Дата принятия: 29 ноября 2012г.
Номер документа: А19-21217/2011
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
www.irkutsk.arbitr.ru
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2)24-15-99
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Иркутск Дело № А19-21217/2011
29 ноября 2012 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.11.2012.
Решение в полном объеме изготовлено 29.11.2012.
Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Кулика Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кулаковым К.Г.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
предпринимателя Скрябиковой Веры Никитичны (ОГРНИП 304384832100150)
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район"(ОГРН 1023802719489)
о понуждении заключить договор
при участии в судебном заседании:
от истца – Скрябикова В.Н., Кашникова Е.В., Драчева Н.В.,
от ответчика – Кармаданова И.Ю.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Скрябикова Вера Никитична обратилась в арбитражный суд с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район"о понуждению к заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 216,8 кв.м., кадастровый номер 38:25:020102:0:112/1, расположенного по адресу: Слюдянский район, г.Байкальск, микрарайон Гагарина, 207, помещение № 1, определив спорные пункты договора в следующей редакции:
Абзац 3 договора - Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество муниципальной казны: нежилое помещение № 1, общей площадью 216,8 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г.Байкальск, микрарайон Гагарина, 207, помещение № 1, литера А, кадастровый номер 38:25:020102:0:112/1;
Абзацы 7, 8 договора - Покупатель уплачивает Продавцу денежные средства в сумме 938 744 рублей (без НДС) в рассрочку на три года (36 месяцев);
Абзац 9 договора - Платежи осуществляются ежемесячно 10 числа каждого месяца равными долями в течение 36 месяцев по 26 076 руб. 22 коп.
Абзац 19 договора - Продавец обязуется передать нежилое помещение и земельный участок в размере 0,06 га Покупателю в том состоянии, в каком они находились на момент подписания договора.
Далее исковое заявление содержит график платежей к договору с указанием в нем суммы основного платежа – 26 076 руб. 22 коп., 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ – 2,75%, суммы начисленного процента – 717 руб. 09 коп., итоговой ежемесячной суммы платежа – 26 793 руб. 31 коп.
Окончательно уточнив требования, истец просил принять спорные пункты договора купли-продажи в следующей редакции:
Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество муниципальной казны: нежилое помещение, общей площадью 209,20 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г.Байкальск, мк-н Гагарина, 207 пом.1, кадастровый номер 38:25:020102:0:112/1.
Покупатель уплачивает Продавцу денежные средства в сумме 3 585 593 (три миллиона пятьсот восемьдесят пять тысяч пятьсот девяносто три) рубля 22 копейки (без НДС) в рассрочку сроком на три года (36 месяцев).
Размер ежемесячного платежа суммы основного долга составляет 3 585 593 руб. 22 коп. / 36 месяцев = 99 599 (девяносто девять тысяч пятьсот девяносто девять) рублей 81 копейка.
Ежемесячная сумма процентов за предоставленную рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму долга.
Первый платеж в размере 99 599 (девяносто девять тысяч пятьсот девяносто девять) рублей 81 копейка с учетом ежемесячной суммы процентов за предоставленную рассрочку должен быть осуществлен не позднее 30 (тридцатого) дня с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости. Последующие платежи осуществляются ежемесячно не позднее 30 (тридцатого) дня с момента предыдущего ежемесячного платежа.
Денежные средства перечисляются по следующим реквизитам: получатель УФК по Иркутской области (КУМИ администрации муниципального района) ИНН 3837045193, КПП 383701001, ОКАТО - 25234000000, расчетный счет 40101810900000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Иркутской области в г.Иркутске, БИК 042520001, КБК - 90111402033050000410. Оплата стоимости объекта недвижимости производится согласно приведённому ниже графику погашения основного платежа и процентов за рассрочку платежа:
№ п/п
Дата очередного платежа
Текущий остаток задолженности
Сумма очередного платежа без %
% ставка (год)
Период пользова ния
Сумма % за
период пользования
1
В течение 30 дней с момента государственной
регистрации перехода права собственности на объект недвижимости
3585593,22
99599,81
2,75%
30
8216,98
2
Не позднее 30 (тридцатого) дня с момента последнего ежемесячного платежа
3485993,41
99599,81
2,75%
30
7988,73
3
3386393,6
99599,81
2,75%
30
7760,48
4
3286793,79
99599,81
2,75%
30
7532,23
5
3187193,98
99599,81
2,75%
30
7303,98
6
3087594,17
99599,81
2,75%
30
7075,73
7
2987994,36
99599,81
2,75%
30
6847,48
8
2888394,55
99599,81
2,75%
30
6619,23
9
2788794,74
99599,81
2,75%
30
6390,98
10
2689194,93
99599,81
2,75%
30
6162,73
11
2589595,12
99599,81
2,75%
30
5934,48
12
2489995,31
99599,81
2,75%
30
5706,23
13
2390395,5
99599,81
2,75%
30
5477,98
14
2290795,69
99599,81
2,75%
30
5249,74
15
2191195,88
99599,81
2,75%
30
5021,49
16
2091596,07
99599,81
2,75%
30
4793,24
17
1991996,26
99599,81
2,75%
30
4564,99
18
1892396,45
99599,81
2,75%
30
4336,74
19
1792796,64
99599,81
2,75%
30
4108,49
20
1693196,83
99599,81
2,75%
30
3880,24
21
1593597,02
99599,81
2,75%
30
3651,99
22
1493997,21
99599,81
2,75%
30
3423,74
23
1394397,4
99599,81
2,75%
30
3195,49
24
1294797,59
99599,81
2,75%
30
2967,24
25
1195197,78
99599,81
2,75%
30
2738,99
26
1095597,97
99599,81
2,75%
30
2510,74
27
995998,16
99599,81
2,75%
30
2282,49
28
896398,35
99599,81
2,75%
30
2054,24
29
796798,54
99599,81
2,75%
30
1825,99
30
697198,73
99599,81
2,75%
30
1597,74
31
597598,92
99599,81
2,75%
30
1369,49
32
497999,11
99599,81
2,75%
30
1141,24
33
398399,3
99599,81
2,75%
30
912,99
34
298799,49
99599,81
2,75%
30
684,74
35
199199,68
99599,81
2,75%
30
456,49
36
99599,87
99599,87
2,75%
30
228,24
Итого:
3585593,22
-
-
152014,01
Ответчик исковые требования не признал, полагая, что истцом пропущен срок, предусмотренный 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также ответчик считает произведенный истцом расчёт процентов в графики платежей неверным.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.11.2012 объявлялись перерывы до 14 часов 30 минут 19.11.2012 и до 09 часов 30 минут 22.11.2012, после завершения которых судебное заседание продолжено.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.10.2009 по делу № А19-16526/09-33 по иску предпринимателя Скрябиковой В.Н. был признан недействительным отказ администрации Муниципального образования Слюдянский район в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме мэра от 30.04.2009 № 635, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Арбитражный суд обязал администрацию Муниципального образования Слюдянский район устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем предоставления преимущественного права выкупа помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г. Байкальск, м-р Гагарина,207, площадью 216,8.
Во исполнение указанного выше решения арбитражного суда администрацией Муниципального образования Слюдянский район 14.07.2011 было принято постановление № 879 «Об утверждении Решения об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества», согласно которому в собственность индивидуального предпринимателя Скрябиковой Веры Никитичны должно было быть передано нежилое помещение № 1 общей площадью 209,2 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г.Байкальск, микрарайон Гагарина, 207, по рыночной стоимости, равной 4 465 000 руб. 00 коп. и определенной независимым оценщиком – Обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Независимый экспертно-консалтинговый центр», с рассрочкой оплаты сроком на три года. Контроль за исполнением настоящего постановления был возложен на председателя Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район".
Во исполнение постановления от 14.07.2011 № 879 «Об утверждении Решения об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район"в адрес индивидуального предпринимателя Скрябиковой Веры Никитичны направило договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 15.07.2011 года, который предпринимателем был подписан 15.08.2011 с протоколом разногласий, содержащим возражения по условиям договора аналогичным предмету настоящего иска.
Письмом от 19.08.2011 исх. № 1518 Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район"возвратило индивидуальному предпринимателю Скрябиковой Вере Никитичне протокол разногласий по договору с указанием своих возражений относительно предложений предпринимателя, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из содержания решения о приватизации и проекта договора, цена 4 465 000 руб. 00 коп. указана в качестве выкупной на основании требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03.04.2012 по делу № А19-15802/2011, вступившем в законную силу, по иску предпринимателя Скрябиковой В.Н. к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район» и ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г.Байкальск, м-н Гагарина, д. 207, пом. 1, в сумме 4 465 000 рублей, определенная отчетом от 08.07.2011 № 003-356, выполненным ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».
В связи с тем, что указанным выше решением от 03.04.2012 величина рыночной стоимости приобретаемого истцом объекта недвижимости была признана недостоверной, определением от 31.07.2012 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» Ногину Максиму Петровичу.
Согласно экспертному заключению ООО «Русская провинция» от 08.10.2012 № 254/12 рыночная стоимость по состоянию на июль 2011 года указанного выше объекта недвижимости округленно составляет 4 231 000 руб. с учетом НДС или 3 585 593 руб. 22 коп. без НДС.
Ответчик на экспертное заключение представил свои возражения, для разрешения которых в судебном заседании был вызван эксперт Ногинов М.П., давший свои пояснения относительно сведений, приведенных в данном заключении и в возражениях ответчика.
С учетом пояснений эксперта, возражения ответчика на экспертное заключение от 08.10.2012 № 254/12 не принимаются арбитражным судом, поскольку заключение обоснованно, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ответчиком не приведены доводы, достаточные для проведения дополнительной или повторной экспертизы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления одной из сторон оферты и ее акцепта другой стороной.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при одновременном соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Исходя из положений статей 3, 4, 6 указанного Закона следует, что компетентный орган не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 названного Закона критериям, в заключение договора купли-продажи муниципального имущества.
Таким образом, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.
Предметом судебного разбирательства является преддоговорной спор по разногласиям, возникшим при заключении договора, которые могут быть переданы на рассмотрение суда согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Окончательные условия договора определяются с учетом принципа равенства сторон, требований разумности и справедливости, экономической обоснованности тех или иных условий договора, доводов и возражений сторон спора, в соответствии с положениями действующего законодательства.
Стоимость имущества определена экспертным заключением от 08.10.2012 № 254/12. Условия, изложенные в уточнении истца от 21.11.2012, соответствуют положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (статье 5, устанавливающей порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение), Гражданского кодекса Российской Федерации (статьям 809, 823), разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».
Таким образом, возражения ответчика, приведенные в судебном заседании, не приняты арбитражным судом, договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества следует считать заключенным на условиях, указанных выше и изложенных истцом в уточнении от 21.11.2012, с условиями о том, что одновременно с регистрацией перехода права собственности на нежилое помещение будет зарегистрировано ограничение (обременение) права Покупателя – ипотека в силу закона. После полного расчёта по договору Продавец и Покупатель обязуются подать заявление в регистрирующий орган о прекращении ипотеки. Во всем остальном стороны обязуются руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока, установленного пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд находит несостоятельными по следующим основаниям.
Согласно указанной норме Кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Тридцатидневный срок, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает не пропущенным истцом по следующим основаниям.
Получив на протокол разногласий 22.08.2011 ответ ответчика от 19.08.2011 исх. № 1518, истец 31.08.2011 обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями (дело № А19-15802/2011) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» от 08.07.2011 № 003-356 и отражённой ответчиком в проекте договора.
То есть, действия истца по защите своего нарушенного права таким способом защиты, как оспаривание достоверности отчёта, на что он в силу закона имел право, свидетельствует о том, что он имел намерения заключить с ответчиком договор именно на своих условиях.
В подтверждение данного намерения истец 28.11.2011 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Таким образом, истец активно предпринимал все возможные действия по защите своего неоднократно нарушенного права всеми возможными способами.
Кроме того, названный срок не является пресекательным и не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд и рассмотрения их последним по существу.
Поэтому, учитывая недобросовестное поведение ответчика, выраженное в совершении им многочисленных действий, препятствующих в реализации истцом своего преимущественного права, предоставленного ему законом, тридцатидневный срок, о пропуске которого заявил ответчик, был восстановлен арбитражным судом, вследствие чего исковые требования истца были рассмотрены арбитражным судом по существу.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Исковые требования удовлетворить.
Считать заключенным между Муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район"(ОГРН 1023802719489) (далее - Продавец) и индивидуальным предпринимателем Скрябиковой Верой Никитичной (ОГРНИП 304384832100150) (далее – покупатель) договор купли - продажи арендуемого недвижимого имущества на следующих условиях:
Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество муниципальной казны: нежилое помещение, общей площадью 209,20 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г.Байкальск, мк-н Гагарина, 207 пом.1, кадастровый номер 38:25:020102:0:112/1.
Покупатель уплачивает Продавцу денежные средства в сумме 3 585 593 (три миллиона пятьсот восемьдесят пять тысяч пятьсот девяносто три) рубля 22 копейки (без НДС) в рассрочку сроком на три года (36 месяцев).
Размер ежемесячного платежа суммы основного долга составляет 3 585 593 руб. 22 коп. / 36 месяцев = 99 599 (девяносто девять тысяч пятьсот девяносто девять) рублей 81 копейка.
Ежемесячная сумма процентов за предоставленную рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму долга.
Первый платеж в размере 99 599 (девяносто девять тысяч пятьсот девяносто девять) рублей 81 копейка с учетом ежемесячной суммы процентов за предоставленную рассрочку должен быть осуществлен не позднее 30 (тридцатого) дня с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости. Последующие платежи осуществляются ежемесячно не позднее 30 (тридцатого) дня с момента предыдущего ежемесячного платежа.
Денежные средства перечисляются по следующим реквизитам: получатель УФК по Иркутской области (КУМИ администрации муниципального района) ИНН 3837045193, КПП 383701001, ОКАТО - 25234000000, расчетный счет 40101810900000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Иркутской области в г.Иркутске, БИК 042520001, КБК - 90111402033050000410. Оплата стоимости объекта недвижимости производится согласно приведённому ниже графику погашения основного платежа и процентов за рассрочку платежа:
№ п/п
Дата очередного платежа
Текущий остаток задолженности
Сумма очередного платежа без %
% ставка (год)
Период пользова ния
Сумма % за
период пользования
1
В течение 30 дней с момента государственной
регистрации перехода права собственности на объект недвижимости
3585593,22
99599,81
2,75%
30
8216,98
2
Не позднее 30 (тридцатого) дня с момента последнего ежемесячного платежа
3485993,41
99599,81
2,75%
30
7988,73
3
3386393,6
99599,81
2,75%
30
7760,48
4
3286793,79
99599,81
2,75%
30
7532,23
5
3187193,98
99599,81
2,75%
30
7303,98
6
3087594,17
99599,81
2,75%
30
7075,73
7
2987994,36
99599,81
2,75%
30
6847,48
8
2888394,55
99599,81
2,75%
30
6619,23
9
2788794,74
99599,81
2,75%
30
6390,98
10
2689194,93
99599,81
2,75%
30
6162,73
11
2589595,12
99599,81
2,75%
30
5934,48
12
2489995,31
99599,81
2,75%
30
5706,23
13
2390395,5
99599,81
2,75%
30
5477,98
14
2290795,69
99599,81
2,75%
30
5249,74
15
2191195,88
99599,81
2,75%
30
5021,49
16
2091596,07
99599,81
2,75%
30
4793,24
17
1991996,26
99599,81
2,75%
30
4564,99
18
1892396,45
99599,81
2,75%
30
4336,74
19
1792796,64
99599,81
2,75%
30
4108,49
20
1693196,83
99599,81
2,75%
30
3880,24
21
1593597,02
99599,81
2,75%
30
3651,99
22
1493997,21
99599,81
2,75%
30
3423,74
23
1394397,4
99599,81
2,75%
30
3195,49
24
1294797,59
99599,81
2,75%
30
2967,24
25
1195197,78
99599,81
2,75%
30
2738,99
26
1095597,97
99599,81
2,75%
30
2510,74
27
995998,16
99599,81
2,75%
30
2282,49
28
896398,35
99599,81
2,75%
30
2054,24
29
796798,54
99599,81
2,75%
30
1825,99
30
697198,73
99599,81
2,75%
30
1597,74
31
597598,92
99599,81
2,75%
30
1369,49
32
497999,11
99599,81
2,75%
30
1141,24
33
398399,3
99599,81
2,75%
30
912,99
34
298799,49
99599,81
2,75%
30
684,74
35
199199,68
99599,81
2,75%
30
456,49
36
99599,87
99599,87
2,75%
30
228,24
Итого:
3585593,22
-
-
152014,01
Одновременно с регистрацией перехода права собственности на нежилое помещение будет зарегистрировано ограничение (обременение) права Покупателя – ипотека в силу закона.
После полного расчёта по договору Продавец и Покупатель обязуются подать заявление в регистрирующий орган о прекращении ипотеки.
Во всем остальном стороны обязуются руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.
Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район"(ОГРН 1023802719489) в пользу индивидуального предпринимателя Скрябиковой Веры Никитичны (ОГРНИП 304384832100150) 14 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы.
Настоящее решение является основанием для регистрации права и ограничений в регистрирующем органе и не заменяет собой документы, выдаваемые этим органом.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья Е.Н. Кулик
