Дата принятия: 26 марта 2010г.
Номер документа: А21-14605/2009
Арбитражный суд Калининградской области
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Резолютивная часть объявлена 19.03.10г.
Полный текст решения изготовлен 26.03.10г.
г. Калининград
Дело №
А21-14605/2009
“26”
марта
2010г.
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи
Залужной Ю.Д.
При ведении протокола судебного заседания
судьей
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ГУК «Областной центр культуры молодежи»
к
ООО «Бригантина плюс», третьи лица - Агентство по имуществу Калининградской области, Министерство культуры Калининградской области, Служба государственной охраны объектов культурного наследия
о
расторжении договора аренды недвижимого имущества, возвращении нежилых помещений
при участии:
от истца:
Готовчик А.Л., доверенность от 14.01.10г.
от ответчика:
не явился, извещен
от третьего лица:
Агентство – Коркин И.А., доверенность от 30.12.09г., Костерин В.О., доверенность от 15.01.10г., Служба охраны объектов – Голубь Е.Ю., доверенность от 18.01.10г., Министерство – Мельникова Л.Г., доверенность от 20.01.10г.
установил: Государственное учреждение культуры«Областной центр культуры молодежи»(далее истец,ГУК «Областной центр культуры молодежи») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО «Бригантина плюс»(далее ответчик, Общество) о расторжении договора аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004г., возвращении нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, расположенных в здании «Фондовая биржа XIXвек» по адресу: г.Калининград, Ленинский проспект, 83:
№
п/п
Номер по техпаспорту сссоглпомещения
согласно технического
паспорта
Наименование помещения
Площадь помещения,
кв. м
Первый этаж:
1.
1.
Лестничная клетка
26,8
2.
2.
Гардероб
44,2
3.
3.
Вестибюль
141,8
4.
4.
Вестибюль
32,6
5.
5.
Лестничная клетка
30,4
6.
6.
Мойка
4,7
7.
7.
Буфет
5,5
8.
8.
Буфет
36,3
9-
8а.
Туалет
2,7
10.
9.
Кабинет
13,6
11.
9а.
Служебное
3,4
12.
10.
Радиорубка
7,6
13.
11.
Радиорубка
8,0
14.
12.
Зал
602,1
15.
13.
Зрительный зал
337,2
16.
14.
Лестничная клетка
7,8
17.
15.
Лестничная клетка
8,1
18.
16.
Сцена
304,3
19.
17.
Основное
42,9
20.
18.
Вентиляционная
3,3
21.
18а.
Служебное
8,5
22.
19.
Основное
9,3
23.
19а.
Основное
9,1
24.
20.
Вестибюль
40,4
25.
20а.
Вахта
3,2
26.
21.
Коридор
0,7
27.
21а.
Лестничная клетка
13,8
28.
22.
Коридор
14,8
29.
23.
Коридор
0,8
30.
24.
Туалет
4,1
31.
25.
Коридор
13,8
32.
25а.
Кабинет
5,9
Второй этаж
33.
19.
Служебное
7,9
34.
20.
Служебное
7,6
35.
21.
Балкон
184,6
36.
22.
Учебный класс
32,1
37.
23.
Лестница
9,5
38.
23а.
Коридор
2,2
39.
24.
Учебный класс
46,5
40.
25.
Лестничная клетка
25,0
41.
26.
Лестница
4,7
42.
27.
Лекционный зал
106,8
43.
28.
Вестибюль
47,8
44.
29.
Лестничная клетка
24,9
45.
30.
Вентиляционная
3,5
Антресоль:
46.
1.
Кинопроекционная
24,9
47.
2.
Перемоточная
6,3
48.
3.
Коридор
3,0
Цокольный этаж:
49.
18.
Туалет
1,2
50.
19.
Туалет
1,1
51.
20.
Умывальник
16,5
52.
21.
Туалет
1,2
53.
22.
Туалет
1,2
54.
23.
Умывальник
7,6
55.
24.
Туалет
1,1
56.
24а.
Туалет
1,0
57.
25.
Туалет
1,0
58.
27.
Коридор
27,7
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержалв полном объеме.
Представители Агентства по имуществу Калининградской области, Министерства культуры Калининградской области, Службы государственной охраны объектов культурного наследия считают требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Ответчик в заседание, после объявленного судом перерыва не явился, извещен, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.156 АПК РФ.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
22 марта 2004 года между ГУК «Областной центр культуры молодежи» и ООО «Бригантина плюс» был заключен договор аренды с условием об улучшении арендуемого имущества, предметом которого явились помещения общей площадью 2384,6 кв.м, расположенные в здании «Фондовая биржа XIXвек» по адресу: г.Калининград, Ленинский проспект, 83:
Указанное недвижимое имущество является государственной собственностью Калининградской области.
В соответствии с п. 2.3.2. договора арендатор был обязан в течение 6-ти (шести) месяцев с момента государственной регистрации договора представить на согласована арендодателю техническую документацию, смету и график работ, связанных с реконструкцией фасада здания памятника «Фондовая биржа, XIX в.», капитальным ремонтом и реконструкцией арендуемых помещений и
помещений, занимаемых арендодателем.
Кроме того, согласно п.2.3.3. договора арендатор должен был производить затраты на улучшение арендуемого имущества, а именно на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемых помещений, и реставрацию фасада здания памятника «Фондовая биржа, XIX в.» согласно предусмотренных п.2.3.2. договора технической документации, сметы и графика работ, включая их разработку, а также производить затраты на улучшение помещений, занимаемых арендодателем. Данные расходы арендатора должны были являться арендными платежами в силу пункта 3.1. договора.
В силу пункта 2.3.4. договора арендатор был обязан содержать арендуемые помещениявполнойисправности и образцовом санитарном состоянии, обеспечиватьпожарнуюиэлектрическую безопасность.
Пунктом 1.3. договора Арендатору вменялось использование арендуемые помещений исключительно по их целевому назначению (п.2.3.1. договора), то есть для организации и проведения концертов, организации крупных зрелищных мероприятий (фестивалей, конкурсов, ярмарок, аукционов, лотерей, дискотек),а также создания необходимой для этого инфраструктуры, в том числе предприятий общественного питания (пункт 1.3. договора).
Пунктом 2.2. договора устанавливалось, что арендодатель предоставляет свое согласие на сдачу арендуемых помещений в субаренду при условии участия арендатора в качестве одного из учредителей юридических лиц, которым будут предоставлены помещения в аренду.
В соответствии с п. 2.3.6. договора Арендатор взял на себя обязательства по проведениюзасчетсобственныхсредств косметического ремонта арендуемых помещений.
Арендатор также был обязан при размещении рекламных вывесок и других
рекламных установок на здании памятника «Фондовая биржа, XIX в.» получать
все необходимые согласования в государственных и муниципальных органах
(пункт 2.4.4. договора).
Ни одно из перечисленных условий договора ответчиком не исполнялось надлежащим образом, в связи с чем ГУК «Областной центр культуры молодежи» направлялись многочисленные письменные обращения в адрес ответчика ( исх.№31 от 26.03.07г., №50 от 05.03.08г., №120 от 29.08.08г., №171 от 22.12.08г., №36 от 08.04.09г.).
В целях досудебного урегулирования возникших спорных правоотношений ООО «Бригантина плюс» было предложено в случае неисполнения предупреждения (исх. № 171 от 22.12.2008г.) расторгнуть договор по соглашению сторон согласно приложенному проекту дополнительного соглашения в течение 30 (тридцать) суток с даты получения предупреждения. Рассматриваемое предупреждение было получено ответчиком 22.12.2008г., что подтверждается письмом УФПС Калининградской области - филиала ФГУП «Почта России» от 12.02.2009 г. № 39.50.13-2/152 и соответствующей описью вложений в ценное письмо.
Так как от ООО «Бригантина плюс» в адрес ГУК «Областной центр культуры молодежи» не поступало каких-либо письменных уведомлений об исполнении обязательств по договору, изложенных в вышеуказанном предупреждении, не было возвращено подписанное соглашение о расторжении договора по соглашению сторон в редакции, предложенной истцом, ГУК «Областной центр культуры молодежи»повторно было направлено предупреждение в адрес ответчика (исх. № 36 от 08.04.2009 г.).
В повторном предупреждении ответчику было предложено в срок 30 (тридцать) суток с даты получения предупреждения исполнить обязательства Арендатора, предусмотренные пунктами 2.З.1., 2.З.2., 2.З.З., 2.З.4., 2.3.6. договора и устранить допущенные нарушения договора, о чем уведомить ГУК «Областной центр культуры молодежи». Повторное предупреждение было получено ответчиком 20.04.2009 г., что подтверждается уведомлением о вручении письма адресату и описью вложений в письмо.
В связи с неполучением ответа на повторную претензию, ГУК «Областной центр культуры молодежи» обратилось в суд с указанными выше требованиями.
Суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).
Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно со ст.332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки (штрафа, пени) в случае ненадлежащего исполнения обязательств, либо просрочки исполнения.
Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Основанием для предъявления иска в суд послужило нарушение условий договора арендысо стороны ООО «Бригантина плюс», последствия которого в виде досрочного расторжения договора, предусмотрены пунктом 6.4, а также пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В частности, в соответствии с пунктом 6.4. договора аренды основаниями для досрочного расторжения договора аренды и выселению Арендатора по требованию Арендодателя являются:
-пользование Арендатором помещениями с существенным нарушением условий договора аренды или назначением помещений, либо с неоднократными нарушениями;
-умышленное ухудшение состояния помещений;
-не произведение затрат, предусмотренных п. 2.3.3 договора аренды, в течение 4 (четырех) лет с момента заключения договора аренды.
Факт использования арендатором помещений с нарушением противопожарных норм и правил, непроведения мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, выполнение которых возлагалось на ответчика п.2.3.4 договора подтверждается предписанием Государственного пожарного надзора №160 от 24.12.07г., №106 от 26.12.08г.
Доказательствами сдачи арендуемых помещений в субаренду без согласия арендодателя сторонним организациям являются договоры: с ООО «Центр развития ребенка «Маленькая страна» от 03.08.2007 г. на помещения площадью 13, 6 кв.м.; с ООО «Крон-Шанс-НН» от 28.07.2007г. на помещения площадью 804, 8 кв.м. и ряд других. Часть арендованных площадей сдавалась ООО «Бригантина плюс» в субаренду вообще без оформления каких-либо договоров (КРОУ «Цирк на сцене», КРОО «Арабские танцы»).
Факт несоблюдения ООО «Бригантина плюс» условий договора в части согласования макета и места размещении рекламных вывесок и других рекламных установок на здании памятника «Фондовая биржа, XIX в.» в государственных и муниципальных органах подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-3362/2009 от 27.05.09г.
Согласно п. 3.1. Договора аренды в качестве арендной платы учитываются затраты, которые арендатор обязан произвести согласно п. 2.3.3. Договора аренды, а именно, затраты на:
-капитальный ремонт и реконструкцию арендуемых помещений;
-реставрацию фасада здания памятника «Фондовая биржа, XIX в.»;
-затраты на улучшение помещений, занимаемых арендодателем.
Размер арендной платы установлен п. 3.2. договора аренды в виде твердой суммы в размере 5 000 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка РФ на момент заключения договора (по курсу ЦБ РФ на 12 апреля 2004г. исходя из стоимости 1 доллара США 28,5065 рублей размер арендной платы составляет 142 532 500 рублей) за весь срок аренды (49 лет).
Исходя из содержания пункта 6.4.3. Договора аренды затраты, названные в п. 2.3.3. в размере 142 532 500 рублей, арендатор должен был произвести в течение 4 (четырех лет) с момента заключения договора, т.е. до 12 апреля 2008г.
По состоянию на 17 июля 2006г. арендатор представил актов выполненных работ (по форме КС-2) всего на сумму 13 312, 6 тыс. рублей, что подтверждается Актом проверки расчетных документов по ремонту памятника истории и культуры «Фондовая биржа XIX в.», послуживших основанием для зачета арендной платы от 17 июля 2006г. Других документов, подтверждающих факт произведения затрат, предусмотренных пунктом 2.3.3. арендатор не представил.
Таким образом, задолженность арендатора перед арендодателем по арендной плате составляет 129 219 900 рублей. Просрочка по уплате арендной платы составляет около 2 лет, что является существенным нарушением договора аренды со стороны арендатора и может быть самостоятельным основанием для заявления требования о расторжении договора.
В силу п. 2.3.2 договора аренды арендатор был обязан в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации договора представить на согласование Арендодателю техническую документацию, смету и график работ по улучшению арендованного имущества. Доказательства того, что это обязательство было ответчиком выполнено, в материалы дела не представлено. В этой связи никакие работы (затраты) по улучшению арендованного имущества, выполненные Арендатором, не могут, по мнению суда, рассматриваться как надлежащее исполнение обязательств, т.к. выполненные работы выполнены без согласования с Арендодателем.
Пунктами 25, 26 и 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что «согласно части второй статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением».
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 требование о расторжении договора может быть заявлено в суд в случае неполучения ответа в тридцатидневный срок с момента получения данного требования.
Принимая во внимание неоднократность нарушений ООО «Бригантина плюс» обязательств и молчание арендатора, а также, учитывая тот факт, что установленный законодательством срок истёк, а ГУК «Областной центр культуры молодежи» предприняло все возможные меры для устранения ответчиком допущенных нарушений, суд считает соблюденным порядок расторжения договора, предусмотренный статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьёй 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Руководствуясь статьями 167-170,171 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Требования ГУК «Областной центр культуры молодежи» удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды с условием об улучшении арендованного имущества от 22 марта 2004 года, заключенный между ГУК «Областной центр культуры молодежи» и ООО «Бригантина плюс».
Обязать ООО «Бригантина плюс» возвратить ГУК «Областной центр культуры молодежи» следующие нежилые помещения, расположенныев здании «Фондовая биржа XIXвек» по адресу: г.Калининград, Ленинский проспект, 83:
№ п/п
Номер по
паспорту
Наименование помещения
Площадь помещения,
кв. м
Первый этаж:
1.
1.
Лестничная клетка
26,8
2.
2.
Гардероб
44,2
3.
3.
Вестибюль
141,8
4.
4.
Вестибюль
32,6
5.
5.
Лестничная клетка
30,4
6.
6.
Мойка
4,7
7.
7.
Буфет
5,5
8.
8.
Буфет
36,3
9-
8а.
Туалет
2,7
10.
9.
Кабинет
13,6
11.
9а.
Служебное
3,4
12.
10.
Радиорубка
7,6
13.
11.
Радиорубка
8,0
14.
12.
Зал
602,1
15.
13.
Зрительный зал
337,2
16.
14.
Лестничная клетка
7,8
17.
15.
Лестничная клетка
8,1
18.
16.
Сцена
304,3
19.
17.
Основное
42,9
20.
18.
Вентиляционная
3,3
21.
18а.
Служебное
8,5
22.
19.
Основное
9,3
23.
19а.
Основное
9,1
24.
20.
Вестибюль
40,4
25.
20а.
Вахта
3,2
26.
21.
Коридор
0,7
27.
21а.
Лестничная клетка
13,8
28.
22.
Коридор
14,8
29.
23.
Коридор
0,8
30.
24.
Туалет
4,1
31.
25.
Коридор
13,8
32.
25а.
Кабинет
5,9
Второй этаж:
33.
19.
Служебное
7,9
34.
20.
Служебное
7,6
35.
21.
Балкон
184,6
36.
22.
Учебный класс
32,1
37.
23.
Лестница
9,5
38.
23а.
Коридор
2,2
39.
24.
Учебный класс
46,5
40.
25.
Лестничная клетка
25,0
41.
26.
Лестница
4,7
42.
27.
Лекционный зал
106,8
43.
28.
Вестибюль
47,8
44.
29.
Лестничная клетка
24,9
45.
30.
Вентиляционная
3,5
Антресоль:
46.
1.
Кинопроекционная
24,9
47.
2.
Перемоточная
6,3
48.
3.
Коридор
3,0
Цокольный этаж:
49.
18.
Туалет
1,2
50.
19.
Туалет
1,1
51.
20.
Умывальник
16,5
52.
21.
Туалет
1,2
53.
22.
Туалет
1,2
54.
23.
Умывальник
7,6
55.
24.
Туалет
1,1
56.
24а.
Туалет
1,0
57.
25.
Туалет
1,0
58.
27.
Коридор
27,7
Взыскать ООО «Бригантина плюс»в пользу ГУК «Областной центр культуры молодежи» госпошлину в размере 4000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанциив месячный срок.
Судья
Залужная Ю.Д.
(подпись, фамилия)
