Решение от 09 ноября 2012 года №А19-14338/2012

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
 
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
 
www.irkutsk.arbitr.ru
 
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-14338/2012
 
 
    09.11.2012г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  09.11.2012г.
 
    Полный текст решения изготовлен  09.11.2012г.
 
 
    Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Грибещенко Г.Н.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Купцевич Д.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования(юридический адрес: 665830, Иркутская область, г.Ангарск, ул. Глинки, 29; ОГРН 1033800515957)
 
    к  индивидуальному предпринимателю Герявенко Александру Ивановичу (место жительства:   665834, Иркутская область, г. Ангарск; ОГРНИП 304380111100271)
 
    о расторжении договора; освобождении помещения; взыскании  штрафа,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: представитель Новиков И.М. по доверенности,
 
    от ответчика: представитель Васильева Л.В. по доверенности,
 
установил:
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования обратился в Арбитражный суд Иркутской области  с исковым заявлением к  индивидуальному предпринимателю (ИП) Герявенко Александру Ивановичу:
 
    - о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда от 12.07.2005 г. № 1835;
 
    - об обязании привести нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292 в состояние, соответствующее техническому паспорту от 20.01.2005г. нежилого помещения, расположенного по адресу Иркутская обл., г.Ангарск, микрорайон 18, дом 1, помещение 292, инвентарный номер 25:405:001:002366800:0001:20292 (дело №2938);
 
    - об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292 и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования;
 
    - о взыскании штрафа за нарушение договора аренды объекта нежилого фонда №1835 от 12.07.2005г. в сумме 60 549 руб. 17 коп.
 
    В предварительном судебном заседании 20.09.2012г. истец заявил  об отказе от искового требования  об обязании ответчика привести нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292 в состояние, соответствующее техническому паспорту от 20.01.2005г. нежилого помещения, расположенного по адресу Иркутская обл., г.Ангарск, микрорайон 18, дом 1, помещение 292, инвентарный номер 25:405:001:002366800:0001:20292 (дело №2938).
 
    В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
 
    Отказ от заявленного требования об обязании ответчика привести нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292 в состояние, соответствующее техническому паспорту от 20.01.2005г., не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, в связи с чем принимается судом.
 
    В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по  данному делу в части требования об обязании ответчика привести нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292 в состояние, соответствующее техническому паспорту от 20.01.2005г., подлежит прекращению в связи с отказом истца от требования и принятием отказа арбитражным судом.
 
    Согласно части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
 
    В настоящем судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, в  обоснование иска пояснил, что 12.07.2005 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования и индивидуальным предпринимателем Герявенко Александром Ивановичем был заключен договор аренды объекта нежилого фонда – нежилого кирпичного помещения на первом этаже жилого пятиэтажного газозолобетонного дома, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292, для использования под офисы, сроком действия с 07.07.2005 г. по 01.07.2015 г. По условиям заключенного договора, ответчик вправе сдавать в субаренду арендуемое помещение (его часть), а также производить перепланировку, реконструкцию только с письменного согласия арендодателя. По результатам произведённой 17.11.2011 г.  арендодателем проверки нежилого помещения установлено, что арендатор пользуется помещением с существенными нарушениями условий договора аренды, а именно:
 
    - без письменного согласия арендодателя сдает часть арендуемых площадей третьим лицам по договорам субаренды;
 
    - использует часть арендуемого помещения с нарушением установленного договором целевого назначения (отдельные помещения сданы в субаренду для оказания услуг по детскому массажу и для детской языковой школы);
 
    - без письменного согласия арендодателя осуществлена перепланировка (реконструкция) помещения.
 
    Врученная арендатору претензия от 27.04.2012 г. с требованием устранить нарушения условий договора аренды и предложением расторгнуть договор аренды в случае неустранения нарушений в установленный срок оставлена предпринимателем без ответа. Повторной проверкой, проведенной арендодателем 08.06.2012 г., установлено, что  указанные в претензии от 27.04.2012 г. нарушения предпринимателем не устранены. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды от 12.07.2005 г., обязании ответчика освободить  арендуемое помещение, а также о взыскании с ответчика на основании пункта 4.2.2 договора аренды штрафа, размер которого в процессе рассмотрения дела уменьшен истцом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  до суммы          51 312 руб. 86 коп.
 
    Представитель ответчика исковые требования не признал по следующим основаниям:
 
    - 02.09.2011 г. и 07.12.2011 г. предприниматель  направлял на имя председателя КУМИ письма с просьбой о согласовании договоров субаренды  с ИП Поповой, ИП Лесновой, ООО «Респект», ООО «СибОйлТранс», ИП Пилипенко, однако ответы на письма до настоящего момента ответчиком не получены. Между тем, истец не мог не знать об этих письмах, поскольку от имени КУМИ согласование договоров субаренды осуществляет начальник договорного отдела Шуст А.И., участвовавший в  проверках 17.11.2011 г. и 08.06.2012 г.;
 
    - в акте обследования не указаны ни номера кабинетов, ни лица, их занимающие. Довод истца о нецелевом использовании помещения в связи со сдачей его части в субаренду ИП Малаховой и ИП Готовко полагает необоснованным, поскольку договоры с  указанными лицами под размещение офисов были арендодателем согласованы;
 
    - пункт 5.2.1 договора аренды, содержащий условие о праве арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке при использовании объекта не по назначению, не содержит условия о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае использования не по назначению его части;
 
    - 27.08.2007 г. на приеме у бывшего председателя КУМИ Данилова В.А. предпринимателем было подано заявление о проведении частичной перепланировки, на которое была получена согласительная резолюция, наличия которой арендатор полагал достаточным. В связи с чем отмеченные в приложенном к заявлению поэтажном плане изменения были произведены без получения какой-либо другой разрешительной документации. При этом специалисты КУМИ неоднократно бывали в спорной помещении и никаких замечаний по поводу перепланировки не высказывали. После получения претензии от КУМИ предприниматель попытался узаконить произведенные изменения и подал 02.05.2012 г. на имя председателя КУМИ соответствующее заявление, которое было оставлено истцом без ответа. Более того, 01.08.2012 г. предприниматель воспользовался правом, предоставленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, и направил истцу заявление о выкупе арендованного имущества, которое также в нарушение пункта 1 статьи 12 Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»  было оставлено без ответа. Указанное свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации);
 
    - требование о взыскании штрафа полагает не подлежащим удовлетворению в заявленной сумме, поскольку дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы от 03.04.2012 г., подписанное сторонами, в установленном порядке не было зарегистрировано, и потому является незаключенным. Кроме того,  пунктом 2.3 договора аренды установлено, что суммы арендной платы регулируются размерами базовых ставок, установленных постановлениями Мэра Ангарского муниципального образования, тогда как базовые ставки арендной платы согласно дополнительному соглашению от 03.04.2012 г. утверждены решением Думы Ангарского муниципального образования.
 
    В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы с 06.11.2012 г. до 08.11.2012 г. до             16 час. 00 мин., с 08.11.2012 г. до 09.11.2012 г. до 13 час. 00 мин., о чем были сделаны публичные извещения, размещенные на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
 
    Исследовав материалы дела, оценив доводы истца, ответчика, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Как следует из материалов дела, 12.07.2005 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Герявенко Александром Ивановичем (арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда № 1835, по условиям которого (пункт 1.1.) арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял нежилое кирпичное помещение на первом этаже жилого пятиэтажного газозолобетонного дома, являющегося муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292, для использования под офисы, общей площадью 548,50 кв.м., сроком с 07.07.2005 г. по 01.07.2015 г. (пункт 1.2.) (далее – договор аренды).
 
    Согласно пункту 2.2 договора аренды, арендатор вправе:
 
    - сдавать в субаренду помещение (его часть)  с письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.1);
 
    - по согласованию с арендодателем производить перепланировку, реконструкцию и перепрофилирование арендуемого здания (пункт 2.2.2).
 
    В соответствии с пунктом 2.4  договора аренды арендатор принял на себя следующие обязательства:
 
    - использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 2.4.2);
 
    - не производить перепланировку, реконструкцию и перепрофилирование объекта  без письменного согласия арендодателя (пункт 2.4.4).
 
    Согласно пункту 2.1.2 договора арендодатель вправе контролировать использование сданного в аренду помещения; по результатам проверок использования помещения арендодатель составляет акт.
 
    Право собственности истца на нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2005 г. серии 38-АГ 109892.
 
    Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 28.10.2005г. за регистрационным номером 38-38-02/029/2005-679.
 
    Факт передачи здания арендатору подтверждается актом приема-передачи объекта нежилого фонда от 12.07.2005 г.
 
    Из материалов дела усматривается, что 17.11.2011 г. истец на правах собственника и арендодателя произвел проверку использования ответчиком арендуемого помещения. По результатам проверки  установлено, что  предприниматель без письменного согласия арендодателя сдает часть арендуемых площадей третьим лицам по договорам субаренды; при этом,  часть арендуемого помещения используется с нарушением установленного договором целевого назначения. Кроме того, арендатором без письменного согласия арендодателя осуществлена перепланировка (реконструкция) помещения.
 
    Результаты проведенной проверки отражены в акте обследования объекта нежилого фонда от 17.11.2011 г., подписанном сторонами, а также акте обследования от 22.11.2011 г., составленном техником-инвентаризатором Ангарского филиала ОГУП «ОЦТИ – областное БТИ» Арсентьевой Т.М.
 
    Претензией от 27.04.2012 г. истец, ссылаясь на акта обследования от 17.11.2011 г., потребовал от арендатора в срок до 20.05.2012 г. устранить нарушения условий договора аренды:  привести помещение в состояние, в котором оно находилось до реконструкции; прекратить сдачу объекта в пользование третьим лицам без согласованных с арендодателем договором субаренды; использовать объект только по назначению, указанному в договоре; уплатить суммы штрафа в сумме 46 232 руб. 38 коп. в срок не позднее 20.05.2012 г. В случае неустранения вышепоименованных нарушений  арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды.
 
    Указанная претензия вручена предпринимателю 28.04.2012 г. ООО «Ангара-курьер», что подтверждается описью вложения в заказное письмо с простым  уведомлением, однако, оставлена предпринимателем без ответа.
 
    Повторной проверкой, проведенной арендодателем 08.06.2012 г., установлено, что  указанные в претензии от 27.04.2012 г. нарушения предпринимателем не устранены.
 
    Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
 
    Так, пунктом 5.2 договора аренды от 12.07.2005 г. № 1835  установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, а арендатор подлежит выселению:
 
    - при использовании объекта не по его назначению (пункт 5.2.1);
 
    - если арендатор произвел перепланировку, реконструкцию, перепрофилирование без согласия арендодателя (пункт 5.2.2).
 
    В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    При этом согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление следующих обстоятельств: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора.
 
    Соблюдение истцом требования о направлении арендатору уведомления о необходимости устранения допущенных нарушений в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор аренды в случае неустранения указанных нарушений подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
 
    В обоснование требования о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением его условий истцом в материалы дела представлен  акт обследования объекта нежилого фонда от 17.11.2011 г., составленный по результатам осмотра спорного помещения комиссией в составе начальника договорного отдела Шуста А.И., ведущего специалиста договорного отдела Потаповой А.А., с участием техника-инвентаризатора Ангарского филиала ОГУП «ОЦТИ – областное БТИ» Арсентьевой Т.М., в присутствии представителя арендатора управляющего Уткина В.В. Проверкой  установлено, в том числе,  что ответчиком без письменного согласия арендодателя-истца была осуществлена перепланировка (реконструкция) арендованного помещения, а именно: в помещении (поз.30) убран шкаф; в помещении (поз.31) установлена перегородка с дверью; между помещениями (поз. 35 и 36) заложен проем; в помещении (поз.38) установлена перегородка с дверным проемом и убрана перегородка подсобного помещения (поз.37); в помещении (поз.40) установлена перегородка  с дверным проемом; со стороны помещения (поз.29) в пом. (поз.22) пробит дверной проем; в помещении (поз.19) установлена перегородка с дверным проемом; в помещении (поз.18) убран шкаф; между помещениями (поз. 16 и 17) заложен проем; в помещении (поз. 14) установлены перегородки с образованием четырех помещений; в тамбуре (поз.1) установлена перегородка; со стороны улицы в помещении (поз.1) заложен дверной проем.
 
    При этом, как следует из акта обследования от 22.11.2011 г., составленного техником-инвентаризатором Ангарского филиала ОГУП «ОЦТИ – областное БТИ» Арсентьевой Т.М., зафиксировавшей вышеуказанные изменения в планировке помещения, разрешительная документация на перепланировку (переустройство) арендатором при проведении проверки не представлена.
 
    В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
 
    Ответчик факт осуществления перепланировки (реконструкции), зафиксированной в акте обследования объекта нежилого фонда от 17.11.2011 г., не оспаривает. В обоснование возражений на доводы истца об отсутствии согласования арендодателя на проведение перепланировки (реконструкции) помещения ответчиком в материалы дела представлено заявление ИП Герявенко А.И. от 27.08.2007 г., адресованное председателю КУМИ Данилову В.А. с просьбой о согласовании проведения частичной перепланировки арендованного помещения согласно прилагаемому поэтажному плану. На указанном письме от 27.08.2007 г. имеется штамп входящей корреспонденции КУМИ Администрации Ангарского муниципального образования, датированный 27.08.2007 г., а также рукописная надпись «Согласовано КУМИ 27.08.2007 г.» с подписью без расшифровки. Аналогичная надпись проставлена на двух страницах поэтажного плата спорного помещения, содержащего рукописные отметки о планируемых изменениях в планировке помещения.
 
    В судебном заседании представитель предпринимателя пояснил, что указанная согласительная резолюция была получена предпринимателем на приеме у бывшего председателя КУМИ Данилова В.А. Предприниматель, полагая, что наличия данной визы для проведения перепланировки (реконструкции) достаточно, какие-либо иные согласования и разрешения на не получались.
 
    Оценив доводы ответчика о наличии согласования арендодателя на проведение перепланировки (реконструкции) спорного помещения, суд приходит к выводу, что представленное ответчиком заявление от 27.08.2007 г. не свидетельствует о получении согласия арендодателя в соответствии с пунктом  2.4.4 договора аренды.
 
    Как следует из пояснений представителя истца, представленное предпринимателем заявление от 27.08.2007 г. с надписью «согласовано» не соответствует существовавшему на момент его оформления порядку согласования, применяемого при перепланировке, реконструкции, капитальном ремонте: на поступившем заявлении о согласовании  проставлялся штамп с номером входящей корреспонденции; председателем КУМИ проставлялась подпись с указанием исполнителя и действия, которые необходимо совершить исполнителю. В случае согласия на перепланировку, заявителю выдавалась доверенность на ее осуществление, а в адрес главы г. Ангарска направлялось письмо с просьбой выдать разрешение на проведение реконструкции, перепланировки. 
 
    В подтверждение вышеуказанного порядка согласования в материалы дела представлены рассмотренные заявления иных арендаторов о согласовании  перепланировок (реконструкций) нежилых помещений Буравлева А.Н. от 03.07.2006 г., Карчевского И.А. от  18.06.2008 г.; письма от 21.07.2006 г. №; 1587, от 04.07.2008 г. № 2142 , направленные в адрес главы г. Ангарска по результатам рассмотрения представленных заявлений.
 
    Кроме того, истцом представлена распечатка электронного журнала  зарегистрированных входящих документов КУМИ АМО за период с 01.08.2007 г. по 31.08.2007 г., из которого следует, что в августе 2007 г. писем от ИП Герявенко А.И. , как официальной входящей корреспонденции, адресованной КУМИ, не поступало.
 
    Принимая во внимание, что на заявлении ИП Герявенко А.И. от 27.08.2007 г. с просьбой о согласовании частичной перепланировки номер входящей корреспонденции отсутствует; не указаны полномочия, инициалы лица, чья подпись имеется на заявлении; доверенность от имени арендодателя (КУМИ) на осуществление перепланировки (реконструкции) ответчиком в материалы дела не представлена; а также учитывая отсутствие других документов, подтверждающих согласование проведенной перепланировки (реконструкции) спорного нежилого помещения с иными уполномоченными органами, представленное ответчиком письмо о согласовании  от 27.08.2007 г. с рукописной надписью «Согласовано КУМИ 27.08.207 г.» с наложением чьей-то подписи, суд оценивает как отсутствие у арендатора согласия арендодателя на проведение перепланировки (реконструкции) помещения.
 
    Как следует из акта обследования нежилого помещения от 08.06.2012 г., выявленные арендодателем нарушения условий договора, в том числе, в части осуществления несогласованной перепланировки (реконструкции) помещения, после получения претензии от 27.04.2012 г. арендатором не устранены.
 
    Осуществление перепланировки (реконструкции) нежилого помещения без письменного согласия арендодателя в силу пункта 5.2 договора аренды от 12.07.2005 г. № 1835 является основанием для расторжения договора в судебном порядке, в связи  чем довод истца в указанной части суд полагает обоснованным.
 
    Доводы истца о сдаче ответчиком части арендуемых площадей третьим лицам по договорам субаренды без письменного согласия арендодателя, а также об использовании помещения с нарушением установленного договором целевого назначения суд находит также обоснованными.
 
    Согласно представленному истцом акту обследования объекта нежилого фонда от 17.11.2011 г., предприниматель без письменного согласия арендодателя сдает часть арендуемых площадей третьим лицам по договорам субаренды (ИП Поповой, ИП Лесновой, ООО «Респект», ООО «Сибойлтранс», ИП Пилипенко). При этом часть арендуемого помещения сдана в субаренду для оказания услуг по детскому массажу и для детской языковой школы, что не соответствует установленному договором аренды целевому назначению использования спорного помещения.
 
    Возражая на доводы истца о сдаче имущества в субаренду без получения письменного согласия арендодателя, ответчиком в материалы дела представлены  письма ИП Герявенко А.И. от 02.09.2011 г. исх.№ 050, от 07.12.2011 г. исх.№ 26, адресованные председателю КУМИ Ангарского муниципального образования, с просьбой о согласовании следующих договоров субаренды помещений под офисы: от 31.08.2011 г. с Чемякиным В.В., Поповой Н.Д.., Пилипенко И.А., Лесновой А.В.; от 31.10.2011 г. с АНОО «Диалог плюс», ООО «Сибойл-Траст»; от 01.10.2011 г. с ООО «ТСК Респект».
 
    Между тем, доказательств получения письменного согласия арендодателя-истца на заключение вышеуказанных договоров субаренды, согласно требованиям пункта 2.2.1 договора аренды от 12.07.2005 г., ответчиком не представлено.
 
    При этом, факт сдачи ответчиком части арендуемых площадей по договорам субаренды от 31.08.2011 г., заключенным с Чемякиным В.В., Поповой Н.Д.., Пилипенко И.А., Лесновой А.В.; от 31.10.2011 г., заключенным с АНОО «Диалог плюс», ООО «Сибойл-Траст»; от 01.10.2011 г. с ООО «ТСК Респект», подтверждается представленными истцом в материалы дела актами приема-передачи нежилых помещений от 31.08.2011 г., от 31.10.2011 г., от 01.11.2011 г., подписанными ответчиком и субарендаторами. 
 
    Наличие указанных актов приема-передачи нежилых помещений свидетельствует о том, что ответчик, направив в адрес арендодателя письма с просьбой о согласовании договоров субаренды от 31.08.2011 г., заключенных с Чемякиным В.В., Поповой Н.Д.., Пилипенко И.А., Лесновой А.В.; от 31.10.2011 г., заключенных с АНОО «Диалог плюс», ООО «Сибойл-Траст»; от 01.10.2011 г. с ООО «ТСК Респект», не дожидаясь ответа от арендодателя и не имея соответствующего согласования, передал арендуемые нежилые помещения  в пользование третьим лицам (субарендаторам).
 
    При таких обстоятельствах, суд находит обоснованным довод истца о нарушении ответчиком условий пункта 2.2.1 договора аренды по сдаче части арендуемых площадей третьим лицам по договорам субаренды без согласия арендодателя.
 
    В обоснование возражений на  довод истца об использовании части арендуемого помещения с нарушением установленного пунктом 2.4.2 договора целевого назначения (под офисы), что выразилось в сдаче помещений в субаренду для оказания услуг по детскому массажу и для детской языковой школы, предпринимателем представлены договоры субаренды от 01.09.2008 г., от 01.07.2008г.. заключенные с ИП Готовко Л.Г. и ИП Малаховой В.В. соответственно.
 
    Из содержания представленных  договоров субаренды (пункты 1.2) следует, что части нежилого помещения предоставлены ответчиком в пользование субарендаторам  для организации офиса, что, с учетом фактически оказываемых субарендаторами ИП Малаховой В.В. и ИП Готовко Л.Г. медицинских и образовательных услуг (детский массаж и детская языковая школа соответственно), не соответствует существующему  в деловом обороте понятию слова «офис».
 
    В процессе рассмотрения дела истцом осуществлен осмотр спорного помещения на предмет использования  его арендатором в соответствии  с целевым назначением (под офисы).
 
    Из составленного по результатам обследования нежилого помещения  акта от 08.11.2012 г., а также приложенных к акту фотографий усматривается,  что в нарушение пункта 2.4.2 договора часть объекта используется не по целевому назначению, указанному в договоре: под парикмахерскую, массажные кровати «Нуга-Бест»,  детский массаж, языковую школу. При этом, как следует из пояснений представителя истца, при проверке объекта аренды на следующий день (утром 09.11.2012 г.) зафиксированные на фотографиях 08.11.2012 г.  информационные таблички на дверях кабинетов отсутствовали.
 
    В судебном заседании представитель предпринимателя пояснил, что  факт наличия информационных табличек на дверях кабинетов, согласно представленных истцом к акту от 08.11.2012 г. фотографий, ответчик не оспаривает. При этом, ответчик полагает, что само по себе наличие информационных табличек  на дверях кабинетов не подтверждает ведение деятельности в нарушение условий договора аренды.
 
    Суд находит довод ответчика несостоятельным, поскольку из представленных истцом фотографий   явно усматривается, что в спорных помещениях расположены действующие организации, осуществляющие деятельность, не соответствующую установленному договором аренды от 12.07.2005 г. № 1835 целевому назначению, в том числе, парикмахерская, массаж, языковая школа. Доказательств наличия письменного согласия арендодателя на сдачу части арендуемого помещения под вышеуказанные цели (парикмахерская, массаж, языковая школа) ответчиком суду не представлено.
 
    В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, при котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    При наличии оснований, о чем судом вышеизложено, к расторжению договора аренды от 12.07.2005 г. и, соответственно, его прекращению, суд находит правомерным требование истца о возврате имущества, переданного в аренду.
 
    На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о  том, что исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образованияк индивидуальному предпринимателю  Герявенко Александру Ивановичу о расторжении договора аренды от 12.07.2005г. регистрационный номер 38-38-02/029/2005-679, и обязании ответчика возвратить занимаемое помещение, подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    Помимо требований о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение, истом заявлено требование, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с ответчика штрафа в сумме 51 312 руб. 86 коп. за невыполнение условий договора аренды.
 
    Пунктом 4.2.2 договора аренды установлена ответственность арендатора за невыполнение пунктов 2.4.2-2.4.11 договора, в виде штрафа арендодателю в размере 5% годовой арендной платы.
 
    Дополнительным соглашением от 03.04.2012 г. (пункт 2) установлена арендная плата по договору аренды в размере 85 521 руб. 44 коп. в месяц (без учета НДС). На основании указанной суммы истцом рассчитан подлежащий взысканию с арендатора штраф в сумме 51 312 руб. 86 коп. (85 521,44 руб.*12 мес.*5%).
 
    Ответчик, не оспаривая фактическое наличие оснований для взыскания штрафа, не соглашается с порядком его начисления. По мнению ответчика, сумма штрафа за неисполнение условий договора аренды должна исчисляться из размера арендной платы, установленной договором – 259 166 руб. 28 коп., поскольку дополнительное соглашение от 03.04.2012 г. о об изменении размера арендной ставки в установленном законом порядке не было зарегистрировано и, соответственно, является незаключенным. Кроме того, пунктом 3.2 договора аренды от 12.07.2005 г. установлено, что суммы арендой платы регулируются размерами базовым ставок, установленных постановлениями мэра Ангарского муниципального образования; тогда как базовые ставки арендной платы согласно дополнительному соглашению от 03.04.2012 г. утверждены решением Думы Ангарского муниципального образования.
 
    Оценив довод ответчика, суд находит его несостоятельным.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды.
 
    Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что суммы арендной платы определена сторонами в соответствии с расчетами, приведёнными в приложении № 1 к договору, и регулируются размерами базовых ставок арендной платы, установленных постановлениями мэра Ангарского муниципального образования, коэффициентом размещения «объекта», территориальным коэффициентов, коэффициентом  субаренды, коэффициентом вида деятельности.
 
    При этом в случае изменения в установленном порядке базовой ставки арендной платы и коэффициентов, а также в других случаях, арендодатель вправе в одностороннем порядке без согласования с арендатором изменять размер арендной платы, письменно  известив об этом арендатора (пункт 3.3. договора).
 
    Приложением № 1 к договору аренды от 12.07.2005 г. базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. в год (решение Думы Ангарского муниципального образования от 29.07.2003 г. № 160-27Д(4) и постановление мэра Ангарского муниципального образования  от 11.12.2003 г. № 3704) составляет 350 руб. 00 коп. без учета НДС. Арендная плата в месяц (без учета НДС) составляет 21 597 руб. 19 коп., с учетом НДС – 25 484 руб. 68 коп.; арендная плата в год (с учетом НДС) – 305 816 руб. 18 коп.
 
    Дополнительными соглашениями от 22.07.2008 г., от 30.12.2009 г., от 06.04.2010 г., от 17.06.2010 г., от  01.07.2010 г. в договору аренды неоднократно вносились изменения, касающиеся ставки арендной платы за 1 кв.м.
 
    Решением Думы Ангарского муниципального образования № 67-12рД от 24.03.2011 г. установлены новые базовые ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом Ангарского муниципального образования. В связи с чем дополнительным соглашением от 03.04.2012 г. пункты 1 и 2 приложения № 1 к договору аренды были изложены сторонами в следующей редакции: «Ставка арендной платы за 1 кв.м. в год  составляет 650 руб. 00 коп. без учета НДС. Арендная плата в месяц (без учета НДС) составляет 85 521 руб.  44 коп., с учетом НДС – 100 915 руб. 29 коп.; арендная плата в год (с учетом НДС) –  1 210 983 руб. 51 коп.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 г. N 11487/09 и от 02.02.2010 г. N 12404/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
 
    При изложенных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, его государственной регистрации отсутствовала, в связи с чем суд расценивает дополнительное соглашение от  03.04.2012 г. как уведомление предпринимателя арендодателем о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору в связи с принятием вышеуказанного нормативного акта.
 
    Довод предпринимателя о том, что пунктом 3.2 договора аренды от 12.07.2005 г. предусмотрено регулирование суммы арендой платы размерами базовым ставок, установленных постановлениями мэра Ангарского муниципального образования, тогда как базовые ставки арендной платы согласно дополнительному соглашению от 03.04.2012 г. утверждены решением Думы Ангарского муниципального образования, суд находит также несостоятельным и подлежащим отклонению.
 
    В соответствии с пунктом 5 части 10 статьи 35 Федерального закона от 06.10.2003 г. №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находится, в том числе, определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
 
    Как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора аренды от 12.07.2005 г. действовало решение Думы Ангарского муниципального образованияот 28.04.2003 г. №121-22Д(4) «Об утверждении Положения о порядке управления муниципальным имуществом на территории Ангарского муниципального образованияв новой редакции», пункт 2.2. которого устанавливал, что мэр, как глава местного самоуправления, осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности - устанавливает базовую ставку при оплате за аренду муниципального имущества.
 
    Решением Думы Ангарского муниципального образованияот 30.06.2006 г. №87-12рД вышеуказанные полномочия мэра были переданы Думе Ангарского муниципального образования и на момент рассмотрения дела порядок предоставления в аренду муниципального имущества Ангарского муниципального образования регулируется решением Думы Ангарского муниципального образованияот 01.06.2009 г. №649-5 7рД.
 
    При таких обстоятельствах, суд полагает требование истца о взыскании с  ответчика штрафа за невыполнение условий договора аренды в сумме 51 312 руб. 86 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по настоящему делу в сумме 10 052 руб. 51 коп. подлежит  взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета Российской Федерации.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Производство по требованию об обязании привести нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292 в состояние, соответствующее техническому паспорту от 20.01.2005г., - прекратить;
 
    Расторгнуть договор аренды объекта нежилого фонда от 12.07.2005 г. № 1835, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования и индивидуальным предпринимателем Герявенко Александром Ивановичем.
 
    Обязать индивидуального предпринимателя Герявенко Александра Ивановича освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, 18 микрорайон, дом 1, помещение 292,  передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Герявенко Александра Ивановича штраф в сумме 51 312 руб. 86 коп.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Герявенко Александра Ивановича в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме              10 052 руб. 51 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
 
 
    Судья                                                                                                            Г.Н. Грибещенко