Дата принятия: 09 февраля 2010г.
Номер документа: А21-11549/2009
Арбитражный суд Калининградской области
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Калининград
Дело №
А21-11549/2009
“09”
февраля
2010г.
Резолютивная часть объявлена 02.02.10г.
Полный текст решения изготовлен 09.02.10г.
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи
Залужной Ю.Д.
При ведении протокола судебного заседания
судьей
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Балтийские Автомобильные Заводы»
к
ОАО «Федеральный центр логистики», ТУ ФАУГИ в г.Москве, третьи лица- УФРС по Калининградской области, ООО «Млада», Управление Роснедвижимости по Калининградской области
о
признании недействительной сделки приватизации и применении последствий недействительности ничтожной сделки
при участии:
от истца:
Солнцев С.Е., доверенность от 29.09.09г.
от ответчика:
ТУ Росимущества – Булаткина И.А., доверенность от 15.12.09г., Центр логистики – Акопов И.С., доверенность от 28.12.09г., Баранова М.Ю., доверенность от 28.12.09г.
от третьего лица:
ООО «Млада» - Погожева С.В., доверенность от 10.11.09г., Силаева Н.В., доверенность от 10.11.09г., Кузнецов П.Б., доверенность от 11.01.10, УФРС – Орехов И.Г., доверенность от 11.01.10, Управление Роснедвижимости – Жигулин И.А., доверенность от 11.01.10г.
установил: ООО «Балтийские Автомобильные Заводы» (далее Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлениемо признании сделки приватизации Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный центр логистики» (далее ФГУП «Федеральный центр логистики») – передаточного акта от 29.12.06г. недействительной (ничтожной) в части включения в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «Федеральный центр логистики» земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2094 кв.м., с кадастровым номером (далее КН) 39:15:150403:0005, расположенного по адресу: Калининградская область, г.Калининград, ул.Петрозаводская, с разрешенным использованием – под производственный корпус №51-а; применении последствий недействительности ничтожной сделки – двухсторонней реституции в виде возврата сторон в первоначальное положение. В обоснование требований сослалось на нарушение ст.36 Земельного кодекса РФ.
Определением от 11.11.09г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Роснедвижимости по Калининградской области.
В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на то, что при оформлении земельного участка в собственность ответчика была допущена ошибка в кадастровых сведениях, что привело к неправильному определению границ земельного участка с кадастровым номером 39:15:150403:0005 и включению в его состав принадлежащего Обществу на праве собственности здания проходной.
Представители ОАО «Федеральный центр логистики» (далее - ОАО «ФЦЛ»)представили отзыв, в котором указали, что приватизация произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства; право истца не могло быть нарушено оспариваемым распоряжением, поскольку доказательства нахождения на момент приватизации на спорном участке здания проходной, принадлежащего ООО «Балтийские Автомобильные Заводы», отсутствуют.
Представитель ТУ ФАУГИ по г.Москве высказала позицию аналогичную доводам ответчика.
Представители ООО «Млада» представили отзыв, в котором указали, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку применение последствий недействительной сделки не допускается в отношении добросовестного приобретателя, которым оно является. Здание проходной было построено на выделенном заявителю земельном участке с КН 39:15:150403:12, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела документы. На участке с КН 39:15:150403:5 находится некое самовольное строение выдаваемое заявителем за здание проходной, законность возведения которого им не доказана. В удовлетворении требований просила отказать.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее УФРС по Калининградской области) считает заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Представитель Управления Роснедвижимости в отзыве, представленном в суд указал, что из планов земельных участков, являющихся приложением к договорам аренды городских земель №004310 от 13.12.01г. (участок с КН 39:15:150403:12) и №0011024 от 17.01.97г. (участок с КН 39:15:150403:5) видно, что строение с условным обозначением «К» расположено за границами спорного земельного участка с КН 39:15:150403:5. Указанное здание является проходной, принадлежащей заявителю на праве собственности, имеет кадастровый номер 39:145:150403:0012:37288, что также указывает на нахождение объекта на земельном участке с КН 39:15:150403:12. Поскольку адрес земельного участка и проходной совпадают (г.Калининград, Транспортный тупик,д.10), утверждение о том, что строение истца располагается на земельном участке с КН 39:15:150403:5, вошедшем в план приватизации, безосновательно.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
ООО «Балтийские Автомобильные заводы» является собственником здания проходной общей площадью 55,0 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г.Калининград, Транспортный тупик, дом 10 корпус 58а с кадастровым номером 39:145:150403:0012:37288.
Кроме того, Обществу на праве собственности в соответствии с договором купли-продажи от 25.06.08г. №000204 принадлежит земельный участок с КН 39:15:15 04 03:12 категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – под автосборочное предприятие площадью 43263 кв.м. по адресу: Калининградская область, г.Калининград, Транспортный тупик, 10, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 39-АА №637814 от 24.10.08г.
29.07.09г. Общество обратилось в Администрацию ГО «Город Калининград» с заявлением о передаче ему в собственность за плату под существующее здание проходной площадью 55 кв.м. земельного участка площадью 0,2094 га, смежного с участком с КН 39:15:15 04 03:12.
В ответ на данное обращение заявителю был дан отрицательный ответ, из которого следовало, что земельный участок с КН 39:15:150403:5 площадью 0,2094 га принадлежит на праве собственности ОАО «Федеральный центр логистики».
Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 4268-р от 09 декабря 2002 года за ФГУП«Федеральный центр логистики»(правопредшественник ОАО «Федеральный центр логистики») на праве хозяйственного ведения было закреплено федеральное имущество - административное здание площадью 11776,5 кв.м., расположенноепо адресу: Калининградская область, г. Калининград, Балтийский район, Транспортный тупик, д. 10, корп. 51а (производственный комплекс). Названным распоряжением также было предписано оформить права ФГУП «Федеральный центр логистики» наспорный земельный участок, отведенный под использование федерального недвижимогоимущества, в установленных границах.
В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»и на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 25.08.2005 №1306-р ФГУП «Федеральный центр логистики» было включено в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2006 год.
На основании Распоряжения ТУ ФАУФИ по городу Москве от 29.12.2006 №1371 «Об условиях приватизации ФГУП «ФЦЛ» (т.1 л. 11-18), ФГУП «Федеральный центр логистики» приватизировано путем преобразования в Открытое акционерное общество «Федеральный центр логистики».
Согласно приложению №1 (передаточный акт) к распоряжению №1371 в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «ФЦЛ» включено здание (производственный комплекс 51-а) и спорный земельный участок под ним с КН 39:15:150403:5, на основании чего произведена государственная регистрация права собственности ОАО «ФЦЛ», о чем в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП) внесена запись 05.12.2007 г. за № 39-39-01/294/2007-576.
По договору купли-продажи №2-КП от 20.08.09г. земельный участок с КН 39:15:150403:5 был приобретен ООО «Млада» у ФГУП «ФЦЛ», о чем выдано соответствующее свидетельство серии 39-АА №750746 26.10.09г. (том 3 л.д.118).
Полагая, чтопри постановке земельного участка с КН 39:15:150403:5 на государственный кадастровый учет была допущена ошибка в определении его границ, вследствие чего состав указанного участка была незаконно включена территория под зданием проходной ООО «Балтийские Автомобильные Заводы», Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно п.2 ст.14 Федерального закона РФ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. в редакции, действовавшей на момент формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков с КН 39:15:150403:5 и 39:15:15 04 03:12 (утратил силу с 01.03.08г.), в Едином государственном реестре земель содержатся следующие сведения о земельных участках: кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование и др. сведения.
Следовательно, документом, подтверждающим установленные для конкретного земельного участка категорию и вид разрешенного использования, является выписка из Государственного земельного кадастра.
Согласно сведений, представленных по запросу суда Управлением Роснедвижимости по Калининградской области (том 1 л.д.121-123) земельные участки с КН 39:15:150403:5 и 39:15:15 04 03:12 являются ранее учтенными, поставлены на кадастровый учет декларативно, по инвентаризационной описи. При этом границы участка с 39:15:150403:5 определены геодезически, а участка с 39:15:15 04 03:12 декларативно.
Как следует из пояснений представителя Роснедвижимости по Калининградской области сведения о местоположении земельных участков, их координат взяты из схем установления и закрепления границ участков на местности, являющихся приложением к договорам аренды.
Так согласно постановлению мэра г.Калининграда №3269 от 24.10.01г.(том 4 л.д.60-61) ООО «Автобалтика Моторс» (правопредшественник ООО «Балтийские Автомобильные Заводы») был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 4,6025 га по улице Транспортный тупик, 10 в Балтийском районе под автосборочное предприятие, в том числе здание проходной (корпус 58а) общей площадью 55,0 кв.м. Основание - переход права собственности на объекты от ЗАО «КИА-Балтика».
На основании заявки ООО «Автобалтика Моторс» 24.10.01г. (том 4 л.д.56-57) МУП «Городской Центр Геодезии» выполнило закрепление границ земельного участка на местности, о чем составило акт и схему, отображающую расположение земельного участка площадью 4,6025 га.
29.11.01г. также на основании заявки ООО «Автобалтика Моторс» (том 4 л.д.58-59) МУП «Городской Центр Геодезии» выполнило закрепление границ земельного участка на местности, о чем составило акт и схему, отображающую расположение земельного участка площадью 4,3263 га.
Из последней схемы видно, что площадь участка заявителя была уточнена за счет исключения земельных участков под строениями (административный корпус №51 и производственный корпус №51а), принадлежащими на праве хозяйственного ведения с 1996г. ОКБ «Факел» и ошибочно отнесенными при первичном составлении акта к территории ООО «Автобалтика Моторс» (том 3 л.д.132).
Согласно договора №001024 от 17.01.1997г. на передачу в аренду городских земель (том 3 л.д.124-134) ОКБ «Факел» были предоставлены в аренду сроком на 49 лет два земельных участка: №1 под административный корпус №51 площадью 0,8301 га и №2 – под производственный корпус №51а площадью 0,2094 га.
Из плана земельного участка №2 площадью 0,2094га, являющего приложением к договору аренды видно, что на нем расположено только одно строение имеющего обозначение 2КН. Слева от участка и за его границами расположено строение обозначенное на плане как строение «К».
Из письма председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» от 12.11.09г. (том 3 л.д.117) следует, что работы по преобразованию границ земельного участка с КН 39:15:150403:5 в период с 01.05.1996г по 05.12.07г. не производились.
Более того, как видно из письма начальника отдела разрешительных документов Комитета архитектуры и строительства Администрации ГО «Город Калининград» (том 4 л.д.63) разрешений на строительство на земельном участке, расположенном по ул.Петрозаводская в период с 01.01.1997г по 21.12.2007г. не выдавалось.
Изложенные выше обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что строение, выдаваемое заявителем за задание проходной, было возведено на чужом земельном участке с КН 39:15:150403:5 в отсутствие правоустанавливающих документов о выделении земельного участка под его строительство.
Факт самовольного возведения объекта на земельном участке с КН 39:15:150403:5 подтверждает имеющаяся в материалах дела копия плана по материалам съемки 2006г, выполненная МУП г.Калининграда «Городской центр геодезии» (том 2 л.д.32).
Из указанного плана отчетливо видно, что строение, ранее располагающееся за границами земельного с КН 39:15:150403:5, слева от административного здания совпадает с месторасположением строения имеющего обозначение «К» на схеме закрепления границ земельного участка заявителя (том 4 л.д.59).
Об этом свидетельствует также фотосъемка территории, представленная Управлением Роснедвижимости по Калининградской области (том 4 л.д.154).
То есть здание проходной изначально было возведено за границами участка с КН 39:15:150403:5.
Из технического паспорта на строение нежилой дом №10 по ул.Транспортный тупик, 58-а, представленного Обществом, видно, что конфигурация здания значительно отличается от конфигурации проходной, отображенной на схемах установления и закрепления границ участков на местности, составленных в 1996г., 2001г.
Представленный заявителем техпаспорт на проходную составлен ФГУП «Ростехинвентаризация» 17.10.06г. (том 2 л.д.78). Из него следует, что в составе объекта имеется тротуар (литер II) площадью 124 кв.м. и площадка (литер I) площадью 555 кв.м.
В справке, выданной ФГУП Ростехинвентаризация по состоянию на 30.01.06г. также указано, что строение по адресу: ул.Транспортный тупик, 10 корпус 58а имеет проходную 55,0 кв.м., проходную 6,4 кв.м., бетонную площадку 555 кв.м., тротуар 124 кв.м. (том 3 л.д.101).
В извлечении из техпаспорта, хранящегося в материалах регистрационного дела (том 4 л.д.120) также указано, что сооружение по адресу: ул.Транспортный тупик, 10 состоит из корпуса 58а и литер 1, I, II(металлической проходной, тротуара из бетонной плитки, площадки для машин).
Вместе с тем, из акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от июля 2001 года (том 4 л.д.83-85) следует, что здание проходной (корпус 58а), возведенное в июне 1998г., имеет общую площадь 55,0 кв.м., без указания на какие-либо вспомогательные объекты в его составе.
Статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости.
К числу таких правоустанавливающих документов относятся акты об отводе земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, утвержденный главой администрации местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Разрешение на строительство выдается соответствующим органом архитектуры и градостроительства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Как указывалось выше, земельный участок с КН 39:15:150403:5 для возведения проходной на заявителю не предоставлялся. В материалах дела отсутствуют также документы о приемке объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.
В соответствии с п.2ст.55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как указано в п.12 названной статьи устанавливается Правительством Российской Федерации.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ № 698 24.11.05г.
Названные документы у заявителя отсутствуют.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Суд считает, что ОАО Балтийские Автомобильные Заводы» не доказало нарушение своих прав изданием оспариваемого акта от 29.12.06г..
Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данным в п. 6 Постановления от 01.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.
Заявитель обосновывает свои требования невозможностью оформления прав на земельный участок.
Вместе с тем анализ представленных в материалы дела документов позволяет суду сделать вывод о том, что у заявителя не возникло прав в отношении земельного участкас КН 39:15:150403:5.
Согласно ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, по смыслу вышеприведенной нормы закона, оформление прав на земельные участки, занятые недвижимым имуществом, допускается при условии принадлежности имущества на каком-либо одном из вещных прав: в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлениии нахождении земельных участков под этим имуществом в муниципальной либо государственной собственности.
Такие обстоятельства судом не установлены.
Часть 2 ст.28 ФЗ от 21.12.2001г. № 178-ФЗ«О приватизации государственногои муниципального имущества, устанавливает, что приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков, занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 той же статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов. Исходя из характеристик спорного земельного участка, последний был сформированспециально для использования расположенного на нем административного здания.
Следовательно, нормаЗемельного кодекса РФ, на которую ссылается истец, не была нарушена при приватизации спорного земельного участка.
Кроме того, избранный истцом способ защиты нарушенного права путем признания сделки приватизации ФГУП «ФЦЛ» - передаточного акта от 29.12.2006г. недействительной (ничтожной) сделкой в части включения в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса спорного земельного участка и применении последствий недействительной ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции не подлежит применению к спорным правоотношениям в силу положений Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П, устанавливающих, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, коими являются ООО «МЛАДА» и ОАО «Федеральный центр логистики».
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований ООО «Балтийские Автомобильные Заводы» отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанциив месячный срок.
Судья
Залужная Ю.Д.
(подпись, фамилия)
