Дата принятия: 12 сентября 2012г.
Номер документа: А19-11918/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
www.irkutsk.arbitr.ru
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Иркутск Дело № А19-11918/12
12.09.2012г.
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.09.2012года.
Решение в полном объеме изготовлено 12.09.2012года.
Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи М.Н.Габескирия, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.В.Ершовой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058, 665830, г. Ангарск, пл. Ленина)
к индивидуальному предпринимателю Башкирцеву Геннадию Иннокентьевичу (ОГРНИП 304380127100121, ИНН 380109773505, 665830, г. Ангарск, 6а микрорайон, д. 23, кв. 12)
о взыскании 211 681 руб. 30 коп.
при участии в заседании:
от истца – не явились,
от ответчика – Башкирцев Г.И., паспорт,
в судебном заседании объявлялся перерыв с 10.09.12 по 11.09.12.
установил:
иск заявлен о взыскании суммы 131 395 руб. 25 коп., составляющей на основании договора аренды земельного участка от 28.09.06 № 4518 задолженность по арендной плате, суммы 80 286 руб. 05 коп. – пени за просрочку возмещения арендной платы за период с 19.04.11 по 30.05.12.
Представитель истца, присутствовавший в судебном заседании, состоявшемся 04.07.12, пояснил, что расчет арендной платы на 2011 год с ответчиком не согласовывался, поскольку в соответствии с условиями договора ответчик обязан ежегодно обращаться со своим экземпляром договора аренды земельного участка в КУМИ для перерасчета арендной платы.
В судебном заседании, состоявшемся 02.08.12 ответчик признал иск в части основного долга, а также заявил ходатайство о снижении размера неустойки.
Кроме того, ответчик пояснил, что на земельном участке находятся объекты недвижимости, которые принадлежат другим собственникам, представил платежное поручение от 01.08.12 № 20 о возмещении истцу арендной платы в сумме 131 395 руб. 25 коп.
Представитель истца, присутствовавший в судебном заседании, состоявшемся 02.08.12, исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о снижении неустойки, ссылаясь на непредставление ответчиком доказательства её несоразмерности.
После перерыва, в поступившем в суд 07.08.12 заявлении от 07.08.12, истец заявил отказ от иска в части требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.09.06 № 4518 в размере 131 395 руб. 25 коп.
Заявленный истцом отказ от иска не противоречит закону, не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, в связи с чем, на основании ч.ч. 2 и 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ от иска в части требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 131 395 руб. 25 коп. подлежит принятию судом, а производство по делу в названной части - прекращению.
В судебное заседание, состоявшееся 10.09.12, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области представлены дела правоустанавливающих документов в отношении следующих объектов недвижимости:
- 1-этажное шлакоблочное нежилое здание с 1-этажным шлакоблочным пристроем – здание гаража, общей площадью 1078,20 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, Первый промышленный массив, 3 квартал, строение 15, кадастровый номер 38:26:041105:0031:25:405:001:003404870:0001;
- 1 –этажное шлакоблочное нежилое здание – здание склада, общей площадью 88,00 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, Первый промышленный массив, 3 квартал, строение 15/1, кадастровый номер 38:26:041105:0031:25:405:001:003404870:0002.
Дела правоустанавливающих документов обозрены в судебном заседании, изготовлены копии документов.
Присутствовавший в судебном заседании, состоявшемся 10.09.12, представитель истца, после перерыва, в судебное заседание 11.09.12 не явился, заявив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Дело подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие истца.
Выслушав представителя ответчика и рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что на основании п. п. 1.1., 1.2. заключенного Администрацией Ангарского муниципального образования – арендодателем, с Почкаевым А.В. – арендатором, договора аренды от 28.09.06 № 4518, арендодатель из земель поселений предоставляет, а арендатор – принимает в аренду земельный участок площадью 7934 кв. м., с кадастровым номером 38:26:041105:0031, расположенный в г. Ангарске Иркутской области, Первый промышленный массив, квартал 3, строение 15, для эксплуатации здания гаража и здание склада. На участке имеются здание гаража, здание склада.
Земельный участок передан Почкаеву А.В. по акту приема-передачи земельного участка от 28.09.06.
В соответствии с п. 2.1. договора от 28.09.06 № 4518, срок аренды установлен с 12.09.06 по 12.09.31.
Договор аренды земельного участка от 28.09.06 № 4518 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.12.06.
В п. 3.1. договора от 28.09.06 № 4518 указан размер арендной платы за пользование земельным участком.
На основании п. п. 3.2., 3.3., 3.4. договора, арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15.09., 15.11 ткущего года. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также может быть изменен путем изменения базовой ставки арендной платы не чаще одного раза в год. В этом случае, исчисление и уплаты арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка.
Согласно п. 5.2. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
На основании п. п. 1, 2 заключенного Почкаевым А.В. – стороной 1, с Башкирцевым Г.И. – стороной 2, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.02.07, сторона 1 передает, а сторона 2 – принимает в полном объеме все существующие на 19 декабря 2006 года права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 4518 от 28 сентября 2006 года.
Сторона 2 обязуется в полном объеме исполнять права и обязанности арендатора в пределах срока аренды, указанного в договоре аренды земельного участка № 4518 от 28 сентября 2006 года, т. е. с 19.12.06 по 12.09.31.
Соглашение от 17.01.07 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке 06.03.07.
Земельный участок передан Башкирцеву Г.И. по передаточному акту от 17.01.07.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
С учетом положений Земельного кодекса РФ, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
При указанных обстоятельствах, следует признать, что Башкирцев Геннадий Иннокентьевич приобрел основанные на договоре аренды земельного участка от 28 сентября 2006 года № 4518 права и обязанности арендатора.
На основании п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с п. 1 с. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п. 3 названной статьи, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
На основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В судебное заседание, состоявшееся 10.09.12, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области представлены дела правоустанавливающих документов в отношении зданий гаража и склада, расположенных за переданном ответчику земельном участке.
В соответствии с п. 1.1. заключенного Башкирцевым Г.И. – продавцом, с ООО "Транзит-Ойл"- покупателем, договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.04.09, продавец обязался передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество:
- 1-этажное шлакоблочное нежилое здание с 1-этажным шлакоблочным пристроем – здание гаража, общей площадью 1078,20 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, Первый промышленный массив, 3 квартал, строение 15, кадастровый номер 38:26:041105:0031:25:405:001:003404870:0001;
- 1 –этажное шлакоблочное нежилое здание – здание склада, общей площадью 88,00 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, Первый промышленный массив, 3 квартал, строение 15/1, кадастровый номер 38:26:041105:0031:25:405:001:003404870:0002.
Объекты недвижимости переданы ООО "Транзит-Ойл" по акту приема-передачи от 30.04.10.
Договор купли-продажи от 13.04.09 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 27.12.10.
Присутствовавший в судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области пояснил, что переход права собственности по договору купли-продажи от 13.04.09 зарегистрирован только на здание склада, государственная регистрация перехода права собственности на здание гаража прекращена.
На основании п. 1.1. заключенного Башкирцевым Г.И. – продавцом, с Калашниковым Д.А. – покупателем, договора купли-продажи от 17.01.11, продавец обязался передать в собственность покупателя 1-этажное шлакоблочное нежилое здание с 1-этажным шлакоблочным пристроем – здание гаража, общей площадью 1078,20 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, Первый промышленный массив, 3 квартал, строение 15, кадастровый номер 38:26:041105:0031:25:405:001:003404870:0001.
Объект недвижимости передан Калашникову Д.А. по акту приема-передачи от 17.01.11.
Переход права собственности к Калашникову Д.А. на здание гаража зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.11.
В соответствии с изложенными в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснениями, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При указанных обстоятельствах, на основании ст. ст. 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и с учетом изложенного в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснения применения указанных норм права, ООО "Транзит-Ойл" и Калашников Д.А., являясь собственниками расположенных на земельном участке площадью 7934 кв. м., с кадастровым номером 38:26:041105:0031, находящегося в г. Ангарске Иркутской области, Первый промышленный массив, квартал 3, строение 15, объектов недвижимости – склада и гаража, приобрели право пользования данным земельным участком на условиях договора аренды земельного участка от 28.09.06 № 4518:
ООО "Транзит-Ойл" – с 27.12.10;
Калашников Д.А. – с 04.02.11.
В обоснование требования о взыскании неустойки в сумме 80286 руб. 05 коп. истец ссылается на просрочку возмещения ответчиком арендных платежей.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Согласно п. 5.2. договора от 28.09.06 № 4518, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Арендная плата за период с 01.01.11 по 31.12.11 возмещена платежным поручением от 01.08.12 № 20, что свидетельствует о нарушении срока возмещения арендных платежей, в связи с чем, требование о взыскании неустойки в сумме 80286 руб. 05 коп. заявлено истцом обоснованно.
Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, считает возможным снизить размер неустойки в соответствии с правилами статьи 333 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ», которыми предусмотрено право суда уменьшить неустойку, если, подлежащая уплате неустойка, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно пункту 2 указанного информационного письма Президиума ВАС РФ, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.11 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.11 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Учитывая установленный п. 5.2. договора аренды земельного участка от 28.09.06 № 4518 размер неустойки 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, следует признать, что неустойка, согласно условиям договора, составляет 36,5 % годовых.
Названные обстоятельства свидетельствуют о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
В период нарушения ответчиком обязательств по возмещению арендных платежей действовали следующие ставки рефинансирования ЦБ РФ: с 28 февраля 2011 года – 8% годовых, с 3 мая 2011 года – 8,25% годовых, с 26.12.11 – 8% годовых.
Средний показатель учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ за указанный период составляет 8,08 %, таким образом, двукратная учетная ставка составит 16,16 %.
При названных условиях, учитывая изложенные в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.11 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснения, суд считает возможным, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки до двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в спорный период, т. е. в 2,26 раза, до суммы 35524 руб. 80 коп.
Учитывая, что снижение судом предусмотренной договором неустойки по основаниям несоразмерности ее последствиям нарушения обязательства не связано с неправомерностью требований истца о взыскании неустойки в полном объеме, предусмотренном договором, вследствие чего государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика в полном объеме, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета уменьшения ее судом.
На основании изложенного и в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3211 руб. 44 коп.
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 150, ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
производство по делу в части требования о взыскании суммы 131395 руб. 25 коп. прекратить;
взыскать с индивидуального предпринимателя Башкирцева Геннадия Иннокентьевича (ОГРНИП 304380127100121, ИНН 380109773505) в пользу Администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058, 665830, г. Ангарск, пл. Ленина) сумму 35524 руб. 80 коп. – неустойку;
в удовлетворении остальной части иска отказать;
взыскать с индивидуального предпринимателя Башкирцева Геннадия Иннокентьевича (ОГРНИП 304380127100121, ИНН 380109773505) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 3211 руб. 44 коп.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья М.Н. Габескирия
