Определение от 06 ноября 2014 года №А19-11413/2013

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
 
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99
 
дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761
 
    http://www.irkutsk.arbitr.ru
 
 
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
 
 
    г. Иркутск                                                                                        Дело №А19-11413/2013
 
    06.11.2014
 
 
    Резолютивная часть определения объявлена 28.10.2014
 
    Определение в полном объеме изготовлено 06.11.2014
 
 
    Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сеничевой О.М.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тимошкиной М.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Агродорспецстрой» Шпака Александра Анатольевича об установлении начальной продажной цены
 
    по делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агродорспецстрой» о признании его  несостоятельным (банкротом),
 
    при участии в судебном заседании:
 
    конкурсного управляющего Шпака А.А. (паспорт), его представителя Перевозникова Д.Н. (доверенность, паспорт);
 
    от кредитора ОАО «МДМ Банк» – Борисова С.К., (доверенность, паспорт);
 
    иные лица, участвующие в деле, – не явились;
 
    установил:
 
    Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26.05.2014 общество с ограниченной ответственностью «Агродорспецстрой» (ИНН 3827016965, ОГРН 1043802454024, адрес 664528, Иркутская область, Иркутский район, рабочий поселок Маркова) (далее - ООО «Агродорспецстрой») признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Шпак Александр Анатольевич (далее - Шпак А.А.).
 
    Конкурсный управляющий ООО «Агродорспецстрой» Шпак А.А. 25.09.2014 обратился в Арбитражный суд  Иркутской области с заявлением об утверждении начальной продажной цены находящегося в залоге открытого акционерного общества «МДМ-Банк» недвижимого имущества в размере 64 679 000 рублей, в том числе:
 
    - нежилое панельно-кирпичное 2-х этажное здание с подвалом - административный корпус, назначение - нежилое, общая площадь 1 959,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:004442910 -  39 052 000 руб.;
 
    - склад оборудования и стройматериалов, столярный цех, контора кладовщика, назначение - нежилое, общая площадь 3 650,60 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1600 – 18 904 000 руб.;
 
    - склад газовых баллонов, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 93,8 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер объекта 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1300 – 502 000 руб.;
 
    - кузница - нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 429,5 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1700 – 4 301 000 руб.;
 
    - диспетчерская АТЦ, нежилое одноэтажное кирпичное здание с
подвалом, общая площадь 195,7 кв.м., адрес места расположения:
Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ,
кадастровый  (или    условный)     номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1900 – 1 627 000 руб.;
 
    - проходная АТЦ, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 46,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:2100 – 293 000 руб.
 
    В процессе рассмотрения заявления конкурсный управляющий представил в материалы дела правовую позицию по заявлению, в котором просит суд не устанавливать начальную продажную цену земельного участка, установить следующую начальную продажную цену:
 
    - нежилое панельно-кирпичное 2-х этажное здание с подвалом - административный корпус, назначение - нежилое, общая площадь 1 959,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:004442910 -  49 020 000 руб.;
 
    - склад оборудования и стройматериалов, столярный цех, контора кладовщика, назначение - нежилое, общая площадь 3 650,60 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1600 – 19 384 800 руб.;
 
    - склад газовых баллонов, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 93,8 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер объекта 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1300 – 764 000 руб.;
 
    - кузница - нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 429,5 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1700 – 2 785 000 руб.;
 
    - диспетчерская АТЦ, нежилое одноэтажное кирпичное здание с
подвалом, общая площадь 195,7 кв.м., адрес места расположения:
Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ,
кадастровый  (или    условный)     номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1900 – 2 150 400 руб.;
 
    - проходная АТЦ, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 46,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:2100 – 488 800 руб.
 
    Указанная позиция конкурсного управляющего в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом в качестве уточнения заявления.
 
    Конкурсный управляющий, его представитель в судебном заседании заявление поддержали.
 
    Представитель кредитора ОАО «МДМ Банк» в судебном заседании заявление конкурсного управляющего с учетом уточнения поддержал; по ходатайству представителя ОАО «МДМ Банк» к материалам дела приобщен отчет об оценке стоимости имущества.
 
    Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, ходатайства не направили; о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом (часть 1 статьи 123, часть 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Заявление конкурсного управляющего рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
 
    Как следует из материалов дела, ОАО «МДМ Банк» 16.06.2014 обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с требованием о включении в реестр требований кредиторов ООО «Агродорспецстрой» в размере 85 974 305 руб. 72 коп., в том числе 2 735 627 руб. 88 коп. – основной долг, 58 619 279 руб.41 коп. - возмещение уплаченной банковской гарантии, 158 151 руб. - неустойка за просрочку уплаты комиссии, 1 054 448 руб. - неустойка за просрочку возмещения банковской гарантии, 23 564 950 руб. 32 коп. – возмещение уплаченной банковской гарантии, из них: 61 354 907 руб. 29 коп., в том числе: 2 735 627 руб. 88 коп. - основной долг, 58 619 279 руб. 41 коп. -возмещение уплаченной банковской гарантии, как обеспеченное залогом имущества должника.
 
    Определением Арбитражного суда Иркутской области от 01.08.2014 требование ОАО «МДМ Банк» о включении в реестр требований кредиторов ООО «Агродорспецстрой» удовлетворено частично. Требование ОАО «МДМ Банк» включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Агродорспецстрой» в размере 65 047 844 руб. 29 коп., в том числе 2 735 627 руб. 88 коп. – основной долг, 58 619 279 руб.41 коп. - возмещение уплаченной банковской гарантии, 158 151 руб. - неустойка за просрочку уплаты комиссии, 3 534 786 руб. - неустойка за просрочку возмещения банковской гарантии, в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Агродорспецстрой», из них: 61 354 907 руб. 29 коп., в том числе: 2 735 627 руб. 88 коп. - основной долг, 58 619 279 руб. 41 коп. -возмещение уплаченной банковской гарантии, - с порядком удовлетворения, предусмотренным пунктом 2 статьи 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», за счет средств, полученных от продажи предмета залога по договору ипотеки от 08.07.2011 № 008БГ/2011-003-69-ЗН, фактическое наличие которого подтверждено актами осмотра от 27.05.2014 и от 10.07.2014, а именно:
 
    - нежилое панельно-кирпичное 2-х этажное здание с подвалом - административный корпус, назначение - нежилое, общая площадь 1 959,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:004442910;
 
    - склад оборудования и стройматериалов, столярный цех, контора кладовщика, назначение - нежилое, общая площадь 3 650,60 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1600;
 
    - склад газовых баллонов, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 93,8 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер объекта 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1300;
 
    - кузница - нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 429,5 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1700;
 
    - диспетчерская АТЦ, нежилое одноэтажное кирпичное здание с
подвалом, общая площадь 195,7 кв.м., адрес места расположения:
Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ,
кадастровый  (или    условный)     номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1900;
 
    - проходная АТЦ, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 46,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:2100;
 
    - право аренды земельного участка, категория земли - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование-для эксплуатации производственной базы, площадь 17,89 га, адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:279.
 
    В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
 
    Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
 
    Согласно пункту 2 статьи 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
 
    Согласно пункту 2 статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи; начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
 
    В соответствии с пунктом 11 статьи 28.2 Закона Российской Федерации «О залоге» начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге. При определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом. Если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    В абзаце 4 пункта 9 и в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», указано, что суд должен определить начальную продажную цену предмета залога независимо от наличия разногласий в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества, поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника.
 
    В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
 
    Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
 
    Конкурсным управляющим ООО «Агродорспецстрой» Шпак А.А. в материалы дела представлен отчет ООО «Русская провинция» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по адресу: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ №628/14 от 08.09.2014, в соответствии с которым определена следующая стоимость имущества, являющегося предметом залога:
 
    - нежилое панельно-кирпичное 2-х этажное здание с подвалом - административный корпус, назначение - нежилое, общая площадь 4 959,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:004442910 – 39 052 000 рублей;
 
    - склад оборудования и стройматериалов, столярный цех, контора кладовщика, назначение - нежилое, общая площадь 3 650,60 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1600 – 18 904 000 рублей;
 
    - склад газовых баллонов, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 93,8 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер объекта 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1300 – 502 000 рублей;
 
    - кузница - нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 429,5 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1700 – 4 301 000 рублей;
 
    - диспетчерская АТЦ, нежилое одноэтажное кирпичное здание с
подвалом, общая площадь 195,7 кв.м., адрес места расположения:
Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ,
кадастровый  (или    условный)     номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1900 – 1 627 000 рублей;
 
    - проходная АТЦ, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 46,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:2100 – 293 000 рублей.
 
    Залоговый кредитор ОАО «МДМ Банк», не согласившись с ценой, определенной  ООО «Русская провинция»,  представил отчет ООО «Бизнес-Эксперт» об оценке стоимости имущества от 17.10.2014 №362Н/2014, в соответствии с которым определена следующая стоимость имущества (с земельным участком, с учетом НДС), являющегося предметом залога:
 
    - нежилое панельно-кирпичное 2-х этажное здание с подвалом - административный корпус, назначение - нежилое, общая площадь 4 959,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:004442910 – 61 275 000 рублей;
 
    - склад оборудования и стройматериалов, столярный цех, контора кладовщика, назначение - нежилое, общая площадь 3 650,60 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1600 – 24 231 000 рублей;
 
    - склад газовых баллонов, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 93,8 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер объекта 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1300 – 955 000 рублей;
 
    - кузница - нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 429,5 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1700 – 2 785 000 рублей;
 
    - диспетчерская АТЦ, нежилое одноэтажное кирпичное здание с
подвалом, общая площадь 195,7 кв.м., адрес места расположения:
Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ,
кадастровый  (или    условный)     номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1900 – 2 688 000 рублей;
 
    - проходная АТЦ, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 46,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:2100 – 611 000 рублей.
 
    - земельный участок, категория земли - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование-для эксплуатации производственной базы, площадь 17,89 га, адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:279 – 13 060 000 рублей.
 
    Конкурсный управляющий Шпак А.А. согласился с определенной ООО «Бизнес-Эксперт»  стоимостью имущества, являющегося предметом залога, но на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке полагал необходимым установить рыночную стоимость залогового имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Согласно расчету конкурсного управляющего, с учетом названных положений закона, 80% рыночной стоимости залогового имущества составляет: 92 545 000*80 % = 74 036 000 руб.
 
    Относительно установления начальной продажной цены права аренды земельного участка конкурсный управляющий указал следующее. В предложенном порядке продажи заложенного имущества указано 6 объектов недвижимого имущества, то есть без учета права аренды земельного участка, которое к продаже не предлагается, поскольку на земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом залога, расположены еще 17 объектов недвижимого имущества, 16 из которых принадлежат третьим лицам (ООО «Новые строительные технологии», Мелентьев А.В., Донской Д.Н.). Указанные объекты недвижимости были реализованы должником третьим лицам в марте и апреле 2014 года.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
 
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости
 
    Из п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости  (переходе   права  собственности),   находящейся   на  земельном  участке,  не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
 
    В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
 
    Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего дела стоимость права аренды земельного участка может быть учтена в составе цены зданий и сооружений, выставляемых на продажу, но не в виде отдельного объекта продажи.
 
    Представитель залогового кредитора ОАО «МДМ Банк» в судебном заседании подтвердил свое согласие на установление начальной продажной цены залогового имущества без учета права аренды земельного участка, пояснив, что в отношении земельного участка согласование будет производиться отдельно от иного имущества должника, находящего в залоге у ОАО «МДМ Банк». С установлением рыночной стоимости залогового имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, представитель ОАО «МДМ Банк» также согласился.
 
    Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
 
    Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    В связи с изложенным, с учетом рыночной стоимости имущества, определенной в отчете ООО «Бизнес-Эксперт», а также положений статьи 54 Федерального закона«Об ипотеке (залоге недвижимости)», арбитражный суд полагает возможным утвердить начальную продажную цену залогового имущества ООО «Агродорспецстрой», являющегося предметом залога по требованию ОАО «МДМ Банк», в размере 74 036 000 рублей,а именно:
 
    - нежилое панельно-кирпичное 2-х этажное здание с подвалом - административный корпус, назначение - нежилое, общая площадь 1 959,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:004442910 -  49 020 000 руб.;
 
    - склад оборудования и стройматериалов, столярный цех, контора кладовщика, назначение - нежилое, общая площадь 3 650,60 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1600 – 19 384 800 руб.;
 
    - склад газовых баллонов, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 93,8 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер объекта 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1300 – 764 000 руб.;
 
    - кузница - нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 429,5 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1700 – 2 228 000 руб.;
 
    - диспетчерская АТЦ, нежилое одноэтажное кирпичное здание с
подвалом, общая площадь 195,7 кв.м., адрес места расположения:
Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ,
кадастровый  (или    условный)     номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1900 – 2 150 400 руб.;
 
    - проходная АТЦ, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 46,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:2100 – 488 800 руб.
 
    Руководствуясь статьями 60, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
ОПРЕДЕЛИЛ:
 
    утвердить начальную цену продажи имущества общества с ограниченной ответственностью «Агродорспецстрой», являющегося предметом залога открытого акционерного общества «МДМ-Банк», в размере 74 593 000 руб., а именно:
 
    - нежилое панельно-кирпичное 2-х этажное здание с подвалом - административный корпус, назначение - нежилое, общая площадь 1 959,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:004442910 -  49 020 000 руб.;
 
    - склад оборудования и стройматериалов, столярный цех, контора кладовщика, назначение - нежилое, общая площадь 3 650,60 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1600 – 19 384 800 руб.;
 
    - склад газовых баллонов, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 93,8 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер объекта 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1300 – 764 000 руб.;
 
    - кузница - нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 429,5 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1700 – 2 785 000 руб.;
 
    - диспетчерская АТЦ, нежилое одноэтажное кирпичное здание с
подвалом, общая площадь 195,7 кв.м., адрес места расположения:
Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ,
кадастровый  (или    условный)     номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:1900 – 2 150 400 руб.;
 
    - проходная АТЦ, нежилое одноэтажное панельное здание, общая площадь 46,00 кв.м., адрес места расположения: Иркутская область, Иркутский район, район Ново-Иркутской ТЭЦ, кадастровый (или условный) номер 38:06:010902:0279:25:212:001:015058470:2100 – 488 800 руб.
 
    Определение  вступает в силу немедленно и может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение десяти дней со дня его вынесения.
 
 
    Судья                                                                                                  О.М. Сеничева