Решение от 04 июня 2012 года №А19-6782/2012

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
 
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
 
www.irkutsk.arbitr.ru
 
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Иркутск                                                                                                         Дело № А19-6782/2012
 
    «04» июня 2012 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании «31» мая 2012 года
 
    Решение  в полном объеме изготовлено «04» июня 2012 года
 
 
    Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Архипенко А.А.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Доновской Н. Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Сибтехноцентр» (ОГРН 1033801003048, ИНН 3808055528)
 
    к  Обществу с ограниченной ответственностью «Зенит» (ОГРН 1083810001989, ИНН 3810052323)
 
    о  расторжении договора аренды и выселении
 
    при участии:
 
    от истца – Бабин Р. Е. – представитель по доверенности 01.09.2011;
 
    от ответчика – Бредихина Е. М. – представитель по доверенности от 04.05.2012;
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Сибтехноцентр» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Зенит» с требованиями о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.09.2010 № 2-0110, заключенного между ООО «Сибтехноцентр» и ООО «Зенит», и обязании ООО «Зенит» освободить занимаемые им по договору аренды № 2-0110 от 01.09.2010 помещения.
 
    Ответчик, исковые требования не признал, сослался на отсутствие предусмотренных законом оснований для расторжения договора.
 
 
    Обстоятельства дела.
 
    Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.07.2009 по делу № А19 214/09-34-63 общество с ограниченной ответственностью «Сибтехноцентр» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство,  конкурсным  управляющим утверждена Лукина О. В.
 
    01.09.2010 между ООО «Сибтехноцентр» (арендодатель) и ООО «Зенит»  (арнедатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 2-0110 (в редакции дополнительных соглашений 11.01.2011 №1, от 12.01.2011 №2).
 
    По условиям договора арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору по передаточному акту, а арендатор принять во временное пользование недвижимое имущество:
 
    -          помещение площадью 101.7 кв.м. в административно-бытовом корпусе - трехэтажном железобетонном здании, расположенном по адресу: г. Иркутск, ст. Батарейная, общей площадью 1630,30 кв.м, кадастровый номер 38:36:000006:0055:25:401:001:020144000;
 
    -          помещение площадью 400 кв. м. в холодном складе - нежилом одноэтажном здании из профлиста, расположенном по адресу: г. Иркутск, ст. Батарейная, общей площадью 1190.2  кв. м, кадастровый номер 38:36:000006:0055:25:401:001:020250780.
 
    Перечисленные помещения принадлежат арендодателю на праве собственности Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 27.12.2001 и от 13.11.2006.
 
    Пунктом 2 дополнительного соглашения от 11.01.2011 № 1 к договору аренды стороны предусмотрели продление срока действия договора аренды на 11 месяцев и дальнейшую автоматическую пролонгацию договора на каждые следующие 11 месяцев, если за 30 дней до срока окончания действия договора ни одна из сторон не выразила намерения расторгнуть договор.
 
    Пунктом 1 дополнительного соглашения от 12.01.2011 № 2 к договору аренды стороны определили срок действия договора – одиннадцать месяцев с 13.01.2011, установленного дополнительным соглашением № 1 от 11.01.2011 к указанному договору аренды.
 
    По истечению одиннадцати месяцев, ни одна из сторон договора не выразила намерения расторгнуть договор.
 
    Перечисленные обстоятельства сторонами не оспариваются.
 
    По утверждению арендодателя, имущество передаваемое арендатору по договору от 01.09.2010 № 2-0110 находилось и находится по настоящее время в залоге у ОАО «Сбербанк России» (на основании договоров залога(ипотеки) 2005 и 2008 годов)
 
    В силу части 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя
 
    Согласие  у ОАО «Сбербанк России» (как залогодержателя) на передачу спорных объектов недвижимости в аренду ООО «Сибтехноцентр» не испрашивало.
 
    В этой связи 30.09.2011 состоялось собрание кредиторов ООО «Сибтехноцентр», на котором было принято решение о расторжении договора аренды № 2-0110 от 01.09.2010, заключенного с ООО «Зенит», поскольку арендатору было передано заложенное ОАО «Сбербанк России» имущество, без согласия залогодержателя, а также в связи с тем, что нахождение арендаторов на реализуемых в рамках процедуры банкротства объектах ухудшает их состояние и мешает реализации в процедуре банкротства.
 
    Во исполнение решения собрания кредиторов от 30.09.2011 конкурсным управляющим ООО «Сибтехноцентр» 30.12.2011 было направлено в адрес ООО «Зенит» уведомление, в котором было сообщено о расторжении договора аренды от 01.09.2010 № 2-0110, и предложено освободить арендуемые помещения в течение 10 дней с момента получения уведомления.
 
    Однако по истечении срока указанного в претензии ООО «Зенит» арендуемые помещение не освободило и продолжало им пользоваться по назначению.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Учитывая, что в отношении арендодателя введена процедура конкурсного производства, и на момент заключения договора аренды от 01.09.2010 № 2-0110 возражений основного кредитора (залогового) ОАО «Сбербанк России» относительно заключения договора не имелось, а в процессе его исполнения такое возражение появилось, а также то, что решением собрания кредиторов ООО «Сибтехноцентр» было принято решение о расторжении заключенных договоров, арендодатель посчитал указанные изменение обстоятельств существенными, и руководствуясь статьей 451  Гражданского кодекса РФ,  обратился с требованием о расторжении договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2010  № 2-0110.
 
    Кроме того, истец заявил требования об обязании арендатора освободить занимаемые помещения.
 
    Ответчик исковые требования не признал, обратил внимание суда, на то, что указанные истцом  в качестве оснований для расторжения договора аренды существенные изменения обстоятельств,  именно: возражения залогодержателя на передачу имущества в аренду, а также решение собрания кредиторов ООО «Сибтехноцентр» о расторжении заключенного договора, в силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ не могут служить основаниями для расторжения договора аренды.
 
    В заседании суда, стороны подтвердили тождественной представленных в материалы дела копий документов их оригиналам.
 
 
    Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как видно из материалов дела и не опровергается сторонами арендатор (ответчик по делу) на основании договора аренды от 01.09.2010 № 2-0110 (срок окончания которого - 13.12.2012) владеет и пользуется спорными нежилыми помещениями.
 
    Правовым основанием к досрочному расторжению договора аренды арендодатель указал правила статьи 451 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, договор может быть расторгнут судом при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
 
    Изменение обстоятельств по закону признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Следовательно, обращаясь с иском о расторжении договора ввиду существенного изменения обстоятельств, истец должен назвать и подтвердить, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    В качестве существенного изменения  обстоятельств арендодатель сослался на:
 
    - обременение арендованного имущества ипотекой со стороны ОАО «Сбербанк России» по договорам ипотеки, заключенными в 2005, 2008 годах, и передачу предмета залога в нарушение требований части 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ без согласования с банком;
 
    - решение собрания кредиторов ООО «Сибтехноцентр» от 30.09.2011 о досрочном расторжении договора с целью восстановления прав залогодержателя и прекращения ухудшения состояния арендованных помещений и беспрепятственной реализации в процедуре банкротства.
 
    Между тем, ни одно из указанных обстоятельств нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные статьей 451 Гражданского кодекса РФ.
 
    Частью 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    Из материалов дела и пояснений арендодателя видно, что в момент заключения договора арендодатель знал, что сдаваемое в аренду имущество обременено залогом (ипотекой), потому никаких изменений в этой договора по состоянию на день рассмотрения спора по сравнению с датой заключения договора аренды не произошло.
 
    В этой связи приведенный истцом довод несостоятелен.
 
    Приведенные истцом аргументы относительно ухудшения арендатором состояния арендованных помещений могут при определенных условиях свидетельствовать о нарушении арендатором условий договора, однако не могут быть приняты судом в качестве доказательств существенного изменения обстоятельств.
 
    Ссылки арендодателя на необходимость беспрепятственной реализации арендованного имущества в процедуре банкротства также нельзя квалифицировать как существенное изменение обстоятельств.
 
    Сдавая имущество в срочную аренду (11 месяцев) конкурсный управляющий знал и должен был знать о предстоящей продаже спорного арендованного имущества.
 
    Указанное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
 
    При таких обстоятельствах в иске следует отказать.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся истца.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
решил:
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении  этого  срока  вступает  в  законную силу.
 
 
    Судья:                                                                                                               А.А. Архипенко