Дата принятия: 13 ноября 2012г.
Номер документа: А19-19115/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
www.irkutsk.arbitr.ru
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Иркутск Дело № А19-19115/2012
«13» ноября 2012 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании «08» ноября 2012 года
Решение в полном объеме изготовлено «13» ноября 2012 года
Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Архипенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Богдановым А. И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)
Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1033800515957, ИНН 3801004130)
к индивидуальному предпринимателю Рудину Александру Евгеньевичу (ОГРНИП 307380106600071, ИНН 380103429915)
о внесении изменений в договор аренды
при участии:
от истца – Боровкова Г. Ю. – представитель по доверенности от 17.09.2012;
от ответчика – Рудин А. Е. – паспорт;
Мальянов С. В. – представитель по доверенности от 07.12.2011;
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования обратился к предпринимателю Рудину Александру Евгеньевичу с требованием о внесении изменений в договор аренды объекта нежилого фонда от 26.06.2000 № 1222 в редакции проекта дополнительного соглашения от 25.04.2012.
Ответчик иск не признал, указав на отсутствие предусмотренных законом оснований для принудительного внесения изменений в договор.
Обстоятельства дела.
26.06.2000 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Ангарская швейная фабрика» (арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда №1222 (в редакции дополнительного соглашения к нему от 16.11.2006) по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное пользование на срок до 01.09.2001 нежилое трехэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, квартал 72, д.20; здание склада, общей площадью 61,9 кв.м.: Иркутская обл., г.Ангарск, квартал 72, д.20/1; здание склада, общей площадью 51 кв.м.: Иркутская обл., г.Ангарск, квартал 72, д.20/2 (пункты 1.1, 1.2 договора)
Сумма арендной платы определена сторонами в договоре в твердом размере – 23 558 руб. в месяц (пункт 3.1. договора). Возможность и условия изменения размера арендной платы договором не предусмотрены.
Договор зарегистрирован в ЕГРП 09.12.2000.
Дополнительным соглашением от 16.11.2006 срок договора аренды был продлен до 16.11.2016.
По результатам торгов, проведенных 21.02.2007, принадлежащее банкроту ОАО «Ангарская швейная фабрика» (арендатор) право аренды с согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского муниципального образования (арендодателя) было приобретено предпринимателем Рудиным А.Е. (новый арендатор), о чем 21.02.2007 было заключено соответствующее соглашение о перенайме (передаче прав и обязанностей по договору № 1222 аренды объекта нежилого фонда от 26.06.2000 в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2007 № 1.
Соглашение и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию 29.03.2007.
По акту приема-передачи от 21.02.2007 ОАО «Ангарская швейная фабрика» передало, а предприниматель Рудин А.Е. принял недвижимое имущество: здание магазина, склад кирпичный, склад панельный, договор аренды № 1222 от 26 июня 2000 года, технический паспорт.
С этого момента и по настоящее время предприниматель владеет и пользуется названными выше объектами аренды.
Арендодатель, ссылаясь на то, что условие о фиксированной цене договора аренды без возможности его пересмотра является недействительным (ничтожным), противоречит пункту статьи 422 ГК РФ, поскольку в договор не были включены условия, предусмотренные обязательным для сторон пунктом 8.1 решения городской Думы г. Ангарска от 03.06.1996 №167, что при заключении договора аренды на срок выше 1 года размер базовой ставки подлежит ежегодному пересмотру и определяется размером минимальной оплаты труда на момент пересмотра, которые были сохранены решениями Думы Ангарского муниципального образования от 01.06.2009 №649-57рД, от 24.03.2011 №67-12рД, Комитет обращался в суд с требованием о признании признать пункта 3.1 договора аренды объекта нежилого фонда от 26.06.2000 № 1222 ничтожным и признании за арендодателем права на установление арендной платы в соответствии с решением Думы.
Решением от 23.04.2012 по делу А19-2528/2012 арендодателю в иске было отказано.
Арендодатель считает, что цена договора аренды для арендатора ОАО «Ангарская швейная фабрика» была определена на льготных условиях.
В момент заключения договора арендодатель не мог предвидеть изменения обстоятельств, исходя из которых заключался договор, а именно банкротства арендатора с последующим перенаймом муниципального имущества третьим лицом с сохранением условий договора аренды объекта нежилого фонда от 26.06.2000 № 1222, в частности, условия о твердом размере арендной платы.
В настоящее время арендная плата за использование муниципального имущества регулируются решением Думы Ангарского муниципального образования от 01.06.2009 №649-57рД «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества Ангарского муниципального образования и внесении изменения в Порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Ангарского муниципального образования, утвержденный решением Думы Ангарского муниципального образования от 01.10.2006 №149-17рД» и решением Думы АМО от 24.03.2011 №67-12рД «Об установлении размера базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом Ангарского муниципального образования и отмене части 1 решения Думы Ангарского муниципального образования от 25.11.20 09 №733-62рД».
В соответствии с указанными муниципальными актами размер арендной платы за использование арендованного предпринимателем имущества должна составлять 1 842 708,69 руб. в год.
Арендодателем принимались меры, направленные на изменение сложившихся между сторонами правоотношений, в том числе 28.04.2012 арендатору был вручен подписанный проект дополнительного соглашения об изменении порядка исчисления арендной платы, с письмом от 27.04.2012 №1762, содержащим предложение заключить дополнительное соглашение, однако ответа от арендатора до сих пор не поступило.
Исполнение договора влечет такое нарушение соответствующего договору соотношения имущественных интересов сторон, что арендодатель в значительной степени (занижение арендной платы более чем в 6 раз) лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с частью 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В этой связи арендодатель обратился в суд с иском о понуждении арендатора к увеличению размера арендной платы.
Ответчик просил в иске отказать, обосновывая свои аргументы отсутствием и недоказанностью предусмотренных законом оснований для признания существенными изменение обстоятельств, предшествующих заключению договора перенайма.
Суд признал дело подготовленным и открыл судебное разбирательство.
Исследовав материалы дела, и выслушав доводы сторон, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Вступившим в силу решением арбитражного суда Иркутской области от 23.04.2012 по делу № А19-2528/2012 установлено, что условия заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Ангарская швейная фабрика» (арендатор) договор аренды объекта нежилого фонда от 26.06.2000 № 1222 были без изменений сохранены при заключении между участниками договора и предпринимателем сделки перенайма от 21.02.2007 (передаче прав и обязанностей по договору № 1222 аренды объекта нежилого фонда от 26.06.2000 в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2007 № 1).
В частности, стороны определили порядок, сроки и условия внесения арендной платы в главе 3 договора, определив арендную плату в твердой денежной сумме в течение всего срока действия договора.
Возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке договор не предусматривает.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, материалами дела подтверждается факт достижения сторонами на момент заключения 21.02.2007 сделки перенайма (передаче прав и обязанностей по договору № 1222 аренды объекта нежилого фонда от 26.06.2000 в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2007 № 1) соглашения об уплате арендной платы в твердой денежной сумме 23 558 руб. в месяц в течение всего срока действия договора без возможности изменения ее размера в одностороннем порядке.
Такое договорное условие, вытекающее из положений части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Часть первая статьи 451 Гражданского кодекса РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Само по себе увеличение арендной платы, вызванное принятием Думой Ангарского муниципального образования 01.06.2009 решений №649-57рД «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества Ангарского муниципального образования и внесении изменения в Порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Ангарского муниципального образования, утвержденный решением Думы Ангарского муниципального образования от 01.10.2006 №149-17рД» и от 24.03.2011 №67-12рД «Об установлении размера базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом Ангарского муниципального образования и отмене части 1 решения Думы Ангарского муниципального образования от 25.11.20 09 №733-62рД» не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.
Стороны, вступая в договорные отношения (заключая договор перенайма), должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Следовательно, принятие арендодателем решений об увеличении арендной платы не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
При названных обстоятельствах у судов не имеется оснований для удовлетворения искового требования.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.
Судья: А.А. Архипенко
