Решение от 17 февраля 2010 года №А21-13566/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-13566/2009
 
“17”
 
февраля
 
    2010 года
 
 
    «10» февраля 2010 года оглашена резолютивная часть решения
 
    «17» февраля 2010 года изготовлено мотивированное решение
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи
 
    Гурьевой И. Л.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    судьёй
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску: Администрации муниципального образования  «Зеленоградский район»»
 
 
    к
 
    ООО «Мадагаскар»
 
 
    о
 
    Взыскании задолженности по договору аренды, пени, штрафа и расторжении договора
 
 
    при участии:
 
    от истца:
 
    Гринцевич Г. Э. по доверенности от 04.06.2009г.
 
    от ответчика:
 
    не явился, извещен
 
 
установил:
 
 
    Администрация муниципального образования «Зеленоградский район» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мадагаскар» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19 апреля 2004 года в размере 409 773 рублей, пени в размере 184 397 рублей, штрафа в соответствии с пунктом 5.4 договора в размере 40 997,30 рублей, штрафа в соответствии с пунктом 5.5 договора в размере 912 500 рублей. Одновременно истец просил расторгнуть указанный договор аренды.
 
    В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме.
 
    Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в его отсутствие.
 
    В представленном в предварительное судебное заседание отзыве общество требования Администрации не признало, указав на незаконность применения новой методики исчисления арендной платы без заключения дополнительного соглашения к договору аренды.        Кроме того, ответчик считает неправомерным предъявление ко взысканию трех сумм штрафа, оспаривая одновременно размер штрафных санкций.
 
    Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования «Зеленоградский район» (арендодатель) и  общество с ограниченной ответственностью «Созвездие Балтики» (далее – ООО «Созвездие Балтики», 19.04.2004г. заключили договор аренды земельного участка (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил ООО «Созвездие Балтики» сроком  на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 39:05:01-01-12:0021, общей площадью 2,241 кв.м., по адресу: город Зеленоградск  Калининградской области, ул. Курортный проспект, 21 под  реконструкцию существующего нежилого здания под торгово-гостиничный комплекс.
 
    Соглашением от 10 октября 2006 года ООО «Созвездие Балтики» передало права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ООО «Мадагаскар», о чем Администрация была уведомлена письмом от 14 ноября 2006 года.
 
    Договор аренды и Соглашение зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
 
    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
 
    Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
 
    Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.
 
    Так, в соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата начисляется с момента регистрации земельного участка и перечисляется в срок до 15 августа каждого года.
 
    Пунктом 3.6.1 договора установлено, что помимо арендной платы за землю арендатор производит отчисления для покрытия затрат на воспроизводство и развитие инженерно-социальной инфраструктуры города за участок ежегодно в размере 22410 рублей, из расчета 10,0 рублей за один квадратный метр в год и перечисляется в срок до 01 октября каждого года.
 
    Как следует из пункта 3.7 договора аренды размер арендной платы и отчислений на воспроизводство и развитие инженерно-социальной инфраструктуры города может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления централизовано устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимостью земельного участка), базовые ставки арендной платы и отчислений (освобождения от них), в связи с корректировкой индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в один год при изменении базовой ставки арендной платы, отчислений с письменным извещением арендатора.
 
    Полагая, что ответчиком обязанность по оплате арендной платы с 01.01.2009 года по 06.11.2009 года в полном объеме не исполнена, Администрация обратилась в суд с настоящим заявлением, определив сумму задолженности на основании Решения районного Совета депутатов МО «Зеленоградский район от 22 октября 2008 года № 369 «Об утверждении расчетных коэффициентов по категориям земель и видам функционального использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».
 
    Согласно расчету, представленному истцом, сумма задолженности по арендным платежам составила 409 773 рублей.
 
    Данный расчет признан судом обоснованным.
 
    Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    В обоснование своих требований истцом представлен договор аренды земельного участка; претензия с расчетом арендной платы.
 
    Поскольку сторонами в договоре аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы (пункт 3.7 договора) и арендодатель довел данные изменения до сведения арендатора путем официального опубликования в средствах массовой информации, требования Администрации о взыскании арендной платы  правомерны и подлежат удовлетворению, при этом суд учитывает отсутствие спора по расчету.
 
    Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
 
    В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    На основании пункта 5.2 договора аренды истцом ко взысканию предъявлена договорная пеня в размере 1,0% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки в размере 184 397 рублей по состоянию на 06 ноября 2009 года.
 
    Кроме того, истец просит взыскать с общества штраф на основании пунктов 5.4, 5.5 договора аренды в размере 40 977,3 рублей и 912 500 рублей, соответственно.
 
    В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 4.4.1 – 4.4.8 арендатор выплачивает штраф в размере 10%  от годовой суммы арендной платы по каждому факту невыполнения.
 
    Согласно пункту 5.5 договора в случае невыполнения сроков, оговоренных пунктами 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14, арендатор выплачивает пеню в размере 1% от годовой ставки арендной платы за каждый день просрочки.
 
    Поскольку ответчиком не был соблюден порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства.
 
    Вместе с тем, суд считает необоснованным установление двойной ответственности за нарушение сроков оплаты арендных платежей (пункты 5.2 и 5.4 договора аренды).
 
    Кроме того, суд считает недоказанным невыполнение ответчиком условий заключенного договора в части выполнения работ по реконструкции нежилого строения, расположенного на земельном участке, в установленные сроки и, следовательно, начисление штрафа в соответствии с пунктом 5.5 договора в размере 912 500 рублей. Расчет данной суммы также не представлен.
 
    В соответствии с частью первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    В данном случае, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения неустойки за нарушение срока внесения арендной платы до 100 000 рублей.
 
    В отношении исковых требований о расторжении договора аренды судом установлено следующее.
 
    Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора аренды за невыполнение арендатором любого из его пунктов, а также за невнесение арендной платы и отчислений, предусмотренных пунктами 3.1, 3.6 договора.
 
    Претензия с предложением до 20 ноября 2009 года уплатить задолженность по договору аренды либо прибыть в Администрацию для добровольного досрочного расторжения договора, направлена истцом в адрес общества исходящий номер от 06 ноября 2009 года (фактически направлена 10 ноября 2009 года).
 
    В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    На основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
 
    Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо исходить из того, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
 
    Как установлено судом и следует из материалов дела, истцом не представлены доказательства существенного нарушения арендатором обязательств по спорному договору. Незначительное нарушение срока внесения арендной платы не может быть признано существенным нарушением договора.
 
    Кроме того, суд считает, что арендодатель не предоставил арендатору возможность исполнения им обязательств по оплате задолженности в разумный срок, до предъявления требования о досрочном расторжении договора, так как в претензии ответчику одновременно предлагалось погасить задолженность и  расторгнуть договор аренды.
 
    В соответствии со статьей 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешается вопрос о судебных расходах.
 
    Поскольку иск удовлетворен в части, с истца подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 15 195,46   рублей.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:        
 
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мадагаскар» в пользу Администрации муниципального образования «Зеленоградский  район» задолженность по договору аренды земельного участка от 19 апреля 2004 года в размере 409 773 рублей, пени в размере 100 000 рублей, государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 15 195,46рублей.
 
    В удовлетворении остальной части требований отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
    Судья                                                         И. Л. Гурьева