Решение от 12 ноября 2012 года №А19-8616/2011

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
 
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
 
www.irkutsk.arbitr.ru
 
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Иркутск                                                                                                              Дело  № А19-8616/2012
 
    «12» ноября 2012 года
 
 
Резолютивная часть решения объявлена 02.11.2012.
Полный текст решения изготовлен 12.11.2012.
 
Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи С.В. Никоноровой, при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Зыряновой А.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сирота Антонины Владимировны (ИНН 381800179816, ОГРНИП 304381817000021)
    к Комитету по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) (ИНН  3818019906, ОГРН 1063818004458)
 
    о заключении договора купли-продажи
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – Ильиных С.В., представитель по доверенности,
 
    от ответчика -  не присутствовали,
 
 
    установил:
 
    индивидуальный предприниматель Сирота Антонина Владимировна (далее – ИП Сирота А.В.) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями к Комитету по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) (далее – КУМИ УКМО (городского поселения) о понуждении ответчика заключить на иных, отличающихся от первоначальной редакции условиях, договор № 9 от 14.01.2011 купли-продажи недвижимого имущества  - помещения общей площадью 88,4 кв.м. на первом этаже 5-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Судостроительная, д. 5, помещение № 106, кадастровый номер 38:18:040202:33:5/26, а именно:
 
    1. пункт 1.3. Договора - изложить в следующей редакции: «отчуждаемый объект
оценивается и продается за 1 084 000 (один миллион восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек,
на основании отчета об оценке № 3508 ФП от 14.01.2011г., выданным ЗАО «РАО Бизнес».
 
    2. пункт 2.4. Договора - исключить.
 
    3. пункт 2.5. Договора - в подпунктах с 1 по 35 слова «в размере 46890 (сорок шесть тысяч восемьсот девяносто) рублей 90 (девяносто) копеек» - изменить и изложить в следующей редакции: «в размере 30 111 (тридцать тысяч сто одиннадцать) рублей 11 (одиннадцать) копеек», в подпункте 36 слова «в размере 46890 (сорок шесть тысяч восемьсот девяносто) рублей 90 (девяносто) копеек» - изменить и изложить в следующей редакции: «в размере 30 111 (тридцать тысяч сто одиннадцать) рублей 15 (пятнадцать) копеек». В подпунктах с 1 по 36 слова «проценты в размере 1219 (тысяча двести девятнадцать) рублей (шестнадцать) копеек» - исключить.
 
    4.    пункт 2.6. Договора - После слов: «предоставляет Продавцу платежные документы» дополнить словами «в копиях по требованию Продавца».
 
    5.    пункт 3.1.1. Договора - слова «полной оплаты в соответствии с п.2.2.» - исключить, и заменить словами «в срок не позднее трех дней с момента подписания настоящего договора». Дополнить словами: «Продавец обязан передать объект в технически исправном состоянии, с работающими (исправными) системами водоснабжения (горячего, холодного), канализации, отопления, пригодном для использования в качестве нежилого помещения. Замечания по несоответствию Объекта требованиям настоящего пункта Договора указываются в акте приема-передачи Объекта с указанием срока на устранение недостатков. Последующая передача производится по истечению сроков, указываемых в акте, с отметкой об устранении таких недостатков».
 
    6.    пункт 4.1. Договора - исключить. Удовлетворение состоянием Объекта излагается в соответствующем Акте, предусматриваемом п.п.3.1.1., 3.2.1., 4.2. Договора.
 
    7.    пункт 4.3. Договора - дополнить следующим предложением: «Право пользования и владения у Покупателя возникают с момента подписания настоящего Договора».
 
    8.     пункт 4.18. Договора добавить в Договор и изложить в следующей редакции: «Настоящий договор читается и толкуется буквально, без искажений. Все дополнения, толкования Договора либо изменения не могут приниматься, если они не внесены соответствующим письменным соглашением, подписанным обеими сторонами».
 
    9.     пункт 6.3. Договора - слова «и сумму процентов за предоставление рассрочки» -исключить.
 
    10.   пункт 6.5. Договора добавить в Договор и изложить в следующей редакции: «За не исполнение обязательства по п.3.1.1. Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки условия передачи Объекта, действующей на момент выставления требования о выплате такой неустойки. Уплата неустойки не освобождает Продавца от исполнения п. 3.1.1. Договора. Порядок уплаты неустойки определяется с учетом положений о сроках п.п. З.1.1., 6.2. Договора, на основании предъявленного требования Покупателя в письменной форме».
 
    11.   пункт 7.3. Договора добавить в Договор и изложить в следующей редакции: «Разрешение споров, связанных с условиями настоящего договора разрешаются сторонами путем согласования в письменной форме. При не достижении соглашения, каждая сторона вправе обратиться в арбитражный суд Иркутской области за разрешением спора при наличии документа, подтверждающего письменное обращение к контрагенту с предложением разрешения возникшего спора (досудебный порядок)».
 
    До рассмотрения спора по существу и принятия судом решения истец в порядке статьи           49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил отказ от исковых требований в части пунктов 2-11 просительной части иска. Отказ судом принят, производство по делу в данной части подлежит прекращению.
 
    Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направил, представил отзыв на иск, в котором с заявленными требованиями не согласился.
 
    Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  по имеющимся в нем документам и в отсутствие представителя ответчика.
 
    Изучив исковое заявление, исследовав представленные материалы дела и выслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.
 
    Как следует из материалов дела, 23 декабря 2009 года между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений № 20/10, а также дополнительное соглашение к нему от 02.02.2010, по условиям которого ответчик (арендодатель) передал, а истец (арендатор) принял во временное владение помещение на первом этаже в здании, являющимся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Судостроительная, д. 5, кадастровый номер 38:18:040202:33:5/26, общей площадью 85,50 кв.м., в том числе 46,30 кв.. и 39,20 кв.м.
 
    Срок аренды стороны установили с 23.12.2009 по 20.12.2010 (пункт 3.1 договора).
 
    В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.06.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), 11 ноября 2010 года арендатор - индивидуальный предприниматель Сирота А.В. обратилась с заявлением в органы местного самоуправления о реализации преимущественного права при отчуждении вышеуказанного недвижимого имущества и включении в план приватизации на 2010 год помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Судостроительная, д. 5, помещение № 106, кадастровый номер 38:18:040202:33:5/26, общей площадью 88,4 кв.м.
 
    КУМИ УКМО (городского поселения) 07 декабря 2010 года принято решение № 10.1/пр об условиях приватизации указанного помещения с указанием рыночной стоимости объекта приватизации в размере 1 688 071 руб., в связи с чем в адрес ИП Сирота А.В. направлено предложение от 10.12.2010 исх. № 954 о заключении договора купли-продажи в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по указанной цене, с предложением рассрочки платежа на срок до 36 месяцев и предложением в течение 30 дней со дня получения настоящего предложения выразить свое согласие.
 
    Как следует из существа исковых требований, 14.01.2011 истец  дал согласие на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Усть-Кут, ул. Судостроительная, д. 5, помещение № 106, кадастровый номер 38:18:040202:33:5/26, то есть на реализацию своего преимущественного права на приобретение арендованного имущества, однако, условия договора стороны не согласовывали.
 
    Получив 19.01.2011 договор купли-продажи объекта аренды № 9 от 14.01.2011 с рассрочкой платежа в редакции ответчика, с приложением копии отчета об оценке продаваемого имущества, ИП Сирота А.В. подписала договор с протоколом разногласий, в том числе относительно пункта 1.3 договора, предусматривающего стоимость отчуждаемого объекта.
 
    В соответствии с письмом от 22.02.2011  исх. № 103 КУМИ УКМО (городского поселения) отказало ИП Сирота А.В. в заключении договора купли-продажи на условиях, изложенных предпринимателем в протоколе разногласий от 07.02.2011.
 
    Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения ИП Сирота А.В. с настоящим иском в арбитражный суд.
 
    Ответчик, оспаривая требования ИП Сирота А.В., указал на отсутствие каких-либо нарушений КУМИ УКМО (городского поселения) положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи от 14.01.2011, а также согласии ИП Сирота А.В. с условиями договора, включая нормативную стоимость объекта в размере 1 688 071 руб.
 
    Суд отклоняет данный довод ответчика, поскольку в соответствии с положениями статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом; такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
 
    Исходя из условий протокола разногласий от 07.02.2011, истец, предъявив его для подписания ответчику, фактически выразил намерение на заключение договора купли-продажи, на иных, отличающихся от первоначальной редакции КУМИ УКМО (городского поселения) условиях, в том числе относительно цены отчуждаемого объекта, в связи с чем согласие ИП Сирота А.В. от 14.01.2011 не может быть расценено как акцепт.
 
    В обоснование стоимости отчуждаемого спорного объекта ответчик ссылается на отчет об оценке  № 102/10 ООО «Независимая экспертная оценка».
 
    Истец полагает, что в соответствии с отчетом № 102/10 рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 19.07.2010 и на момент передачи договора купли-продажи от 14.01.2011 к подписанию и до окончания срока для подписания договора в силу ФЗ РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ  срок действия данного отчета истек.
 
    Более того, ИП Сирота А.В. указала на существенную разницу в цене отчуждаемого объекта, установленной в соответствии с данным отчетом ответчика и отчетом № 3508_ФП от 12.01.2011 Закрытого акционерного общества «Регионального Агентства Оценки Бизнеса» (далее – ЗАО «РАО Бизнес»), составленным по состоянию на 12 января 2011 года по заказу ИП Сирота А.В.
 
    Так, в результате проведенных анализа и расчетов оценщик ЗАО «РАО Бизнес» Павловский Ф.А. сделал вывод, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества составила 1 084 000 руб.   
 
    Изучив доводы и возражения сторон относительно имеющихся в материалах дела отчетов, суд пришел к следующему выводу.
 
    В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
 
    Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, арбитражный суд Иркутской области определением от 06.04.2012 по ходатайству истца назначил по делу судебную оценочную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
 
    Проведение экспертизы поручено оценщику Закрытого акционерного общества «Национальное агентство Оценки и Консалтинга» Старостенко Антону Александровичу, являющемуся членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»  (свидетельство рег. № 00582 от 31.01.2008).
 
    По результатам проведения экспертизы указанный эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость помещения общей площадью 88,4 кв.м., находящегося на первом этаже 5-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Судостроительная, д. 5, помещение № 106, кадастровый номер 38:18:040202:33:5/26, по состоянию на январь 2011 года составляет 1 094 000 руб.
 
    В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза является одним из видов доказательства и оценивается судом наряду с другими доказательствами.
 
    Проверив, с учетом заключения проведенной по делу экспертизы отчеты ЗАО «РАО Бизнес» и ООО «Независимая экспертная оценка» об определении рыночной стоимости спорного объекта, на предмет их достоверности, суд пришел к выводу о том, что они не могут быть положены в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в этих отчетах стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления данных отчетов до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256).
 
    Суд признает отчет оценщика Старостенко А.А. выполненным с соблюдением требований федеральных стандартов оценки, а указанную в нем стоимость имущества достоверной, в связи с чем считает необходимым установить цену продажи объекта в размере 1 094 000 руб.
 
    Согласно требованиям статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
 
    Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом иными правовыми актами.
 
    В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В силу части 1 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
 
    Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», при соблюдении условий, определенных в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.
 
    Частью 1 статьи 4, частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
 
    С 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленные статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
 
    1) обеспечить заключение договоров на проведение оценки рыночной стоимости
арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», в 2-месячный срок с даты
получения заявления;
 
    2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в 2-недельный срок с даты принятия отчета об оценке;
 
    3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в 30-дневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
 
    В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
 
    Из материалов дела следует, что ИП Сирота А.В., соответствуя требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, подписала полученный от ответчика договор с протоколом разногласий 14 января 2011 года, то есть в установленный законом 30-дневный срок, и, следовательно, имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
 
    Учитывая, что КУМИ УКМО (городского поселения) в силу положений статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд приходит к выводу о том, что требование истца о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на иных, отличающихся от первоначальной редакции условиях, является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.
 
    На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, т.к. ответчик в силу пункта 1 статьи 333.37  Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
 
    Руководствуясь ст.ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    иск удовлетворить частично;
 
    понудить Комитет по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования) (ИНН  3818019906, ОГРН 1063818004458) заключить на иных, отличающихся от первоначальной редакции условиях, с Индивидуальным предпринимателем Сирота Антониной Владимировной (ИНН 381800179816, ОГРНИП 304381817000021) договор № 9 от 14 января 2011 года купли-продажи недвижимого имущества – помещения общей площадью 88,4 кв.м. на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Судостроительная, дом 5, помещение № 106, кадастровый номер 38:18:040202:33:5/26, а именно:
 
    Пункт 1.3 договора изложить в следующей редакции: «отчуждаемый объект оценивается и продается за 1 094 000 (один миллион девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек, на основании заключения эксперта № 442-Н-12 об определении стоимости помещения от 19.09.2012, выданным Закрытым акционерным обществом Национальное Агентство Оценки и Консалтинга».
 
    В остальной части иска производство по делу прекратить.
 
    Возвратить Индивидуальному предпринимателю Сирота Антонине Владимировне (ИНН 381800179816, ОГРНИП 304381817000021) из средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока решение вступает в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                                          С.В. Никонорова