Решение от 14 апреля 2010 года №А21-14757/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-14757/2009
 
“14”
 
апреля
 
    2010г.
 
 
    Резолютивная часть объявлена 13.04.10г.
 
    Полный текст решения изготовлен 14.04.10г.
 
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи
 
    Залужной Ю.Д.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    судьей
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «МегаСтройПрогресс»
 
 
    к
 
    Управлению федеральной регистрационной службы по Калининградской области, ООО «КДСтрой», третьи лица: ОАО КБ «Региональный кредитный банк», Рачинский В.М., Губинский Г.Е.,  Львов В.В., Зуев И.Н., Черный В.В, Якубаускас Н.Р., Грамащук В.Н, Скляр Е.Г., Медведев М.В., Спиридонов В.М., Гаврилова З.М., Заязову Анну Остаповну, Сидоркевич В.И., Новикова М.И., Корякин Д.Ю., Максименков С.В., Николаева А.Р., Зилов А.Ф., Шурыгин В. А., Гитис Г.К., Бурлак П.В., Тощакова И.В., Басенсянц А.М., Кульчицкий А. В., Кузьмич М.В, Хрычева А.Н., Деева О.О., Новиков А.В., Жук М.Я., Ролдугина Г.Д., Доморацкий Н.С., Коско С.С., Жук Р.А.
 
 
    о
 
    признании недействительным (ничтожным) в части п.1.1.2, 1.1.2.1 договора №1/03 от 01.03.07г., в части п.1.3, 1.4 дополнительного соглашения к нему от 10.07.08г. №1-д, действий по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, обязании аннулировать  произведенные записи
 
 
    при участии:
 
    от истца:
 
    Фролов А.В. доверенность от 02.12.09г.
 
    от ответчика:
 
    УФРС -  Орехов И.Г., доверенность от 11.01.10г., ООО «КДСтрой» - Егорин О.Г., доверенность от 18.04.09г.  
 
    от третьего лица:
 
    Банк - Миненок М.М., доверенность от 11.01.10г., Крочак Д.Л., доверенность от 15.03.10г.; Зуев И.Н.- Молодцова Ф.В., доверенность от 05.03.10г.; Коско С.С., Новиков А.В., Кульчицкий А.В. – Качан З.М., по доверенностям; Тощакова И.В., - Есаулова Т.В., доверенность от 21.11.09г.
 
 
    установил: ООО «МегаСтройПрогресс» (далее Застройщик, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в судебном заседании (последняя редакция исковых требований от 18.02.2010г., том 4 л.д.156-158) о признании недействительным (ничтожным) в части п.1.1.2, 1.1.2.1 договора №1/03 от 01.03.07г., заключенного с ООО «КДСтрой» (далее Инвестор), в части п.1.3, 1.4 дополнительного соглашения к нему от 10.07.08г. №1-д, а также действий Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее УФРС по Калининградской области, Управление) по государственной регистрации заключенных ООО «КДСтрой» договоров участия в долевом строительстве объектов:
 
    -секции № 1 дома № 1, секции № 2 дома № 1, секции № 3 дома № 1, секции № 4 дома № 1, секции № 5 дома № 1, секции № 6 дома № 1, секции № 7 дома № 1,
 
    -секции № 1 дома № 2, секции № 2 дома № 2, секции № 3 дома № 2, секции № 4 дома № 2, секции № 5 дома № 2, секции № 6 дома № 2, секции № 7 дома № 2,
 
    -секции № 1 дома № 3, секции № 2 дома № 3, секции № 3 дома № 3, секции № 4 дома № 3, секции № 5 дома № 3, секции № 6 дома № 3,
 
    -секции № 1 дома № 4, секции № 2 дома № 4, секции № 3 дома № 4, секции № 4 дома № 4, секции № 5 дома № 4, секции № 6 дома № 4, секции № 7 дома № 4,
 
    -секции № 1 дома № 5, секции № 2 дома № 5, секции № 3 дома № 5, секции № 4 дома № 5, секции № 5 дома № 5, секции № 6 дома № 5, секции № 7 дома № 5, секции № 8 дома № 5, секции № 9 дома № 5,
 
    -секции № 1 дома № 6, секции № 2 дома № 6, секции № 3 дома № 6, секции № 4 дома № 6, секции № 5 дома № 6, секции № 6 дома № 6, секции № 7 дома № 6,
 
    -секции № 1 дома № 7, секции № 2 дома № 7, секции № 3 дома № 7, секции № 4 дома № 7, секции № 5 дома № 7, секции № 6 дома № 7,
 
    -секции № 1 дома № 8, секции № 2 дома № 8, секции № 3 дома № 8, секции № 4 дома № 8, секции № 5 дома №8,
 
    входящих в состав гостиничного комплекса коттеджного типа, общей площадью 7 296,0 кв. м., вклю­чающего 55 секций, составляющих 8 домов, строительство которого осуществляется на земельном участке общей площадью 13 300 кв.м., имеющим кадастровый номер: 39:05:01-03-24:0023, располо­женный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Гагарина и обязании аннулировать записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве указанных объектов.
 
    В обоснование требований сослалось на нарушение требований Федерального закона РФ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон №214-ФЗ).
 
    Определением от 04.02.10г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО КБ «Региональный кредитный банк».
 
    Определением от 18.02.10г к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены граждане: Рачинский Виталий Михайлович, Губинский Геннадий Егорович, Львов Владислав Викторович, Зуев Игорь Николаевич, Черный Виталий Витальевич, Якубаускас Наталья Робертовна, Грамащук Вадим Николаевич, Скляр Елена Геннадьевна, Медведев Максим Владимирович, Спиридонов Виктор Михайлович, Гаврилова Зинаида Михайловна, Заязова Анна Остаповна, Сидоркевич Василий Иванович, Новикова Маргарита Ионо, Корякин Дмитрий Юрьевич, Максименков Сергей Владимирович, Николаева Анна Романовна, Зилов Александр Федорович, Шурыгин Владимир Артурович, Гитис Галина Кимовна, Бурлак Павел Владимирович, Тощакова Ирина Владимировна, Басенсянц Арсен Мартиросович, Кульчицкий Александр Васильевич, Кузьмич Михаил Викторович, Хрычева Антонина Николаевна, Деева Ольга Олеговна, Новиков Александр Викторович, Жук Михаил Яковлевич, Ролдугина Галина Дорофеевна, Доморацкий Николай Сидорович, Коско Станислав Станиславович, Жук Роман Александрович.
 
    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.
 
    Представитель Управления требования заявителя не признал, представил отзыв, в котором в удовлетворении иска просил отказать по тем основаниям, что договоры долевого инвестирования строительства, регистрация которых произведена, соответствуют требованиям ст.1011, п.1 ст.1005 Гражданского кодекса РФ. Причин, препятствующих проведению регистрации согласно ст.19 и п.1 ст.20 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по мнению представителя Управления, не было.
 
    ООО «КДСтрой» просило отказать в иске, ранее заявляло ходатайство о прекращении производства по делу в связи с не подведомственностью спора арбитражному суду. Данное ходатайство рассмотрено судом при вынесении судебного акта.
 
    Представители третьих лиц единогласно высказались против удовлетворения иска, считают себя добросовестными приобретателями, полагают, что истец не доказал ничтожность заключенных договоров долевого инвестирования строительства и ущемления его прав регистрацией договоров.
 
    Остальные ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.156 АПК РФ.
 
    Как следует из материалов дела, постановлением главы Администрации МО «Зеле­ноградский район» № 607 от 20 апреля 2006 г. ООО «МегаСтройПрогресс» под строительство гостиничного комплекса коттеджного типа общей площадью 7 296 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Гагарина был предоставлен земельный участок общей площадью 13 300 кв.м., с кадастровым номером 39:05:01-03-24:0023.
 
    20.04.06 г. между     ООО«МегаСтройПрогресс» и Администрацией МО «Зеленоградский район» был заключен договор № 143 КЗО/2006 аренды указанного земельного участка.
 
    11.12.06г. истцу было выдано разреше­ние на строительство № RU 39520000-21.
 
    03.08.06г. между истцом и ООО «Консоль», выступающим в качестве генерального подрядчика, был заключен договор генерального под­ряда № 3/08 по строительству гостиничного комплекса коттеджного типа общей площадью 7 296 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Гагарина.
 
    01.03.07г. ООО «МегаСтройПрогресс» заключило с ООО «КДСтрой» договор инвестирования строительства № 1/03.
 
    Согласно п.п.1.1.2, 1.1.2.1 договора инвестор  наделялся правом заключения инвестиционных договоров участия в долевом строительстве, а также договоров, направленных на привлечение средств третьих лиц в отношении строительства объекта.
 
    10.07.08г. дополнительным соглашением № 1-Д в договор были внесены изменения, согласно которым истец, выступающий в качестве заказчика-застройщика, передает ООО «КДСтрой», выступающему в качестве инвестора, право частичного инвестирования строительства объекта - гостиничного комплек­са на земельном участке, расположенном по адресу: Калининградская область, г.Зеленоградск, ул. Гагарина, принадлежащем истцу на праве аренды.
 
    Договором было предусмотрено, что инвестор приобретает право финансирования строительства в отношении 46 коттеджей (секций) площадью 6016 кв. м.; при этом право финансирования строительства ос­тальных 8 коттеджей (секций) площадью 1027 кв.м. принадлежит заказчику-застройщику, распоряжающемуся данной частью коттеджей самостоятельно по своему усмотрению (п. 1.1.1 дого­вора).
 
    Распределение коттеджей (секций) указано в приложении №1 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора, согласно которому инвестору не предоставлено право финансирования строительства, а также какие-либо иные права в отношении кот­теджей (секций), право финансирования строительства которых и распоряжения которыми закреплено за истцом: секция № 1 дома № 2, секции №№ 1, 3, 4 и 6 дома № 3, секция № 9 дома № 5, секции №№ 6, 7 дома № 6.
 
    Вместе с тем, в отношении указанных 8 секций, так же как и в отношении остальных 46 инвестором были заключены договоры долевого инвестирования строительства.
 
    УФРС по Калининградской области произвела регистрацию договоров, заключенных ООО «КДСтрой» с гражданми:
 
    - Рачинский Виталий Михайлович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №06/02-09 от 06.02.2009г Регистрационная запись №39-39-03/039/2009-312 от 13.02.2009г.;
 
    -Губинский Геннадий Егорович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №03/02-09 от 03.02.2009г. Регистрационная запись №239-39-03/035/2009-867 от 18.03.2009г.;
 
    -Львов Владислав Викторович
 
    Договор уступки права требования №19/02-09 от 19.02.2009г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №09/02-09 от 09.02.2009г. Регистрационная запись №«39-3903/041/2009-142 от 19.03.2009г.;
 
    -Зуев Игорь Николаевич
 
    Договор долевого инвестирования строительства №10/02-09 от 10.02.2009г.      Договор долевого инвестирования строительства №11/02-09 от 11.02.2009г.;
 
    Договор долевого инвестирования строительства №05/02-09 от 05.02.2009г. Договор долевого инвестирования строительства №04/02-09 от 04.02.2009г. Договор уступки права требования №20/02-9 от 20.02.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/036/2009-591 от 06.03.2009г.
 
    договор уступки права требования №02/04-09 от 02.04.2009г.
 
    Договор №23/03-09/1 долевого инвестирования строительства от 23.03.2009г. Договор №23/03-09/2 долевого инвестирования строительства от 23.03.2009г.
 
    Договор №23/03-09/3 долевого инвестирования строительства от 23.03.2009г. Договор №23/03-09/4 долевого инвестирования строительства от 23.03.2009г.
 
    Регистрационная запись №3939-03/144/2009-765 от 12.05.2009г.;
 
    -Черный Виталий Витальевич
 
    Договор долевого инвестирования строительства №19/02-09 от 18.02.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/037/2009-481 о 04.03.2009г.;
 
    -Якубаускас Наталья Робертовна
 
    Договор долевого инвестирования строительства №19/02-09/1 от 19.02.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/037/009-475 от 04.03.2009г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №19/02-09/2 от 19.02.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/037/2009-476 от 04.03.2009г
 
    -Грамащук Вадим Николаевич
 
    Договор долевого инвестирования строительства №19/02-09/5 от 19.02.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/037/2009-480.
 
    - Скляр Елена Геннадьевна
 
    Договор долевого инвестирования строительства №19/02-09/4 от 19.02.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/037/2009-478 от 04.03.2009г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №19/02-09/3 от 19.02.2009г. Регистрационная запись 39-39-03/037/2009-477 от 04.03.2009г.
 
    - Медведев Максим Владимирович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №22/09-08 от 22.09.2008г Регистрационная запись №39-39-03/305/2008-196 от 27.10.2008г.
 
    -Спиридонов Виктор Васильевич
 
    Договор долевого инвестирования строительства №07/08-08 от 07.08.2008г. Регистрационная запись 39-39-03/275/2008-168 от 22.10.2008г.
 
    -Гаврилова Зинаида Михайловна
 
    Договор долевого инвестирования строительства №25/09-08 от 25.09.2008г. Регистрационная запись №39-39-03/305/2008-175 от 28.10.2008г.
 
    -Заязова Анна Остаповна
 
    Договор долевого инвестирования строительства №05/08-08 от 05.08.2008г. Регистрационная запись №39-39-03/305/2008-195 от 28.10.2008г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №06/08-08 от 06.08.2008г. Регистрационная запись №39-39-03/305/2008-194 от 18.10.2008г.
 
    - Сидоркевич Василий Иванович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №17/12-08 от 17.12.2008г. Регистрационная запись №39-39-03/380/2008-175 от 31.12.2008г.
 
    - Новикова Маргарита Ионо
 
    Договор долевого инвестирования строительства №08/10-08 от 08.10.2008г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №18/05-09/6 от 18.05.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-410 от 01.06.2009г.
 
    -Жук Михаил Яковлевич
 
    Договор долевого инвестирования строительства №06/04-09/1 от 06.04.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-541 от 09.06.2009г.
 
    - Ролдугина Галина Дорофеевна
 
    Договор от 04.08.2009г. уступки прав по договору долевого инвестирования строительства №02/10-08 от 02.10.2008г.
 
    Договор №02/10-08 долевого инвестирования строительства от 02.10.2008г. Регистрационная запись№39-39-03/188/2009-794 от 17.08.2009г.
 
    -Доморацкий Николай Сидорович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №19/03-09 от 19.03.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-929 от 02.07.2009г.
 
    - Коско Станислав Станиславович
 
    Договор №17/04-09 долевого инвестирования строительства от 17.04.2009г, Договор об уступке прав (требований) №17/06-09/2 от 17.06.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-868 от 05.08.2009г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №06/04-09/2 от 06.04.2009г. Договор об уступке прав (требований) №17/06-09/3 от 17.06.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-869 от 30.06.2009г
 
    -Жук Роман Александрович
 
    Договор №20/03-09/1 долевого инвестирования строительства от 20.03.2009г. Соглашение об уступке прав (требований) №16/06-09/2 от 16.06.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-871 от 05.08.2009г.
 
    Договор №20/03-09/2 долевого инвестирования строительства от 20.03.2009г. Соглашение об уступке прав (требований) №16/06-09/1 от 16.06.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-870 от 01.07.2009г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №06/04-09/2 от 06.04.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-540 от 09.06.2009г.
 
    -Тощакова Ирина Владимировна
 
    Договор долевого инвестирования строительства №11/06/09 от 11.06.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-763 от 19.06.2009г.
 
    Басенцян Армен Мартиросович
 
    Договор №22/04-09 долевого инвестирования строительства от 22.04.2009г. Договор об уступке прав (требований) №17/06-09/1 от 17.06.2009г.
 
    Регистрационная запись 39-39-03/208/2009-475 29.06.2009г.
 
    - Кульчицкий Александр Васильевич
 
    Договор долевого инвестирования строительства №18/03-09 от 18.03.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-858 от 30.06.2009г.
 
    Соглашение от 18.03.2009г. к Договору долевого инвестирования строительства №31/05 от 31.05.2007г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-859 от 30.06.2009.
 
    - Кузьмич Михаил Викторович
 
    Договор №07/04-09 долевого инвестирования строительства от 07.04.2009.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-024 от 05.05.2009г.
 
    - Хрычева Антонина Николаевна
 
    Договор №08/04-09/1 долевого инвестирования строительства от 08.04.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-173 от 15.05.2009г.
 
    - Деева Ольга Олеговна
 
    Договор №18/05-09/3 долевого инвестирования строительства от 18.052009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-444 от 01.06.2009г.
 
    Договор №18/05-09/1 долевого инвестирования строительства от 18.05.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-443 от 01.06.209г.
 
    Договор №18/05-09/4 долевого инвестирования строительства от 18.05.2009г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-445 от 01.06.2009г.
 
    - Новиков Александр Викторович
 
    Договор №18/05-09/6 долевого инвестирования строительства от 18.05.2009г.
 
    Регистрационная запись№39-39-03/305/2008-443 от 13.11.2008г.
 
    -Корякин Дмитрий Юрьевич
 
    Договор долевого инвестирования строительства №06/10-08 от 06.10.2008г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/335/2008-182 от 13.11.2008г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №25/09-08 от 25.09.2008г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/282/2008-857 от 17.11.2008г.
 
    -  Максименков Сергей Владимирович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №26/09-08 от 26.09.2008г. Регистрационная запись №39-39-03/278/2008-866 от 13.11.2008г.
 
    Договор долевого инвестирования строительства №03/10-08 от 03.10.2008г. Регистрационная запись №39-39-03/278/2008-867 от 13.11.2008г.
 
    - Николаева Анна Романовна
 
    Договор долевого инвестирования строительства №01/10-08 от 01.10.2008г.
 
    Регистрационная запись №39-39-03/335/2008-215 от 18.11.2008г.
 
    -Зилов Александр Федорович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №27/09-08 от 27.09.2008г. Регистрационная запись №39-3903/307/2008-748 от 04.12.2008г.
 
    -Шурыгин Владимир Артурович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №18/12-07 от 18.12.2007г. Регистрационная запись №39-39-03/365/2008-197 от 11.12.2008г.
 
    - Гитис Галина Кимовна
 
    Договор долевого инвестирования строительства №09/09-08 от 09.09.2008г, Регистрационная запись №39-39-03/363/2008-163 от 15.12.2008г.
 
    - Бурлак Павел Владимирович
 
    Договор долевого инвестирования строительства №05/05-09 от 05.05.2009г. Регистрационная запись №39-39-03/179/2009-762 от 19.06.2009г.
 
    Посчитав, что договор инвестирования строительства №1/03 от 01.03.07г. в части пункта 1.1.2, а также дополнительное соглашение к нему №1-Д от 10.07.08г. в части пунктов 1.3, 1.4 являются ничтожной сделкой, поскольку предоставляют Инвестору объем прав и обязанностей Застройщика, что не предусмотрено положениями Федерального закона №214-ФЗ, так же как и регистрация договоров долевого участия в строительстве, заключенных ненадлежащей стороной, ООО «МегаСтройПрогресс» обратилось в суд с указанными выше требованиями.
 
    Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит  требования заявителя подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.
 
    В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского Кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
 
    Согласно п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В силу ст.166 ГК РФ, ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, независимо от признания ее таковой судом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).
 
    Согласно Федеральному закону РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответ­ствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке мно­гоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производствен­ного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 абз.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
 
    В соответствии с п.п.1-2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ правом привлекать де­нежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости с принятием на себя обязательств, после исполнения кото­рых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного Федерального закона застройщи­ки.
 
    Таким образом, поскольку земельный участок, на котором производится строительство гостиничного комплекса коттеджного типа общей площадью 7 296 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Гагарина, предоставлен для соответствующих целей в аренду истцу, подготовка и представление в регистрирующий орган указанных в п. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ документов также производится истцом (п. 2.3 договора), застройщиком в контексте положений Федерального закона № 214-ФЗ, обладающего правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства в отношении всех возводимых объектов, является ООО «МегаСтройПрогресс».
 
    Предметом договора инвестирования строительства №1/03 от 01.03.07г. является частичное финансирование ООО «КДСтрой» гостиничного комплекса коттеджного типа с получением по окончании строительства в собственность 46-ти построенных коттеджей площадью 6016 кв.м.
 
    Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае неясности – данное условие сопоставляется с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Названным договором ООО «КДСтрой» не наделено правом заключения  договоров участия в долевом строительстве и подписании необходимых документов от имени застройщика, т.е. истца.
 
    Более того, возможность передачи соответствующего права застройщиком третьему лицу Законом №214-ФЗ не предусмотрена.
 
    Использование каких-либо иных положений действующего гражданского законодательства в целях правового оформления отношений, подпадающих по действие Федерального закона № 214-ФЗ, без со­блюдения обязательных требований данного Федерального закона противоречило бы смыслу и цели при­нятия Федерального закона № 214-ФЗ и было бы невозможным в силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ, согласно которой не допускается злоупотребление гражданскими правами. Поэтому судом отклоняется позиция УФРС по Калининградской области о рассмотрении договора от 1 марта 2007г. в качестве агентского договора, отвечающего требованиям главы 52 Гражданского кодекса РФ.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по сделке, совершен­ной агентом с третьим лицом от своего имени приобретает права и становится обязанным агент.
 
    Как указано выше, ООО «КДСтрой» заключало договоры с гражданами от своего имени.
 
    Исходя из смысла абз. 2 ч. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ, при признание договора от 1 мар­та 2007г. в качестве агентского договора означало бы, что ООО «КДСтрой», заключая с гражданами договоры долевого инвестирования строительства приобретала бы права и обязанности застройщика, что невозможно, по­скольку права застройщика приобрела бы организация, не отвечающая усло­виям реализации прав застройщика, предусмотренным названным Федеральным законом РФ №214-ФЗ.
 
    Кроме того, воля сторон, выраженная при заключении договора от 1 марта 2007г. не была направ­лена на оформление отношений агентирования.
 
    В соответствии со ст. ст. 1005 - 1006 Гражданского кодек­са РФ агентский договор является возмездным, в рамках данного вида договоров агент за плату и по пору­чению принципала совершает определенные действия.
 
    Отношения, предусмотренные договором от 1 мар­та 2007 г., в частности п. п. 1.1.2, 1.1.2.1, не соответствуют предмету агентского договора, в частности не предусмотрено агентское вознаграждение, наоборот, инвестиционный взнос выплачивается инвестором заказчику-застройщику, а целью спорных положений договора является закрепление способов, с помо­щью которых инвестор (ООО «КДСтрой») привлекает средства, направляемые заказчику-застройщику в качестве инвестиционного взноса, с целью последующего получения в собственности части возводимого объекта недвижимости.
 
    Следовательно, условие о заключении договоров долевого участия в отношении объекта строительства от своего имени, противоречит требованиям ст.3 Федерального закона №214-ФЗ, а поэтому влечет недействительность договора №1/03 от 01.03.07г. в части п.1.1.2, 1.1.2.1 и дополнительного соглашения к нему №1-Д в части пунктов 1.3, 1.4 соответственно.
 
    Согласно п.1 ст.17 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    В статье 20 Закона №122-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав, к числу которых относятся случаи, когда  документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    Как следует из пояснений представителя УФРС по Калининградской области, данных в судебном заседании, представленные на регистрацию договоры долевого инвестирования строительства хотя и содержали ссылку на Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999г., однако оценивались с точки зрения Федерального закона №214-ФЗ
 
    Представители третьих лиц также утверждали, что при подписании договоров долевого инвестирования строительства их доверители исходили из того, что они заключаются в соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ.
 
    В статье 1 Закона №214-ФЗ установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
 
    Пункт 3 статьи 1 Закона №214-ФЗ выводит из-под действия указанного Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
 
    Поскольку ООО «КДСтрой» и третьи лица в данном случае взаимодействовали в рамках договора долевого участия в строительстве, заключенный ими договор в полной мере подчинен правилам, установленным законом № 214-ФЗ.
 
    Осуществление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, поскольку на государственную регистрацию согласно пункту 1 статьи 2 и статье 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются документы, подтверждающие право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства.
 
    В представленных на обозрение суда регистрационных делах (в копиях приобщены к материалам дела), отсутствуют документы, подтверждающие право ООО «КДСтрой» на заключение договоров долевого инвестирования строительства.
 
    Таким образом, в силу положений Федерального закона №214-ФЗ ООО «КДСтрой», не являющееся застройщиком, не имело право выступать стороной по договорам долевого инвестирования строительства, и, в регистрации таких договоров УФРС по Калининградской области должно было быть отказано на основании ст.20 Федерального закона №122-ФЗ.
 
    В части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Из буквального толкования части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ следует, что право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает только на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, а заключенным договор считается с момента государственной регистрации.
 
    Вместе с тем, как видно из представленных Управлением договоров долевого инвестирования строительства, по некоторым из них (с гр.Кузьмичом М.В., Деевой О.О. и др.) инвестиционный взнос оплачен Инвестору в полном объеме до подписания договора, что противоречит положениям Федерального закона №214-ФЗ.
 
    Кроме того, проводя правовую экспертизу договоров представленных на регистрацию, Управление не учло, что в силу ст.7 Федерального закона №214-ФЗ ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока несет застройщик. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
 
    Вместе с тем, во всех договорах долевого инвестирования строительства в разделе 6 устранение выявленных дефектов отнесено на Генподрядчика, который не может нести ответственность в силу ст.7 Закона №214-ФЗ и более того, не является стороной по договорам долевого инвестирования строительства.
 
    В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
 
    В силу статьи 12 Гражданского Кодекса защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.
 
    Суд считает, что Обществом выбран надлежащий способ защиты нарушенного права.
 
    Удовлетворяя в полном объеме исковые требования ООО «МегаСтройПрогресс» суд исходит также из того, что предметом договора №1/03 от 01.03.07г., заключенного с ООО «КДСтрой» является 54 секции (коттеджа) гостиничного комплекса коттеджного типа, а регистрация договоров долевого инвестирования строительства произведена в отношении 56 объектов (разрешение на строительство выдано в отношении 55 объектов), в связи с чем, судом 28.12.09г. выносилось определение о принятии мер по обеспечению иска.
 
    Суд считает, что только аннулированием произведенной УФРС записи о регистрации договоров долевого инвестирования строительства возможно восстановление прав истца с учетом баланса всех участников строительства.
 
    При этом суд исходит из того, что аннулирование записи о регистрации договоров долевого инвестирования строительства, не влечет автоматически признание самих договоров ничтожными пока их недействительность не будет установлена в судебном порядке. Также судом принято во внимание то обстоятельство, что гражданами - участниками долевого инвестирования строительства поданы иски в суд общей юрисдикции с требованиями о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
 
    Таким образом, аннулирование записей в ЕГРП, по мнению суда, не приведет к нарушению прав третьих лиц, которые вправе осуществить защиту своих вложений в строительство предусмотренными для этого законом способами.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Признать недействительным (ничтожным) в части п.1.1.2, 1.1.2.1 договор №1/03 от 01.03.07г., заключенный между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», в части п.1.3, 1.4 дополнительное соглашение к договору от 10.07.08г. №1-д.
 
    Признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области  по государственной регистрации заключенных ООО «КДСтрой» договоров долевого инвестирования строительства объектов:
 
    -секции № 1 дома № 1, секции № 2 дома № 1, секции № 3 дома № 1, секции № 4 дома № 1, секции № 5 дома № 1, секции № 6 дома № 1, секции № 7 дома № 1,
 
    -секции № 1 дома № 2, секции № 2 дома № 2, секции № 3 дома № 2, секции № 4 дома № 2, секции № 5 дома № 2, секции № 6 дома № 2, секции № 7 дома № 2,
 
    -секции № 1 дома № 3, секции № 2 дома № 3, секции № 3 дома № 3, секции № 4 дома № 3, секции № 5 дома № 3, секции № 6 дома № 3,
 
    -секции № 1 дома № 4, секции № 2 дома № 4, секции № 3 дома № 4, секции № 4 дома № 4, секции № 5 дома № 4, секции № 6 дома № 4, секции № 7 дома № 4,
 
    -секции № 1 дома № 5, секции № 2 дома № 5, секции № 3 дома № 5, секции № 4 дома № 5, секции № 5 дома № 5, секции № 6 дома № 5, секции № 7 дома № 5, секции № 8 дома № 5, секции № 9 дома № 5,
 
    -секции № 1 дома № 6, секции № 2 дома № 6, секции № 3 дома № 6, секции № 4 дома № 6, секции № 5 дома № 6, секции № 6 дома № 6, секции № 7 дома № 6,
 
    -секции № 1 дома № 7, секции № 2 дома № 7, секции № 3 дома № 7, секции № 4 дома № 7, секции № 5 дома № 7, секции № 6 дома № 7,
 
    -секции № 1 дома № 8, секции № 2 дома № 8, секции № 3 дома № 8, секции № 4 дома № 8, секции № 5 дома №8,
 
    входящих в состав гостиничного комплекса коттеджного типа, общей площадью 7 296,0 кв. м., вклю­чающего 55 секций, составляющих 8 домов, строительство которого осуществляется на земельном участке общей площадью 13 300 кв.м., с кадастровым номером 39:05:01-03-24:0023, располо­женном по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Гагарина.
 
    Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области устранить допущенные нарушения прав истца путем аннулирования записей о государственной регистрации договоров долевого участия инвестирования строительства указанных объектов.
 
    В удовлетворении ходатайства ООО «КДСтрой» о прекращении производства по делу ввиду неподведомственности спора арбитражному суду отказать.
 
    Взыскать с ООО «КДСтрой» в пользу ООО «МегаСтройПрогресс» судебные расходы по госпошлине в размере 5000 рублей.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанциив месячный срок.
 
 
    Судья
 
    Залужная Ю.Д.
 
 
    (подпись, фамилия)