Решение от 31 июля 2012 года №А19-8080/2012

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
 
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
 
www.irkutsk.arbitr.ru
 
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-8080/2012
 
 
    31.07.2012г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании 26.07.2012года.
 
    Решение  в полном объеме изготовлено 31.07.2012года.
 
 
    Арбитражный суд Иркутской области в составе:
 
    судьи Е.Ф. Капустенской,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Болтрушко,   
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    Администрации Иркутского района (ОГРН 1023802456083; Иркутская область, Иркутский район, с. Пивовариха, ул. Дачная, 8)
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельскохозяйственная Компания» (ОГРН 1053817024942; 664530, Иркутская область, Иркутский район, д. Карлук, ул. 2-я Трактовая, строение 2),
 
    Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района (ОГРН 1043802453738; 664511, Иркутская область, Иркутский район, д. Зорино-Быково,                  ул. Заречная, 15)
 
    о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды.
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: - Иванова А.В. по доверенности №3535 от 23.12.2011 г.,
 
    от ответчика (ООО «БСК»): - Степанов С.М. по доверенности от 05.04.2011 г.,
 
    от ответчика (КУМИ Иркутского района): - не явился, извещен.
 
 
 
    установил:
 
    Иск заявлен Администрацией Иркутского района о признании недействительным дополнительного соглашения от 09.06.2011 г. о внесении изменений в договор аренды № 248 от 27.11.1998 г., заключенного между КУМИ Иркутского района и ООО «Байкальская Сельскохозяйственная Компания».
 
    Истец в судебном заседании исковые требования поддерживает в полном объеме со ссылкой на приведенные в иске обятоятельства, просит признать заключенное между КУМИ Иркутского района и ООО «Байкальская Сельскохозяйственная Компания» дополнительное соглашение от 09.06.2011 г. о внесении изменений в договор аренды № 248 от 27.11.1998 г. недействительным.
 
    Ответчик (ООО «БСК») в судебном заседании требования истца не признает, заявил ходатайство об истребовании доказательств, просит суд истребовать материалы дела             № А19-9123/04-29-63 для уточнения перечня имущества, приобретенного ООО «БСК» у АОЗТ «Карлукский» (ОАО «Карлукский»), а также для установления обстоятельств наличия имущественного комплекса АОЗТ «Карлукский» (ОАО «Карлукский»), обстоятельств отсутствия необходимости государственной регистрации прав АОЗТ «Карлукский»  (ОАО «Карлукский») на имущественный комплекс при его отчуждении уже в период действия Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ, обстоятельств купли-продажи имущественного комплекса АОЗТ «Карлукский» (ОАО «Карлукский») так как установление данных обстоятельств имеет существенное значение при рассмотрении настоящего дела и влияет на права всех без исключения сторон.
 
    Истец возражает, пояснил, что ходатайство об истребовании материалов дела              № А19-9123/04-29-63 ответчиком заявлено в другом процессе, в связи с чем, в настоящем судебном заседании, исходя из предмета настоящего спора, истребование указанных доказательств не является целесообразным. 
 
    Ходатайство ответчика не подлежит удовлетворению судом, поскольку предметом настоящего спора является вопрос о заключенности и действительности дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 28.11.1998 г.(и , соответственно, самого договора), в связи с чем, истребование иных доказательств не относится к предмету настоящего спора.
 
    Ответчик (КУМИ Иркутского района) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие; сообщил, что против удовлетворения требований не возражает.  
 
    Дело рассматривается в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика (КУМИ Иркутского района), по имеющимся в деле материалам.
 
    Рассмотрев материалы дела,  выслушав представителей истца и ответчика (ООО «БСК»), арбитражный суд установил следующее.
 
    Между администрацией Иркутского района (арендодатель) и АОЗТ «Карлукский» (арендатор) на основании Постановления Главы Иркутского района от 18.12.1998 г. №1247 заключен договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г., в соответствии                  с условиями которого, администрация Иркутского района передала, а  АОЗТ «Карлукский» приняло на условиях аренды на 49 лет земельный участок, общей площадью 1 106 га, земли сельскохозяйственного назначения, для целей сельскохозяйственного использования (п. 1.1. договора).
 
    Постановлением Главы Иркутского района от 21.06.2005 г. №2180 право аренды АОЗТ «Карлукский» на земельный участок, общей площадью 1 106 га, прекращено.
 
    27.04.2011 г. в администрацию Иркутского района поступило заявление от ООО «Байкальская сельскохозяйственная компания» о переводе прав по договору аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. с ОАО «Карлукский» (ранее АОЗТ «Карлукский») на ООО «БСК». В качестве основания указал, что 18.10.2005 г. ООО «БСК» приобрело в собственность имущественный комплекс ОАО «Карлукский». Право собственности на имущество, входящее в состав имущественного комплекса возникло на основании договора купли-продажи №1 от 18.10.2005 г. и решения Арбитражного суда от 24.10.2006 г. по делу    № А19-21180/06-47.
 
    Впоследствии, на основании вышеуказанного заявления, 09.06.2011 г. между КУМИ Иркутского района и ООО «БСК» было подписано дополнительное соглашение о внесении изменения в договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г., согласно которому, стороны договорились арендатором по договору аренды земельного участка №248 от 27.11.1988 г. считать ООО «БСК», п. 1.1. договора аренды изложить в иной редакции.
 
    Истец считает, что дополнительное соглашение от 09.06.2011 г. о внесении изменения в договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г, подписанное между  КУМИ Иркутского района и ООО «БСК», является недействительным, поскольку заключено               с нарушением действующего законодательства.
 
    В обоснование недействительности дополнительного соглашения от 09.06.2011 г. ссылается на следующее:
 
    1) Дополнительное соглашение от 09.06.2011 г. заключено к договору аренды №248 от 27.11.1998 г., который прекратил свое действие;
 
    Так, 21.06.2005 г. Постановлением Главы Иркутского района №2180 право аренды АОЗТ «Карлукский» на земельный участок, общей площадью 1 106 га, прекращено на основании заявления конкурсного управляющего ОАО «Карлукский». Таким образом, арендные отношения по договору аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. прекращены на основании волеизъявления обеих сторон договора аренды. Кроме того, ОАО «Карлукский» ликвидировано 29.10.2008 г. в связи с завершением процедуры банкротства, в связи с чем, все обязательства ОАО «Карлукский» прекращены, в том числе на основании    ст. 419 ГК РФ.
 
    2) Дополнительное соглашение от 09.06.2011 г. противоречит ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации;
 
    В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
 
    ОАО «Карлукский» не передавало право аренды спорного земельного участка ООО «БСК». Договор переуступки право аренды указанными лицами не заключался, в связи с чем, право аренды к ООО «БСК» не перешло.
 
    Кроме того, истец считает, что ООО «БСК» имущественный комплекс ОАО «Карлукский» не приобретался, поскольку дополнительным соглашением от 28.08.2006 г.      к договору купли-продажи №1 от 18.10.2005 г. стороны (ОАО «Карлукский» и ООО «БСК») договорились по тексту договора словосочетание «имущественный комплекс» читать «имущество», следовательно, права на земельный участок к ООО БСК» не перешли. 
 
    3) Дополнительное соглашение от 09.06.2011 г. противоречит ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; 
 
    В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
 
    Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», органы местного самоуправления муниципальных районов наделены полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
 
    Договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. заключен между АОЗТ «Карлукский» и администрацией Иркутского района.
 
    Дополнительное соглашение от 09.06.2011 г. к договору аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. заключено Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, который, как указывает истец, стороной по договору аренды земельного участка не явился.
 
    Таким образом, КУМИ Иркутского района является неуполномоченным лицом для заключения такого рода соглашений, поскольку только администрация Иркутского района обладает правом распоряжения земельными участками. 
 
    Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для признания дополнительного соглашения от 09.06.2011 г. о внесении изменения в договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г., заключенное между КУМИ Иркутского района и ООО «Байкальская сельскохозяйственная компания», недействительным, в связи с чем, истец обратился в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
 
    Исследовав доказательства по делу, выслушав представителей истца и ответчика (ООО «БСК»), арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
    Как усматривается из материалов дела, между администрацией Иркутского района и АОЗТ «Карлукский» был заключен договор аренды №248 от 27.11.1998 г. земельного участка общей площадью 1 106 га, земли сельскохозяйственного назначения, для целей сельскохозяйственного использования, сроком действия на 49 лет (п.п. 1.1., 1.4. договора), который в силу положений ст.ст. 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежал государственной регистрации, в связи с тем, что был заключен на срок более одного года.
 
    В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей131 настоящего кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
 
    Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.  
 
    В соответствии с п.2 ст.2. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в действие в январе 1998г., государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на запрос суда от 02.07.2012 г. сообщило, что Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории по Иркутской области, правопреемником которого является Управление Росреестра по Иркутской области, приступило к проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с указанным законом - 17.08.1998 г.
 
    Таким образом, в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. сроком аренды на 49 лет подлежал государственной регистрации в установленном законодательством порядке, действующем в момент подписания договора аренды.
 
    Учитывая, что договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке, такой договор является незаключенным.
 
    Кроме того, договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. является незаключенным в силу ст.ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны не согласовали предмет договора аренды.
 
    Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В нарушение требований п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. не указаны  данные об объекте аренды, а именно: отсутствует адрес объекта, кадастровый номер объекта, то есть данные позволяющие идентифицировать предмет аренды. 
 
    При этом, оспариваемым по настоящему делу дополнительным соглашением от 09.06.2011 г. о внесении изменения в договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г. стороны (КУМИ Иркутского района и ООО «БСК») изменили существенное условие договора и идентифицировали предмет договора. Следовательно, дополнительное соглашение является неотъемлемой частью  договора аренды земельного участка. И поскольку договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г является, как установлено судом незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации,   дополнительное соглашение от 09.06.2011 г. о внесении изменения в договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998 г., подписанное КУМИ Иркутского района и ООО «Байкальская сельскохозяйственная компания», в силу положений ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, является незаключенным, так как является неотъемлемой частью договора аренды. Более того, в случае, если бы дополнительное соглашение было подписано сторонами к заключенному и зарегистрированному в установленном порядке договору аренды, при этом,  изменяло либо дополняло, как в рассматриваемом случае, существенные условия договора, оно бы также в силу ст.ст.433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежало обязательной государственной регистрации, как и договор, и считалось бы заключенным только с момента его государственной регистрации.
 
    Так как, в силу вышеизложенного, дополнительное соглашение от 09.06.2011 г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка №248 от 27.11.1998г. является незаключенным, оно не может быть признано недействительным. Вопрос о действительности либо недействительности договора может быть разрешен судом в отношении заключенного соглашения сторон, при этом, доводы истца, изложенные в обоснование недействительности оспариваемого дополнительного соглашения от 09.06.2011 г., не влияют на признание указанного дополнительного соглашения незаключенным.
 
    При таких обстоятельствах, заявленные по настоящему делу требования о признании недействительным дополнительного соглашения от 09.06.2011 г. о внесении изменений в договор аренды № 248 от 27.11.1998 г., подписанного КУМИ Иркутского района и ООО «Байкальская Сельскохозяйственная Компания», удовлетворению не подлежит в силу ст. ст. 137, 164, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В порядке ст. 110Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациирасходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца, который в силу п. 1 ч. 1 ст. 333.37  Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от ее уплаты.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.
 
 
    Судья:                                                                                                  Е.Ф. Капустенская