Дата принятия: 15 июля 2008г.
Номер документа: А20-554/2008
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Резолютивная часть решения объявлена «08» июля 2008г.
Полный текст решения изготовлен «10» июля 2008г.
г. Нальчик Дело №А20-554/2008
«10» июля 2008г.
Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи А.Х.Ульбашева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи З.Х. Докшоковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Кристалл - Эльбрус», г. Нальчик
к торгово-производственному предприятию «Агропромсервис», г. Нальчик
третье лицо: открытое акционерное общество «Нальчикская межрайсельхозтехника», г. Нальчик
о взыскании всего 257 228 руб. 81 коп. и выселении из занимаемого помещения,
встречный иск торгово-производственного предприятия «Агропромсервис», г. Нальчик
к обществу с ограниченной ответственностью Фирмы «Кристалл - Эльбрус», г. Нальчик
об обязании зачесть в счет арендной платы 996 425 руб. 75 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Мамиевой Ж.Х. доверенности от 01.02.08.,
от ответчика: Биттирова А.Х. по доверенности от 10.03.08., Гаева М.М. - директора,
от третьего лица: Дороховой В.Г. по доверенности №5 от 18.01.08.,
У С Т А Н О В И Л :
Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Кристалл» (далее – Общество) обратилось в суд с иском к торгово-производственному предприятию «Агропромсервис» (далее – Предприятие)о взыскании 190 000 руб. основного долга, 17 228 руб. 81 коп. процентов за просрочку оплаты за период с 20.11.07. по 02.06.08., 50 000 руб. расходов по оплате услуг представителя, всего 257 228 руб. 81 коп. Кроме того, Обществом заявлено о выселении Предприятия из административно-бытового здания, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. 2 Промышленный проезд, д. 2а, обязании Предприятия передать Обществу следующее имущество: административно-бытовое здание, занимаемое ответчиком, здание автовесовой, здание строительных материалов (цементный), здание электротрансформаторной, кран козловой марки ККС-10, пост сторожевой охраны, подъездной железнодорожный путь, находящиеся по адресу: г. Нальчик, ул. 2 Промышленный проезд, д. 2а.
Предприятием заявлен встречный иск об обязании Общества зачесть в счет арендной платы сумму затрат Предприятия в размере 996 425 руб. 75 коп. и взыскании затрат по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб.
В качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество «Нальчикская межрайсельхозтехника».
В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме, во встречном иске просил Предприятию отказать по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление №1-К-юр от 31.05.08.
Представитель Предприятия отказался от заявленных требований в части взыскания с Общества 47 850 руб., затраченных на ремонт железнодорожных путей, в остальной части поддержал встречные исковые требования. В исковых требованиях Общества просил суд отказать в полном объеме.
Представитель ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» просила отказать в удовлетворении встречного иска, поддержав доводы отзыва на встречное исковое заявление от 04.02.08.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает исковые требования Общества подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Между ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» (арендодатель) и Предприятием (арендатор) 02.08.06. был заключен договор аренды имущественного комплекса, по условиям которого арендатор принимает в аренду 4 кабинета в административно – бытовом здании со служебным телефоном, автовесовую для автотранспорта, весовую для железнодорожных вагонов, склад для приема и хранения цемента (сыпучих материалов), кран козловой марки ККС – 10, пост сторожевой охраны, здание трансформаторной подстанции и подъездной железнодорожный путь, расположенные по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. 2 – ой Промпроезд, д. 2а сроком с 02.08.06. по 31.12.06.
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 30 000 руб.
По договору купли-продажи от 03.04.07., заключенного между ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» и ООО «КаббалкТехКомплект», спорные объекты недвижимости переданы ООО «КаббалкТехКомплект».
По договору купли-продажи от 28.09.07. и акту приема передачи между ООО «КаббалкТехКомплект» и ООО «Кристалл-Эльбрус» недвижимое имущество расположенное в г. Нальчике по ул. 2-ой Промпроезд, 2а и состоящее из: административно-бытового здания площадью 178,9 кв.м., здания технического назначения площадью 136,9 кв.м., склада площадью 513,9 кв.м., склада площадью 385,8 кв.м., здания технического назначения с подвалом площадью 55,8 кв.м., здания технического назначения с подвалом площадью 47,7 кв.м, здания трансформаторной подстанции, склада навеса, двух зданий склада ц/м, автомобильных и ж/д весов, крана козлового марки ККС-10, крана консольно-поворотного, передано в собственность ООО «Кристалл-Эльбрус».
Общество письмом №1- К- юр от 21.12.07. известило Предприятие о том, что 22.03.08. прекращается действие договора аренды от 02.08.06. и о возвращении арендуемого имущества по акту приема-передачи и уплаты арендной платы за период с 20.11.07. по 21.03.07. Общество также указало реквизиты для перечисления арендной платы.
Письмом №1 –К - юр от 22.02.07. Общество уведомило Предприятие о том, что последний должен погасить задолженность по арендной плате в размере 70 000 руб. и уплатить проценты в соответствии с пунктом 5.2. договора в размере 5 635 руб. 59 коп. за период просрочки с 20.11.06. по 22.02.07. и повторно указало реквизиты для зачисления денежных средств.
Предприятие оставило указанные письма без удовлетворения.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обществом за период просрочки внесения арендных платежей за период с 20.11.07. по 31.05.08. заявлено о взыскании с Предприятия 190 000 руб. Указанный расчет Обществом произведен правильно, принимается судом и подлежит взысканию.
В силу пункта 5.2. договора от 02.08.06. в случае просрочки исполнения либо ненадлежащего исполнения соответствующих договорных обязательств виновная сторона обязана уплатить неустойку в размере 0,1% от стоимости просроченного к исполнению обязательства за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 ГК РФ) необходимо иметь ввиду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая оплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, услуг, суммы договора и т.п.).
В Информационном письме от 14.07.1997 №17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения договорных обязательств и другие обстоятельства.
В пункте 1 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком или нет.
Обществом заявлено о взыскании с Предприятия процентов за просрочку оплаты арендных платежей за период с 20.11.07. по 03.06.08. в размере 0,1% за каждый день просрочки, что по расчету Общества на сумму долга без учета НДС составило 17 228 руб. 81 коп.
Фактически Обществом заявлено о взыскании не процентов, а договорной неустойки. Заявленная к взысканию неустойка от суммы задолженности за каждый день просрочки суд считает явно несоразмерной последствиям просрочки оплаты, поскольку учетная ставка рефинансирования Центрального банка РФ составляет 10,5 % годовых, а договорная неустойка – 36% годовых, суд считает возможным снизить размер неустойки.
По расчету суда за заявленный период просрочки внесения арендных платежей с 11.01.07. по 01.03.07. на задолженность в сумме 14 204 руб. 40 коп. и с 01.03.07. по 01.08.07. на задолженность в сумме 81 072 руб. 80 коп. из расчета 10% годовых пени составят, соответственно, 197 руб. 28 коп. и 3 378 руб. , а всего 3 575 руб. 28 коп.
Снижая неустойку, суд исходит из того, что Министерством не представлено доказательств наступления для него негативных последствий либо убытков, поскольку взыскание неустойки в размере 3 575 руб. 28 коп. компенсирует возможные отрицательные последствия просрочки внесения платежей.
В силу статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Ответчик обязался за месяц до истечения срока аренды письменно уведомить Истца о намерении продлить срок договора (пункт 2.2.7).
В материалах дела отсутствуют доказательства направления письменного уведомления Обществом Министерства о намерении продлить срок договора.
Письмом №03-18/142 от 02.02.07. Министерство предложило в срок до 14.04.07. расторгнуть договор аренды по соглашению сторон и передать помещения балансодержателю по акту приема-передачи.
Кроме того, в соответствии с пунктом 5.2. договора договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Общество выселению при неуплате Обществом арендной платы и эксплуатационных расходов в течение двух и более месяцев. Общество не доказало, что исполняло обязанности по договору аренды в части оплаты арендной платы надлежащим образом.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено другой стороной в суд только после получения отказа от другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Ввиду того, что Ответчик в предложенный разумный срок не устранил нарушений условий договора аренды, требования Министерства о расторжении договора аренды, выселении Общества и обязании его возвратить помещения по передаточному акту являются правомерными и подлежащими удовлетворению.
Во встречных исковых требованиях Общества к Министерству суд считает необходимым отказать по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, если даже во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
В обоснование требования об уменьшении суммы первоначального иска на произведенные ответчиком затраты Обществом по оплате электроэнергии на общую сумму 21 306 руб. представлены копии квитанции на сумму 17 000 руб. от 27.04.07. и квитанция от 29.05.07. на сумму 4 306 руб. 60 коп. с указанием платежа- за электричество в счет аренды; за аренду 7 102 руб. 20 коп. представлена копия квитанции от 12.04.07.
В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче здания арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны составили и подписали передаточный акт от 18.09.06. В нем отсутствуют какие-либо замечания арендатора в отношении поступившего в его владение имущества.
В последующем Ответчик также не предъявлял арендодателю каких-либо претензий по поводу недостатков сданного в аренду имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, в том числе об отсутствии тепло-, водо-, энергоснабжения в здании, и не прибегал к способам защиты, предусмотренным данной статьей.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик не доказал, что тепло-, водо-, и электроэнергия в здание не подавались, либо что их подача была прекращена в период действия договора аренды. Общество никаких претензий в период действия договора относительно отсутствия данных услуг не предъявляло Министерству.
В соответствии с пунктом 2.2.10. Общество обязалось заключить с соответствующими службами договора на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.
Общество не предоставило доказательств заключения указанных договоров. В связи с этим суд не принимает ссылку Ответчика на то, что договора по оказанию коммунальных услуг заключило Министерство, и Общество вынуждено было оплатить задолженность Истца по электроэнергии в размере 28 408 руб. 80 коп.
На основании пункта 3.2. договора оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно- хозяйственные услуги не включается в арендную плату и производится Обществом самостоятельно.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ по первоначальному иску госпошлина, отсроченная Истцу, подлежит взысканию с Ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
По первоначальному иску:
1. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Интур-СК» в пользу Министерства по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики долг по арендной плате в размере 95 277 руб. 20 коп. + 18 428 руб. 80 коп. НДС;пени в размере 3 575 руб. 28 коп.
2. Расторгнуть договор аренды государственного недвижимого имущества КБР от 18.09.06., заключенный между Государственным комитетом КБР по управлению государственным имуществом и Обществом с ограниченной ответственностью «Интур-СК».
3. Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Интур-СК» из занимаемых помещений общей площадью 79,8 кв. м., расположенных по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 36, 2 этаж, обязав его возвратить по передаточному акту данные помещения Министерству по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики.
4. В остальной части исковых требований о взыскании долга по арендной плате в размере 28 167 руб. 80 коп. + 3 791 руб. 30 коп. НДС; пени за просрочку платежей в размере 127 276 руб. 42 коп. отказать.
5. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Интур-СК» в доход бюджета РФ пошлину в размере 5 845 руб. 63 коп.
По встречному иску:
1. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Интур-СК» к Министерству по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики отказать.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в 1- месячный срок со дня его принятия.
Судья А.Х. Ульбашев
