Решение от 15 января 2010 года №А21-13198/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Калининград                                               Дело № А21- 13198/2009
 
    «15» января 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2010 года. Решение изготовлено в полном объеме 15 января 2010 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи  С. Н. Сычевской
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Сычевской С. Н.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
 
    Крестьянского фермерского хозяйства «Мир»  
 
    к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград»
 
    о признании недействительными подпункта 2.2 распоряжения от 21.09.2009 года №1538
 
    при участии:
 
    от заявителя – Чижиков В. Я. по доверенности; Поляков Г. В. по паспорту
 
    от ответчика – Алексеева О. В. по доверенности
 
 
    установил:
 
 
    Крестьянское фермерское хозяйство «Мир» (далее – КФХ «Мир»,  Фермерское хозяйство, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет) с заявлением:
 
    - признать подпункт 2.2 Распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 21 сентября 2009 года №1538 о цене приватизируемого муниципального имущества в сумме 4 637 700 рублей, в том числе НДС, недействительным;
 
    - изменить подпункт 2.2 распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 21 сентября 2009 года №1538 с включением в него цены приватизируемого муниципального имущества нежилых помещений подвала, расположенных по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 8а-8б литер IVиз литера А, площадью 81,5 кв.м в сумме 2 664 500 рублей с учетом НДС в сумме 479 600 рублей, а также произведенных крестьянским фермерским хозяйством «Мир» неотделимых улучшений в сумме 223 880 рублей.
 
    В обоснование заявленных требований заявитель указывает на то, что оспариваемый подпункт распоряжения Комитета является недействительным, поскольку, содержит недостоверную информацию о рыночной стоимости объекта. КФХ «Мир» ссылается на произведенную за его счет оценку рыночной стоимости указанного имущества.
 
    В судебном заседании представители заявителя поддержали заявленные требования полностью, просят суд удовлетворить заявленные требования и с целью восстановления нарушенных прав КФХ «Мир», обязать Комитет внести в оспариваемое распоряжение соответствующие изменения.
 
    Комитет заявленные требования КФХ «Мир» не признает, представлен отзыв на заявление. Представитель Комитета в судебном заседании поддержала возражения, изложенные в отзыве на заявление, просит суд отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом установлено следующее.
 
    Из материалов дела следует, что 12 марта 2002 года между Крестьянским фермерским хозяйством «Мир» (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель) был заключен договор аренды нежилых подвальных помещений общей площадью 81,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 8а-8б, литер IVдля использования под магазин (далее - Договор).
 
    В соответствии с пунктом 2.1 Договора срок действия договора установлен по 31 мая 2012 года.
 
    Проведена государственная регистрация Договора в установленном законом порядке.
 
    Указанные нежилые подвальные помещения являются муниципальной собственностью, переданы заявителю по акту приема-передачи от 12 марта 2002 года.
 
    Задолженность по арендной плате у заявителя за арендуемые нежилые помещения отсутствует.
 
    Решением председателя Комитета от 12 ноября 2008 года №270 арендуемые нежилые помещения включены в прогнозный перечень приватизации. Продажная цена муниципального имущества, установленная данным решением, составляет 2 820 000 рублей.
 
    Считая себя добросовестным арендатором, соответствующим критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), КФХ «Мир» 09.09.2009 года обратилось в Комитет – орган, уполномоченный осуществлять права собственника муниципального имущества, находящегося в собственности городского округа «Город Калининград» с заявлением (№11861) о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им муниципального имущества.
 
    По результатам рассмотрения заявления КФХ «Мир», Комитетом издано распоряжение от 21.09.2009 года №11538 «Об условиях приватизации муниципального имущества по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 8а-8б» (далее - распоряжение), которое было вручено КФХ «Мир» в Комитете 19.10.2009 года. Кроме того, 12 ноября 2009 года Крестьянскому хозяйству вручили проект договора купли-продажи.
 
    Указанным распоряжением был установлен способ приватизации объекта – выкуп арендованного имущества.
 
    Подпунктом 2.2 Распоряжения установлена цена приватизируемого имущества, установленная на основании отчета об оценке муниципального имущества – 4 637 700 рублей, в том числе НДС.
 
    КФХ «Мир», не согласившись с указанной в Распоряжении ценой приватизируемого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    В обоснование заявленных требований, Крестьянское хозяйство указывает следующее.
 
    Заявитель считает, что цена приватизируемого объекта, установленная подпунктом 2.2 Распоряжения, является завышенной, ссылаясь при этом на следующее.
 
    Статья 3 Закона №159-ФЗ устанавливает, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Заявитель указывает, что Отчет об оценке муниципального имущества, на основании которого установлена оспариваемая цена арендуемого муниципального имущества подлежащего выкупу, составлен ООО «Центр оценки маркетинговых исследований» 11.02.2009 года.
 
    Заявитель считает, что при изготовлении отчета оценщик не произвел визуального осмотра арендуемого муниципального имущества, что привело к искажению его характеристик.
 
    Оценщик в отчете не указал, что арендуемое муниципальное имущество является подвальным помещением.
 
    По утверждению оценщика Объект (арендуемое муниципальное имущество) имеет централизованное горячее водоснабжение, центральное отопление, легко доступен, так как расположен рядом с остановкой общественного транспорта.
 
    Однако указывает заявитель, выводы сделанные оценщиком в указанном выше отчете, не являются объективными и обоснованными. Заявитель указывает, что описание Объекта в указанном отчете не является верным, поскольку, Объект не имеет ни централизованного горячего водоснабжения, ни центрального отопления, ни телефона. Остановка общественного транспорта, находившаяся в районе расположения Объекта, ликвидирована с 1 января 2009 года.
 
    Объект является подвальным помещением, техническое состояние помещения требует капитального ремонта ввиду износа.
 
    Установленная оспариваемым подпунктом 2.2 Распоряжения цена Объекта значительно превышает его стоимость в сумме 2 820 000 рублей, определенную в перечне муниципального имущества, подлежащего приватизации в 2009 году, утвержденную решением окружного Совета депутатов Калининграда от 12 ноября 2008 года №270, опубликованного в газете «Гражданин».
 
    Кроме того, считает заявитель, указанная в отчете ООО «Центр оценки маркетинговых исследований» итоговая величина стоимости объекта оценки могла быть признанной рекомендуемой и применяться для совершения сделки в течение 6 месяцев с момента составления отчета по оценке объекта до даты совершения сделки. Отчет составлен 11.02.2009 года, а оспариваемое распоряжение издано 21.09.2009 года.
 
    В данном случае, решение о приватизации указанного арендуемого муниципального имущества, оформлено распоряжением Комитета после истечения 6 месяцев; срок действия указанного отчета истек.
 
    Заявитель указывает, что цена выкупаемого имущества, основанная на Отчете ООО «Центр оценки маркетинговых исследований» является явно завышенной.
 
    В подтверждение своих доводов заявитель представил суду Отчет №1398/16 от 22.10.2009 года об оценке указанного приватизируемого арендуемого муниципального имущества, составленный ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» по заявке КФХ «Мир».
 
    В соответствии с Отчетом №1398/16 от 22.10.2009 года об оценке ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» рыночная стоимость указанных нежилых помещений, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 8а-8б, составляет на дату 22.10.2009 года 2 664 500 рублей, в том числе НДС (18%) 479 600 рублей, а также произведенные КФХ «Мир» неотделимые улучшения в сумме 223 880 рублей.
 
    Статьей 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Суд исследовал все представленные доказательства и установил.
 
    КФХ «Мир» является добросовестным арендатором, соответствующим критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ). Данный факт признает и Комитет, в связи с чем, издано Распоряжение.
 
    Судом установлено, что в оспариваемом заявителем пункте 2.2 распоряжения Комитета, цена приватизируемого имущества установлена в сумме 4 637 700 рублей (в том числе НДС) на основании отчета об оценке муниципального имущества, исполненного ООО «Центр оценки маркетинговых исследований». Дата составления отчета: 11.02.2009 года.
 
    В соответствии с пунктом 26 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономики развития РФ от 20.07.2007 года №254 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектами оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
 
    Цена приватизируемого имущества основана на отчете об оценке рыночной стоимости, изготовленного ООО «Центр оценки маркетинговых исследований» 11.02.2009 года. На дату издания оспариваемого (в части) распоряжения Комитета от 21 сентября 2009 года №1538, срок действия указанного отчета истек.
 
    Статья 3 Закона №159-ФЗ устанавливает, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Обязательность привлечения независимого оценщика для оценки подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества влечет признание отчета независимого оценщика документом, содержащим сведения доказательственного значения, а указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
 
    Однако в рассматриваемом случае, судом не принимается представленный Комитетом отчет об оценке муниципального имущества, на основании которого установлена оспариваемая заявителем цена приватизируемого имущества, поскольку срок действия отчета истек, следовательно, отчет является недействительным и не может служить надлежащим доказательством по делу, доказательств о проведении повторной экспертизы Комитет суду не представил.
 
    В то же время, заявителем представлен   Отчет №1398/16 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений подвала по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 8а-8б, изготовленный ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки», дата изготовления отчета: 22.10.2009 года.
 
    Согласно указанному отчету, рыночная стоимость объекта оценки составляет – 2 664 500 рублей, в том числе НДС (18%) 479 600 рублей и произведенные заявителем неотделимые улучшения в сумме 223 880 рублей.
 
    В процессе рассмотрения дела Комитет доказательств несоответствия установленной указанным выше отчетом оценки, произведенным ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки», цены спорного имущества его рыночной стоимости суду не представил.
 
    Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
 
    В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Судом установлено и подтверждается материалами дела, что подпункт 2.2 Распоряжения является несоответствующим нормам права, указанным выше.
 
    Кроме того, оспариваемый пункт Распоряжения нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Доказательств обратного Комитет суду не представил.
 
    В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемых пунктов Распоряжения закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого в части Распоряжения, лежит на органе, принявшем акт.
 
    Однако, Комитет в соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие о законности принятия оспариваемого пункта Распоряжения.
 
    Таким образом, Комитет не выполнил возложенную на него процессуальную обязанность доказать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого в указанной части ненормативного акта.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд в случае удовлетворения заявленных требований, в судебном акте указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
 
    В связи с изложенным, требования заявителя о признании недействительным подпункта 2.2 распоряжения и обязание Комитета устранить нарушение прав и законных интересов заявителя, суд считает подлежащими удовлетворению.
 
    В силу пункта 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
 
    Материалами дела не подтверждается, что заявителем произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия Комитета (арендодателя).
 
    При таких обстоятельствах, судом не признано наличие неотделимых улучшений, произведенных КФХ «Мир» с согласия Комитета.
 
    Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   
 
 
Р   Е   Ш   И   Л:
 
 
    Признать подпункт 2.2 Распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 21 сентября 2009 года №1538 о цене приватизируемого имущества в сумме 4 637 700 рублей, в том числе с НДС, - недействительным.
 
    Обязать Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» изменить подпункт 2.2 Распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 21 сентября 2009 года №1538, указав цену приватизируемого муниципального имущества нежилых помещений подвала, расположенных по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 8а-8б литер IVиз литера А, площадью 81,5 кв.м, в сумме 2 664 500 рублей с учетом НДС в сумме 479 600 рублей.
 
    В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
 
    Взыскать с Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в пользу Крестьянского фермерского хозяйства «Мир» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд или в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Северо – Западного округа.
 
 
 
 
    Судья                                                               С. Н. Сычевская