Решение от 19 апреля 2010 года №А17-9032/2009

 
 
­­­­АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022,г.Иваново,  ул.Богдана Хмельницкого, д.59б
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    город Иваново                                                                                            Дело А17-9032/2009
 
    19 апреля 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2010 года.
 
    В полном объеме решение изготовлено 19 апреля 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
    в составе судьи Демидовской Екатерины Игоревны,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания           Бурылева А.С.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью «ТТ-Инвест»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Ф-Центр»
 
    о взыскании 295641 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате и пени,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Овсеенко А.В. по  доверенности от 27.01.2010,
 
    от ответчика – Силин Д.С. генеральный директор (решение  от 01.08.2006 №1), Слюсар А.С.  по доверенности от 25.01.2010, Юницына Н.А. по доверенности от 25.01.2010, 
 
    установил:  Общество с ограниченной ответственностью «ТТ-Инвест»  (далее ООО «ТТ-Инвест», арендодатель, истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «Ф-Центр» (далее  ООО «Ф-Центр», арендатор, ответчик) о взыскании 184353 руб. 94 коп.  задолженности по арендной плате и 107081  руб. 74 коп. пени  в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате предоставленного в аренду нежилого помещения общей площадью 42,3 кв. м,  расположенного на первом этаже нежилого здания Многофункционального общественного (торгово-развлекательного ) комплекса «Тополь» по адресу : г. Иваново, ул. Лежневская, д. 55 согласно заключенному между сторонами договору от 01.04.2009 № 41-КЭ/09.
 
    До принятия решения по делу истец уточнил исковые требования, просит взыскать  с ответчика 188560 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам за расчетный период с 25.04.2009 по 03.10.2009 и 107081 руб. 74 коп. пени  за период с 25.04.2009 по 25.11.2009  согласно заключенному между сторонами договору от 01.04.2009 № 41-КЭ/09.
 
    Заявление принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    В обоснование заявленного иска ООО «ТТ-Инвест» указало, что в нарушение условий договора от  01.04.2009 № 41-КЭ/09 ответчик с мая 2009 года не вносит оплату за эксплуатационные услуги, с июля 2009 года – арендные платежи. Обеспечительный платеж, оплаченный ответчиком  в размере 222908 руб. 02 коп., истцом не засчитан в счет оплаты арендных платежей и эксплуатационных расходов, поскольку удержание задолженности из обеспечительного платежа это право, а не обязанность арендодателя. Более того, договор расторгнут арендатором досрочно в одностороннем порядке. В этом случае обеспечительный платеж остается у арендодателя в качестве отступного.
 
    Ответчик в отзыве на иск от 15.02.2010, дополнении к нему от 07.04.2010 и в судебном заседании исковые требования не признал. Ответчик пояснил, что до заключения договора аренды от 01.04.2009 № 41-КЭ/09 между сторонами был заключен предварительный договор от 01.10.2008 № 41-КЭ/08, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить основной договор аренды помещения. Во исполнение условий предварительного договора общество «Ф-Центр» оплатило истцу 334362 руб. 03 коп. платежным поручением от 08.10.2008 № 420, в том числе 222908 руб. 02 коп. обеспечительный платеж и 111454 руб. 01 коп. авансовый платеж по арендной плате. На основании с п. 4.4 договора аренды от 01.04.2009 № 41-КЭ/09 обеспечительный платеж по предварительному договору принят истцом (арендодателем) в качестве обеспечения по основному договору аренды. За весь период аренды с 08.02.2009 по 03.10.2009 согласно условиям предварительного и основного договоров аренды арендатору (ООО «Ф-Центр») надлежало внести 358996 руб. 24 коп. арендных платежей, оплачено ответчиком 393344 руб. 17 коп. Следовательно, у ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам, более того, имеется переплата в размере 34347 руб. 93 коп.
 
    Утверждение истца о том, что обеспечительный платеж не может быть зачтен в счет арендной платы и является компенсацией истцу за досрочное расторжение договора аренды ответчик считает несостоятельным. Исходя из условий договора обеспечительный платеж не является ни подарком, ни неустойкой. Доказательств действительно понесенных убытков при расторжении договора аренды истцом также не представлено. Согласно п. 4.7 договора аренды обеспечительный платеж остается у арендатора в качестве отступного при досрочном расторжении договора арендатором. Отступное является одним из способов прекращения обязательства, поэтому с даты предоставления отступного обществом «Ф-Центр» все обязательства по договору аренды прекратились, в том числе и обязательства по погашению оставшейся части арендной платы.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, указав, что сумма обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора рассматривается им в качестве вознаграждения истца за одностороннее прекращение договора контрагентом и неполучение ожидаемого исполнения. Размер интереса в исполнении определен сторонами с учетом возможного возникновения у кредитора убытков, вызванных необходимостью заключения договора с другим лицом на наименее выгодных условиях.
 
    Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.
 
    Между ООО «ТТ-Инвест» (арендодатель) и  ООО «Ф-Центр» (арендатор) заключен предварительный договор от 01.10.2008 № 41-КЭ/08, предметом которого является обязательство сторон заключить основной договор аренды помещения. Проект основного договора оформлен приложением № 3 к предварительному договору.
 
    В п. 3.4 предварительного договора стороны согласовали, что арендатор уплачивает арендодателю сумму, эквивалентную сумме постоянной арендной платы на 3 месяца аренды (НДС в том числе) в течение 5 рабочих дней  с даты подписания договора. Одна треть указанной суммы признается авансом и засчитывается в счет оплаты постоянной арендной платы  за первый месяц аренды по основному договору. Оставшаяся часть будет являться обеспечительным платежом  сначала по предварительному договору, затем по основному договору.
 
    ООО «Ф-Центр» произвело оплату согласованной в п. 3.4 договора суммы в размере 334362 руб. 03 коп. платежным поручением от 08.10.2008 № 420.
 
    Согласно п. 2.5 предварительного договора начисление арендной платы и стоимости эксплуатационных услуг по основному договору  производится  с даты начала арендатором торговой деятельности (но не позднее официального открытия здания), независимо от заключения основного договора. В судебном заседании стороны пояснили, что официальное открытие здания состоялось 08.02.2009.
 
    Основной договор аренды нежилого помещения  № 41-КЭ/09  заключен между ООО «ТТ-Инвест» (арендодатель) и  ООО «Ф-Центр» (арендатор) 01.04.2009. Согласно указанному договору арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование и передал по акту от 01.04.2009 помещение № 80 общей площадью 42,3 кв.м., расположенное на первом этаже торгового комплекса «Тополь» по адресу: г. Иваново, ул. Лежневская, д.55  с целью размещения в нем оптово-розничного магазина «Formoza» для торговли цифровой  техникой, программными продуктами и сопутствующими к ним товарами (п.п. 1.1-1.3 основного договора).
 
    Право собственности на арендуемое помещение принадлежит   ООО «ТТ-Инвест» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 26.10.2009 (повторное , взамен свидетельств от 24.03.2009, 31.03.2009).
 
    Срок договора аренды определен сторонами на 11 месяцев (п. 2.1 договора). В судебном заседании стороны пояснили, что договор прекращен с 03.10.2009 на основании заявления ответчика от 30.07.2009, поступившего истцу 03.08.2009.  Помещение возвращено истцу по  акту приема-передачи от 03.10.2009.
 
    Арендная плата согласована сторонами в разделе 3 договора. Состоит из постоянной, переменной частей, а также эксплуатационных услуг. Постоянная часть арендной платы в месяц составляет: на период с 09.02.2009 по 31.08.2009 - 20520 руб. 17 коп., с 01.09.2009 по 31.10.2009 – 87322 руб. 41 коп., с 01.11.2009 до окончания срока действия  договора – 109150 руб. 12 коп.; стоимость эксплуатационных услуг составляет 12214 руб. 92 коп. (п.п. 3.1.1, 3.1.3.4  договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2009 № 1). Переменная часть арендной платы включает стоимость потребленной арендатором электрической и тепловой энергии, плату за пользование водоснабжением и прием сточных вод (п. 3.1.2 договора).
 
    Начисление арендной платы и стоимости эксплуатационных услуг производится с начала арендатором торговой  деятельности – с 08.02.2009 (п. 3.4 договора).
 
    В судебном заседании стороны пояснили, что за период с 09.02.2009 по 03.10.2009 ответчику начислено 358996руб. 24 коп., в том числе постоянная и переменная части арендной платы и эксплуатационные услуги. Истцом оплачено всего 393344 руб. 17 коп., в том числе 222908 руб. 02 коп. обеспечительный платеж, 170436 руб. 15 коп. в счет оплаты арендной платы и эксплуатационных расходов.
 
    Согласно п. 8.4.2 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке  отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя об отказе от исполнения договора за 60 календарных дней  до даты прекращения действия договора. В указанном случае арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату и иные платежи вплоть до дня возврата арендодателю помещения  по передаточному акту. При этом обеспечительный платеж, внесенный арендатором, остается у арендодателя в качестве отступного за досрочное расторжение договора.
 
    Истец, полагая, что обеспечительный платеж в сумме 222908 руб. 02 коп. является компенсацией за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора и не может быть зачтен в счет оплаты арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
 
    Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения  обязательства недопустим.
 
    Согласно статье 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    При заключении договора аренды от  01.04.2009 № 41-КЭ/09  стороны согласовали все его необходимые условия, договор подписан без разногласий.
 
    Из представленных в материалы дела документов (предварительный договор от 01.10.2008 № 41-КЭ/08, договор аренды от 01.04.2009 № 41-КЭ/09 с дополнительным соглашением от 01.04.2009, акт передачи помещения в аренду от 01.04.2008, акт возврата от 03.10.2009) и пояснений сторон следует, что в период с 09.02.2009 по 03.10.2009  в аренде у ответчика находилось нежилое помещение № 80 общей площадью 42,3 кв.м., расположенное на первом этаже торгового комплекса «Тополь» по адресу: г. Иваново, ул. Лежневская, д.55. За период с 09.02.2009 по 03.10.2009 ответчику надлежало внести  358996руб. 24 коп., в том числе постоянная и переменная части арендной платы и эксплуатационные услуги. Истцом оплачено всего 393344 руб. 17 коп., в том числе 222908 руб. 02 коп. обеспечительный платеж.
 
    Возражение ответчика о том, что обеспечительный платеж не может быть зачтен в счет арендной платы и неустойки и является вознаграждением арендодателя (истца) за одностороннее прекращение договора контрагентом и неполучение ожидаемого исполнения, суд полагает несостоятельным исходя из следующего.
 
    Согласно п. 4.1 договора стороны договорились о внесении арендатором обеспечительного платежа в качестве меры обеспечения надлежащего исполнения арендатором денежных и иных обязательств. В случае нарушения арендатором обязательств арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке удержать из суммы  обеспечительного платежа, в том числе суммы, причитающиеся в счет оплаты постоянной и переменной арендной платы, иных платежей, предусмотренных договором, суммы начисленных штрафов и неустоек.
 
    В случае досрочного расторжения арендатором настоящего договора при условии отсутствия вины арендодателя, обеспечительный платеж остается у арендодателя в качестве отступного (п. 4.7 договора).
 
    В п. 8.4.2 договора стороны согласовали право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив арендодателя об отказе от исполнения договора за 60 календарных дней  до даты прекращения действия договора.  В указанном случае арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату и иные платежи вплоть до дня возврата арендодателю помещения  по передаточному акту. При этом обеспечительный платеж, внесенный арендатором, остается у арендодателя в качестве отступного за досрочное расторжение договора.
 
    Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
 
    Исходя из толкования п.п. 4.1, 4.7, 8.4.2 договора следует, что стороны предусмотрели в договоре возможность прекращения договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендодателя за  60 календарных дней и путем предоставления отступного  в случае досрочного расторжения договора при отсутствии вины арендодателя. Суд соглашается с позицией ответчика о том, что в договоре стороны согласовали различную правовую природу обеспечительного платежа: штраф (п. 7.8 договора), отступное (п. 4.7), способ обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств   (п.4.1).   
 
    Материалами дела подтверждается, что порядок прекращения договора аренды, согласованный сторонами в п. 8.4.2 договора, ответчиком соблюден:  арендатор во исполнение условий договора направил истцу уведомление от 30.07.2009 о прекращении договора аренды. Уведомление получено истцом 03.08.2009, арендуемое помещение возвращено арендодателю 03.10.2009 по акту приема-передачи от того же числа, то есть по истечении 60-ти дней.
 
    В соответствии со ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
 
    Под отступным как одним из способов прекращения обязательства по соглашению сторон подразумевается предоставление иного предмета исполнения взамен первоначально указанного в обязательстве предмета исполнения.
 
    Суд считает, что договор аренды от 01.04.2009 № 41-КЭ/09 прекращен арендатором в одностороннем порядке 03.10.2009, что соответствует условиям договора (п. 8.4.2) и положениям п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. В данном случае основанием для расторжения договора является односторонний отказ арендатора от договора, а не соглашение об отступном, следовательно, обеспечительный платеж следует рассматривать как способ обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств (п.4.1 договора).
 
    Отступным обеспечительный платеж становится в случае досрочного расторжения  договора аренды  без вины арендодателя и при отсутствии оснований для прекращения договора, согласованных сторонами в договоре.
 
    Удержание обеспечительного платежа в качестве отступного в случае прекращения договора по инициативе арендатора с соблюдением порядка, предусмотренного п. 8.4.2 договора, приведет к неосновательному получению денежных средств арендодателем.
 
    Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ответчиком не оплачены арендные платежи и эксплуатационные расходы за период с мая 2009 года по 03.10.2009. в сумме 188560 руб. 09 коп. Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в сумме  107081 руб. 74 коп. за период с 25.04.2009 по 25.11.2009 исходя из размера 0,5% от суммы просроченного платежа. Суд считает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствия нарушения обязательства и подлежит уменьшению на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ до 34000 руб.
 
    Поскольку договор от 01.04.2009 № 41-КЭ/090 не содержит условий о штрафном характере обеспечительного платежа в случае прекращения договора согласно п.8.4.2 договора, обеспечительный платеж является в данном случае способом обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств следовательно, причитающиеся с ответчика суммы арендной платы и неустойки (всего 222560 руб. 09 коп.) подлежат погашению за счет обеспечительного платежа (222908 руб. 02 коп.). 
 
    Довод истца о том, что обеспечительный платеж в случае досрочного расторжения договора является компенсацией арендодателю за неполучение ожидаемого исполнения не может быть принят судом.
 
    Согласованный сторонами с п. 8.4.2 договора 60-ти дневный срок  предупреждения соблюден арендатором, является достаточным для предотвращения убытков (поисков новых арендаторов). Более того, истец в судебном заседании пояснил, что с 25.10.2009 на спорное помещение заключен  договор аренды с новым арендатором. Доказательств несения убытков истцом также не представлено.
 
    С учетом изложенного исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.
 
    Государственная пошлина по делу (с учетом уточнения исковых требований) составляет 7412 руб. 83 коп. и в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 64, 75, ст. 110,  156, 167, 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    1.                          В иске отказать.
 
    2.                          Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ТТ-Инвест» из федерального бюджета 6638 руб. 82 коп. государственной пошлины, излишне оплаченной по платежному поручению от 05.11.2009 № 979 на сумму 14051 руб. 65 коп.
 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд Российской Федерации, также в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Российской Федерации  путем подачи жалоб через Арбитражный суд Ивановской области.
 
 
    Судья                                                                                      Е.И. Демидовская