Дата принятия: 09 февраля 2009г.
Номер документа: А20-1806/2008
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Нальчик Дело №А20-1806/2008
9 февраля 2009 г.
Резолютивная часть решения объявлена 2 февраля 2009 г.
Решение в полном объеме изготовлено 9 февраля 2009 г.
Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики
в составе судьи Н.П. Асабиной
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Т.П. Семиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Нарткала
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике, г. Нальчик,
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике, г. Нальчик,
о выселении из нежилого здания, передаче в собственность нежилых помещений, обязании зарегистрировать право собственности на нежилые помещения, признании зарегистрированного права оперативного управления незаконным и аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца – З.Х. Хачетлова по доверенности от 14.10.2008 г. №024,
от УФРС – Т.Х. Ошхунова по доверенности от 16.01.2008 г. №35/01-32,
от Росимущества – А.В. Гучинова по доверенности от 11.01.2009 г. №3,
У С Т А Н О В И Л :
Обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» заявлен иск (с учетом принятых судом уточнений) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике (далее – УФРС) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике (далее – Росимущество) об обязании освободить административное здание, находящееся по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, с достроенными площадями с передачей в собственность истца 594,6 кв. м достроенных площадей без возмещения стоимости; обязании УФРС зарегистрировать за истцом право собственности на 594,6 кв. м достроенных площадей, а также о признании зарегистрированного за УФРС права оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в указанном административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м, 1 этаж, незаконным и аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №07-07-01/034/2005-169 от 06.12.2005 г.
В обоснование требований указано, что договор аренды №29 от 31.12.1998 г. расторгнут; реконструкция и перепланировка здания, в результате которой увеличилась его площадь, произведены без согласия арендодателя, и достроенные помещения являются неотделимыми улучшениями, стоимость которых не подлежит возмещению; регистрация за УФРС права оперативного управления на достроенные помещения произведена незаконно.
УФРС иск не признало, в отзыве указало, что частичная реконструкция и строительство пристройки к зданию произведены с согласия арендодателя – прежнего собственника – Открытого акционерного общества «Нальчикская межрайсельхозтехника» и на основании распоряжения главы администрации г. Нальчика; земельный участок предоставлен УФРС в постоянное (бессрочное) пользование; предусмотренных законом оснований для приобретения истцом права собственности на достроенные помещения не имеется.
Росимущество в своем отзыве также не признало иск по основаниям, указанным УФРС, кроме того, сослалось на заключение между истцом и правопредшественником УФРС – Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кабардино-Балкарской Республики договора от 17.12.2004 г. о распределении площади здания после реконструкции.
В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, УФРС и Росимущество – доводы отзывов.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
31.12.1998 г. ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» и Кабардино-Балкарское Республиканское учреждение юстиции (Палата) по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Учреждение) подписали договор аренды №29, по условиям которого ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» передало Учреждению во временное владение и пользование помещение площадью 270 кв. м в административном здании по адресу: пр. Ленина, 54. Пунктом 4.3 установлен срок действия договора: с 01.01.1999 г. по 01.01.2008 г. Государственная регистрация договора произведена 21.03.2000 г.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Письмом от 21.07.1999 г. №427-9-99 Учреждение просило ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» дать согласие на производство реконструкции и строительство пристройки к зданию в связи с увеличением объемов работы и расширением штата.
В письме от 19.08.1999 г. №253 ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» сообщило Учреждению об отсутствии возражений против производства реконструкции и строительства пристройки к зданию при сохранении условий договора аренды, если это не ухудшит состояние здания в целом, а также просило согласовать проект реконструкции с руководством ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника».
Распоряжением главы администрации г. Нальчика от 20.08.2001 г. №905, принятым по результатам рассмотрения обращения Учреждения и письма ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» от 19.08.1999 г. №253, Учреждению разрешен комплексный капитальный ремонт со строительством пристроек и перепланировкой существующих помещений в административном здании по пр. Ленина, 54.
Учреждением проведен комплексный капитальный ремонт здания, возведен пристрой, произведена перепланировка арендованного помещения.
17.07.2004 г. истец и ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» подписали договор купли-продажи указанного здания, 16.07.2004 г. – акт приема-передачи. Государственная регистрация договора произведена 07.08.2004 г. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.08.2004 г. зарегистрирован переход права собственности истца на административное здание общей площадью 318,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
10.12.2004 г. истцом и Учреждением подписан протокол о намерении заключить договор, а 17.12.2004 г. – договор, по условиям которого право собственности на здание на момент заключения договора принадлежит истцу (пункт 1.1); площадь достроенных и предполагаемых к введению в эксплуатацию дополнительных помещений и строений составляет 598,09 кв. м, общая площадь здания и достроенных дополнительных помещений составит 916,69 кв. м (пункт 1.2); после введения в эксплуатацию достроенных дополнительных помещений, с даты подписания акта приемки государственной комиссии, часть здания и достроенных помещений – 433,31 кв. м переходит в собственность Учреждения, а часть здания площадью 318,6 кв. м остается в собственности истца и к последнему переходит право собственности на 164,78 кв. м достроенных площадей; по результатам распределения в собственности у сторон остаются: истец – 483,38 кв. м, Учреждение – 433,31 кв. м; определен перечень помещений для каждой стороны (пункт 1.3); указано, что право собственности у сторон на указанные площади возникает после государственной регистрации права (пункт 2.2).
По правилам пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Поскольку доказательств государственной регистрации договора от 17.12.2004 г. не представлено, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ указанный договор не является заключенным.
Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 25.12.2004 г. №368-ПП Учреждение реорганизовано посредством его присоединения к УФРС.
В акте обследования от 31.05.2005 г., составленном филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по КБР, указано, что общая площадь нежилого помещения по пр. Ленина, 54 по внутренним обмерам составляет 913,2 кв. м; в настоящее время произведена реконструкция и достройка здания площадью 594,6 кв. м; пристройка не достроена (отсутствуют частично полы, внутренняя отделка); процент готовности – 91%.
06.12.2005 г. произведена государственная регистрация права оперативного управления УФРС на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м, по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №07-07-01/034/2005-169.
Письмом от 19.03.2008 г. №01/41 истец сообщил в УФРС об истечении срока аренды по договору №29 от 31.12.1998 г., необходимости осмотра здания собственником с участием специалистов, проведении инвентаризации, просил в течение пяти дней с момента получения письма передать в распоряжение истца здание со всеми изменениями и улучшениями с разрешительной и проектной документацией на произведенные улучшения и перепланировки.
УФРС в письме от 07.05.2008 г. ответило истцу, что последний не предпринимал никаких действий, направленных на расторжение договора, и УФРС сочло действие договора продленным по умолчанию, кроме того, УФРС не препятствует осмотру (обследованию) здания.
По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Срок действия договора аренды №29 от 31.12.1998 г. истек 01.01.2008 г. (пункт 4.3), однако УФРС продолжало пользоваться зданием и после указанной даты. Об истечении срока договора истец сообщил письмом от 19.03.2008 г. №01/41, которое по своему содержанию не является требованием о прекращении арендных отношений.
В письме от 26.06.2008 г. №2 истец просил освободить здание в течение трех дней с момента получения указанного письма со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. С учетом того, что письмо получено УФРС 26.06.2008 г., арендные отношения прекращены 26.09.2008 г., и на основании статьи 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. В связи с этим требование истца о возврате здания подлежит удовлетворению.
По правилам статьи 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Исходя из указанной нормы, после прекращения договора аренды арендованное имущество подлежит возврату арендодателю вместе с улучшениями, не отделимыми без вреда для имущества. Реконструкция помещения (перепланировка), пристройки относятся к неотделимым улучшениям. Из свидетельства о государственной регистрации права от 06.12.2005 г. и распоряжения главы администрации г. Нальчика от 20.08.2001 г. №905 следует, что недостроенное помещение, за счет которого увеличилась площадь административного здания, является частью здания, созданной в результате его комплексного капитального ремонта со строительством пристроек и перепланировкой существующих помещений. Достроенное помещение не имеет отдельного адреса; согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 05.03.2005 г., здание по адресу пр. Ленина, 54 представляет собой единый объект площадью 913,2 кв. м.
С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения в здании нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным объектом права в отрыве от самого объекта недвижимого имущества. Регистрация за УФРС права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под зданием, в котором располагается арендованное помещение, не влияет на судьбу неотделимых улучшений этого здания. Регистрация права оперативного управления УФРС на неотделимые улучшения арендованного имущества противоречит положениям статьи 623 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем требование истца о признании недействительным зарегистрированного права и аннулировании соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит удовлетворению.
Требование истца о передаче ему в собственность достроенных площадей без возмещения стоимости не подлежит удовлетворению. Исходя из положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ, только собственник может передать имущество в собственность другому лицу, а в силу статьи 623 Гражданского кодекса РФ арендатор не приобретает права собственности на произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества. УФРС, не являясь собственником достроенных площадей, не может передать их в собственность истцу.
Не подлежит удовлетворению также исковое требование об обязании УФРС зарегистрировать за истцом право собственности на 594,6 кв. м достроенных площадей. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Истцом не представлено доказательств соблюдения указанного порядка.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 г. №451, Федеральная регистрационная служба является федеральным органом исполнительной власти.
Исходя из названных норм, с истца подлежит взысканию в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины, с учетом уплаченных 3 000 руб.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике освободить административное здание, находящееся по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, с достроенными площадями и передать его Обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» в течение месяца со дня вступления решения в законную силу. Признать недействительным зарегистрированное за Управлением Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике право оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности), общей площадью 594,6 кв. м, 1 этаж, адрес объекта: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, аннулировать запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №07-07-01/034/2005-169 от 06.12.2005 г. В остальной части в иске отказать. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» в бюджет РФ 1 000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в месячный срок со дня принятия.
Судья Н.П. Асабина
