Решение от 12 марта 2010 года №А17-8509/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУДИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
Р Е Ш Е  Н И Е
 
г. Иваново                                                                               Дело № А17-8509/2009                                                                                                       
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2010 года
 
 
    Полный текст решения изготовлен 12 марта 2010 года
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой О.Г.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Администрации города Иваново
 
    к закрытому акционерному обществу «Олтекс»
 
    о взыскании 266 624 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате с учетом пени, 
 
    при участии представителей сторон:
 
    от истца – Мещаниновой О.Е., представителя по доверенности № 02-25-1602 от 06.10.2009г.,
 
    от ответчика – Лямзина А.С., представителя по доверенности от 17.12.2009г.,
 
    установил: 
 
    Администрация города Иваново (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Олтекс» (далее – ЗАО «Олтекс», ответчик) о взыскании 416 558 руб. 62 коп., в том числе: 288 508 руб. 37 коп. – задолженности по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 03-2892 от 01.06.1999г., 128 050 руб. 25 коп. - пени.
 
    Определением суда от 21 октября 2009 года дело принято к производству, назначено предварительное судебное заседание. 
 
    В порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ протокольным определением суда от 22 декабря 2009 года дело назначено к судебному разбирательству первой инстанции.
 
    Рассмотрение дела в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось.
 
    При рассмотрении дела по существу представитель истца в рамках статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просил взыскать с ответчика 266 624 руб. 99 коп., в том числе: 157 895 руб. 71 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 03-2892 от 01.06.1999г., 108 729 руб. 28 коп. - пени. Представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении исковых требований, указал, что задолженность рассчитана до даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. 
 
    Представитель ответчика при рассмотрении дела по существу неоднократно изменял позицию по делу, в окончательном варианте просил суд применить срок исковой давности к требованиям о взыскании задолженности по арендной плате по первому сроку оплаты в 2006 году, представил контррасчет, согласно которому задолженность ответчика составляет 109 371 руб. 69 коп., пени – 68 066 руб. 15 коп., просил суд уменьшить пени в связи с несоразмерностью.
 
    Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил:
 
    Постановлением Главы города Иванова № 581-52 от 29.06.1998г. АОЗТ «Олтекс» предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 702 кв.м., в том числе застроенный – 0, 0402 кв.м., расположенный по улице Товарной, 17, по месту нахождения магазина, принадлежащего ответчику (копия договора купли – продажи от 19.03.1997г. приложена к материалам дела).
 
    Во исполнение вышеуказанного постановления 01 июня 1999 года администрация г.Иваново (Арендодатель) и ЗАО «Олтекс» (Арендатор) подписали договор аренды земель в г. Иванове № 03-2892.
 
    Согласно указанному договору ответчику был передан в аренду земельный участок площадью 1 702 кв. м., расположенный по адресу: г. Иваново, улица Товарная, 17, в том числе застроенной площади – 402 кв.м. – для магазина. Срок аренды договором не установлен. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Иванова.
 
    Стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы, которая составила в 1998 году – 6 732 руб., предусмотрев, что в дальнейшем размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы или ставки земельного налога.
 
    В соответствии с разделом 2 подписанного сторонами договора аренды, арендная плата устанавливалась и изменялась арендодателем без согласования с арендатором и без дополнительного его уведомления в соответствии с изменением базовых размеров, утвержденных на территории г. Иваново в установленном порядке, при этом договором установлено, что арендная плата должна уплачиваться арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года.
 
    По расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2006г. по 01.01.2009г. в сумме 234 240 руб. 80 коп.  
 
    Решением Арбитражного суда Ивановской области от 29 октября 2004 года по делу № 173/14, вступившим в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскана сумма неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком в 2003 году в размере 45 067 руб. 68 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 244 руб. 99 коп. за период с 16.09.2003г. по 01.03.2004г. Неосновательное обогащение взыскано с ответчика в связи с отсутствием на дату рассмотрения спора по существу доказательств регистрации договора аренды земельного участка № 03-2892 от 01.06.1999г.
 
    Решением Арбитражного суда Ивановской области от 16 февраля 2007 года по делу № А17-2629/14-2006, вступившим в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за пользование ответчиком спорным земельным участком в 2004, 2005 годах в сумме 104 105 руб. 92 коп., и 13 369 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2004г. по 20.06.2006г., поскольку истцом представлены надлежащие доказательства регистрации договора аренды.
 
    Неуплата ответчиком задолженности по арендной плате за 2006-2008 годы по указанному договору в добровольном порядке послужила основанием для обращения Администрации г. Иваново в суд с настоящим  иском о взыскании арендной платы и пени.
 
    При рассмотрении дела по существу представитель истца уточнил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 157 895 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате, рассчитанной до даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, 108 729 руб. 28 коп. пени.
 
    Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении уточненных исковых требований истца.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При  этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
 
    Статьей 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    При заключении договора аренды земельного участка № 03-2892 от 01.06.1999г. стороны согласовали его существенные (необходимые) условия, а именно: размер и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке не оспорен.
 
    Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ  установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В рассматриваемом деле договор аренды земельного участка заключен до вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Ранее согласно Указу Президента Российской Федерации от 11.12.1993г. № 2130 организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную в ними недвижимость была возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.
 
    Договор аренды № 03-2892 от 01.06.1999г. зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново по месту нахождения земельного участка 04 июня 1999 года в соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.11.1997г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в соответствии с пунктом 1 Постановления Главы администрации Ивановской области от 23.02.1998г. № 121 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которыми было установлено, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним одним из уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Ивановской области.
 
    Учреждение юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области создано Постановлением Главы администрации Ивановской области от 19.07.1999г. № 461, указанным постановлением признано утратившим силу Постановление Главы администрации Ивановской области от 23.02.1998г. № 121 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Таким образом, договор аренды № 03-2892 от 01.06.1999г. в силу законодательства, действовавшего на дату его заключения, был зарегистрирован в установленном порядке.   
 
    Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
 
    Пунктом 10 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001г. (в действующей редакции) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
 
    В силу статьи 6 Закона Ивановской области от 17.06.2008г. № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново» (с учетом изменений. внесенных Законом Ивановской области от 31.12.2008г. № 191-ОЗ) полномочия арендодателя, в том числе по изменению, прекращению договоров аренды, а также полномочия по изменению, прекращению иных договоров, заключенных в соответствии с законодательством до вступления в силу указанного Закона в отношении земельных участков, распоряжение которыми отнесено Законом к полномочиям исполнительных органов государственной власти Ивановской области, переходят к уполномоченному исполнительному органу государственной власти Ивановской области только с 1 января 2011 года.
 
    В соответствии с частью 4 статьи 421 и частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
 
    Частью 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.
 
    Задолженность по арендной плате правомерно рассчитана истцом исходя из Решений Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. и № 647 от 29.11.2005г. «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова», предусматривающих размер арендной платы и корректирующий коэффициент для целевого использования земельного участка – для магазина.
 
    Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
 
    На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела по существу в судебном заседании представитель ответчика заявил о применении срока исковой давности к требованиям истца о взыскании суммы основного долга и пени, за несвоевременную уплату арендной платы за первую половину 2006 года.
 
    В соответствии со статьями 195, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
 
    Частью первой статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
 
    В силу статьи 203 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
 
    С исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени истец обратился 15 октября 2009 года.
 
    Пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 18 от 15.11.2001г. и Верховного Суда Российской Федерации № 15 от 12.11.2001г. «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» предусмотрено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
 
    Пунктом 2.2. договора аренды земельного участка № 03-2892 от 01.06.1999г. стороны установили, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно.
 
    Исходя из условий договора, о неуплате ответчиком арендной платы истец должен был узнать соответственно 15 сентября 2006 года, и именно с указанной даты начинает исчисляться срок исковой давности, следовательно срок исковой давности по взысканию арендной платы за период до 15 сентября 2006 года истек.
 
    Истцом в материалы дела не представлено доказательств перерыва течения срока исковой давности ранее указанного срока.
 
    В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). Аналогичные положения содержатся в пункте 24 вышеуказанного Постановления Пленума высших судов.
 
    Таким образом, с учетом применения судом исковой давности, уточненные исковые требования являются правомерными и обоснованными в суммах: 109 371 руб. 69 коп. – задолженность по арендной плате, пени – 68 066 руб. 15 коп.
 
    Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
 
    В рассматриваемом деле стороны согласовали размер неустойки в пункте 5.1. договора, согласно которому за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,7% от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки.
 
    Расчет суммы пени произведен истцом исходя из ставки – 0,1%.
 
    Статьей 333 Гражданского кодекса РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
 
    Принимая во внимание допущенную со стороны ответчика просрочку в оплате арендной платы, а также, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (чрезмерно высокий процент пени), суд считает необходимым в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 19 447 руб. 47 коп. (исчислив ее с учетом действовавших в период просрочки ставок рефинансирования Центрального банка РФ). По мнению суда, указанный размер пени в полной мере возмещает возможные потери истца.
 
    Государственная пошлина по делу составляет (с учетом уточнения исковых требований) 6 832 руб. 49 коп. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требования: на истца – 2 285 руб. 50 коп., на ответчика – 4 546 руб. 99 коп. Учитывая, что при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил согласно п.п. 1 п. 1 статьи 333.37. Налогового кодекса РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
 
    На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    1.      Исковые требования истца удовлетворить в сумме 128 819 руб. 16 коп.
 
    2.      Расходы по государственной пошлине распределить между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
 
    3.      Взыскать с закрытого акционерного общества «Олтекс»:
 
    1)     в пользу Администрации города Иваново:
 
    ·        109 371 руб. 69 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 03-2892 от 01.06.1999г.,
 
    ·        19 447 руб. 47 коп. – пени,
 
    2)  в доход федерального бюджета - 4 546 руб. 99 коп. государственной пошлины по делу.
 
    4.      Исполнительные листы выдать после вступления  решения в законную силу.
 
    5.      На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ). В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего оспариваемого судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).   
 
 
Судья                                                                    Балашова Н.С.