Решение от 08 апреля 2010 года №А21-15057/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-15057/2009
 
“08”
 
апреля
 
    2010 года
 
 
    «05» апреля 2010 года оглашена резолютивная часть решения
 
    «08» апреля 2010 года изготовлено мотивированное решение
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи
 
    Гурьевой И. Л.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    судьёй
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Стройинвест»
 
 
    к
 
    ООО «Твое жилье», ООО «Балтийский ипотечный дом», УФРС по Калининградской области
 
 
    о
 
    Признании недействительным соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, признании недействительной государственной регистрации соглашения, прекращении записи регистрации  
 
 
    при участии:
 
    от истца:
 
    Чеботарев М. В. по доверенности от 08.12.2009г.
 
    от ответчиков:
 
    ООО «Твое жилье» - не явился, извещен,
 
    ООО «Балтийский ипотечный дом» - Мельник Д. С. по доверенности от 21.01.2010г.,
 
    УФРС по Калининградской области – не явился, извещен,
 
    от третьего лица:
 
    ООО «Павел и Компания» - Егоров А. И. по доверенности от 15.03.2009г.
 
 
установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – ООО «Стройинвест») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Твое жилье» (далее – ООО «Твое жилье»), обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский ипотечный дом» (далее – ООО «Балтийский ипотечный дом») о применении к соглашению об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:01-01-16:0025 последствий недействительности ничтожной сделки,  об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее – УФРС) прекратить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 39-39-03/128/2007-188 от 01.12.2008г.
 
    В ходе судебного заседания истец уточнил исковые требования, указывая в качестве ответчиков ООО «Твое жилье», ООО «Балтийский ипотечный дом», УФРС,  и окончательно просит признать недействительным соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером 39:05:01-01-16:0025, расположенного по адресу: Калининградская области, г. Зеленоградск, ул. Пограничная,  заключенного между ООО «Твое жилье» и ООО «Балтийский ипотечный дом»;
 
    признать недействительной государственную регистрацию соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером 39:05:01-01-16:0025, расположенного по адресу: Калининградская области, г. Зеленоградск, ул. Пограничная,  заключенного между ООО «Твое жилье» и ООО «Балтийский ипотечный дом»;
 
    прекратить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.12.2009г. № № 39-39-03/128/2007-188 (далее – ЕГРП).
 
    Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    В порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица в дело вступило общество с ограниченной ответственностью «Павел и компания» (далее – ООО «Павел и компания».
 
    Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, считая уступку ООО «Твое жилье»  права аренды земельного участка ООО «Балтийский ипотечный дом» ничтожной сделкой, совершенной с целью неисполнения обязанностей по договору от 19 февраля 2008 года №Р-16 инвестирования в строительство 41-квартирного жилого дома в г. Зеленоградске, ул. Пограничная, заключенному между ООО «Стройинвест» и ООО «Твое жилье».
 
    ООО «Твое жилье» в судебное заседание своих представителей не направило, о времени и месте заседания извещено надлежащим образом.
 
    В представленном отзыве ООО «Твое жилье» выражает свое несогласие с заявленными требованиями , указывая, что, поскольку соглашение о передаче земельного участка исполнено полностью и ответчики действовали именно с намерением исполнить эти обязательства, мнимый характер такой сделки исключен; права и интересы ООО «Стройинвест» данной сделкой не нарушены.
 
    Представитель ООО «Балтийский ипотечный дом» в судебном заседании заявил, что, также не считает оспариваемую сделку ничтожной, необходимость в ее совершении объясняет экономической целесообразностью.
 
    УФРС своего представителя в судебное заседание не направило, о проведении заседания извещено, в представленном отзыве выражено несогласие с первоначально заявленными требованиями, в частности УФРС возражает относительно заявленных требований об обязании  прекратить запись регистрации в ЕГРП.
 
    Представитель ООО «Павел и компания» поддержал доводы ответчиков, считает, что рассматриваемое соглашение не нарушает законных интересов инвесторов, соглашение заключено и зарегистрировано в установленном законом порядке.
 
    Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО «Твое жилье» и УФРС.    
 
    Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, 19 февраля 2008 года между ООО «Твое жилье» (застройщик) и ООО «Стройинвест» (инвестор) заключен договор № Р-16 инвестирования в строительство 41-квартирного жилого дома в городе Зеленоградске по ул. Пограничная, расположенном на земельном участке площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером 39:05:01-01-16:0025, предоставленном администрацией МО «Зеленоградский район» на основании договора аренды № 569-КЗО/2006 от 06.12.2006г., соглашения № 92-КЗО/2007 от 02.03.2007г.
 
    По условиям данного договора (пункт 1.2) по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию инвестор получает в собственность инвестиционный объект, состоящий из двух квартир общей площадью 125,2 кв.м.
 
    Застройщик обязался осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию до 31 декабря 2009 года (пункт 2.2 договора).
 
    Общая сумма инвестиций инвестора в строительство жилого дома на момент заключения договора составляет 4 507 200 рублей (пункт 5.1 договора). Указанная общая сумма взноса уплачивается инвестором путем передачи застройщику векселей (одного векселя) (вексели ООО «Авеста и К»). Обязательства инвестора по оплате настоящего договора считаются полностью исполненными с момента передачи по акту приема-передачи векселей на всю сумму договора (пункт 5.2 договора).
 
    ООО «Стройинвест» исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций в строительство жилого дома, передав ООО «Твое жилье» вексель ООО «Авеста и К» серии 01 №016, что подтверждается актом приема-передачи ценных бумаг, подписанного сторонами 29.02.2009г.
 
    Соглашением № 501-КЗО/2009 от 09 ноября 2009 года (далее – Соглашение) о внесении изменений в договор аренды № 569-КЗО/2006 от 06.12.2006 года, соглашение № 82-КЗО/2007 от 02.03.2007 года права и обязанности арендатора ООО «Твое жилье» безвозмездно переданы ООО «Балтийский ипотечный дом». 01 декабря 2009 года указанное Соглашение зарегистрировано в УФРС.
 
    Истец обратился с иском о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 09 ноября 2009 года № 501-КЗО/2009 и его государственной регистрации, указывая на то, что субъектный состав органов управления ООО «Твое жилье» и ООО «Балтийский ипотечный дом», участие одних и тех же лиц в органах управления этих обществ, распределение ролей в уставном капитале обществ позволяют судить, что такая сделка совершена для вида, не создает для таких лиц правовых последствий и в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ является мнимой сделкой.
 
    Истец, кроме того, указал, что соглашение было заключено без уведомления инвестора, а сама сделка по уступке права аренды носит безвозмездный характер.
 
    В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
    Статья 170 ГК РФ определяет мнимую сделку как сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
 
    Мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон.
 
    Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
 
    В рассматриваемом случае стороны создали именно те последствия, которые соответствовали их волеизъявлению, отраженному в сделке, при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
 
    Вследствие изложенного довод о мнимости сделки не нашел своего подтверждения.
 
    Вместе с тем,       соглашение от 09 ноября 2009 года № 501-КЗО/2009 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям пункта 4 статьи 575 ГК РФ. Исходя из условий соглашения, оно носит безвозмездный характер, то есть по своей правовой природе сделка является договором дарения. В силу пункта 4 статьи 575 ГК РФ дарение в отношениях между коммерческими организациями не допускается.
 
    Кроме того, суд считает требования о признании недействительным соглашения подлежащими удовлетворению по основаниям статьи 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
 
    Как установлено материалами дела, реализация инвестиционного проекта по договору инвестирования от 19 февраля 2008 года №Р-16 направлена на строительство 41-квартирного жилого дома, земельный участок под это строительство находился в аренде у ООО «Твое жилье».
 
    В соответствии с выпиской из единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) от 25.12.2009г. генеральным директором ООО «Твое жилье» является Гаврилов Игорь Александрович, участниками ООО «Твое жилье» являются Гаврилов Игорь Александрович (62%) и ООО «Межрайонная ипотечная касса» (38%).
 
    Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 22.12.2009г. генеральным директором ООО «Балтийский ипотечный дом» является Гаврилов Игорь Александрович, участником  ООО «Балтийский ипотечный дом» - Сагайдак Галина Валерьевна (100%).
 
    Ответчики ООО «Твое жилье» и ООО «Балтийский ипотечный дом» указывают, что необходимость заключения оспариваемой сделки вызвана экономической целесообразностью, поясняют, что желали достижения правовых последствий заключенной сделки. Вместе с тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, предусматривающей обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, ответчики не представили надлежащих доказательств экономической невозможности ООО «Твое жилье» выступать стороной по договору аренды земельного участка и необходимости безвозмездной передачи прав и обязанностей по этому договору ООО «Балтийский ипотечный дом».
 
    При таких обстоятельствах, принимая во внимание субъектный состав  ООО «Твое жилье» и ООО «Балтийский ипотечный дом», а также учитывая факт наличия договорных отношений между истцом и ООО «Твое жилье», неисполненных ООО «Твое жилье», и отсутствия таких договорных отношений между истцом и ООО «Балтийский ипотечный дом» при отсутствии соглашения о замене лица в обязательстве, суд признает, что соглашение заключено с намерением ответчиков уйти от исполнения обязательств по договору инвестирования, то есть причинить вред ООО «Стройинвест».
 
    При нарушении ответчиком договорного обязательства истец вправе требовать в соответствии со статьей 12 ГК РФ его надлежащего исполнения, возмещения убытков или расторжения договора. Однако исполнить свои обязательства по договору инвестирования ООО «Твое жилье» не может вследствие передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка, в отношении убытков ответчик (ООО «Твое жилье») сам указывает на свою финансовую несостоятельность.         
 
    Доводы ответчиков о попытке урегулировать спор мировым соглашением путем направления истцу проекта соглашения о замене лица в обязательстве не нашел своего подтверждения в судебном заседании. Представленное письмо, направленное представителем ООО «Балтийский ипотечный дом» электронной почтой 03 марта 2010 года по неизвестному суду электронному адресу,   не может быть принято в качестве доказательства по основаниям части 3 статьи 75 АПК РФ.
 
    Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения и юридических последствий не несет, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
 
    В силу статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    В соответствии со статьей 17 вышеназванного закона одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    Учитывая, что сделка – соглашение от 09 ноября 2009 года № 501-КЗО/2009 не соответствует требованиям действующего законодательства, переход прав арендатора на недвижимое имущество (земельный участок), как основанный на незаконной сделке, регистрации не подлежит.
 
    Регистрация соглашения произведена УФРС без достаточных оснований, так как само соглашение не соответствует требованиям законодательства.
 
    Таким образом, государственная регистрация вышеназванного соглашения является недействительной.
 
    Исходя из смысла статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. Запись о регистрации свидетельствует о наличии зарегистрированного права. Признание недействительной государственной регистрации влечет за собой исключение из ЕГРП соответствующих записей.
 
    Таким образом, в удовлетворении требования о признании недействительной записи в ЕГРП следует отказать.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд возлагает расходы по оплате государственной пошлины на ООО «Твое жилье» и ООО «Балтийский ипотечный дом» в равном размере – по 1500 рублей.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:                  
 
 
    Признать недействительным соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером 39:05:01-01-16:0025, расположенного по адресу: Калининградская области, г. Зеленоградск, ул. Пограничная,  заключенного между ООО «Твое жилье» и ООО «Балтийский ипотечный дом».
 
    Признать недействительной государственную регистрацию соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером 39:05:01-01-16:0025, расположенного по адресу: Калининградская области, г. Зеленоградск, ул. Пограничная,  заключенного между ООО «Твое жилье» и ООО «Балтийский ипотечный дом».
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с ООО «Твое жилье» в пользу ООО «Стройинвест» уплаченную государственную пошлину в размере 1500 рублей.
 
    Взыскать с ООО ООО «Балтийский ипотечный дом» в пользу ООО «Стройинвест» уплаченную государственную пошлину в размере 1500 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
    Судья                                                         И. Л. Гурьева