Дата принятия: 29 марта 2010г.
Номер документа: А21-14963/2009
Арбитражный суд Калининградской области
ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Калининград дело №А21-14963/2009
«29» марта 2010г.
29 марта 2010г. оглашена резолютивная часть решения
29 марта 2010г. изготовлено мотивированное решение
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гениной С.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Гениной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации МО «Зеленоградский район» к ООО «МД КапиталСтрой» о взыскании задолженности, пени и расторжении договора аренды,
при участии в заседании:
от истца: Гринцевич Г.Э., по доверенности от 4.06.2009г., паспорт
от ответчика: Алымов Р.Ю., по доверенности от 25.03.2010г., паспорт
установил:
администрации муниципального образования «Зеленоградский район» (далее – администрация, истец) обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью «МД КапиталСтрой» (далее – ответчик, ООО «МД КапиталСтрой») о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка №222-КЗО/2006 от 6.06.2006г. и расторжении указанного договора.
В судебном заседании, в соответствии со ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв до 11ч.29 марта 2010г.
Как следует из материалов дела, 6.06.2006г. между администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» (арендодатель) и ООО «МД-Капитал» (арендатор) был заключен договор аренды №222-КЗО/2006 на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:05:06-07-03:0094, площадью 187 000 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Холмогоровка для проектирования и строительства комплекса жилых домов с развитой инфраструктурой.
Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Калининградской области 30.06.2006г.
Срок действия договора установлен до 5.06.2016г. (п.2.1).
Размер и условия арендной платы стороны предусмотрели в разделе 3 договора.
Арендная плата за земельный участок общей площадью 187000кв. метров равна ставке земельного налога за земли, предоставленные под строительство жилых домов, расположенные в черте сельских населенных пунктов, умноженный на коэффициент К2-по видам использования земель (п.3.1 договора).
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 41 998 330руб., расчетный коэффициент по категориям земель и видам функционального использования земельного участка составил 0,025 в 2007г., 0,027 в 2008г., 2,5 в 2009г. Задолженность по арендной плате за 2007-2009г.г. составила 2 883 871 руб., которая по условиям договора подлежит уплате ежеквартально, равными частями, до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября отчетного года.
Пунктом 5.2 договора определено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением №306 от 6.07.2006г. ООО «МД-Капитал» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО «Моньша», указанное соглашение зарегистрировано в УФРС по Калининградской области.
В дальнейшем, согласно дополнительному соглашению №553 от 30.11.2006г. ООО «Моньша» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка №222-КЗО/2006 ООО «МД КапиталСтрой». Указанным соглашением предусмотрено, что арендную плату до 30.11.2006г. оплачивает ООО «Моньша».
Ответчик свои обязательства в части внесения арендных платежей не исполнил, в связи с чем, образовалась задолженность по арендным платежам за 2007-2009г. в размере 2 883 871 руб. и пени в размере 482 516,83руб., что послужило основанием для обращения с иском к обществу о взыскании задолженности и пени.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование в Российской Федерации земли является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено судом, расчет задолженности, представленный истцом, соответствует условиям договора и обстоятельствам дела; ответчик не представил доказательств оплаты заявленной суммы.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Указанный Договор по соглашению сторон или по решению суда расторгнут не был.
Согласно п.7.2 договора, при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статьям 307, 309 и 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку в материалы дела не представлено соответствующих доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суд полагает, что поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, следовательно должен вносить арендную плату.
Поскольку ответчиком не был соблюдён согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Иными словами, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств посредством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 ГК РФ).
Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о взыскании пени является правомерным, период просрочки определен правильно.
Возражений по расчету ответчик не представил.
В соответствии с гражданским законодательством штрафные санкции являют одним из способов обеспечения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Подобная мера ответственности согласована сторонами в договоре №222-КЗО/2006 от 6.06.2006г.
Вместе с тем, суд находит размер, заявленных к взысканию пени, несоразмерным последствиям нарушения обязательства.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФв Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2004 года №13-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, как указал Конституционный Суд, именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в статье 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Неустойка (штраф, пеня), являясь мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. Судом установлена несоразмерность пени ввиду превышения суммы неустойки возможных убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, учитывая также, что в течение всего периода просрочки, когда ответчик своевременно не вносил арендную плату, истец не обращался с требованием о принудительном взыскании задолженности. С применением ст. 333 ГК РФ размер пени судом уменьшается до 200 000 руб. В остальной части иска о взыскании пени следует отказать.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Принимая во внимание то обстоятельство, что суду не представлены доказательства, опровергающие сведения, содержащиеся в документах, представленных истцом в обоснование требований к должнику, исковые требования о взыскании арендной платы в размере 2 883 871 руб. и установленная судом пеня в размере 200 000руб., являются обоснованными и подлежат взысканию.
Несостоятельным, по мнению суда, является довод ответчика о неуплате арендной платы, в связи с невозможностью использования арендуемого участка.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, ссылка представителя ответчика на определение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 19.06.2007г. не может иметь определяющего правового значения, для настоящего спора, поскольку судом был наложен запрет на совершение действий по переуступке прав и обязанностей по договору, что не препятствовало фактическому использованию арендуемого земельного участка. Постановление судебного пристава-исполнителя от 30.04.2008г. касается отмены, отмененных указанным определением мер.
Вместе с тем, последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены ст. 612 ГК РФ, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Доказательства реализации обществом указанных прав в материалах дела отсутствуют. Возможность отказа арендатора от уплаты установленных договором аренды платежей законом не предусмотрена.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, арендатор без каких-либо оговорок подписал соглашение №553-КЗО/2006 от 30.11.2006г., подтвердив обязательства по договору №222-КЗО/2006 (п.6 соглашения).
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств неисполнения истцом обязательств по предоставлению земельного участка в соответствии с требованиями части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Часть третья статьи 619 названного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.
Таким образом, исполнение требования, установленного частью третьей статьи 619 ГК РФ, не освобождает арендодателя от необходимости соблюдать порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 упомянутого Кодекса.
Направив в адрес ответчика 9.12.2009г. претензию №69 с предложением прибыть в администрацию МО «Зеленоградский район» до 15.01.2010г. для расторжения договора, истец уже 28.12.2009г. обратился с заявлением о его расторжении в суд.
По мнению суда, истец нарушил досудебный порядок урегулирования спора. В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Поскольку иск удовлетворен, государственная пошлина согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МД КапиталСтрой» в пользу администрации муниципального образования «Зеленоградский район»задолженность по арендной плате в размере 2 883 871руб. и пени в размере 200 000руб.
В удовлетворении остальной части отказать.
Требование о расторжении договора №222-КЗО/2006 от 6.06.2006г. оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МД КапиталСтрой» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину размере 32 832руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья С.В. Генина
