Решение от 06 декабря 2012 года №А19-15074/2012

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
 
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
 
www.irkutsk.arbitr.ru
 
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Иркутск                                                                                                 Дело  №А19-15074/2012
 
 
    06.12.2012г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  04.12.2012года.
 
    Решение  в полном объеме изготовлено   06.12.2012года.
 
 
    Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ананьиной Г.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Синюгиной С.Н.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по  заявлению  Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания  «Энергия» (ОГРН 1053831009979, Иркутская область, Киренский район, г. Киренск, ул. Партизанская. 29)
 
    к  Администрации Киренского муниципального района (ОГРН 1023802600470,  Иркутская область, Киренский район, г. Киренск, ул. Красноармейская, 5); Думе Киренского Муниципального района (Иркутская область, Киренский район, г. Киренск, ул. Красноармейская, 5)
 
    о признании  незаконными отказа, выраженного в письме от 25.07.2012г. №10/2058; решения думы от 26.04.2012г. №327/5,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от  заявителя – представитель по доверенности  Веневская В.В.,
 
    от ответчика – представитель по доверенности Михалев Е.В.,
 
    от ответчика – представитель по доверенности Михалев Е.В.,
 
установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Энергия» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к  Администрации Киренского муниципального района (далее – администрация), Думе Киренского Муниципального района (далее - дума) о  признании незаконным отказа администрации, выраженного в письме от 25.06.2012г. №10/2058; признании незаконным решения думы от 26.04.2012г. №327/5 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения; понуждении  администрации  и думы  совершить юридически значимые действия, связанные с  отчуждением недвижимого арендуемого  нежилого помещения.
 
    Заявитель  в судебном заседании заявленные требования поддержал, указал, что относится  к субъектам  малого и среднего предпринимательства, арендует более 2 лет нежилое помещение, площадь истребуемого объекта не превышает предельную площадь, на момент подачи заявления задолженности по договору аренды не имелось, вместе с тем, ответчиком отказано в реализации преимущественного права. Думой принято решение  испрашиваемый объект недвижимости  не продавать.   
 
    Представитель ответчиков в судебном заседании  с заявленными требованиями не согласился, поскольку испрашиваемый объект не является муниципальной собственностью образования Киренский район, в связи с чем, правовые основания для продажи  указанного здания  в рамках Закона №159-ФЗ отсутствовали.  
 
    В судебном заседании 27.11.2012г. в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.12.2012г. 11 час. 00 мин.
 
    Дело рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.
 
    Как следует из материалов дела, в  соответствии с договором № 01/01 от 30.12.2005г. Администрацией Киренского района  с ООО Управляющая компания «Энергия» заключен договор  аренды объектов недвижимого, находящегося в муниципальной собственности Киренского района. Согласно п.1.2 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное ведение и пользование, в том числе с правом внесения неотъемлемых улучшений, объекты недвижимости – коммунальную инфраструктуру,   тепловые сети, котельные, для использования в целях, в соответствии с конструктивным назначением Объектов недвижимости, расположенных на территории  Киренского района, согласно перечня объектов, указанных в приложении №1 к настоящему договору.
 
    В соответствии с Приложением №1 к указанному договору в перечне объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности и подлежащих передаче в  аренду обществу с ограниченной ответственностью УК «Энергия» указан, в том числе: объект незавершенного строительства  здания администрации балансовой стоимостью 5 395 472руб.
 
    Аналогичные условия относительно того же предмета содержат и договоры заключенные Администрацией Киренского района с ООО Управляющая компания «Энергия» 01.01.2009г. №36/09, 11.01.2010г. №30/10, 01.07.2011 №43/11 (срок действия 01.97.2011г. по 01.06.2012г.).
 
    29.12.2011г. ООО УК «Энергия» обратилось  в Администрацию Киренского МО с заявлением исх. № 1/411 о приобретении в собственность объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Киренск, ул. Партизанская, 29, в рамках действия Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ.
 
    01.02.2012г. ООО УК «Энергия» в адрес администрации  были направлены документы, подтверждающие  отнесение общества  к субъекту малого предпринимательства.
 
    26.04.2012г. Думой Киренского района Иркутской области  вынесено решение № 327/5 с формулировкой «объект недвижимого имущества, расположенный по адресу г. Киренск, ул. Партизанская, 29 не продавать».
 
    25.06.2012г. администрацией дан ответ  №10/2058, согласно которому обществу отказано в приобретении  арендуемого имущества, поскольку объект  недвижимости, в отношении которого заявлено право на выкуп в собственности муниципального образования Киренский район не находится, а числится  в реестре  муниципального имущества  как объект незавершенного строительства, в связи с чем отсутствуют правовые основания  для предоставления  указанного здания в рамках Закона №159-РФ.
 
    Не согласившись с решением думы №327/5 от 26.04.2012г. и отказом 25.06.2012г. № 10/2058, полагая, что указанные ненормативные акты не соответствуют действующему законодательству и нарушают права  и законные интересы общества, последнее  обратилось в суд с настоящим заявлением.
 
    В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
 
    Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
 
    В соответствии со ст. 3  Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Согласно п.2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    В соответствии с  п.3 ст. 9 Закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны:1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Пунктом 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что  в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
 
    В соответствии с  п.1 ст.3 Положения «О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности» утвержденного  решением Думы Киренского МО №209/4 от 05.07.2006г  органы местного самоуправления  в соответствии с гражданским законодательством, в рамках компетенции, установленной Уставом МО и настоящим Положением, осуществляют от имени и в интересах  населения  Киренского района права собственника в сфере  управления  и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности. 
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
 
    Согласно пункту 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 ВАС РФ по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
 
    По смыслу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержаться в государственном кадастре недвижимости.
 
    В силу ч. 5 указанной статьи кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
 
    Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, является проведение государственного кадастрового учета в соответствии Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости.
 
    Согласно пункту 10   от 05.11.2009 N 134 указанного письма ВАС РФ,  судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Как следует из материалов дела, основанием отказа в предоставлении ООО УК «Энергия» преимущественного права, явилось  отсутствие   в муниципальной собственности испрашиваемого объекта, отношение испрашиваемого здания к объектам незавершенного строительства. Основанием принятия думой решения  не продавать  испрашиваемый объект недвижимости явилось нецелесообразность продажи здания.
 
    В соответствии с п.1 ст.1 Федеральный закон №159-ФЗ  регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
 
    Из анализа указанной нормы права, а также изложенных выше норм права,  следует, что для отчуждения уполномоченным органом  муниципального  образования объекта недвижимости в порядке  реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права указанное имущество должно быть   индивидуально определенно, включено в государственный кадастр недвижимости, должно находиться в муниципальной собственности.
 
    Судом установлено, что заявителем испрашиваемый объект  определен в соответствии с техническим паспортом как двух этажное нежилое административное здание, расположенное: г. Киренск, мкн. Мельничный, ул. Партизанская, 29А, общей площадью 484,1 кв.м.
 
    Вместе с тем, в договорах аренды № 03/01 от 30.12.2005г., 01.01.2009г. №36/09, 11.01.2010г. №30/10, 01.07.2011 №43/11 объект являющийся предметом договора определен как здание администрации балансовой стоимостью 5 395 472руб.
 
    В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
 
    Из смысла указанных норм усматривается, что предметом договорных отношений может быть лишь идентифицированный объект недвижимости.
 
    По мнению суда,  приведенными выше договорами аренды объект недвижимости  индивидуально не определен.
 
    Как указывалось выше, одним из обязательных условий определяющих возникновение преимущественного права (п.1 ст. 3 №159-ФЗ) является  нахождение испрашиваемого объекта во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что  испрашиваемый  ООО УК «Энергия» объект не отвечает требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 
    Более того, как указывалось выше сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержаться в государственном кадастре недвижимости. Следовательно, для индивидуализации объекта при обращении за реализацией преимущественного права  испрашиваемый объект должен содержаться в государственном кадастре недвижимости. Доказательства постановки на кадастровый учет испрашиваемого объекта  в материалы дела не представлено.
 
    Кроме того, согласно  уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от10.08.2012г. № 14/006/2012-141 данные о наличии  зарегистрированных прав на объект (г. Киренск, мкр. Мельничный, ул. Партизанская, 29) отсутствуют.
 
    При таких обстоятельствах, отказ Администрации Киренского муниципального района, выраженный в письме от 25.07.2012г. №10/2058 не может быть признан незаконным и нарушающим права заявителя.
 
    По мнению суда, Решение  Думы от 26.04.2012г. №327/5 о нецелесообразности  продажи указанного здания, принятое в рамках  Положения  «О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности», утвержденного  решением Думы №209/4 от 05.07.2006г., также прав заявителя не нарушает.
 
    В соответствии с п.3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
 
 
    Судья                                                                                                  Г.В. Ананьина