Решение от 12 февраля 2010 года №А21-14352/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Калининград                                               Дело № А21- 14352/2009
 
    «12» февраля 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2010 года. Решение изготовлено в полном объеме 12 февраля 2010 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи  С. Н. Сычевской
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Сычевской С. Н.,
 
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
 
    ИП Касянчук Э. И.  
 
 
    к Администрации Балтийского муниципального района  
 
 
    о признании преимущественного права на выкуп арендуемого имущества; обязании направить проект договора купли-продажи
 
 
    при участии:
 
    от заявителя – Касянчук Э. И. по паспорту; Ибрагимова О. А. по доверенности
 
    от Администрации – Шипилова Ю. Ю. по доверенности
 
 
 
    установил:
 
 
    Индивидуальный предприниматель Касянчук Эмилия Иосифовна (далее – ИП Касянчук, предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области к Администрации Муниципального образования «Балтийского городской округ», наделенного статусом муниципального района (далее - Администрация) с заявлением (уточненным):
 
    - признать за ИП Касянчук Э. И. преимущественное право на выкуп арендуемого помещения площадью 40,6 кв.м, вспомогательной площадью 32,0 кв.м и 13,7 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: город Балтийск, пр. Ленина, д. 53, исключить это помещение из продажи на аукционе, и обязать Администрацию Муниципального образования «Балтийский городской округ», наделенное статусом муниципального района направить в адрес ИП Касянчук проект договора купли-продажи этого имущества.
 
    В судебном заседании заявитель поддержала заявленные требования полностью по доводам, изложенным в заявлении.
 
    Представитель Администрации заявленные требования не признает, считает, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, поскольку договор аренды был заключен лишь 08 июня 2007 года, отзыв либо письменные возражения на заявление, Администрацией не представлены.
 
    В обоснование заявленных требований, заявитель указывает на то, что  в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), предприниматель имеет преимущественное право на приобретение арендуемых ею помещений, поскольку, фактически занимает эти помещения с 2006 года, с согласия Администрации ИП Касянчук был произведен ремонт спорных помещений за счет предпринимателя, после чего, с нею заключили договор аренды нежилых помещений.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом установлено следующее.
 
    Из материалов дела следует, что ИП Касянчук Э. И. является предпринимателем с 1993 года.
 
    Как указывает заявитель, с 1993 года ИП Касянчук арендует нежилые помещения, расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного здания, расположенного в г. Балтийске Калининградской области пр. Ленина д. 53, являющиеся объектами муниципальной собственности.
 
    Помещения общей площадью 124,9 кв.м (и 45,7 кв.м вспомогательной площади), расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного дома по адресу: г. Балтийск Калининградской области пр. Ленина д.53, по договору №1 купли-продажи и залога недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Балтийский городской округ», наделенного статусом муниципального района, заключенному 27 мая 2009 года, ИП Касянчук приобрела в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон №159-ФЗ).
 
    03.04.2006 года предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении ей в аренду еще одного помещения, которое также располагается на втором этаже нежилого двухэтажного здания по адресу: г. Балтийск Калининградской области пр. Ленина д.53, состоящее из двух смежных комнат: площадью 15,3 кв.м и 25,3 кв.м. Это нежилое помещение непосредственно примыкает к занимаемому предпринимателем по договору аренды, а теперь уже приобретенному в собственность (как указано выше) нежилому помещении.
 
    Письмом от 13 апреля 2006 года №475 ИП Касянчук было разрешено, отремонтировав за собственной счет указанное помещение, использовать его как подсобным при осуществлении своей предпринимательской деятельности, и указано, что после проведения ремонта, с ИП Касянчук будет заключен договор аренды на указанное нежилое помещение.
 
    Предприниматель указывает, что отремонтировала за свой счет нежилые помещения, что подтверждается представленными к материалам дела сметами и актами выполненных работ, и 08 июня 2007 года с ИП Касянчук был заключен договор аренды №58 на это нежилое помещение, сроком до 01 октября 2010 года. Соглашением от 02 сентября 2009 года срок договора установлен с 08 июня 2007 года по 01 июля 2015 года. Договор и Соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
 
    Поскольку, ИП Касянчук в период с 13 апреля 2006 года по 08 июня 2007 года фактически пользовалась данным помещением, а с 08 июня 2007 года использует данное помещение по договору аренды, предприниматель обратилась 10 декабря 2009 года в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения, полагая, что имеет преимущественное право приобретения арендуемых ею нежилых помещений, состоящих из двух смежных комнат площадью 15,3 кв.м и 25,3 кв.м, расположенных на втором этаже здания по адресу: город Балтийск Калининградской области, пр. Ленина, д. 53.
 
    Как указывает заявитель, устно ей отказали в Администрации в удовлетворении ее заявления. Поскольку, письменный ответ на свое заявление предприниматель из Администрации не получила, она была вынуждена обратиться в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    Суд, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает заявленные требования ИП Касянчук подлежащими удовлетворению в части, исходя из следующего.  
 
    В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
 
    2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    В соответствии со статьей 1 Закона Калининградской области от 28.10.2008 №287 (ред. от 22.12.2008) «Об установлении предельного значения площади арендуемого помещения и срока рассрочки оплаты арендуемого недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение», установлено предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Калининградской области и муниципальной собственности муниципальных образований и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, в размере пятисот квадратных метров.
 
    Как следует из материалов дела, указанными помещениями, которые  находятся в настоящее время в аренду у заявителя, ИП Касянчук фактически использует в целях осуществления предпринимательской деятельности с апреля 2006 года.
 
    Доказательств обратного Администрация суду не представила.
 
    Таким образом, ИП Касянчук непрерывно арендует указанные помещения на протяжении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ в соответствии с договорами аренды имущества.
 
    В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, лежит на органе, принявшем акт.
 
    Администрация в соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что ИП Касянчук не имеет преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества.
 
    Таким образом, Администрация не выполнила возложенную на нее процессуальную обязанность доказать наличие обстоятельств, послуживших основанием для оспариваемого бездействия.
 
    В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
 
    Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.
 
    Однако, суд считает, что заявленные требования предпринимателя подлежат удовлетворению в части арендуемых помещений площадью 15,3 кв.м и 25,3 кв.м. На выкуп вспомогательных помещений площадью 32,0 и 13,7 кв.м, которые являются местами общего пользования, у ИП Касянчук преимущественного права быть не может, в связи с чем, в удовлетворении этой части заявленных требований, следует отказать.
 
    При таких обстоятельствах, учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  
 
 
Р   Е   Ш   И   Л:
 
 
    Заявленные требования удовлетворить частично.
 
    Признать за индивидуальным предпринимателем Касянчук Эмилией Иосифовной преимущественное право на выкуп арендуемого помещения площадью 40,6 кв.м, расположенное на втором этаже здания по адресу: город Балтийск Калининградской области, пр.Ленина, д. 53.
 
    Обязать Администрацию Муниципального образования «Балтийский городской округ», наделенного статусом муниципального района, направить в адрес индивидуального предпринимателя Касянчук Эмилии Иосифовны проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения площадью 40,6 кв.м, расположенное на втором этаже здания по адресу: город Балтийск Калининградской области, пр.Ленина, д. 53.
 
    В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
 
    Возвратить индивидуальному предпринимателю Касянчук Эмилие Иосифовне из Федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1 800 рублей. 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд или в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Северо – Западного округа.
 
 
 
    Судья                                                               С. Н. Сычевская