Дата принятия: 22 января 2010г.
Номер документа: А21-10966/2009
Арбитражный суд Калининградской области
ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Калининград дело №А21-10966/2009
«22» января 2010г.
20 января 2010г. оглашена резолютивная часть решения
22 января 2010г. изготовлено мотивированное решение
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гениной С.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Гениной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации МУ «администрация Светлогорский район» к ЗАО «Эвис» о взыскании 149 893,21 руб.,
при участии в заседании:
от истца: Малкина Т.В., по доверенности от 16.09.2009г., паспорт
от ответчика: Лохматов Е.А., по доверенности, паспорт
установил:
муниципальное образование «администрация Светлогорского района» обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Калининградской области к закрытому акционерному обществу «Эвис» (далее – ответчик, ЗАО «Эвис») о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка №14/03-2008 от 24.03.2008г.
В судебном заседании представитель Истца, в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования. В связи с тем, что наступил срок оплаты арендной платы за 3 и 4 кварталы 2009г., ходатайствовал о взыскании задолженности по арендной плате за 2009г. в размере 84 585,01руб. и пени на сумму 70 478,89 руб.
Уточненные исковые требования получены представителем ответчика и приняты судом к рассмотрению.
В ходе судебного заседания представитель Истца изложил доводы искового заявления, поддержал исковые требования в полном объеме (с учетом уточненных требований); считает, что оплата должна производиться в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения. Представлены пояснения к исковому заявлению.
Представитель Ответчика факт задолженности не признал, пояснив, что в связи с изменением разрешенного использования арендуемого земельного участка, изменилась его кадастровая стоимость и составила в 2009г. – 2 022 759 руб. Исходя из данной кадастровой стоимости, была рассчитана арендная плата на 2009г. в сумме 30 341,38 руб., в указанной сумме арендная плата производилась. Считает, что расчет размера арендной платы Истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка в период с 1.01.2009г. по 9.04.2009г., равной 21 233 336 руб. ошибочен. Представлен отзыв и дополнение к нему.
Как следует из материалов дела, 24.03.2008г. и.о. главы Светлогороского городского округа (арендодатель) и ЗАО «Эвис» (арендатор) был заключен договор аренды №14/03-2008 от 24.03.2008г. земельного участка, площадью 1900кв.м., с кадастровым номером 39:17:01-00-34:0009, расположенного по адресу: Калининградская область, город Светлогорск, улица Железнодорожная в границах, согласно утвержденного проекта границ земельного участка. Цель использования – под строительство склада-магазина (п.1.1 Договора).
Срок аренды участка установлен с 20.05.1999г. и действует до 19.05.2009г.
Договор зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 7.06.2008г.
Стороны предусмотрели, что размер арендной платы определяется на каждый год в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями представительного органа муниципального образования «Светлогорский городской округ» и указывается в ежегодном расчете по арендной плате за землю, являющейся неотъемлемой частью договора (п.3.2 договора).
Расчет арендной платы, условия, сроки ее внесения и реквизиты лица, уполномоченного получать денежные средства по Договору, определяются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления на предстоящий год (п.3.3 договора).
В соответствии с Решениями окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа Калининградской области «Об утверждении методики расчета и порядка взимания арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ» №90 от 29.12.2008г., определен порядок и основания исчисления арендных платежей на 2009г.
Дополнительным соглашением №ДАЗ №14/03-2008/Д1-02/01-2009 стороны согласовали и внесли изменения в договор аренды №14/03-2008 от 24.03.2008г.: «в п.1.1 по строке разрешенное использование – вместо текста «под строительство склада-магазина читать для размещения объекта производственного назначения», «в п.1.1 адрес земельного участка читать «г. Светлогорск, ул. Железнодорожная, 3 «В», срок аренды участка устанавливается с 20.05.1999г. и действует до 19 мая 2048года.
Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации. В случае отсутствия регистрации, соглашение признается незаключенным в соответствии с законодательством РФ.
Дополнительное соглашением №ДАЗ №14/03-2008/Д1-02/01-2009 зарегистрировано в УФРС по Калининградской области 10.04.2009г.
Полагая, что при смене разрешенного использования земельного участка, арендная плата по новому разрешенному использованию взыскивается с момента государственной регистрации дополнительного соглашения, администрация рассчитала размер арендной платы за период с 1.01.2009г. по 9.04.2009г.(до государственной регистрации дополнительного соглашения) в соответствии с разрешенным использованием под строительство склада-магазина с кадастровой стоимостью 21 233 336 руб., а с 10.04.2009г. по 31.12.2009г - с разрешенным использованием – размещение объекта производственного назначения с кадастровой стоимостью 2 022 759 руб. Согласно расчетам истца задолженность по арендной плате за период с 1.01.2009г. по 9.04.2009г. (с учетом поступивших 28.08.2009г. и 3.11.2009г. платежей в размере 25 000руб.) составила 62 587,51руб., за период с 10.04.2009г. по 31.12.2009г.- 21 997,50 руб., а всего 84 585,01 руб.
Стороны договорились, что за нарушение срока внесения арендной платы, согласно п.5.2 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки, сумма которой на 30.12.2009г. составила 70 478,89 руб.
Договором предусмотрено, что все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
Постановлением первого заместителя администрации Светлогорского городского округа №284 от 20.05.1999г. ЗАО «Эвис» был предоставлен земельный участок сроком на 10 лет под строительства склада-магазина.
Рассмотрев заявление ЗАО «Эвис», постановлением №1313 от 11.09.2008г. Главы Светлогорского городского округа «О внесении изменений в постановление главы Светлогорского городского округа (мэра) от 26.08.2008г. №1214, «о присвоении почтового адреса и уточнении разрешенного использования земельного участка предоставленного ЗАО «Эвис» в г. Светлогорске», определено, в том числе, что следует считать разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 39:17:01-00-34:0009, предоставленного под эксплуатацию нежилого помещения «земельный участок, предназначенный для размещения объекта производственного назначения». В пункте 4 и 5 указанного постановления предусмотрено: предоставить настоящее постановление в ТО№2 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Калининградской области для внесения изменений в государственный земельный кадастр; подготовить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка №14/03-2008 от 24.03.2008г. после предоставления арендатором кадастрового паспорта с кадастровым планом земельного участка с уточненным видом разрешенного использования.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила проведения государственной кадастровой оценки земель), регламентировано: государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).
По смыслу статей 14, 15, 17, 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и статей 4, 7, 16, 20 - 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о категории и видах разрешенного использования земельных участков подлежат внесению в кадастр на основании с документов о предоставлении земельных участков, выданных уполномоченными органами исполнительной власти.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка послужили основанием для изменения кадастровой стоимости земельного участка. По сведениям ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Калининградской области размер кадастровой стоимости земельного участка 39:17:01-00-34:0009 на 2009г. составляет 2 022 759 руб. Данный факт подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и условиями договора, согласно которым цель использования земельного участка является существенным условием договора аренды, полагает, что внесение изменений в условия договора производится в той же форме, что и заключение договора аренды, при этом соглашение действует с момента его государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Кроме того, Решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа Калининградской области от 29.12.2008 года N 90, утверждено Положение о методике расчета и порядке взимания арендной платы за землю на территории МО "Светлогорский городской округ" (далее – Положение).
Пунктом 1.9 Положения предусмотрено, что размер арендной платы зависит:
- от установленной в государственном земельном кадастре кадастровой стоимости земельного участка;
- расчетного коэффициента по виду разрешенного использования земельных участков;
- расчетного коэффициента по категории арендатора, значение которого определяется отдельными решениями окружного Совета депутатов муниципального образования в порядке, установленном разделом 5 настоящего Положения;
- повышающего коэффициента при передаче земельных участков или их части в субаренду с площади, переданной в субаренду.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании кадастрового паспорта на земельный участок, представляемого в установленные сроки арендатором одновременно с расчетом арендной платы на год.
В случае изменения существенных условий договоров субаренды земельных участков и договоров аренды объектов недвижимости арендатором земельного участка представляется уточненный расчет по арендной плате за землю в течение 10 календарных дней с момента изменения условий (п.4.7 Положения).
В соответствии с п. 4.8.Положения, в случае изменения существенных условий договора, влекущих изменение размера арендной платы, к дополнительному соглашению к договору аренды прилагается уточненный расчет арендной платы на текущий год.
Доначисление или возврат арендной платы по договору аренды сроком более года осуществляется в течение 20 дней со дня государственной регистрации подписанного сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
Согласно пунктам 4 и 9 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного и других кадастров.
Вид разрешенного использования согласно подпункту 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вносится в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте (земельном участке) и носит учетный характер.
Необоснованным, по мнению суда, является довод ответчика о затягивании подготовки дополнительного соглашения по вине администрации, поскольку из представленной в материалы дела переписки ( письма администрации от 27.10.2009г. исх.240/20, 9.09.2009г. исх.3396, 20.10.2009г. исх.3972) следует, что подготовка дополнительного соглашения приостанавливалась администрацией в связи с наличием задолженности ответчика по арендной плате за 3 и 4 кварталы 2008г.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.
Ответчик свои обязательства в части полного и своевременного внесения арендных платежей не исполнил, за 2009г. образовалась задолженность по арендным платежам.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Расчет цены иска обоснован. Доказательства оплаты задолженности в полном объеме Ответчиком суду не представлены.
Вместе с тем, учитывая, что платежным поручением №8 от 12.01.2010г. ответчик оплатил часть задолженности в сумме 7584,34 руб., суд полагает, что размер подлежащей взысканию арендной платы составил 77 000,67 руб. В остальной части требований о взыскании задолженности следует отказать.
В ходе судебного заседания представитель ответчика, ходатайствовал о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшении размера предъявленной истцом пени в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Исследовав доводы представителей сторон в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, суд находит возможным применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Подобная мера ответственности согласована сторонами в пункте 5.2 договора аренды нежилых помещений.
Период просрочки определен истцом с 1.01.2009г. по 30.06.2009 г., и размер подлежащей уплате пени, рассчитанной по ставке 0,5 % за каждый день просрочки, составил 70 478,89руб.
Суд находит обоснованным заявление ответчика о несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ в Определении от 21.12.2000 г. N 277-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, как указал Конституционный Суд, именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в статье 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Исследовав материалы дела, суд принял во внимание арифметическое соотношение долга - 77 000,67 руб. и неустойки за небольшой, заявленный истцом временной промежуток -70 478,89руб., которые почти равны, что вызвано чрезмерно высоким (0,5 % в день) процентом неустойки.
Суд, учитывая правовую позицию, Высшего Арбитражного Суда приведенную в Информационном письме от 14.07.1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 17), применил ее к рассматриваемым правоотношениям.
Так, в приводимом в пункте 1 Информационного письма ВАС РФ N 17 примере, сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Учитывая изложенное, согласно пункту 1 Информационного письма ВАС РФ N 17, суд на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшает подлежащую уплате неустойку до 30 000руб. В остальной части требований о взыскании пени следует отказать.
Руководствуясь, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с закрытого акционерного общества «Эвис» в пользу администрации муниципального образования «Светлогорский район» задолженность по арендной плате в размере 77 000,67 руб. и пени в размере 30 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования «Светлогорский район» отказать.
Взыскать с ЗАО «Эвис» в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину размере 3 640,01 руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья С.В. Генина
