Дата принятия: 14 декабря 2009г.
Номер документа: А21-11565/2009
Арбитражный суд Калининградской области
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Полный текст решения изготовлен и объявлен 14.12.09г.
г. Калининград
Дело №
А21-11565/2009
“14”
декабря
2009г.
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи
Залужной Ю.Д.
При ведении протокола судебного заседания
судьей
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Агентства по имуществу Калининградской области
к
ООО «Балтийский кит»
о
расторжении договора аренды недвижимого имущества, возвращении нежилых помещений с улучшениями, произведенными арендатором
при участии:
от истца:
Полоник Е.В., доверенность от 31.12.08г.
от ответчика:
не явился, извещен
от третьего лица:
установил: Агентство по имуществу Калининградской области(далее истец, Агентство по имуществу) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО «Балтийский кит»(далее ответчик, Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества №975 от 14.07.1999г., возвращении нежилых помещений с улучшениями, произведенными арендатором и зачтенными в счет арендной платы, включая замененное оборудование.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме.
Ответчик в заседание не явился, извещено, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.156 АПК РФ.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
14 июля 1999 года между Комитетом по управлению государственным имуществом Калининградской области и ООО «Балтийский кит» был заключен договор аренды № 975 помещений в здании киноконцертного зала «Россия» общей площадью 1586, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Профессора Баранова, 2.
В соответствии с дополнительными соглашениями от 01.11.2000 года и от 01.11.2001 года к договору аренды, адрес и площадь объекта уточнены: помещения общей площадью 1602, 4 кв. метра; адрес - г.Калининград, ул. Профессора Баранова, 40.
Указанное недвижимое имущество является государственной собственностью Калининградской области.
Пунктом 1.2 срок действия договора установлен с 14 июля 1999 года по 15 июля 2014 года.
Вышеуказанный договор аренды с дополнительными соглашениями был зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области 25 октября 2002 года.
Указом Губернатора Калининградской области от 03.10.05г. № 55 Комитетпо управлению государственным имуществомКалининградской областипереименованвАгентствопоимуществуКалининградской области (подпункт 9 пункта 3УказаГубернатораКалининградскойобласти «О реализации Указа ГубернатораКалининградской области от 30 сентября 2005 года №1 «О структуре органов исполнительной власти Калининградской области» в редакции Указов Губернатора Калининградской области от 10 октября 2005 года № 66 и от 28 октября 2005 года № 71), о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 11 ноября 2005 года внесена соответствующая запись.
Согласно условиям договора аренды от 14 июля 1999 года № 975 арендатор взял на себя обязательства вносить арендную плату за используемое недвижимое имущество в порядке и размере, определенными пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды с последующими изменениями и дополнениями.
Письмом от 16.11.2006 года №АБ-3711 Агентство по имуществу Калининградской области уведомило ООО «Балтийский кит» об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы с 395 116,50 рублей (без НДС) до 987 791,27 рублей (без НДС) с приложениями №1 и №2, в которых содержался расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями.
12 декабря 2006 года Агентство по имуществу дополнительно уведомило телефонограммой ООО «Балтийский кит» об увеличении размера арендной платы на основании статьи 4 Закона Калининградской области от 19 декабря 2005 года № 705 «Об областном бюджете на 2006 год».
Таким образом, новая арендная плата была установлена с 01 января 2007 года.
В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендные платежи производятся ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.
Однако свои обязательства в части своевременного внесения арендных платежей ответчик не исполнял.
Арендная плата за апрель и май 2007 года ответчиком уплачена только 22 мая 2007 года; арендная плата за октябрь, ноябрь и декабрь 2007 года в течение января 2008 года.
За период с 01 марта 2008 года по 10 августа 2009 года обязательства по внесению арендной платы не исполнялись ответчиком вообще, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате в размере 16 520 229,35 рублей и пени в размере 19 733 929,40 рублей.
Пунктом 5.2.3. договора аренды недвижимого имущества от 14 июля 1999 года № 975 установлено, что при возникновении задолженности арендатора по внесению арендной платы, предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно.
Агентством по имуществу Калининградской области на протяжении всего действия договора аренды неоднократно в адрес ответчика направлялись претензии с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени:
- претензия от 11 апреля 2007 года № АБ-1167;
- претензия от 24 октября 2007 года № АБ-3887;
- претензия от 22 ноября 2007 года № АБ-4313;
- претензия от 15 мая 2008 года № АБ-1698;
- претензия от 03 июля 2008 года № ТШ-2600;
- претензия от 20 августа 2008 года № АБ-3224.
Кроме того, Агентство по имуществу Калининградской области неоднократно обращалось в суд с исками о взыскании задолженности по арендной плате, пени и выселении ООО «Балтийский кит» из занимаемых помещений (дело № А21-1798/2006, № А21-8640/2007, № А21-697/2008, № А21-929/2009).
10 июля 2009 года Агентство по имуществу Калининградской области направило ответчику предложение о досрочном расторжении договора аренды, которое было получено ООО «Балтийский кит» 15 июля 2009 года.
Не получив ответа на данное предложение Агентство по имуществу обратилось в суд с указанным иском.
Суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).
Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно со ст.332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки (штрафа, пени) в случае ненадлежащего исполнения обязательств, либо просрочки исполнения
Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Основанием для предъявления иска в суд послужило нарушение условий договора арендысо стороны ООО «Балтийский кит», последствия которого в виде досрочного расторжения договора, предусмотрены пунктом 5.2.3, а также пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктами 25, 26 и 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что «согласно части второй статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением».
Суд считает, что условие договора (пункт 5.2.3., устанавливающий, что при возникновении задолженности арендатора по внесению арендной платы, предусмотренной условиями договора, в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно) включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и относится к «иным основаниям» расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 требование о расторжении договора может быть заявлено в суд в случае неполучения ответа в тридцатидневный срок с момента получения данного требования.
Принимая во внимание неоднократность нарушений обязательств и молчание арендатора, а также учитывая тот факт, что установленный законодательством срок истёк, а Агентство по имуществу предприняло все возможные меры для устранения ответчиком допущенных нарушений, суд считает соблюденным порядок расторжения договора, предусмотренный статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьёй 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пункт 2.2.10 договора аренды предусматривает, что при досрочном прекращении договора арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендованном помещении улучшения, неотделимые без вреда для конструкций помещений, при условии компенсации арендатору затрат на указанные улучшения.
На основании отчета ООО «Балтийский кит» от 28 марта 2000 года, согласно протоколу заседания комиссии по рассмотрению выполнения инвестиционной программы, а также акту проверки затрат, объемов, и качества капитального ремонта арендуемых помещений от 19 января 2000 года, арендатором были осуществлены следующие работы:
- капитальный ремонт кинозала (ремонт пола, потолка, стен, дверей, гримерной, замена освещения);
- ремонт холла (ремонт пола, стен, освещения, касс, хозяйственных и бытовых помещений, канализации и отопления, дверей, установка кафе,);
- ремонт фасада здания (замена окон, дверей);
- произведена замена оборудования (новые мягкие кресла - 1167 штук,
кинопроекционное оборудование - кинопроектор фирмы «КИНОТОМ»- 1 шт.,
звуковая система «ООГВУ» - 30 шт., новый занавес - 225 кв.м - 6 шт., карнизы-8 шт., сигнализация).
Общая сумма, подтвержденная финансовыми документами и принятая комиссией к зачету затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы, составила 501 485 у.е.
Пунктом 5.6. договора установлено, что в случае отсутствия балансодержателя на арендатора возлагается ответственность за хранение находящегося в аренде государственного имущества до момента подписания акта приема-передачи имущества.
Агентство по имуществу Калининградской области направило в адрес арендатора письмо от 01 сентября 2009 года № ТШ-2817 с указанием на то, что в соответствии с проведенной проверкой, в настоящее время предусмотренная договором деятельность арендатором не ведётся, охрана арендованного имущества не осуществляется.
При таких обстоятельствах, по мнению суда, имеются все предусмотренные законом основания для расторжения договора в судебном порядке и возврата имущества его законному владельцу.
Руководствуясь статьями 167-170,171 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 975 от 14 июля 1999 года между ООО «Балтийский кит» и Агентством по имуществу Калининградской области.
Обязать ООО «Балтийский кит» возвратить Агентству по имуществу Калининградской области следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Калининград, ул. Проф. Баранова, 40, с улучшениями, произведенными арендатором и зачтенными в счет арендной платы, включая замененное оборудование (мягкие кресла - 1167 штук, кинопроекционное оборудование - кинопроектор фирмы «КИНОТОМ»- 1 шт., звуковая система «ООЬВУ» - 30 шт., новый занавес - 225 кв.м - 6 шт., карнизы - 8 шт., сигнализация):
- №№ 3 - 13, 14, 14 а, 14 б, 15, 16, 16 а, 18 - 21 общей площадью 582, 2 кв.
метров, расположенные на 1-ом этаже здания;
- №№ 5, 6, 6 а, 6 б общей площадью 962, 6 кв. метров, расположенные на 2- Ом этаже здания;
- №№ 9, 9 а, 10, 11 общей площадью 57, 6 кв. метров, расположенные на 3- ем этаже здания.
Взыскать ООО «Балтийский кит»в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанциив месячный срок.
Судья
Залужная Ю.Д.
(подпись, фамилия)
