Дата принятия: 09 декабря 2009г.
Номер документа: А17-8412/2009
Арбитражный суд Ивановской области
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого 59б
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Иваново
09 декабря 2009 года Дело № А17-8412/2009
Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Бадина А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Черницкой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Поликор» к индивидуальному предпринимателю Серову Сергею Федоровичу о взыскании задолженности по договору аренды № 4-А от 01.11.02 в сумме 183 195 руб. и об обязании ответчика освободить и передать истцу по акту приема - передачи арендованные помещения, при участии: от истца –Коновалова А.Ю. по дов. от 27.11.08, от ответчика - Зиновьев Е.В. по дов. от 26.08.09
установил:
ОАО «Поликор» обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Серову В.Ф. о взыскании задолженности по договору аренды № 4-А от 01.11.02 в сумме 183 195 руб. и об обязании ответчика освободить и передать истцу по акту приема - передачи арендованные бытовые помещения общей площадью 690 кв.м. двухэтажного производственного корпуса, являющегося объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ивановская обл.. г.Кинешма, ул. Вичугская, 102. Исковые требования обоснованы тем, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению ежемесячной арендной плате в сумме 18 319 руб. 50 коп. за ним образовалась задолженность в за период с ноября 2008 года по август 2009 года в сумме 183 185 рублей. Поскольку договор заключенный на период с 01.11.02 по 30.10.03 был возобновлен сторонами в соответствие с положениями п.2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, то в соответствие с п.2 ст. 610 ГК РФ ОАО «Поликор» письмом от 20.05.09 уведомило Серова В.Ф. о прекращении договора с 01.09.09, однако ответчик до настоящего времени не освободил помещения.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснив, что в связи с прекращением договора аренды с 01.09.2009, имея намерение принять арендованные помещения, ОАО «Поликор» направило в адрес Серова С.Ф. акт приема-передачи от 31.08.09 письмом № 2675/02 от 31.08.09, которое было оставлено Серовым С.Ф. без ответа и удовлетворения. Оригинал подписанного акта приема-передачи в адрес ОАО «Поликор» Серовым С.Ф. не возвращался. До настоящего времени помещения не освобождены, доступа в них ОАО «Поликор» не имеет.
Право собственности ОАО «Поликор» на переданный в аренду объект возникло на основании Плана приватизации Кинешемского завода «Поликор», в связи с чем государственная регистрация ранее возникшего права не производилась. План приватизации содержит указание только один на объект незавершенного строительства под наименованием производственный корпус.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области, письмом от 02.11.07 сообщило, что указанные в обращении ОАО «Поликор» числящиеся в Плане приватизации объекты недвижимости, в том числе и объект незавершенного строительства - Производственный корпус (год начала строительства -1988) расположены по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102 и в реестре федерального имущества не значатся.
На принадлежащем ОАО «Поликор» земельном участке по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Вичугская, 102 отсутствует иное аналогичное имущество и расположен только один объект незавершенного строительства под наименованием производственный корпус. В договоре купли - продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 109-08 от 16.06.08, и прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка № 25/08-2096 от 07.06.08 указаны все объекты недвижимости расположенные на земельном участке, находящемся по адресу: Ивановская область, город Кинешма, ул. Вичугская, дом 102. Среди них указано только два объекта незавершенного строительства - производственный корпус (литер Б 31) и энергоблок (литер Б 30). Очевидно, что энергоблок предметом договора аренды № 4-А от 01.11.2002 быть не может. Право собственности ОАО «Поликор» на указанные в договоре купли-продажи земельного участка объекты недвижимости, а среди них и на объект незавершенного строительства производственный корпус подтверждено Планом приватизации Кинешемского завода «Поликор».
Условия договор аренды № 4-А от 01.11.02, заключенного между ОАО «Поликор» и Серовым С.Ф. исполнялись сторонами с течение семи лет с ноября 2002 года по октябрь 2008 года. В указанный период ответчик пользовался арендованными помещениями, полностью оплачивал арендную плату до октября 2008 года, согласовывал увеличение ее размера, подписывал дополнительное соглашение к договору аренды, заключал договоры на оказание коммунальных услуг. Это свидетельствует о том, что объект, определенный сторонами в договоре аренды и акте приема-передачи, не вызывал у участников сделки сомнений относительно предмета аренды и идентификации арендованного имущества.Ответчик в пункте 3 отзыва сам подтверждает отсутствие сомнений относительно объекта аренды, сообщая, что он вернул ОАО «Поликор» арендованные бытовые помещения общей площадью 690 кв.м. двухэтажного производственного корпуса, являющегося объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, 102, по акту приема-передачи от 31.08.09.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, указав, что у истца отсутствует право сдачи помещений а аренду. Истцом не представлены доказательства государственной регистрации его права собственности на указанное в договоре аренды недвижимое имущество.План приватизации Кинешемкого завода «Поликор», на который ссылается Истец не содержит никаких упоминаний об объекте недвижимости который именуется «2-х этажный производственный корпус здания бытовых помещений» - то есть на объект недвижимости указанный в договоре аренды.В Плане приватизации (в п. 13 Плана «Перечень объектов и стоимость незавершенных строительством объектов по балансу на 1 июля 1992г.») и в Акте оценки стоимости незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования по состоянию на Iиюля 1992г. есть указание на «Производственный корпус», при этом в указанных документах отсутствуют какие-либо характеристики позволяющие идентифицировать упомянутый объект, нет указания на его местонахождения, нет никаких инженерно-технические параметров (этажность, площадь застройки и т.п.). Оба эти документа не подписаны председателем рабочей комиссии по приватизации. Истец не является собственником спорного объекта незавершенного строительства, что исключает возможность взыскания ему платы за пользование данным имуществом.
Также пояснил, что пунктом 1.1 договора аренды № 4-А от 01.11.02определено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещения, находящиеся по адресу: г.Кинешма, ул.Вичугская, 102 2-х этажный производственный корпус здания бытовых помещений площадью 690 кв.м. для использования для организации производства столярных изделий. В договоре речь идет либо о части помещений, общей площадью 690 кв.м., находящихся в неком 2-х этажном производственном корпусе здания бытовых помещений, либо объектом аренды является сам этот 2-х этажный производственный корпус здания бытовых помещений площадью 690 кв.м.Договором не определено, а какие именно помещения передаются арендатору, нет ни поэтажного плана корпуса, с отмеченными на нем помещениями передаваемыми в аренду, нет никаких других критериев по которым эти помещения могут быть определены, указана лишь их общая площадь - 690 кв.м. Согласно Заключению по описанию объекта, незавершенного строительства - производственного корпуса Литера Б31,расположенного по адресу: Ивановская область, г.Кинешма, ул.Вичугская, д. 102, выполненного Кинешемским отделением Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 16.06.08 описанный в нем объект - производственный корпус имеет общую площадь 962,1 кв.м., состоящую из площади подвала - 325,8 кв.м., площади 1-го этажа - 323,5 кв.м. и площади 2-го этажа - 312,8 кв.м. При этом в подвале находятся 3 помещения, на 1-ом этаже - 9 помещений, а на 2-ом этаже - 14 помещений. С учетом того, что общая площадь корпуса составляет 962,1 кв.м. и в нем расположены 26 помещений, ответчику должна была быть передана лишь часть этих помещений общей площадью 690 кв.м., но какие именно помещения из 26 помещений находящихся в производственном корпусе должны быть ему переданы определить невозможно.Из вышеизложенного следует, что в нарушение требований п.3 ст.607 ГК РФ сторонами договора аренды №4-А от 01.11.02 не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Требование истца обязать ответчика освободить и передать истцу по акту приема-передачи арендованные бытовые помещения общей площадью 690 кв.м. двухэтажного производственного корпуса, являющегося объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ивановская обл., г.Кинешма, ул. Вичугская, 102 не может быть удовлетворено так как 31.08.09 между истцом и ответчиком уже подписан Акт приема-передачи в соответствии с которым ответчик вернул истцу 2-х этажный производственный корпус здания бытовых помещений, находящийся по адресу: г.Кинешма, ул.Вичугская, 102 (копия Акта приема-передачи прилагается).
Выслушав лиц. участвующих в деле, исследовав материалы дела. суд считает иск подлежащим удовлетворению.
В соответствие с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Приведенные нормы Кодекса, по своему смыслу, направлены на создание и поддержание стабильных правоотношений участников хозяйственной деятельности, уменьшение количества споров, связанных с исполнением договоров, и не могут трактоваться в ущерб сложившимся на протяжении длительного времени обязательствам, а также в пользу недобросовестных должников в качестве ответной меры с их стороны на обоснованные требования кредиторов о применении к ним мер договорной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Между ОАО «Поликор» и индивидуальным предпринимателем Серовым В.Ф. заключен договора аренды № 4-А от 01.11.02согласно п.1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещения, находящиеся по адресу: г.Кинешма, ул.Вичугская, 102, 2-х этажный производственный корпус здания бытовых помещений площадью 690 кв.м. для использования для организации производства столярных изделий. В соответствие с п. 5.1 срок аренды определен с даты передачи помещений по акту приема передачи до 30.10.03, то есть менее года.
По акту приема-передачи от 01.11.02 ОАО «Поликор» передало, а Серов В.Ф. принял 2-х этажный производственный корпус здания бытовых помещений (незавершенное строительство), находящийся по адресу: г.Кинешма, ул.Вичугская, 102.
В соответствие п.2 ст. 621 ГК РФ в силу продолжения пользования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Соглашением от 11.02.09 сторонами внесены изменения и дополнения в указанный договор аренды.
В п.3.3. договора сторонами определен размер ежемесячной арендной платы в размере 2 496 руб. 78 коп., который по соглашению сторон от 05.02.07-27.02.07 установлен с 01.01.02 за 2-х этажный производственный корпус (бытовые помещения) площадью 690 кв.м. в размере 12 213 руб. и по соглашению сторон от 17.01.08-14.02.08 установлен с 01.01.08 за 2-х этажный производственный корпус (бытовые помещения) площадью 690 кв.м. в размере 18 319 руб. 50 коп. (приложение № 1 к договору аренды в редакции от 17.01.08-14.02.08).
В период действия договора ответчик пользовался арендованными помещениями. Серовым В.Ф. до 01.11.08 ежемесячно подписывались акты сдачи-приемки оказанных услуг по аренде помещений и осуществлялись арендные платежи в размерах установленных в договоре и по соглашению сторон от 17.01.08-14.02.08, что подтверждается представленными истцом актами сдачи-приемки оказанных услуг, счетами-фактурами и платежными поручениями.
В период действия договора Серовым В.Ф. также заключались договоры с электроснабжающими организациями, он также пытался реализовать предусмотренное договором право на выкуп арендованного объекта незавершенного строительством.
Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объектов гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно изготовленного по заказу ОАО «Поликор» Заключения по описанию объекта, незавершенного строительства - производственного корпуса Литера Б31,расположенного по адресу: Ивановская область, г.Кинешма, ул.Вичугская, д. 102, выполненного Кинешемским отделением Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 16.06.08 описанный в нем объект (4.1 Информация по объекту, план и экспликация объекта) - производственный корпус представляет собой нежилое кирпичное строение. состоящее из двух частей: 2-х этажной с подвалом части бытовых помещений состоящую из площади 1-го этажа - 323,5 кв.м. и площади 2-го этажа - 312,8 кв.м. и площади подвала - 325,8 кв.м., и одноэтажной части пристройки модулей.
Несовпадение площади арендуемой 2-х этажной части бытовых помещений производственного корпуса, указанной в договоре 690 кв.м., и ее фактической площади – 638,3 кв.м, указанной в Заключении по описанию объекта, незавершенного строительства, не влияет на возможность индивидуализации объекта аренды, поскольку указание в договоре аренды большей площади, чем есть на самом деле, является следствием технической ошибки при измерении площади силами сторон без привлечения специализированной организации, что подтверждается объяснениями истца, не доверять которым у суда нет оснований.
Недостаточная определенность соглашения сторон по отдельным существенным условиям договора может компенсироваться их фактическими действиями по исполнению договорных обязательств.
Договор аренды и акт приема-передачи содержат достаточный объем данных, позволяющих идентифицировать объект аренды. В них указан точный адрес передаваемого в аренду недвижимого имущества - 2-х этажной части бытовых помещенийпроизводственного корпуса незавершенного строительством, расположенного по адресу г.Кинешма, ул.Вичугская, д. 102, иных аналогичных или схожих зданий истец по указанному адресу не имеет.
С учетом положений ст. 431 ГК РФ, предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации помещений.Ответчиком осуществлялись действия по эксплуатации арендуемого объекта, каких-либо разногласий относительно неопределенности объекта между сторонами не возникало.
Условия оспариваемого договора сторонами длительное время исполнялись. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, то есть предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации 2-х этажной части бытовых помещенийпроизводственного корпуса. Характеристики предмета аренды: местоположение г.Кинешма, ул.Вичугская, д. 102, и его площадь: 1-го этажа - 323,5 кв.м. и 2-го этажа - 312,8 кв.м., определены в представленном в материалы дела Заключении по описанию объекта, незавершенного строительства. Во исполнение указанного договора истец передал ответчику указанный объект недвижимого имущества. Серов В.Ф. длительное время в течение семи лет его использовал, регулярно оплачивая без возражений платежными поручениями арендные платежи, подписывая акты оказанных услуг.
Указанные обстоятельства и представленные в дело доказательства в их совокупности свидетельствуют о том, что предмет договора аренды сторонами согласован. При заключении договора и его исполнении стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно объекта аренды и понимали, какое имущество является объектом аренды. у них отсутствовали заблуждение относительно арендуемой недвижимости. Поэтому условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор – незаключенным, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2008 года по август 2009 года в сумме 183 185 рублей подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о том, что спорный объект незавершенного строительства не принадлежит ОАО «Поликор» на праве собственности, отклоняется в силу следующего.
Право собственности ОАО «Поликор» на переданный в аренду объект незавершенного строительства возникло на основании Плана приватизации федерального государственного предприятия Кинешемского завода «Поликор» (Ивановская область, г. Кинешма, ул. Вичугская, 102), утвержденного Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Ивановской области 21.07.1994 г..
План приватизации содержит указание на объект незавершенного строительства - производственный корпус, который расположен на принадлежащем ОАО «Поликор» земельном участке по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Вичугская, 102, на котором отсутствует иное аналогичное имущество и расположен только один объект незавершенного строительства под наименованием производственный корпус, что подтверждается договором купли - продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 109-08 от 16.06.08, заключенным между ОАО «Поликор» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма и прилагаемым к договору кадастровым паспортом земельного участка № 25/08-2096 от 07.06.08 в которых указаны все объекты недвижимости расположенные на земельном участке, находящемся по адресу: Ивановская область, город Кинешма, ул. Вичугская, дом 102. Среди них указано только два объекта незавершенного строительства - производственный корпус (литер Б 31) и энергоблок (литер Б 30). Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области, письмом № 07-5013 от 02.11.07 сообщило, что указанные в обращении ОАО «Поликор» числящиеся в Плане приватизации объекты недвижимости, в том числе и объект незавершенного строительства - Производственный корпус (год начала строительства - 1988) расположены по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102 и в реестре федерального имущества по состоянию на 02.11.07 не значатся.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 01.07.92 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества", Временного положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества и Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 29 января 1992 года N 66, распоряжением Госкомимущества России от 13.11.92 г. N 763-р «О некоторых вопросах применения Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации», зарегистрированным в Минюсте РФ 29.03.93 г. N 199. - акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации и переданного ему на баланс.
В соответствии со ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно п.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Уведомлением от 20.05.09 за № 1705/02, полученным ответчиком 23.05.09, ОАО «Поликор» уведомило Серова С.Ф. прекращении арендных отношений с 01.09.09. в связи с чем с указанной даты договор аренды № 4-А от 01.11.02 прекратил свое действие.
В соответствие со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в связи с чем исковые требования истца об обязании ответчика освободить арендованные бытовые помещения также подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика об освобождении занимаемых помещений со ссылкой на представленный им акт приема-передачи от 31.08.09 опровергаются как пояснениями его представителя в судебном заседании, так и объяснениями представителя истца и составленным ОАО «Поликор» актом о занятии помещений от 02.11.09, а также не возвращением ответчиком второго экземпляра акт приема-передачи от 31.08.09, направленным ОАО «Поликор» Серову С.Ф. 31.08.09 в двух экземплярах.
В любом случае, в не зависимости от факта заключенности или незаключенности договора аренды. исковые требования подлежат удовлетворению.
Предметом настоящего иска является взыскание с ответчика платы за пользование имуществом в размере арендой платы, согласованной спорящими сторонами в договоре аренд, и освобождении ответчиком занимаемых помещений.
В соответствие с ч.1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. Таким образом, при решении вопроса о том, какой закон подлежит применению по спору, арбитражный суд не связан доводами лиц, участвующих в деле, и вправе при рассмотрении дела по существу применить закон, на который они не ссылались.
Лицо, пользующееся чужим имуществом без установленных законом или сделкой оснований, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Потому, определив, что пользование имуществом в период с ноября 2008 года по 01.09.09 со стороны ответчика имело место, что им не опровергнуто, суд на основании ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ с учетом положений ст. 424 ГК РФ вправе взыскать с ответчика неосновательное обогащение по согласованной сторонами ставке арендной платы (как наиболее близкой цене пользования аналогичным имуществом) и на основании п.1 ст. 1104 ГК РФ вынести решение о возврате неосновательно полученного имущества.
В соответствие со ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд
решил:
Взыскать с индивидуального предпринимателя Серова Сергея Федоровича в пользу открытого акционерного общества «Поликор» 183 195 рублей. а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 163 рубля 90 копеек, всего в сумме 188 358 рублей 90 копеек.
Обязать индивидуального предпринимателя Серова Сергея Федоровича освободить нежилые помещения, расположенные на первом и втором этаже 2-х этажной с подвалом части объекта незавершенного строительства – производственного корпуса литера Б31, расположенного по адресу: Ивановская область, г.Кинешма. ул. Вичугская. д. 102, передав их открытому акционерному обществу «Поликор».
Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.
Судья А.Н.Бадин