Решение от 22 августа 2014 года №А20-2169/2013

 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. НальчикДело №А20-2169/2013
 
    22 августа 2014 года
 
Резолютивная часть решения объявлена 18.08.2014  г. Полный текст решения изготовлен  22.08.2014  г.
 
Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики
 
    в составе судьи Р.И. Байзулаева,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного А. Шанковой,                                 
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского хозяйства) Думанишева Мухамеда Мухарбиевича, с. Кахун, Урванского района, КБР
 
    к  муниципальному казенному учреждению «Администрация сельского поселения Кахун Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики», с.п. Кахун, КБР
 
    к муниципальному казенному учреждению  «Местная администрация Урванского муниципального района КБР», гор. Нарткала
 
    о признании недействительными уведомлений об увеличении размера арендной платы и обязании произвести зачет излишне уплаченной арендной платыв счет предстоящих платежей,
 
    и встречный иск  муниципального казенного учреждения «Местная администрация Урванского  муниципального района КБР» и муниципального казенного учреждения «Администрация сельского поселения Кахун Урванского  муниципального района Кабардино-Балкарской Республики»
 
    к индивидуальному предпринимателю Думанишеву Мухамеду Мухарбиевичу
 
    о признании недействительным договора аренды земли
 
    при участи в судебном заседании:
 
    от истца: Борисова А.П. – представителя по доверенности от 24.04.2013 №2441005
 
    от ответчика  – Альборова  С.Б. представителя по доверенности от 30.10.2012 № 2-15/1606,
 
    от соответчика - Альборова  С.Б. представителя по доверенности от 05.11.2013 №2-18/1577; Пышного С.В. – представителя по доверенности от 28.05.2014 №2-18/844
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского хозяйства) Думанишев Мухамед Мухарбиевич(далее – Думанишев М.М.) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к  муниципальному казенному учреждению «Администрация сельского поселения Кахун» (далее – администрация поселения, ответчик) о признании незаконными действий по увеличению размера арендной платы и обязании произвести зачет излишне уплаченной арендной платы в счет будущих платежей.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечена Местная администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее –администрация района, соответчик)
 
    Решением суда от 01.02.2013, оставленным без изменения  постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013  в удовлетворении требований отказано.
 
    Постановлением кассационного суда от 03.02.2014 эти судебные акты  отменены на том основании, что не проверена обоснованность расчета арендатора по внесению платежей. Кассационная инстанция указала  о необходимости  предложить Думанишеву М.М. уточнить заявленные требования.
 
    Последним уточнены требования и он просит:
 
    - признать недействительными уведомления администрации поселения  от 11.09.2013 №1 и уведомление  администрации района от 01.04.2013 б/н об увеличении арендной платы;
 
    - обязать администрацию поселения  зачесть 1 415 994 руб. 26 коп.  неосновательного обогащения в счет предстоящих платежей.
 
    Кроме того заявлено о взыскании 55 000 руб. судебных расходов на представителя.
 
    Определением суда от 20.03.2014 администрация района по ходатайству Думанишева привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
 
    27.05.2014 от ответчиков в суд поступил встречный иск  о признании договора аренды земли  недействительным.
 
    Встречный иск обоснован тем, что не было опубликовано  сообщение в печати о предоставлении земли в аренду.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд считает . что иск Думанишева М.М. подлежит удовлетворению в полном объеме, а встречный иск отклонению ввиду следующего.
 
    Между Думанишевым М.М. и администрацией поселения  05.05.2005 заключен договор по которому первый (арендатор) принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения (пашня) с кадастровым номером 07:07:2500000:0011, общей площадью 4 720 000 кв.м. (472 га), расположенный по адресу: КБР, Урванский район, сел. Кахун.
 
    Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике 24.05.2006 № 07-07-03/006/2006-318.
 
    Годовая арендная плата установлена в размере 283 201 руб. 43 коп. (600 руб. за 1 га) и ее расчет производится по формуле:
 
    Ап = Аб * S, где:
 
    Ап – годовой размер арендной платы за весь земельный участок (руб.); Аб – базовый размер арендной платы за единицу площади земельного участка; S– площадь земельного участка в квадратных метрах (га).
 
    Пунктом 3.2 договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендатором в одностороннем порядке досрочно в случаях введения коэффициента индексации и других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору и является обязательным для него.
 
    Согласно п.3.3. раздела 3 договора оплата арендной платы производится не реже одного раза в квартал до 15 числа первого месяца квартала, окончательный расчет за год производится не позднее 15 ноября текущего года.
 
    В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Актом приема-передачи от 05.05.2005 Думанишевым М.М. земельный участок принят к использованию.
 
    11.02.2013 администрацией поселения Думанишеву М.М. вручено уведомление  №1 с требованием уплачивать арендную плату в размере 1 300 832 руб. в год, начиная с 01.01.2013 на основании рыночной стоимости земли -2600 руб. за 1 га, и 156 руб., составляющих размер уровня инфляции в 2012 году.
 
    28.02.2013 Думанишевым М.М. в адрес арендодателя  направлены письменные возражения.
 
    01.04.2013 Думанишеву М.М. от администрации района также поступило уведомление об увеличении арендной платы с 01.01.2013 до 1227 200 руб.
 
    Письменным ответом от 15.04.2013 первый не согласился и с этим требованием об изменении арендной платы в одностороннем порядке.
 
    Думанишев М.М. 15.03.2013 подал в адрес администрации поселения  заявление о перерасчете арендной платы с требованием о зачете излишне уплаченных денежных средств в счет последующих платежей.
 
    Поскольку эти требования арендатора оставлены без ответа и удовлетворения, то он обратился  с настоящим заявлением в суд.
 
    Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся   в   государственной   и   муниципальной   собственности,   могут   быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).
 
    Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление № 582 (далее- Постановление №582), которым установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
 
    Из разъяснений, содержащихся в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах
 
    практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее -регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
 
    На основании указанных норм,  действительно арендодатели вправе применять регулируемую арендную плату при изменение методик (или ставок) на основании  нормативного правового акта и для этого не требуется принятие дополнительного соглашения  об изменении договора.
 
    Однако предметом договора аренды в спорном случае выступает земельный участок  с кадастровым номером 07:07:2500000:0011, который  предоставлен администрацией поселения Думанишеву М.М.  для сельскохозяйственного использования.
 
    Администрация поселения и администрация района принимая уведомления об увеличении арендной платы  руководствовались не кадастровой, а рыночной стоимости земли, определенной  отчетом независимого оценщика от 29.12.2012 №39/12-12.
 
    При этом арендодателями не было учтено, что в соответствии с    подпунктом  «в»  пункта 3   Постановления №582 арендная плата за земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте «б», определяется в размере 0,6 % кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 06.08.2012
№ 182-ПП (опубликовано в издании «Официальная Кабардино-Балкария» от 17.08.2012 /
 
    № 33) утверждены Правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности или собственность на которые не разграничена (далее - Правила).
 
    В соответствии с пунктом 3 Правил арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 0,6 процента в отношении    земельного    участка,    предоставленного    для    сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного    хозяйства.
 
    Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована также правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок,   установленных  Постановлением  N 582  для   земель федеральнойсобственности.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
 
    Согласно п. 3 ст. 614 ГК  РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
 
    В силу  этих норм арендодатели не вправе были в одностороннем порядке изменить размер арендных платежей исходя из рыночной стоимости земли.
 
    На основании пункта 3 Правил независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг» составлен отчет №097/04/14 от 23.04.2014, согласно которого кадастровая стоимость арендованной Думанишевым М.М. земли составляет 18 01 3 408 руб.
 
    Исходя из этой стоимости арендная  плата за период с 2010 по 2013 год включительно, исходя из базовой ставки (0.6), коэффициентов  кратности и индексации, составляет 1 274 405 руб. 74 коп.
 
    Думанишевым М.М.  за период с 2010 года (включительно) по первое полугодие 2014 года внесены арендные платежи в сумме 2 690 400 руб., а соответственно неосновательное обогащение со стороны арендодателя  составляет 1 415 994 руб. 26 коп. (2 690 400 руб. -1 274 405 руб. 74 коп.).
 
    Ответчики не оспариваю факт оплаты Думанишевым М.М. 2 690 400 руб.  за названный период. Ими суду не представлены доказательства об изменении кадастровой стоимости земли в сторону увеличения.
 
    Поскольку ответчиками в нарушение Постановления №582 арендная плата увеличена в одностороннем порядке, без согласия истца, исходя из  рыночной стоимости земли сельскохозяйственного назначения, то указанное вступает в противоречие с п. 3 ст. 614 и ст. 452 ГК РФ, носящие императивный характер.
 
    Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Поскольку сторонами арендных отношений не было достигнуто соглашение об увеличении  арендной платы, то действия  администрации поселения  и администрации района, направленные на односторонне  изменение договора,   не соответствуют закону, а поэтому уведомления этих органов местного самоуправления от 11.02.2013 №1 и от 28.02.2013 б/н  следует признать недействительными в силу ст. 168 ГК РФ.
 
    При таких обстоятельствах требование Думанишева М.М.  об обязании администрации поселения произвести зачет  1 415 994 руб. 26 коп.  неосновательного обогащения  в счет предстоящих  платежей  обоснованное.
 
    В соответствии со ст. 1107 ГК РФ (п.1),  лицо, которое неосновательно получило имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно  извлекло.
 
    Что касается встречного иска о признании  аренды земли, недействительным, то Думанишевым М.М. заявлено  об истечении срока исковой давности.
 
    В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
 
    Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
 
    В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" разъяснено, что сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса, применяются и к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки.
 
    В рассматриваемом случае факт передачи администрацией  поселения  Думанишеву М.М. земли подтверждается  актом приема-передачи земли от 05.05.2005.,  а встречный иск в суд поступил  только 27.05.2014, то есть спустя  более  9-ти лет.
 
    Факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12-15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", служит самостоятельным основанием для отказа в иске.
 
    У суда не имелось основание для признания оспариваемой сделки недействительной также ввиду следующего.
 
    В соответствии со статьей, 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьей 34 ЗК РФ на основании заявления заинтересованного в предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и после изготовления и утверждения проекта границ земельного участка, исполнительный органгосударственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29ЗК РФ принимает решение о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.
 
    В силу статьи 29 ЗК РФпредоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
 
    Статьей 10 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" установлено, что до разграничения государственной собственности распоряжение на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством, не предусмотрено иное.
 
    Администрация  поселения и администрация района не представили суду  доказательства о том, что на момент обращения Думанишева М.М.  о предоставлении земли в аренду, у  тех  находились подобные  заявления  и от иных лиц.
 
    Думанишевым М.М. заявлено о взыскании с ответчиков 55 000 руб. судебных расходов на представителя.
 
    В обоснование этого требования  представлены договор на оказание  юридических услуг от 04.03.2013 и расходной кассовый ордер от 06.03.2013 б/н о выплате Борисову А.П. 55000 руб.
 
    К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, согласно статье 106 АПК РФ, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
 
    Статьей 112 АПК РФ определено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
 
    В пункте 20 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения АПК РФ" указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела. Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ).
 
    Согласно пункту 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.
 
    При взыскании судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя, суд должен учитывать, что по смыслу названных норм процессуального права разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела (соразмерность цены иска и размера судебных расходов, необходимость участия в деле нескольких представителей, сложность спора и т.д.).
 
    В рассматриваемом случае  представитель Думанишева М.М. несколько раз участвовал в заседаниях суда первой инстанции, готовил  апелляционную и кассационную  жалобы и с учетом цен, сложившихся в Кабардино-Балкарском регионе на аналогичные услуги, суд считает расходы в размере 55 000 руб. разумными и подлежащими возмещению ответчиками поровну.
 
    По настоящему делу Думанишевым М.М.  в бюджет уплачена государственная пошлина в сумме 8000 руб. (4000 руб. первая инстанция + 2000 руб. апелляционная инстанция + 2000 руб. кассационная инстанция).
 
    Поэтому по правилам ст. 110 АПК РФ эти расходы истца подлежат отнесению на ответчиков  в равных долях.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
РЕШИЛ:
 
 
    1.         Признать недействительными уведомление муниципального казенного учреждения «Администрация сельского поселения Кахун Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской  Республики» от 11.02.2013 №1 и уведомление муниципального казенного учреждения «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» от 01.04.2013 б/н об увеличении арендной платы.
 
    2.         Обязать муниципальное казенное учреждение «Администрация сельского поселения Кахун Урванского муницпального района Кабардино-Балкарской Республики» зачесть 1 415 994 руб. 26 коп. неосновательного обогащения в счет предстоящих платежей.
 
    3.         Взыскать с муниципального казенного учреждения «Администрация сельского поселения Кахун Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» в пользу индивидуального предпринимателя Думанишева Мухамеда Мухарбиевича 27 500 руб. судебных расходов на представителя и 4000 руб. расходов по государственной пошлине.
 
    4.         Взыскать с муниципального казенного учреждения «Местная администрация  Урванского муниципального района КБР» в пользу индивидуального предпринимателя Думанишева Мухамеда Мухарбиевича 27 500 руб. судебных расходов на представителя и 4000 руб. расходов по государственной пошлине.
 
    5.         Отказать  ответчикам в удовлетворении встречного иска.
 
 
    6.         Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.
 
 
 
Судья                                                                         Р.И. Байзулаев