Решение от 26 марта 2010 года №А17-9472/2009

 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
    Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Иваново                                                                                                Дело №А17-9472/2009
 
    «26» марта 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения  оглашена 16 марта 2010 года. Решение в полном объеме изготовлено  26 марта 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Пичевой Дины Константиновны
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дыбиной Ю.В.,
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании
 
    дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны
к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Ирине Николаевне
о признании договора аренды нежилого помещения №103 от 01.01.2006
 
    и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2008
недействительными
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца:
 
    Пономаренко Г.Г. – предпринимателя;
 
    от ответчика:
 
    Воробьевой И.Н. -  предпринимателя,
 
    Некрасова А.Ю. – представителя по доверенности от 17.08.2009,
 
    установил:
 
    В арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Ирине Николаевне (далее ответчик, предприниматель Воробьева И.Н.) о признании на основании статей 164, 165, 620 Гражданского кодекса РФ договора аренды нежилого помещения №103 от 01.01.2006 и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2008 недействительными, обратилась индивидуальный предприниматель Пономаренко Газиза Газизьяновна (далее истец, предприниматель Пономаренко Г.Г.).
 
    Ответчик с заявленными требованиями не согласился, возражения изложил в отзыве на исковое заявление от 02.02.2010 и дополнении к отзыву от 25.02.2010. Считает что, государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.10.2008 не требуется, поскольку данное обстоятельство не имеет отношения к форме договора, дополнительное соглашение от 01.10.2008 не изменяет предмет и характеристики договора. Ответчик отмечает, что в договоре аренды согласован порядок изменения размера арендной платы, стороны его не нарушили.
 
    Также ответчик ссылается на то, что истец приступил к исполнению условий дополнительного соглашения от 01.10.2008, в том числе установил пожарную сигнализацию, осуществлял арендные платежи в согласованном сторонами размере, разногласий по исполнению условий дополнительного соглашения между сторонами не было. Ответчик также указывает на возможность истца самостоятельно обратиться в за регистрацией дополнительного соглашения от 01.10.2008, однако не только не совершал соответствующих, но и не обращался к ответчику за документами для проведения такой регистрации и с требованием о ее проведении.
 
    Изучив представленные сторонами в материалы дела письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.
 
    01 января 2006 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тейково (арендодатель), МУП «МПО ЖКХ» (балансодержатель) и предпринимателем Пономаренко Г.Г. (арендатор) заключен договор аренды встроенного нежилого помещения общей площадью 90 кв.м., расположенного на первом этаже дома №24 по улице Октябрьской в городе Тейкове Ивановской области, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в пользование указанное помещение с 01.01.2006 по 31.12.2021 для размещения магазина и оказания швейных услуг (пункты 1.1. и 1.2. договора). Помещение передано арендатору по акту приема-передачи объекта от 01.01.2006, подписанному арендодателем, балансодержателем и арендатором. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Тейковском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области.
 
    В дальнейшем ответчик - предприниматель Воробьева И.Н. приобрела спорное помещение, заключив на основании аукциона от 14.03.2008 договор купли-продажи от 24.03.2008 с Муниципальным  унитарным предприятием «Многоотраслевое производственное объединение жилищно-коммунального хозяйства», последний действовал на основании договора № 11/2007/001 от 07.11.2007 о закреплении за предприятием муниципального имущества на праве хозяйственного ведения. Согласно пункту 2 договора от 24.03.2008 объект обременен правом арендатора предпринимателя Пономаренко Г.Г. по договору аренды №103 от 01.01.2006 со сроком действия до 31.12.2021.
 
    Помещение передано новому собственнику по акту от 24.03.2008. Согласно отметке на договоре, переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, дата регистрации 20.05.2008, о чем Воробьевой И.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.05.2008 серия 37-АА №281434.
 
    01 октября 2008 года предприниматель Воробьева И.Н. (арендодатель) и предприниматель Пономаренко Г.Г. (арендатор) подписали дополнительное соглашение №02 к договору аренды нежилого помещения №103 от 01.01.2006.
 
    Истец, полагая, что отсутствие регистрации Воробьевой И.Н. в качестве арендодателя по договору аренды №103 при переходе к ней права собственности, а также отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2008 влечет их недействительность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    В результате исследования приобщенных к материалам  дела письменных доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о частичном  удовлетворении исковых требований.
 
    Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно части 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
 
    В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна.
 
    Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, согласно части 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Аналогичная норма содержится и в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его  неотъемлемой частью, на такое соглашение также распространяется требование закона об обязательной государственной регистрации.
 
    По смыслу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата является платой за пользование имуществом. Подписывая дополнительное соглашение, спорящие стороны, учитывая, что договор аренды прошел государственную регистрацию, должны были обратиться за государственной регистрацией такого изменения.
 
    В рассматриваемом случае стороны не зарегистрировали изменение к договору, оформленному в виде дополнительного соглашения, в котором стороны договорились увеличить размер арендной платы.
 
    Исковое требование о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным с даты его подписания, подлежит удовлетворению, поскольку стороны после подписания дополнительного соглашения от 01.10.2008, в установленном статьями 450, 452, 651 Гражданского кодекса РФ порядке изменения в договор не зарегистрировали. Поэтому имеются правовые основания для признания такого соглашения недействительным применительно к положениям статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как сделки, не соответствующей требованиям закона.
 
    В остальной части иска следует отказать по следующим основаниям. В спорном договоре аренды сторонами согласованы все существенные условия договора, предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса РФ, поэтому в соответствии с правилами статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор является заключенным.
 
    Договор аренды от 01.01.2006 зарегистрирован 20.05.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, о чем Воробьевой И.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.05.2008 серия 37-АА №281434. После заключения договора аренды объект аренды перешел в собственность предпринимателя Воробьевой И.Н.
 
    На дату приобретения спорного объекта недвижимости нежилое помещение закреплено за МУП «МПО ЖКХ» на праве хозяйственного ведения на основании договора № 11/2007/001 от 07.11.2007 и последнее заключило с предпринимателем Воробьевой И.Н. договор купли продажи помещения от 24.03.2008 с указанием на обременение имущества правами третьих лиц - арендатора предпринимателя Пономаренко Г.Г. в рамках договора аренды от 01.01.2006 со сроком действия до 31.12.2021 (пункт 5 договора купли-продажи).
 
    Новый собственник индивидуальный предприниматель Воробьева И.Н., заключив сделку купли-продажи помещения приобрел все полномочия собственника объекта недвижимости, в том числе на владение, пользование, распоряжение собственным имуществом, а также применительно к статье 210 Гражданского кодекса РФ несение расходов по его содержанию.
 
    Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. После приобретения спорного имущества истцом договор аренды от 01.01.2006 продолжил свое действие. В данном случае новый собственник спорного помещения, будучи извещенным о праве предпринимателя Пономаренко Г.Г., вытекающего из договора аренды, известил арендатора о переходе права собственности на помещение.
 
    Из изложенного, в соответствии со статьями 452, 606, 609, 651 Гражданского кодекса РФ следует, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.
 
    По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Руководствуясь статьями 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Исковые требования индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Ирине Николаевне о признании недействительными договора аренды от 01.01.2006 и дополнительного соглашения от 01.10.2008 удовлетворить частично.
 
    Признать недействительным дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Воробьевой Ирины Николаевны (дата рождения 20.05.1969, место рождения: Омская область, Калачинский район, деревня Докучаевка, основной государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя 306370220100036, ИНН 370231916509, адрес регистрации в качестве индивидуального предпринимателя: город Иваново, улица Короткова, дом 17/1) в пользу индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны 1000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.
 
    В остальной части иска отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные Арбитражным  процессуальным кодексом РФ.
 
 
Судья                                                                 Пичева Д.К.