Решение от 13 июля 2012 года №А19-9763/2012

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
 
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
 
www.irkutsk.arbitr.ru
 
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Иркутск                                                                                          Дело  №А19-9763/2012
 
    13 июля 2011 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  06.07.2011  
 
    Решение  в полном объеме изготовлено   13.07.2011    
 
    Арбитражный суд Иркутской области в составе  судьи М.Н.Габескирия,  при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску  Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество), (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707183893, 117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19)
 
    к Братскому Акционерному Народному коммерческому Банку (Открытое акционерное общество), (ОГРН 1023800000069, ИНН 3803202031, 665717, г. Братск, ул. Комсомольская, 43)
 
    об изменении договора
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Миронов Е.А.. (доверенность от 02.11.10 № 30-03/12), паспорт,
 
    от ответчика – Козлюк Л.К. (доверенность от 06.06.12 № 63), паспорт, Ермошенко И.В. (доверенность от 15.12.10 № 1634), паспорт,
 
    В судебном заседании объявлялся перерыв с 05.07.12 до 06.07.12
 
    установил:
 
    иск заявлен об изменении:
 
    - пункта 3.1. договора аренды нежилых помещений от 17.01.05, действующего между ОАО Сбербанк России и ОАО «Братский Акционерный Народный коммерческий Банк», изложив его в следующей редакции: «С 27.12.11 за временное владение и пользование имуществом арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату из расчета 840 (восемьсот сорок) рублей 00 коп. за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц, в т.ч. НДС – 128, 13 (сто двадцать восемь) рублей 13 коп.;
 
    - пункта 3.2. договора аренды нежилых помещений от 17.01.05, заменив фразы «Изменение установленного настоящим пунктом порядка и размеров оплаты аренды допускается только по двустороннему соглашению арендатора и арендодателя. Стороны, начиная с 01.01.10 вправе не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору» текстом следующего содержания: «Арендодатель вправе не чаще одного раза в календарный год изменять размер арендной платы путем направления соответствующего уведомления арендатору способом, обеспечивающим  гарантированную доставку».
 
    Присутствовавший в судебном заседании, состоявшемся 13.06.12, представитель истца пояснил, что претензия в части изменения условий п. 3.2. договора ответчику не направлялась.
 
    Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что в отношении заявленных требований истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, т. к. ни одно из двух поступивших от истца предложений о внесении изменений в договор аренды от 17.01.05 не содержало предложения о внесении изменений в п. 3.2. данного договора о порядке изменения размера арендной платы, что позиция Сбербанка России относительно редакции п. 3.1. договора аренды неоднократно изменялась, в том числе, изменялся и период, в течение которого арендная плата в размере 840 руб. за 1 кв. м. арендуемой площади, должна применяться, в связи с чем, изложенное в исковом заявлении предложение о внесении изменений в п. 3.1. договора о ставке арендной платы и периоде ее применения, ранее не обсуждалось.
 
    Названные обстоятельства, по мнению ответчика, являются основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
 
    Истец в поступившем в суд 05.07.12 заявлении уточнил исковые требования потребовав:
 
    - изменить пункт 3.1 договора аренды нежилых помещений от 17.01.2005, действующего между ОАО Сбербанк Росс и ОАО «Братский акционерный Народный коммерческий банк»,изложив его в следующей редакции: «С 05.05.122012 за временное владение и пользование имуществом арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату из расчета 840 руб. 00 коп. за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц, в т.с. НДС – 128,13 рублей;
 
    -  изменить пункт 3.2. договора аренды нежилых помещений от 17.01.2005 заменив фразы «Изменение установленного настоящим пунктом порядка и размеров оплаты аренды допускается только по двустороннему соглашению арендатора и арендодателя. Стороны, начиная с 01.01.2010 вправе не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору» текстом следующего содержания «Арендодатель вправе не чаще одного раза в календарный год изменять размер арендной платы путем направления соответствующего уведомления арендатору способом, обеспечивающим гарантированную доставку.» Остальной текст пункта 3.2. договора аренды остается без изменений.
 
    Представители ответчика, возражений в отношении принятия уточненных требований не заявили.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
 
    С учетом положений названной нормы права уточнение иска судом принято.
 
    Представители ответчика, присутствовавшие в судебном заседании, состоявшемся 05.07.12, пояснили, что исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден претензионный порядок, кроме того, приобретая недвижимое имущество, истец знал о договоре аренды.
 
    Выслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что на основании п. 1.1 заключенного Закрытым акционерным обществом «Красный ЯР АО» (арендодателем) с Братским Акционерным Народным коммерческим банком «Открытое акционерное общество) (арендатором) – ответчиком по делу, договора аренды нежилых помещений от 17.01.2005, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 886,9 кв.м., обозначенными за номерами 1-21 на поэтажном плане 1-гоэтажа, №№ 2-22 на поэтажном плане 2-го этажа и № 6 на поэтажном плане 3-го этажа, находящиеся на первом, втором и третьем этажах соответственно в здании, расположенном по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5-ой Армии, д.29 (в дальнейшем именуемое «имущество»). Планы 1-го, 2-го, и 3-го этажей являются приложением к настоящему договору.
 
    Согласно пункту 1.2. договора, имущество принадлежит арендодателю на праве собственности на основании решения исполкома Иркутского городского Совета народных депутатов от 05.11.1975 № 16/475; решения Исполкома Иркутского городского Совета народных депутатов от 13.11.1978 № 16/829; постановления мэра г.Иркутска от 20.05.2002 № 031-06-589/2; договора аренды земельного участка от 29.07.2002 № 1689, зарегистрированный 15.08.2002 № регистрации 38-01/00-64/2002-515; акта приемки и ввода в эксплуатацию от 18.03.2004, утвержденного приказом генерального директора ОАО «ИРКУТСКПРОМСТРОЙПРОЕКТ» от 28.06.2004 № 71; договора о долевом участии в строительстве (целевого финансирования) от 04.12.2003; дополнительного соглашения от 15.01.2004 № 1 к договору о долевом участии в строительстве (целевого финансирования) от 04.12.2003; акта приема-передачи от 07.09.2004, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2004 сделана запись о регистрации № 38-01/00-64/2004-461, и Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 10.12.2004 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 38-АВ № 372821.
 
    В соответствии со статьёй 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное в договоре от 17.01.2005 имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 25.04.2005.
 
    Согласно пункту 3.1. договора, за временное владение и пользование имуществом арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату. Арендная плата определяется за все арендуемое имущество в целом в твердой сумме ежемесячных платежей, выраженной в долларах США, без учета налога на добавленную стоимость, порядок уплаты которых устанавливается согласно графику, являющемуся приложением к настоящему договору.
 
    В подписанном обеими сторонами Приложении   к договору от 17.01.2005 стороны согласовали график уплаты арендных платежей (без учета налога на добавленную стоимость).
 
    В соответствии с пунктом 3.2 договора, сумма арендной платы подлежит перечислению в безналичной форме на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, в российских рублях по курсу Центрального банка Российской федерации для целей учета и таможенных платежей, установленном на день совершения платежа, ежемесячно не позднее пятого числа месяца, за который производится оплата. Обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными арендатором с момента списания денежных средств в необходимой сумме со счета Арендатора.
 
    Изменение установленного настоящим пунктом порядка и размера оплаты аренды допускается только по двустороннему соглашению Банка и Общества.
 
    Договор аренды нежилых помещений от 17.01.2005  зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу, о чем свидетельствует проставленная 19.03.10, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная надпись на договоре № 38-38-01/003/2005-027.
 
    В соответствии с пунктом 7.1. договора, все споры и разногласия, возникающие при исполнении договора, подлежат непосредственному урегулированию между сторонами. В случае не достижения взаимоприемлемого решения спор передается на рассмотрение Арбитражного суда Иркутской области.
 
    Согласно дополнительному соглашению от 07.07.2005 № 1 к договору аренды нежилых помещений от 17.01.2005, стороны договора пришли к соглашению:
 
    - пункт 3.2. договора, изложить в следующей редакции: «Сумма арендной платы подлежит перечислению в безналичной форме на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, в рублях РФ по курсу Банка России для целей учета и таможенных платежей, установленном на день совершения платежа.
 
    Общая сумма арендных платежей за весь срок аренды составляет 1 330 080 долларов США. Арендные платежи подлежат уплате арендатором в суммах установленных графиком уплаты арендных платежей, не позднее пятого числа месяца, за который производится оплата. При этом, за период с даты передачи имущества в аренду и по 30 апреля 2005г., арендатор уплачивает сумму арендной платы в срок не позднее 05.05.2005г.
 
    Обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными арендатором с момента списания денежных средств в необходимой сумме со счета Арендатора.
 
    Изменение установленного настоящим пунктом порядка и размера оплаты аренды допускается только по двустороннему соглашению Арендатора и Арендодателя»;
 
    - пункт 6.2. договора, изложить в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок аренды имущества. Срок аренды имущества по договору составляет 10 (десять) лет, начиная с даты передачи имущества в аренду и заканчивается 25 апреля 2012г.  включительно».
 
    График уплаты арендных платежей, являющийся приложением к договору, изложить в редакции, прилагаемой к настоящему соглашению, в качестве приложения    № 1.
 
    Дополнительное соглашение № 1 от 07.07.2005 к договору аренды нежилых помещений от 17.01.2005 зарегистрировано в установленном законом порядке 12.08.05.
 
    Согласно дополнительному соглашению от 01.12.2007 № 2 к договору аренды нежилых помещений от 17.01.2005, стороны пришли к соглашению:
 
    - пункт 3.1. договора, изложить в следующей редакции: « За временное владение и пользование имуществом арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату. Арендная плата уплачивается арендатором из расчета 470,00 руб. за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц, без учета налога на добавленную стоимость»;
 
    - пункт 3.2 договора, изложить в следующей редакции: «Сумма арендной платы подлежит перечислению в безналичной форме на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, ежемесячно не позднее пятого числа месяца, за который производится оплата. Обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными арендатором с момента списания денежных средств в необходимой сумме со счета Арендатора.
 
    Изменение установленного настоящим пунктом порядка и размера оплаты аренды допускается только по двустороннему соглашению Арендатора и Арендодателя».
 
    Отменить График уплаты арендных платежей, являющийся приложением № 1 к дополнительному соглашению № 1 от 07.07.2005 к договору.
 
    Дополнительное соглашение № 2 от 01.12.2005 к договору аренды нежилых помещений от 17.01.2005 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 06.12.2008.
 
    Согласно дополнительному соглашению от 01.01.2010 № 3 к договору аренды нежилых помещений от 17.01.2005, стороны пришли к соглашению:
 
    - пункт 1.1. договора, изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 886,9 кв.м., обозначенными за номерами 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-10, 10а, 11-21 на поэтажном плане 1-го этажа (402,8 кв.м.),  за номерами 2-21, 21а, 22 на поэтажном плане 2-го этажа и № 6 на поэтажном плане 3-го этажа (38,9 кв.м.), находящиеся на первом, втором и третьем этажах соответственно в здании, расположенном по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5-ой Армии, д.29 (в дальнейшем именуемое «имущество»). Планы 1-го, 2-го, и 3-го этажей являются приложением к настоящему договору.
 
    - пункт 3.1. договора, изложить в следующей редакции: «За временное владение и пользование имуществом арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату. Арендная плата уплачивается арендатором из расчета 700 (семьсот) рублей за  1 квадратный метр арендуемой площади в месяц, с учетом налога на добавленную стоимость»;
 
    - пункт 3.2 договора, дополнить предложениями следующего содержания: «Стороны, начиная с 01.01.2010, вправе не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом, размер арендной платы не может быть увеличен более чем на 20 процентов от установленной договором на момент увеличения и не должен с учетом увеличения превышать подтвержденный независимым оценщиком средний уровень арендной платы, сложившейся за три календарных месяца, предшествующих увеличению арендной платы по договору, при сдаче в аренду нежилых помещений на сопоставимых условиях (расположение, общая площадь, наличие инфраструктуры и т.п.).
 
    Настоящее соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации в соответствующем органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом стороны согласны, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям, возникшим с 01 января 2010, а в части установления размера арендных платежей в фиксированной сумме 700 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади – к отношениям, возникшим с 01 января 2010 года.
 
    Дополнительное соглашение № 3 от 01.01.2010 к договору аренды нежилых помещений от 17.01.2005 зарегистрировано в установленном законом порядке 26.02.2010.
 
    Условия заключенных Братским АНКБ с ЗАО "Красный Яр" договора аренды от 17.01.05, а также дополнительных соглашений от 07.07.05 № 1, от 01.12.07 № 2 и от 01.01.10 № 3 в части порядка расчетов, свидетельствуют о внесении названными сторонами изменений в части размера арендной платы, который, в соответствии с последними изменениями, с 01.01.10 составил сумму 700 руб. за 1 кв. м. При этом, стороны согласовав с 01.01.10 право не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы, оставили неизменным условие о согласовании размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды.
 
    Согласно пункту 1.1. заключенного  Закрытым акционерным обществом «Красный ЯР АО» (продавцом) с Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» (покупателем) договора купли-продажи от 23.12.2011, продавец продает, а покупатель покупает два нежилых помещения общей площадью 584,2 кв.м.:
 
    - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 429,5 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 2-13, адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5.Армии, д.29, кадастровый (или условный) номер: 38-38-01/127/2009-632;
 
    - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 154,7 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 14, 15, 126, 16а, адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5.Армии, д.29, кадастровый (или условный) номер: 38-38-01/127/2009-631
 
    Согласно пункту 1.1. заключенного  Закрытым акционерным обществом «Красный ЯР АО» (продавцом) с Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» (покупателем) договора купли-продажи от 23.12.2011, продавец продает, а покупатель покупает два нежилых помещения общей площадью 857,1 кв.м.:
 
    - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 402,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-10, 10а, 11-21, адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5.Армии, д.29, кадастровый (или условный) номер: 38:36:000034:0124:25:401:001:015386330:0100:20011;
 
    - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 454,3 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 2-21, 21а, 22, адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5.Армии, д.29, кадастровый (или условный) номер: 38:36:000034:0124:25:401:001:015386330:0100:20012.
 
    Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 27.12.11 серии 38 АД №№ 373046, 673531, 673409, в  Единый государственный реестр прав 27.12.11 на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Сбербанк России» на объекты недвижимости:
 
    - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 429,5 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 2-13, адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5 Армии, д.29, условный (или кадастровый) номер: 38-38-01/127/2009-632, с существующим ограничением права: аренда;
 
    - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 402,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане  1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-10, 10а, 11-21, адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5 Армии, д.29, условный (или кадастровый) номер: 38:36:000034:0124:25:401:001:015386330:0100:20011, с существующим ограничением права: аренда;
 
    - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 454,3 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане  2-21, 21а, 22, адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5 Армии, д.29, условный (или кадастровый) номер: 38:36:000034:0124:25:401:001:015386330:0100:20012, с существующим ограничением права: аренда.
 
    Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Учитывая положения названной нормы права, следует признать, что ОАО "Сбербанк России" с 27.12.11 приобрело основанные на договоре аренды от 17.01.05 права и обязанности арендодателя.
 
    В обоснование требования об изменении п.3.1., п.3.2 договора аренды нежилых помещений от 17.01.2005, истец ссылается  на то, что вступая в договорные отношения в качестве арендодателя ОАО "Сбербанк России" не мог никаким образом влиять на содержание договора аренды, т. к. принятие им обязательств арендодателя на невыгодных условиях произошло в силу закона после перехода права собственности на приобретаемые помещения, что действующее на момент вступления в договорные отношения условие о размере арендной платы 700 рублей в месяц за 1 кв.м., установленное в январе 2010 года, к настоящему времени отличается от рыночного 1008 рублей за 1 кв.м. на 44 %,  что указанная разница является существенным изменением обстоятельств, влекущих значительное ущемление интересов арендодателя на получение дохода от принадлежащей ему на праве собственности коммерческой недвижимости, что названное условие не соответствует экономическим интересам ОАО "Сбербанк России", в связи с чем, нуждается в изменении, что если бы ОАО "Сбербанк России" мог участвовать в выработке условий договора, что договор был бы заключен на иных условиях.
 
    В адресованном ответчику письме от 01.02.12 № 013-4/9, истец сообщает о приобретении им права собственности на нежилые помещения, переданные ответчику по договору аренды от 17.01.05, уведомляя об увеличении размера арендной платы, которая составит сумму 840 руб. за 1 кв. м. с 27.12.11, сумму 1008,00 руб. за 1 кв. м. в месяц, с 01.01.12, предлагая, в связи с эти, подписать дополнительное соглашение. Кроме того, ОАО "Сбербанк России" уведомил ответчика о начала с 05.02.12 реконструкции третьего этажа и капитального ремонта здания в целом, в том числе, арендуемого помещения, предлагая, при этом, заключить соглашение о расторжении договора с 01.05.12.
 
    Ответчик в письме от 03.02.12 № 09-01-6863 сообщает о том, что предложение ОАО "Сбербанк России" о повышении арендной платы не содержит информации о соответствии предлагаемого размера арендной платы по договору предусмотренным в договоре параметрам, что адекватность предлагаемого размера арендной платы не подтверждается заключением независимого оценщика, не соглашаясь на внесение  изменений в договор аренды, указывая на то, что  предложение ОАО "Сбербанк России" в части сокращения срока аренды до 01.05.12 нарушает права и интересы Братского АНКБ и не может быть принято.
 
    В письмах от 27.02.12 № 019-12/29 и от 05.04.12 № 013-4/5 истец сообщает ответчику о направлении отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за 1 кв. м. сдаваемой в аренду площади нежилых помещений, о направлении для согласования проекта соглашения к договору аренды нежилых помещений, в котором предложил пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «с 05 мая 2012 года за временное владение и пользование имуществом арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату из расчета 840 рублей 00 коп. за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц, в т.ч. НДС – 128,13 руб.».
 
    В приложенном к сопроводительному письму, адресованному ОАО "Сбербанк России" со ссылкой на исх. № 013-4/5 от 05.04.12, соглашении, направленном истцу для подписания, Братский АНКБ предлагает, в том числе, следующие условия для арендодателя:
 
    "Арендодатель признает и соглашается с тем, что являются неизменными условия договора аренды: о сроке нежилых помещений до 25 апреля 2012 года включительно, о порядке пересмотра размера арендной платы, установленной договором".
 
    Учитывая изложенное, а также указанные истцом в обоснование заявленного требования обстоятельства, следует признать, что поводом для обращения ОАО "Сбербанк России" с требованием об изменении условий договора явилось желание увеличить размер арендной платы за переданное ответчику по договору аренды от 17.01.05 недвижимое имущество путем достижения согласования с арендатором, либо изменения условий договора в судебном порядке.
 
    Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 и п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    При этом, наличие в договоре аренды условия, которым установлено, что арендная плата может раз в год меняться по соглашению сторон, не свидетельствует о том, что стороны приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
 
    Такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации,   договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
 
    Таким образом, положения названных правовых норм требуют от контрагентов волеизъявления в письменной форме путем составления единого документа.
 
    Согласно пункту 3.2. договора аренды нежилых помещений от 17.01.2005 в редакции дополнительного соглашения № 3 от 01.01.10, стороны, начиная с 01.01.10, вправе не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору.
 
    Вместе с тем, истец, обращаясь с требованием об изменении условий пункта 3.1. договора аренды от 17.01.06, не представил письменного соглашения с ответчиком о внесении изменений в договор аренды.
 
    Определив в качестве правового основания для внесения изменений в договор существенное изменение обстоятельств (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), ОАО "Сбербанк России", в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязано доказать наличие установленных ст. 451 ГК РФ условий для изменения договора.
 
    Пункт 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит четыре условия применения данной нормы закона.
 
    Таким образом, лицо, обратившееся с требованием об изменении условий договора должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.
 
    Вместе с тем, несмотря на то, что истец, являясь собственником недвижимого имущества, не участвовал в подписании спорного договора аренды, нельзя признать, что увеличение арендной платы за пользование недвижимым имуществом, являлось заведомо непредвидимым обстоятельством для каждой из сторон. Не могло являться таковым обстоятельством и то, что с течением времени арендная плата по спорному договору аренды могла отличаться от действующей в регионе средней платы за пользование аналогичным имуществом.
 
    Приобретая спорное имущество по договору купли-продажи, истец не мог не оценивать степень экономической выгоды от данной сделки с учетом существующего обременения в виде долгосрочной аренды. Следовательно, риск возможного наступления неблагоприятных в финансовом отношении последствий от приобретения  названного имущества истец несет самостоятельно (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
 
    В постановлении от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указывает на то,, что даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в п. 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
 
    Содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
 
    При названных обстоятельствах, следует признать, что истцом не  доказано ни наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ни совокупности перечисленных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, в связи с чем, договор аренды нежилых помещений от 17.01.05 не подлежит изменению в порядке ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а требование истца в части внесения изменений в пункт 3.1. названного договора удовлетворению не подлежит.
 
    Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Вместе с тем, истцом не представлены доказательства подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в части внесения изменений в пункт 3.2. договора аренды нежилых помещений от 17.01.205.
 
    Из представленной истцом в материалы дела переписки не усматривается, что истцом предлагалось внести изменения в пункт 3.2. договора аренды нежилых помещений от 17.01.05.
 
    Присутствовавший в судебном заседании, состоявшемся 13.06.12, представитель истца пояснил, что претензия в части изменения условий п. 3.2. договора ответчику не направлялась.
 
    При названных обстоятельствах, исковое требование в части внесения изменений в пункт 3.2. договора аренды нежилых помещений от 17.01.205 подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
 
    На основании ст.ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины по необоснованному иску относятся на истца.
 
    Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 148, ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    в части требования об изменении пункта 3.2. договора аренды нежилых помещений от 17.01.05 иск оставить без рассмотрения;
 
    в удовлетворении остальной части иска отказать;
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия.
 
 
    Судья                                                                                                         М.Н. Габескирия