Решение от 20 июля 2010 года №А21-14047/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
Резолютивная  часть решения оглашена 13.07.2010г.
г. КалининградДело №>      А21- 14047/2009
 
    "20"июля        2010 года
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи     Гелеверя Т.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания     судьей Гелеверя Т.А,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску: Открытого акционерного общества Коммерческий банк «Петрокоммерц» в лице ФКБ в г. Калининграде
 
    к   Обществу с ограниченной ответственностью «Агронеман»
 
    третьим лицам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации,
 
    кадастра и картографии по Калининградской области
 
    Открытому акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк»
 
    0регистрации договора залога
 
    при участии:
 
    Наглис Г.Е. -доверенность от 10.10.2008г.
 
    от ответчика:    Глинский А.Н. - доверенность от 05.09.2009г.
 
    от третьего лица:     ОАО   «Россельхозбанк»:   Новиков   Е.Е.   -   доверенность   от
 
    04.02.2010г.
 
    установил:Открытое   акционерное   общество   Коммерческий   банк
 
    «Петрокоммерц» в лице ФКБ в г. Калининграде (далее ОАО КБ «Петрокоммерц») обратилось    в    Арбитражный    суд    с    иском    к    Обществу    с    ограниченной
 
2     I
 
    ответственностью «Агронеман» с привлечением в качестве третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области о вынесении решения о регистрации договора залога недвижимого имущества.
 
    В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица на стороне ответчика Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк».
 
    Ходатайство было удовлетворено и определением суда от 06.05.2010г. Открытое акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» было привлечено в качестве третьего лица на стороне ответчика.
 
    Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области было указано, что в связи с реорганизацией полным правопреемником является Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, в связи с чем определением суда от 07.06.2010г. была произведена замена третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, ссылаясь на то, что в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества, данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако, при проведении мониторинга залогового имущества было установлено, что запись об обременении объекта залога в пользу банка отсутствует, указал, что для фактического прекращения договора об ипотеке имеет значение факт прекращения обязательств по кредитному договору, а поскольку задолженность по кредитному договору не погашена, фактически договор об ипотеке не прекратился, он должен быть зарегистрирован в соответствии со статьями 131, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на то, что наличие запрета налогового органа на отчуждение имущества не может касаться заявленных требований, так как договор залога заключен ранее, чем возник запрет, данный запрет касается новых сделок и новых обязательств ответчика, а не тех, которые были заключены ранее.
 
    Ответчик исковые требования отклонил, ссылаясь на то, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку исковые требования к нему не заявлены, что истец просит суд зарегистрировать договор ипотеки, то есть подменить решение компетентного регистрирующего органа о регистрации сделки с недвижимым имуществом, указал, что договор залога был надлежащим образом зарегистрирован на основании совместного заявления сторон, что свидетельствует о том, что ответчик надлежащим образом выполнил требования закона и свои обязанности по регистрации договора ипотеки, указал, что впоследствии стороны совместным волеизъявлением прекратили регистрационную запись об ипотеке, то есть, своими действиями прекратили договор ипотеки, сослался на то, что законность действий и
 
    3 наличие надлежаще оформленных полномочий своего представителя на погашение регистрационной записи истец не отрицает, полагает, что истец уже реализовал предоставленное ему законом право на залог имущества, сослался на то, что в связи с отсутствием регистрационной записи договор является недействительным, поэтому указание истца на то, что договор является действующим, противоречит нормам материального права, кроме того, сослался на то, что спорное имущество заложено третьему лицу, согласие которого на последующую ипотеку не представлено, указал, что налоговым органом приняты обеспечительные меры в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) недвижимого имущества.
 
    Третье лицо исковые требования отклонило, ссылаясь на то, что спорное имущество в настоящее время находится у него в залоге, поэтому для последующего залога необходимо его согласие, однако, истец с таким заявлением к нему не обращался.
 
    Заслушав представителей сторон, изучив представленные документы, суд установил следующее.
 
    Между ОАО КБ «Петрокоммерц» и Обществом с ограниченной ответственностью «Агронеман» («заемщик») был заключен кредитный договор № 899/07 от 26.09.2007г. согласно которому Банк предоставляет «заемщику» кредит в сумме 9700000 руб. на срок до 24.03.2009г. с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 14 процентов годовых.
 
    Пунктом 6.1 договора установлено, что обеспечением исполнения обязательств «заемщика» по договору будет служить недвижимость в соответствии с договором об ипотеке от 26.09.2007г,, заключенным между Банком и «заемщиком»..
 
    В развитие отношений по кредитному договору между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) от 26.09.2007г., согласно которому «залогодатель» (он же «заемщик») в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору предоставляет Банку в залог административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: Калининградская область, Неманский район, поселок Мичуринский, улица Совхозная дом 2 «а» общей площадью 310,7 кв.м и земельный участок, расположенный по адресу: Калининградская область, Неманский район, Мичуринский сельский округ, поселок Мичуринский, улица Совхозная, 2 «а», общей площадью 8546 кв.м.
 
    Общая залоговая стоимость предмета залога составила 4234440 руб.
 
    Договор об ипотеке был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 02.10.2007г.
 
    Договор ипотеки был прекращен 18.02.2008г. на основании заявлений представителей истца и ответчика.
 
    В настоящее время спорное имущество (земельный участок) с 21.12.2009г. находится в залоге у Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк».
 
4
 
    Статьей 334 Гражданского кодекса установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
 
    Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
 
    Залог возникает в силу договора.
 
    Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
 
    Пунктами 2 и 3 данной статьи предусмотрено, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом, а в силу пункта 4 несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
 
    Статьей 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
 
    Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
 
    Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
 
    Как указано выше, сторонами было соблюдено данное условие и договор об ипотеке от 26.09.2007г. был зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    Таким образом, стороны использовали предоставленное им законом право.
 
    С 18.02.2008г. регистрация ипотеки прекращена, поэтому в силу положений статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 10 Закона № 102-ФЗ     договор     залога     недвижимого     имущества     от     26.09.2007г.     является недействительным, в связи с чем, суд находит доводы истца о том, что договор не прекратился и является действующим, противоречащими нормам материального
 
    5 права.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Подав заявление о прекращении договора ипотеки, стороны, как обоснованно отметил ответчик, выразили свое волеизъявление на его прекращение.
 
    Законодательство не содержит норм, обязывающих залогодателя регистрировать договор залога вновь после прекращения его действия.
 
    Заключение договора залога недвижимого имущества не является необходимым условием для заключения кредитного договора, договор залога является одной из гарантий исполнения обязательств по кредитному договору, при этом, обеспечение исполнения обязательств может быть достигнуто и иными способами.
 
    Суд отмечает также, что в силу пункта 2 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
 
    Суду представлен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 095500/0030-7.2 от 14.12.2009г., заключенный между ответчиком и ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» пунктом 1.2 которого предусмотрено, что распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное/безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия залогодержателя не допускаются.
 
    Истец за таким согласием к третьему лицу не обращался.
 
    Кроме того, на основании решения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по Калининградской области от 06.05.2009г. № 2.13./31 о принятии обеспечительных мер, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 19.06.2009г. был зарегистрирован запрет на отчуждение нежилого здания - административно-бытовой корпус, - расположенного по адресу: Калининградская область, Неманский район, поселок Мичуринский, ул. Совхозная, дом № 2 «а».
 
    При наличии таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
 
    Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
6
 
    В иске отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме.
 
    Судья
 
    Т.А. Гелеверя