирования до 01.09.2008г. не получил разрешение на строительство жилого дома и до 20.09.2008г. не заключил с истцом договор долевого участия в строительстве, о причинах не исполнения истца не известил.
 
    При таких обстоятельствах ООО «Полифинтраст» правомерно, применив положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ, приостановило исполнение своего обязательства в части перечисления оставшейся части денежных средств.           
 
    Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения и юридических последствий не несет, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
 
    В силу статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    В соответствии со статьей 17 вышеназванного закона одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    Учитывая, что сделка – соглашение от 19 октября 2009 года не соответствует требованиям действующего законодательства, переход прав арендатора на недвижимое имущество (земельный участок), как основанный на незаконной сделке, регистрации не подлежит.
 
    Регистрация соглашения произведена УФРС без достаточных оснований, так как само соглашение не соответствует требованиям законодательства.
 
    Таким образом, государственная регистрация вышеназванного соглашения является недействительной.
 
    Исходя из смысла статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. Запись о регистрации свидетельствует о наличии зарегистрированного права. Признание недействительной государственной регистрации влечет за собой исключение из ЕГРП соответствующих записей.
 
    Таким образом, в удовлетворении требования о признании недействительной записи в ЕГРП следует отказать.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд возлагает расходы по оплате государственной пошлины на ООО «Отдых-СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом» в равном размере – по 1500 рублей.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:                  
 
 
    Признать недействительным соглашение об уступке прав по договору на передачу в аренду городских земель № 072/98 от 22 июля 1998 года земельного участка площадью 1140 кв.м. с кадастровым номером 39:17:01-00-16:0034, расположенного по адресу: Калининградская области, г. Светлогорск, ул. Октябрьская, 2а,  заключенного между ООО «Отдых СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом».
 
    Признать недействительной государственную регистрацию соглашения об уступке прав по договору на передачу в аренду городских земель № 072/98 от 22 июля 1998 года земельного участка площадью 1140 кв.м. с кадастровым номером 39:17:01-00-16:0034, расположенного по адресу: Калининградская области, г. Светлогорск, ул. Октябрьская, 2а,  заключенного между ООО «Отдых СВ» и ООО «Балтийский ипотечный дом».
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с ООО «Отдых СВ» в пользу ООО «Полифинтраст» уплаченную государственную пошлину в размере 1500 рублей.
 
    Взыскать с ООО ООО «Балтийский ипотечный дом» в пользу ООО «Полифинтраст» уплаченную государственную пошлину в размере 1500 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
    Судья                                                         И. Л. Гурьева