Решение от 31 марта 2010 года №А21-11948/2009

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-11948/2009
 
“31”
 
марта
 
    2010 года
 
 
    «25» марта 2010 года оглашена резолютивная часть решения
 
    «31» марта 2010 года изготовлено мотивированное решение
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи
 
    Гурьевой И. Л.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    судьёй
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску: Администрации муниципального образования  «Зеленоградский район»»
 
 
    к
 
    ООО «Зеленоградсктехноплюс»
 
 
    о
 
    взыскании задолженности по договору аренды, пени, расторжении договора, взыскании неустойки, прекращении права собственности, обязании освободить земельный участок
 
 
    при участии:
 
    от истца:
 
    Коробов А. Е. по доверенности от 21.05.2009г.
 
    от ответчика:
 
    Оганесян Р. М. директор (протокол, паспорт)
 
 
установил:
 
 
    Администрация муниципального образования «Зеленоградский район» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Зеленоградсктехноплюс» (далее – общество) о взыскании 176 065 рублей задолженности по арендной плате, 64 043 рублей пени по договору аренды земельного участка от 21 марта 2008 года № 141-КЗО/2008.
 
    Одновременно истец просил расторгнуть указанный договор аренды, взыскать с ответчика неустойку за досрочное расторжение договора в размере 1 760 650 рублей, прекратить право собственности общества на незавершенный строительством объект – гостиницу, расположенную по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Ленина, 3; обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 39:05:01 02 05:0059.
 
    В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме.
 
    Ответчик требования признал в части наличия на момент подачи иска задолженности по арендной плате в заявленном размере, указав, что на дату рассмотрения дела эта задолженность погашена; размер пени просит снизить, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В удовлетворении остальной части иска просит отказать.        
 
    Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд считает требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Калининградской области от 29 декабря 2005 года по делу №А21-10690, вступившим в законную силу, признано право собственности за ООО «Зеленоградсктехноплюс» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Ленина, 3 незавершенное строительством здание гостиницы литер А (готовность 25%), общей площадью 1985,37 кв.м. с цокольным этажом площадью 545,17 кв.м.
 
    Указанным решением установлено, что 01 апреля 2005 года Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее – УФРС) зарегистрировало право собственности ООО «Зеленоградсктехноплюс» на недвижимое имущество – трехэтажное нежилое здание площадью 545,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Зеленоградск, ул. Ленина, 3. По условиям соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора № 36-КЗО/2005 и 37-КЗО/2005 от 25 апреля 2005 года, зарегистрированных в установленном порядке 17 октября 2005 года, истец принял на себя права и обязанности арендатора по договорам аренды от 30 декабря 2003 года земельных участков площадью 406 кв.м. и 444 кв.м., предоставленных под вышеуказанное нежилое здание для его реконструкции.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Право собственности на указанное недвижимое имущество, расположенное по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Ленина, 3, зарегистрировано в УФРС, выдано свидетельство о государственной регистрации права 39-АА № 469295.
 
    Администрация муниципального образования «Зеленоградский район» (арендодатель) и общество (арендатор) 21.03.2008г. заключили договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору сроком  на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 39:05:01-02-05:0059, общей площадью 1716 кв.м., по адресу: город Зеленоградск  Калининградской области, ул. Ленина, 3 для строительства гостиницы.
 
    Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
 
    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
 
    Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
 
    Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.
 
    Так, в соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за земельный участок общей площадью 1 716 кв.м. равна кадастровой стоимости земельного участка (11 737 663 руб.)  умноженной на коэффициент КЗ=0,027, согласно решению Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский район» № 339 от 22.02.2008г. Пунктом 3.2 Договора аренды установлено, что арендная плата вносится ежеквартально.
 
    Полагая, что ответчиком обязанность по внесению арендной платы с 01.01.2009г. по 14.10.2009г. не исполнена, Администрация обратилась в суд с настоящим заявлением, определив сумму задолженности на основании Решения районного Совета депутатов МО «Зеленоградский район от 24 октября 2008 года № 339.
 
    Согласно расчету, представленному истцом, сумма задолженности по арендным платежам составила 176 065 рублей.
 
    Данный расчет признан судом обоснованным.
 
    Вместе с тем, требование истца о взыскании указанной задолженности подлежит отклонению, поскольку ответчиком представлены доказательства перечисления арендных платежей на сумму 176 065 рублей (платежное поручение от 24 марта 2010 года № 01).
 
    Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
 
    В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    На основании пункта 5.2 договора аренды истцом ко взысканию предъявлена договорная пеня в размере 0,5% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки в размере 64 043 рублей по состоянию на 13 октября 2009 года.
 
    В соответствии с частью первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    В данном случае, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения неустойки за нарушение срока внесения арендной платы до 30 000 рублей.
 
    В отношении исковых требований о расторжении договора аренды судом установлено следующее.
 
    Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора аренды за невыполнение арендатором любого из его пунктов, а также за невнесение арендной платы в установленные сроки.
 
    В материалах дела имеется претензия от 17 июня 2008 года, направленная в адрес общества, с предложением до 15 июля 2008 года уплатить задолженность по договору аренды за 1-2 кварталы 2008 года и  прибыть в Администрацию для добровольного досрочного расторжения договора.
 
    В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    На основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
 
    Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо исходить из того, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
 
    При рассмотрении дел о расторжении договора вследствие его нарушения одной из сторон суды руководствуются определенным критерием, каковым является наличие на момент рассмотрения дела о расторжении договора нарушения прав лица, обратившегося с иском о расторжении договора аренды.
 
    Суд установил, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора аренды земельного участка в части несоблюдения сроков внесения арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность, которая была погашена в ходе рассмотрения спора в суде (в пределах срока исковой давности). Таким образом, на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции допущенные арендатором нарушения прав арендодателя полностью устранены.
 
    Сами по себе нарушения, в том числе существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены.
 
    На основании изложенного не подлежат удовлетворению требования о расторжении договора аренды, а также вытекающие из них требования о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора аренды.
 
    В связи с отказом в удовлетворении иска в части досрочного расторжения договора аренды подлежат отклонению требования о прекращении права собственности общества на незавершенный строительством объект и об обязании общества освободить спорный земельный участок.
 
    Кроме того, суд отмечает, что истец в ходе судебного разбирательства не указал – в чем заключается нарушение его прав при осуществлении арендатором строительства объекта, предусмотренного договором.
 
    Пунктом 4.4.10 договора аренды земельного участка предусмотрено обязательство арендатора завершить строительство гостиницы, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 10.12.2017 года.
 
    Каких-либо доказательств не осуществления обществом строительства на спорном земельном участке администрацией не представлено, тогда как арендодатель имел возможность проверить соблюдение арендатором условий строительства на своей территории.
 
    Истцом не только не представлено доказательств, но и не приведено правовых оснований для прекращения  права собственности общества на незавершенный строительством объект.
 
    В соответствии со статьей 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешается вопрос о судебных расходах.
 
    Поскольку иск удовлетворен в части, с истца подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 2000   рублей.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:        
 
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зеленоградсктехноплюс» в пользу Администрации муниципального образования «Зеленоградский  район» пени по договору аренды земельного участка от 21 марта 2008 года № 141-КЗО/2008 в размере 30 000 рублей, государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 2 000рублей.
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
 
 
    Судья                                                         И. Л. Гурьева