Решение от 09 марта 2010 года №А21-14507/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-14507/2009
 
“09”
 
марта
 
    2010 года
 
 
    «01» марта 2010 года оглашена резолютивная часть решения
 
    «09» марта 2010 года изготовлено мотивированное решение
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи
 
    Гурьевой И. Л.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    судьёй
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Сан Сити»
 
 
    к
 
    ООО «Кемпинг Фестивальный»
 
 
    о
 
    Взыскании задолженности по арендной плате, пени в общей сумме 769 817,42 рублей, расторжении договоров
 
 
    при участии:
 
    от истца:
 
    Сюбарев А. С. по доверенности от 01.10.2008г.
 
    от ответчика:
 
    Кадаева О. В. по доверенности от 13.08.2009г., Ключникова Н. В. генеральный директор (приказ № 10 от 19.10.2006г.)
 
    от третьих лиц:
 
    Администрации муниципального образования «Гурьевский городской округ» -Белова М. В. по доверенности от 15.05.2009г.,
 
    Администрации Низовского сельского поселения – Белова М. В. по доверенности от 28.01.2010г.
 
 
установил:
 
    общество с ограниченной ответственностью «Сан Сити» (далее – ООО «Сан Сити»)  обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кемпинг Фестивальный» (далее ООО  «Кемпинг Фестивальный») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24 декабря 2002 года в размере 154 391,4 рублей, пени в размере 166 742,71 рублей,  задолженности по договору на аренду нежилых зданий от 01 апреля 2002 года №31 в размере 433 092 рублей, пени в размере 15 592,31 рублей, одновременно истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 24 декабря 2002 года, договор на аренду нежилых зданий от 01 апреля 2002 года №31.
 
    Определением суда от 19 января 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Низовского сельского поселения и Администрация муниципального образования «Гурьевский муниципальный район».
 
    В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв с 25 февраля 2010 года до 01 марта 2010 года.
 
    Представители ответчика в судебном заседании предъявленные требования не признали, изложив доводы в соответствии с отзывом.
 
    По мнению ответчика, между ООО «Сан Сити» и ООО «Кемпинг Фестивальный» отсутствуют договорные арендные правоотношения; отсутствует задолженность по арендной плате за землю; истцом не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих существенное нарушение ООО «Кемпинг Фестивальный» условий договоров аренды.
 
    Третьи лица: Администрация Низовского сельского поселения и Администрация муниципального образования «Гурьевский муниципальный район» требования истца считают законными и обоснованными, указывая на неправомерность перечисления ответчиком арендной платы бывшему собственнику, ссылаются на уклонение ООО «Кемпинг Фестивальный» от урегулирования договорных отношений с новым собственником.
 
    Выслушав пояснения сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом Гурьевского района» (арендодатель), муниципальное учреждение «Низовская сельская администрация» (балансодержатель) и ООО  «Кемпинг «Фестивальный» (арендатор) 01 апреля 2002 года  заключили договор № 31, в соответствии с которым арендатор принял в аренду 11 нежилых зданий, расположенных  в пос. Заозерье, Гурьевского района Калининградской области, для использования под базу отдыха, проведение фестивалей, праздников и других культурных и спортивных мероприятий. Общая площадь сданных в аренду зданий 1497,7 кв.м. Срок действия договора по 30 декабря 2022 года.
 
    В декабре 2004 года к указанному договору аренды заключено дополнительное соглашение № 3, в соответствии с которым общая площадь сданных в аренду зданий составила 219,8 кв.м. (исключены 10 из 11 объектов, остался нежилой дом (спальный корпус) литер Н, общей площадью 219,8 кв.м.), срок действия договора продлен по 30 декабря 2050 года.
 
    В соответствии с пунктом 3.3 договора, в редакции последнего соглашения, арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным месяцем в размере 5 500 рублей на счет комитета по финансам и бюджету администрации Гурьевского района, НДС в размере 990 рублей перечисляется в федеральный бюджет.
 
    Администрация муниципального образования «Гурьевский район» (арендодатель) и ООО  «Кемпинг «Фестивальный» (арендатор) 24 декабря 2002 года  заключили договор № 558, в соответствии с которым арендатор принял в аренду сроком до 30 декабря 2022 года сформированные земельные участки в границах согласно прилагаемым планам земель площадью 0,4775 га и 0,5251 га для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий в пос. Заозерье Гурьевского района Калининградской области.
 
    В соответствии с условиями договора ответчик обязался своевременно перечислять истцу арендную плату до 15 сентября каждого года.
 
    В 2005 года стороны заключили дополнительное соглашение № 264 к договору аренды, в соответствии с которым внесены изменения в пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора. В частности, уточнен переданный в аренду земельный участок: площадью 4775 кв.м. с кадастровым номером 39:03:06-00-11:0030; срок договора продлен до 30 декабря 2050 года.
 
    Договоры аренды и дополнительные соглашения к ним прошли в установленном порядке государственную регистрацию.
 
    В дальнейшем управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа продало одноэтажное нежилое здание (литер Н), общей площадью 194,2 кв.м. и земельный участок площадью 4 775 кв.м. с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030, ООО «СанСити», заключив с ним договор купли-продажи от 11 июля 2008 года и передав недвижимости по акту приема-передачи от 18 июля 2008 года (свидетельства о государственной регистрации права от 24.07.2008г. № 610461, 610459.
 
    О переходе к ООО «СанСити» прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды  управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа известило ООО «Кемпинг Фестивальный» уведомлением от 30 июля 2008 года №626, в котором указало на необходимость заключения новых договоров аренды с новым собственником, либо подписания соглашений об уступке прав и обязанностей. Данный факт установлен, кроме прочего, вступившим в законную силу решением суда по делу №А21-10165/2008 от 03.08.2009г., вследствие чего и на основании части 2 статьи 69 АПК РФ, не доказывается вновь.
 
    ООО «СанСити», как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008г., 13.05.2009г., 28.08.2009г.) направляло в адрес ООО «Кемпинг Фестивальный» уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты аренды.
 
    Все указанные уведомления ответчиком были получены.
 
    Решением Арбитражного суда Калининградской области от 03 августа 2009 года, вступившим в законную силу, по делу №А21-10165/2008 внесены изменения в договор аренды нежилых зданий № 31 от 01.04.2002 года и в договор аренды земельного участка № 558 от 24.12.2002 года в части замены арендодателя и балансодержателя на ООО «СанСити». Данным решением, помимо прочего, указано, что удовлетворение судом заявленных истцом требований о внесении изменений в договоры (в части замены арендодателя) приводит их в соответствие с изменившимися фактическими обстоятельствами, а также нормами статей 606 – 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность внесения каких-либо иных изменений в договоры в этой части прямо исключается пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная норма устанавливает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Ссылаясь на то, что ООО «Кемпинг Фестивальный», располагающий сведениями о смене собственника указанной недвижимости, не производит арендные платежи новому арендодателю, не реагирует на претензии о необходимости исполнить обязательства по договору аренды надлежащим образом, ООО «СанСити» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
 
    Истец указал, что по состоянию на 31 декабря 2009 года образовалась задолженность по арендной плате за землю в размере 154 391,4 рублей, а также задолженность по договору аренды нежилых зданий в размере 433 092 рублей.
 
    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
 
    Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Условия договора в установленном порядке сторонами оспорены не были.
 
    Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
 
    Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен, признан обоснованным.   Ответчик возражений в отношении расчета задолженности не высказал.
 
    Доводы ответчика, приведенные в отзыве, подлежат отклонению, так как с момента перехода права собственности к ООО «СанСити» у ООО «Кемпинг Фестивальный» возникла обязанность производить арендную плату новому собственнику и арендодателю.
 
    Судом установлено, что ООО «СанСити» неоднократно направляло ответчику претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам новому собственнику с указанием его реквизитов и расторгнуть договоры аренды в связи с неисполнением обязательств по нему. Однако ответа на данные претензии от ООО «Кемпинг Фестивальный» не последовало.
 
    То обстоятельство, что письменные изменения, касающиеся реквизитов арендодателя в договоры не вносились, не освобождает арендатора от перечисления арендной платы надлежащему лицу. К тому же сам ответчик не предпринимал никаких действий по урегулированию арендных отношений с новым арендодателем и отказался вступать с истцом в переговоры до начала судебного разбирательства.
 
    Перечисление арендных платежей бывшему собственнику не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, так как указано выше, смена собственника сданного в аренду имущества автоматически влечет переход прав и обязанностей арендодателя от первоначального к новому собственнику. ООО «Кемпинг Фестивальный»вправе требовать от бывшего собственника возврата денежных средств, полученных за аренду помещений и земли за период, когда собственником стало иное лицо.
 
    Также не может быть принято в качестве доказательства позиции ответчика уведомление администрации муниципального образования «Гурьевский район»  от 02 марта 2009 года исх. №17/1677. Данный документ уведомляет арендатора о сроках и размере арендной платы, но не об обязанности ООО «Кемпинг Фестивальный» платить аренду муниципалитету. Кроме того, как пояснил в судебном заседании представитель третьих лиц, данное уведомление было направлено в адрес ООО «Кемпинг Фестивальный» ошибочно.
 
    Ссылка ответчика на отсутствие уведомления балансодержателя безосновательна и не основана на нормах закона.
 
    Ответчик указывает, что ООО «Сан Сити» в соответствии с договором купли-продажи приобрело нежилое здание литер «Н» общей площадью 194,2 кв.м., тогда как ООО «Кемпинг Фестивальный» арендует нежилое здание общей площадью 219,8 кв.м. Данное обстоятельство, по мнению ответчика, свидетельствует о наличии различных объектов недвижимости. Вместе с тем, вышеприведенным решением суда по делу №А21-10165/2008, вступившим в законную силу, установлена идентичность предмета договора аренды:  нежилого дома (здания спального корпуса) литера Н. Кроме того, при рассмотрении настоящего спора по ходатайству сторон обозревалось дело №А21-10165/2008, в материалах которого в качестве доказательств имеются заявления и письма ООО «Кемпинг Фестивальный» в адрес Низовской сельской администрации, Администрации муниципального образования «Гурьевский городской округ», ООО «СанСити», данными документами  ООО «Кемпинг Фестивальный» ставило в известность адресатов о нахождении у него в аренде нежилого здания общей площадью 194,2 кв.м. с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0032:5079/Н по договору аренды №31 от 01 апреля 2002 года.
 
    Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.
 
    В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    В соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды    №31 нежилых зданий в случае несвоевременного перечисления арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,01% в день от просроченной суммы  за каждый день просрочки.
 
    Согласно пункту 2.4 договора аренды земельного участка  в случае несвоевременного перечисления арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% в день от просроченной суммы  за каждый день просрочки.
 
    Ответчику начислены пени по договору аренды нежилых зданий в размере 15 591,31 рублей, по договору аренды земли в размере 166 742,71 рублей, расчет пени не оспаривается.
 
    Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
 
    Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки  сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.
 
    В рассматриваемом случае, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения неустойки  по договору аренды земли до 55 000 рублей.
 
    В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2 договора №31 на аренду нежилых зданий от 01 апреля 2002 года невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
 
    В судебном заседании установлено, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате более, чем за год; истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем по требованию арендодателя суд расторгает договор аренды земельного участка от 24 декабря 2002 года и договор на аренду нежилых зданий от 01 апреля 2002 года № 31.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 13 080,76   рублей.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кемпинг «Фестивальный»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «СанСити» задолженность по договору аренды земельного участка от 24 декабря 2002 года в размере 154 391,4 рублей, пени в размере 55 000 рублей,  задолженность по договору на аренду нежилых зданий от 01 апреля 2002 года №31 в размере 433 092 рублей, пени в размере 15592,31 рублей, в счет уплаченной государственной пошлины 13 080,76 рублей.
 
    Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24 декабря 2002 года, договор на аренду нежилых зданий от 01 апреля 2002 года №31.
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
 
    Судья                                                         И. Л. Гурьева