Решение от 16 апреля 2010 года №А21-14902/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Калининград                                               Дело № А21- 14902/2009
 
    «16» апреля 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2010 года. Решение изготовлено в полном объеме 16 апреля 2010 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи  С. Н. Сычевской
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Сычевской С. Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Балтийская акционерная торговля»
 
    к ОАО «Торговый дом «Центральный»
 
    о взыскании реальных убытков в размере рыночной стоимости утраченного имущества в сумме 20 069 000 рублей; убытков в виде упущенной выгоды в сумме 12 441 600 рублей; расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в сумме 100 000 рублей 
 
 
    при участии:
 
    от истца – Выскворкина Г. Д. по доверенности
 
    от ответчика – Павлышина Л. Б. по доверенности
 
 
    установил:
 
 
    Открытое акционерное общество «Балтийская акционерная торговля» (далее – ОАО «Балт-Актор», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Открытому акционерному обществу «Торговый дом «Центральный» (далее – ОАО «Торговый дом «Центральный»; ОАО «ТД Центральный», ответчик) с исковым заявлением:
 
    - взыскать с ОАО «Торговый дом «Центральный» реальные убытки в размере рыночной стоимости утраченного имущества в сумме 20 069 000 (Двадцать миллионов шестьдесят девять тысяч) рублей;
 
    - взыскать с ОАО «Торговый дом «Центральный» убытки в виде упущенной выгоды в сумме 12 441 600 (двенадцать миллионов четыреста сорок одна тысяча шестьсот рублей);
 
    - взыскать с ОАО «Торговый дом «Центральный» расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 100 000 рублей.
 
    В судебном заседании представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признает, поддерживает возражения, изложенные в отзыве на исковое заявление.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом установлено следующее.
 
    Из материалов дела следует, что 01 июля 2004 года между ОАО «Балтийская акционерная торговля» и ОАО «Торговый дом «Центральный» был заключен предварительный договор аренды, согласно которому ОАО «Торговый дом «Центральный» обязался заключить с ОАО «Балт-Актор» договор аренды торговых помещений общей площадью 180,0 кв. метров в реконструированном Торгово-складском центре, расположенном в городе Калининграде, по улице проф.Баранова, дом 30, ул.Горького, дом 2.
 
    В пункте 2.2. предварительного договора стороны предусмотрели обязанность ответчика в течение 14 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на торгово-складской центр направить ОАО «Балт-Актор» предложение (оферту) о заключении основного договора. Стороны также оговорили условие о том, что не позднее одного месяца со дня государственной регистрации за собственником права собственности ОАО «ТД «Центральный» и ОАО «Балт-Актор» должны были заключить основной договор аренды.
 
    В связи с тем, что ОАО «ТД «Центральный» уклонялось от заключения основного договора аренды, истец был вынужден 23 мая 2007 года обратиться в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор аренды на условиях предварительного договора.
 
    Решением Арбитражного суда Калининградской области от21.11.2007 года по делу № А21-2713/2007 заявленные ОАО «Балт-Актор» требования были удовлетворены. Суд вынес решение «понудить ОАО «Торговый Дом «Центральный» заключить с ОАО «Балтийская акционерная торговля» договор аренды торговой площади в размере 180,0 кв. метров в реконструированном ответчиком Торгово-складском центре, расположенном в городе Калининграде по ул.Проф.Баранова, дом 30 — ул.Горького, дом 2, на условиях предварительного договора, заключенного сторонами 01 июля 2004 года.
 
    Тринадцатый Арбитражный апелляционный суд постановлением от 02 апреля 2008 года оставил решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2007 года — без изменения.
 
    03 июля 2008 года истец обратился с письмом в Арбитражный суд Калининградской области о выдаче исполнительного листа для исполнения решения о понуждении ОАО «Торговый Дом «Центральный» заключить договор аренды на условиях предварительного договора.
 
    Арбитражный суд Калининградской области письмом исх. № 1089 от 03 июля 2008 года отказал в выдаче исполнительного листа, сославшись на то, что «решение о понуждении заключить договор аренды на условиях предварительного договора, заключенного сторонами, исполняется без выдачи исполнительного листа, на основании копии судебного решения.
 
    10 июля 2008 года ОАО «Балт-Актор» исх.№ 77/юр направило в адрес ОАО «Торговый дом «Центральный» письмо с требованием заключить основной договор аренды. К письму прилагались копии решения Арбитражного суда Калининградской области от 21 ноября 2007 года, а также копия постановления Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 02 апреля 2008 года. Письмо было возвращено почтовым отделением с пометкой «адресат не установлен».
 
    03 сентября 2008 года ОАО «Балт-Актор» вторично направило в адрес ответчика (на имя генерального директора) письмо с повторным требованием заключить с истцом основной договор аренды на условиях предварительного договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком 01 июля 2004 года. Письмо ОАО «Торговый дом «Центральный» было получено, о чем свидетельствует уведомление о вручении заказного письма.
 
    Несмотря на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Калининградской области от 21 ноября 2007 года о понуждении ОАО «Торговый Дом «Центральный» заключить с ОАО «Балтийская акционерная торговля» договор аренды торговой площади в размере 180,0 кв. метров в реконструированном ответчиком Торгово-складском центре, расположенном в городе Калининграде по ул.Проф.Баранова, дом 30 — ул.Горького, дом 2, на условиях предварительного договора, заключенного сторонами 01 июля 2004 года, и действия истца, направленные на исполнение сторонами данного решения, ответчик по – прежнему, уклоняется от заключения договора.
 
    Предметом предварительного договора аренды в соответствии с пунктом 2.1 явилась необходимость   проведения   реконструкции   и   капитального   ремонта   руинированного нежилого торгово-складского здания, расположенного по адресу город Калининград, ул.проф.Баранова, дом 30 — ул.Горького, дом 2. В связи с этим возникла необходимость сноса (уничтожения) одноэтажного нежилого строения, часть которого, а именно 190,5 кв. метров, принадлежала на праве собственности ОАО «Балтийская акционерная торговля» и использовалась им для осуществления торговли.
 
    Без сноса данного имущества выполнить капитальный ремонт и реконструкцию здания Торгово-складского центра было бы не возможно, потому в предварительный договор аренды и было включено условие об его уничтожении.
 
    Данное условие ОАО «Балт-Актор» было выполнено в 2004 году и ОАО «Торговый дом «Центральный» был представлен оформленный в ДФГУП «Калининградтехинвентаризация» акт об уничтожении нежилого строения и снятии его с технического учета.
 
    Представленная истцом к материалам дела справка от 19.07.2004 года, выданная Калининградским филиалом ДФГУП «Калининградтехинвентаризация» также подтверждает, что по данным обследования на 19.07.2004 года строение «Литер Б» общей площадью 190,5 кв.метров, расположенное на территории города Калининграда по адресу ул.Горького, 2 — ул.проф.Баранова, 30 — снесено.
 
    Таким образом, истцом на день подачи настоящего заявления имущество утрачено, торговое место взамен утраченного имущества истцу в длительную аренду ответчиком не предоставлено.
 
    Доказательств, опровергающих данные выводы, суду не представлены.
 
    Следовательно, у истца в результате несоблюдения ответчиком условий предварительного договора от 01 июля 2004 года образовались реальные убытки в размере стоимости утраченного имущества.
 
    Суд принимает утверждение истца о том, что данные убытки возникли по вине ответчика, в результате его противоправных действий.
 
    Арбитражным судом Калининградской области в решении от 21.11.2007 года и Тринадцатым Арбитражным апелляционным судом в постановлении от 02 апреля 2008 года, было установлено противоправное поведение ответчика, а именно тот факт, что ОАО «Торговый дом «Центральный» необоснованно уклоняется от заключения основного договора аренды торговой площади в размере 180,0 кв. метров в реконструированном ответчиком Торгово-складском центре, расположенном в городе Калининграде по ул.Проф.Баранова, дом 30 — ул.Горького, дом 2, а следовательно и от предоставления помещения истцу в аренду.
 
    В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Судебными актами также бы установлен и факт сноса истцом,в соответствии с условиями договора, принадлежащего ему строения.
 
    По смыслу пункта 3 статьи 393 Гражданского Кодекса Российской Федерации при определении убытков во внимание принимаются рыночные цены в месте исполнения обязательств.
 
    Рыночная стоимость утраченного ОАО «Балтийская акционерная торговля» имущества (встроенное помещение общей площадью 190,5 кв. метров, расположенное на первом этаже нежилого дома, литер «Б») определена независимым оценщиком Жировым О.М. (отчет № 01-04/01.04.2009 г.) в сумме 20 069 000 (Двадцать миллионов шестьдесят девять тысяч) рублей.
 
    Данная оценка произведена на 01 апреля 2009 года.
 
    Из представленных доказательства следует, что при определении рыночной стоимости снесенного строении литера «Б» общей площадью 190,5 кв. метров, расположенного на территории города Калининграда по адресу улица Горького, 2, улица Профессора Баранова, 30, эксперт применил три метода оценки, а именно: затратный подход оценки, оценка недвижимости с использованием подхода сравнения продаж и оценка недвижимости исходя из ее доходности.
 
    Все три метода оценки подробно расписаны экспертом в отчете №01-4/01.04.2009 года.
 
    ОАО «Балтийская акционерная торговля» также представило в суд еще один отчет об определении рыночной стоимости снесенного встроенного нежилого помещения общей площадью 190,5 кв. метров из нежилого дома литер «Б», находящегося по адресу город Калининград, улица Горького,2 , улица профессора Баранова, 30.
 
    Данная оценка произведена ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» на дату возникновения ущерба - на 01 марта 2007 года.
 
    При определении рыночной стоимости снесенного строении литера «Б» общей площадью 190,5 кв. метров, расположенного на территории города Калининграда по адресу улица Горького, 2, улица Профессора Баранова, 30, эксперт также использовал три подхода к оценке, а именно: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход.
 
    В результате использования данных подходов экспертом была определена рыночная стоимость объекта по состоянию на 01 марта 2007 года в размере 15 416 000 (Пятнадцать миллионов четыреста шестнадцать тысяч) рублей, что отражено в отчете № 20 от 10.03.2010 года.
 
    В результате индексации рыночной стоимости объекта оценки на 01.03.2010 года эксперт определил, что стоимость объекта с учетом индексации по состоянию на 01.03.2010 года будет составлять 19 690 689 (Девятнадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч шестьсот восемьдесят девять) рублей, что подтверждается прилагаемому к отчету оценки экспресс-анализу рыночной стоимости исх. № б/н от 05 марта 2010 года.
 
    Таким образом, оценки снесенного объекта недвижимости, произведенные разными экспертами на разные даты (дату образования убытков и дату заявления исковых требований) с учетом примененной индексации фактически указали на один и тот же размер убытков.
 
    Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что следует руководствоваться отчетом об определении рыночной стоимости снесенного встроенного нежилого помещения общей площадью 190,5 кв. метров из нежилого дома литер «Б», находящегося по адресу город Калининград, улица Горького,2 , улица профессора Баранова, 30, произведенным ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» на дату возникновения ущерба - на 01 марта 2007 года (с учетом индексации), а именно: 19 690 689 (Девятнадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч шестьсот восемьдесят девять) рублей.
 
    Кроме реальных убытков ОАО «Балт-Актор» в результате действий ответчика также понесло убытки в виде упущенной выгоды, то есть Общество недополучило доходы, которые получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
 
    В соответствии с условиями предварительного договора аренды (основной договор аренды должен был быть заключен на этих же условиях) истец вправе был сдать арендованное им торговое место в субаренду. Переход права собственности (впоследствии) на сданное в аренду торговое место к другому лицу не являлось основанием для изменения и расторжения Основного договора аренды.
 
    Поэтому, истец, исходя из изложенных выше условий основного договора аренды, узнав о регистрации ответчиком права собственности на торгово-складское здание, заключил 24 января 2007 года на условиях предварительного договора аренды предварительный договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Сатурн».
 
    Арендная плата, получаемая истцом, по данному договору аренды являлась бы, при условии заключения основного договора аренды и предоставления ответчиком торгового места, его доходом.
 
    На 2007 год размер арендной платы был согласован истцом с ООО «Сатурн» в размере эквивалентном 70 долларов США за 1 кв. метр.
 
    В 2008 году истец мог бы сдать в аренду торговое место за 2 500 (две тысячи пятьсот) рублей за 1 кв. метр, в 2009 году за 2 000 (две тысячи) рублей за 1 кв. метр, что подтверждается информационной справкой о рыночной величине арендной платы в 2007 году, 2008 году и в первом квартале 2009 года, составленной по состоянию на 30 августа 2009 года независимым оценщиком Жировым О.М.
 
    При определении рыночной величины арендной платы за 1 метр кв. эксперт исходил из места расположения Торгово-складского центра, места расположения в нем подлежащего передачи в аренду торгового места, а также размера арендной платы в сопоставимых по условиям и месту нахождения торговых центрах.
 
    Таким образом, если бы ответчик надлежащим образом исполнил возложенные на него предварительным договором аренды обязательства, и передал ОАО «Балт-Актор» в установленный договором срок помещение в реконструированном им Торгово-складском центре, расположенном в городе Калининграде по ул.Проф.Баранова, дом 30 — ул.Горького, дом 2 в аренду, истец мог бы получать с апреля 2007 года ежемесячный доход от его использования, а именно от передачи помещения в субаренду.
 
    Общий размер дохода от передачи помещения в субаренду за 2007, 2008 и 2009 годы составил бы на день подачи искового заявления 12 441 600 (двенадцать миллионов четыреста сорок одна тысяча шестьсот) рублей, что подтверждается следующим расчетом, представленным истцом:
 
    2007год — 1 680 рублей — арендная плата за 1 кв. метр арендуемой площади (эквивалент 70 долларов США) х 180 кв. метров х 9 месяцев = 2 721 600 рублей;
 
    2008год — 2 500 рублей — арендная плата за 1 кв. метр арендуемой площади х 180 кв. метров х 12 месяцев = 5 400 000 рублей;
 
    2009год — 2 000 рублей — арендная плата за 1 кв. метр арендуемой площади х 180 кв. метров х 12 месяцев = 4 320 000 рублей.
 
    Данная сумма является для ОАО «Балтийская акционерная торговля» - убытками в виде упущенной выгоды.
 
    Ответчик доказательств, опровергающих данный вывод, суду не представил.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
 
    При этом возмещение убытков производится по правилам статьи 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
 
    Под убытками, согласно статье 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
 
    Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) доказать факт нарушения его права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков.
 
    Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.
 
    Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, исследовав спорные правоотношения сторон, суд пришел к выводу, что ОАО «Балтийская акционерная торговля» доказано наличие всех условий, необходимых для взыскания убытков (реального ущерба) в сумме 19 690 689 рублей и упущенной выгоды в сумме 12 441 600 рублей.
 
    Ответчик не представил суду доказательств обратного.
 
    При таких обстоятельствах, учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   
 
 
Р   Е   Ш   И   Л:
 
 
 
    Исковые требования удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Открытого акционерного общества «Торговый дом «Центральный» в пользу Открытого акционерного общества «Балтийская акционерная торговля» реальные убытки в размере рыночной стоимости утраченного имущества в сумме 19 690 689 рублей; убытки в виде упущенной выгоды в сумме 12 441 600 рублей; а всего: 32 132 289 рублей; расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в сумме 100 000 рублей.
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд или в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Северо – Западного округа.
 
 
 
 
 
 
    Судья                                                               С. Н. Сычевская