Решение от 24 февраля 2010 года №А17-7758/2009

 
 
­­­­АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022,г.Иваново,  ул.Богдана Хмельницкого, д.59б
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    город Иваново                                                                               Дело А17-7758/2009
 
    24 февраля 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2010 года.
 
    В полном объеме решение изготовлено 24 февраля 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
    в составе судьи Демидовской Екатерины Игоревны,
 
    при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Бурылевой А.С.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Никифоровой Елены Юрьевны
 
    к индивидуальному предпринимателю Лариной Алене Сергеевне
 
    о взыскании 241347 руб. задолженности по арендной плате и неустойки,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Езерский Г.В. по доверенности от 12.08.2009,
 
    от ответчика: Ларина А.С. – предприниматель (свидетельство от 04.04.2006), Бабайцев В.А. по доверенности от 29.08.2009, 
 
    установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Никифорова Елена Юрьевна (далее Никифорова Е.Ю., истец, арендодатель)обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лариной Алене Сергеевне (далее Ларина А.С., арендатор, ответчик) о взыскании 245354 руб., в том числе 149354 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате,  96000 руб. неустойки  в соответствии с п.5.5 договора субаренды от 01.10.2008 № 96.
 
    Исковые требования обоснованы истцом ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате предоставленного в субаренду помещения общей площадью 64 кв. м, расположенного в здании по адресу: Ивановская обл., г. Шуя, ул. М. Соловьева, д. 4, согласно заключенному между сторонами договору субаренды от 01.10.2008 № 96. Истец указал, что задолженность образовалась в связи с оплатой ответчиком арендных платежей в меньшей сумме, чем согласовано сторонами в п. 3.1.1 договора. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку за досрочный отказ от арендуемых помещений по инициативе арендатора согласно п.5.5 договора субаренды от 01.10.2008 № 96.
 
    До принятия решения по делу истец представил заявление об уточнении размера исковых требований, просит взыскать с ответчика 157734 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 25.05.2009, 83613 руб. неустойки на основании п. 5.5. договора за досрочный отказ от арендуемых помещений, пени в размере 263416 руб. за период с 26.06.2009 по 09.12.2009 на основании п. 3.5 договора в связи с просрочкой внесения арендной платы.    
 
    Суд, с учетом мнения ответчика, руководствуясь ст.ст. 49, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса РФ, определил ходатайство истца об уточнении размера исковых требований удовлетворить в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки на основании п. 5.5. договора за досрочный отказ от арендуемых помещений. Дополнительное требование истца о взыскании неустойки на основании п. 3.5 договора в связи с просрочкой внесения арендной платы не может быть принято судом к рассмотрению, поскольку является новым самостоятельным требованием, имеющим иной предмет и основание. Дополнительное требование может быть заявлено в арбитражный суд в рамках отдельного самостоятельного спора по общим правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
 
    Судебное разбирательство неоднократно откладывалось по ходатайству сторон  для представления дополнительных пояснений и доказательств.
 
    Ответчик в отзыве на иск от 15.11.2009, дополнении к нему от  17.12.2009 и в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что арендные платежи внесены им в полном объеме. Ларина А.С. подтвердила, что договором субаренды от 01.10.2008 № 96 стороны согласовали арендную плату в сумме 96000 руб. в месяц. Однако между сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно которому с января  2009 года арендная плата согласована сторонами в меньшем размере. Названное соглашение ответчик в материалы дела представить не может, поскольку оно было утрачено им в результате противоправного вторжения поверенного Никифоровой Е.Ю. в арендуемый торговый павильон. Снижение арендной платы с января 2009 года  подтверждается выставленными истцом ответчику счетами за спорный период, а также сообщением Никифоровой Е.Ю. от 15.05.2009 № 6 о задолженности по арендной плате в сумме 61915 руб. по счету от 01.05.2009 № 60, из которого следует, что иной задолженности у Лариной А.С. на май 2009 года не имелось.
 
    Требование о взыскании неустойки за односторонний отказ от арендуемых помещений ответчик не признает,  полагает, что договор расторгнут  Никифоровой Е.Ю. его неисполнением. Ларина А.С. пояснила, что 22.04.2009 она обратилась к истцу с заявлением о досрочном прекращении договора субаренды, имела намерение арендовать спорное помещение ещё два месяца. Однако 25.05.2009 между сторонами сложилась конфликтная ситуация, а 26.05.2009 истец заменил замок в арендуемом Лариной А.С. павильоне, ограничив, таким образом, ей доступ в арендуемое помещение. Ларина А.С. была вынуждена с помощью милиции вскрыть замки в павильоне и вывезти свое имущество. 
 
    Ответчик считает договор субаренды от 01.10.2008 № 96 незаключенным, поскольку Никифорова Е.Ю. на момент заключения договора не имела надлежащих правомочий арендодателя. Договор аренды от 03.12.2007 № 1, указанный в п.1.3 договора субаренды, подписан только одним из участников общей долевой собственности. Кроме того, на момент заключения договора субаренды от  01.10.2008 № 96 истек срок действия договора аренды от 03.12.2007 № 1. О существовании договора аренды от 05.09.2008 № 1 ответчику известно не было. Ларина А.С. полагает, что договора аренды от  05.09.2008 № 1 не был заключен собственниками Торгового комплекса «Каскад» с Никифоровой Е.Ю., поскольку он не имеет учета в делопроизводстве сторон и бухгалтерии истца.
 
    Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что дополнительного соглашения о снижении размера арендной платы между сторонами не заключалось. Истец выставлял счета Лариной А.С. на оплату арендной платы в размере, менее согласованного сторонами в  договоре субаренды, по устной договоренности в связи со сложным материальным положением арендатора из-за мирового финансового кризиса. Однако это было временной мерой, арендная плата не снижалась, Ларина А.С. должна была её доплатить как улучшится её финансовое положение. В связи с отказом ответчика от арендуемых помещений в одностороннем порядке истец потребовал доплатить арендные платежи за период с 01.01.2009 по 25.05.2009. Истец подтвердил, что доступ в арендуемое Лариной А.С.помещение им был ограничен 25.05.2009, что допускается условиями договора – п. 2.4.3 в связи с наличием задолженности по арендной плате. Кроме того, истец в соответствии со ст.ст. 359-360 Гражданского кодекса РФ  имеет право на удержание имущества ответчика до погашения задолженности по арендной плате.
 
    В судебном заседании стороны пояснили, что спора относительно потребленной электроэнергии между сторонами не имеется, истец указал, что в счетах с 01.01.2009 выставлял стоимость потребленной электроэнергии (суммы указаны в расчете, представленном в материалы дела), стоимость электроэнергии полностью оплачена Лариной А.С.
 
    Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.
 
    Между индивидуальным предпринимателем Никифоровой Е.Ю. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лариной А.С. (арендатор) заключен договор субаренды от 01.10.2008 № 96, согласно которому арендодательобязуется передать арендаторуво временное владение и пользование торговый павильон №  104 ,  номер согласно техническомупаспорту 21,общей площадью 64 кв.м, торговой площадью 64   кв.м.   в  Торговом комплексе «Каскад», расположенном по адресу: Ивановская область, г.Шуя,  ул. М. Соловьева, дом 4. Помещение передано арендатору по передаточному акту от 01.10.2008 (приложение № 1 к договору).
 
    Срок аренды помещенияпо  настоящему договору определен одиннадцать месяцев с момента фактической передачи помещения по акту (п. 1.2 договора).
 
    Арендная плата согласована сторонами в разделе 3 договора (п.п. 3.1.-3.3) в размере 96000 руб.  в месяц в твердой сумме, за исключением затрат по потребленной электроэнергии. Суммы оплаты за услуги по освещению оплачиваются дополнительно (п. 3.1.2 договора). Арендная плата уплачивается арендатором» с 01 по 07 число текущего месяца.  Форма оплаты арендной платы - наличный и безналичный расчет.
 
    В п. 1.3 договора установлено, что Торговый комплекс, в котором расположено арендуемое по договору помещение, находится во  временном владении и пользовании арендодателя на основании заключенного с собственником здания договора аренды «ТК»   № 1   от    «03» декабря  2007 годас правом передачи помещений в субаренду.
 
    В судебном заседании истец пояснил, что договор аренды от 03.12.2007 № 1 вписан в текст договора субаренды от 01.10.2008 № 96 ошибочно, поскольку на момент заключения договора субаренды он прекратил свое действие в связи с заключением между собственниками помещений (арендодатели) и Никифоровой Е.Ю. (арендатор) договора аренды от 05.09.2008 № 1. Согласно указанному договору аренды арендодатели передаютв аренду, пригодным для использования сроком на неопределенный срок (с момента подписания договора) «Арендатору» Торговый Комплекс «Каскад» (далее ТК «Каскад») общей площадью 3961,4 м2, расположенный в г. Шуя, ул. М. Соловьева, 4, для организации розничной торговли товарами и предоставлением сопутствующих услуг через конкретных индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которым арендатору предоставляется право сдавать торговые помещения «ТК»в субаренду, а арендатор обязуется данный «ТК» принять в аренду и обеспечивать его нормальную эксплуатацию и возврат арендодателямв том же состоянии с учетом нормального износа.
 
    В судебном заседании истец пояснил, что договор аренды от 05.09.2008 является действующим до настоящего времени, изменений и дополнений в него не вносилось.
 
    Право собственности арендодателей на недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.06.2008.
 
    В п. 5.4 договора субаренды от 01.10.2008 № 96 стороны согласовали возможность расторжения договора по соглашению сторон в любое время. При этом каждая из сторон, в случае возникновения намерения расторгнуть договор, обязана уведомить об этом другую сторону за 2 месяца до дня предполагаемого расторжения.
 
    В случае отказа от арендуемых помещений, досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, арендатор платит арендодателю неустойку в размере двух месячныхплатежей  арендной платы (п. 5.5 договора).
 
    Предприниматель Ларина А.С. обратилась к истцу с заявлением от 22.04.2009, в котором просила расторгнуть договор аренды № 96 на павильон № 104.
 
    25.05.2009 ответчик освободил арендуемое помещение, вывез свое имущество.
 
    В связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме, односторонним отказом от арендуемых помещений предприниматель Никифорова Е.Ю. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.
 
    Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения  обязательства недопустим.
 
    Согласно статье 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В договоре субаренды от 01.10.2008 № 96 стороны согласовали обязанность арендатора оплачивать арендную плату в размере 96000 руб. в месяц в твердой сумме и оплату затрат по потребленной арендатором электроэнергии (п. 3.1 договора).
 
    Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
 
    Из материалов следует и сторонами не оспаривается, что в период с 01.01.2009 по 25.05.2009 арендатором арендная плата вносилась в меньшем размере, чем установлено в договоре субаренды. Всего за указанный период арендатором внесено 303685 руб. арендных платежей. Согласно расчету истца: за январь-март 2009 года арендатором внесено по 64000 руб., за апрель 2009 года – 44063 руб., за май 2009 года – 67622 руб. Надлежало внести арендных платежей исходя из стоимости аренды 96000 руб. за период с 01.01.2009 по 25.05.2009 – 461419 руб. Задолженность составляет 157734 руб.
 
    Довод ответчика о наличии между сторонами письменного соглашения об оплате арендных платежей с января 2009 года в меньшем размере, чем согласовано в договоре субаренды,  судом отклоняется, поскольку не подтвержден документально и отрицается истцом. Выставление счетов в меньшей сумме пояснено истцом наличием устной договоренности между сторонами о предоставлении арендодателем возможности арендатору в период мирового кризиса оплачивать арендную плату в меньшем размере с последующей доплатой при улучшении финансового положения арендатора. Ссылка ответчика на выставленные истцом счета в подтверждение согласования сторонами нового размера арендной платы не может быть принята судом, поскольку определенный в договоре аренды (п.п. 3.2-3.3 договора субаренды) порядок внесения арендных платежей не предусматривает оплату на основании и в размере, указанном в счете.
 
    Возражение ответчика о незаключенности договора субаренды от 01.10.2008 № 96 в связи с отсутствием у Никифоровой Е.Ю. на момент заключения договора    правомочий арендодателя суд считает несостоятельным. В материалы дела  истцом представлены договор аренды от 05.09.2008 № 1, заключенный  Никифоровой Е.Ю.  с собственниками арендуемого помещения и свидетельство о государственной регистрации права от 11.06.2008 на торговый комплекс «Каскад». Названные документы являются достаточными для подтверждения правомочий надлежащего арендодателя. С учетом указанных документов, судом принимается пояснение ответчика об ошибочности включения в договор субаренды указания на договор аренды от 03 декабря 2007 года № 1, который прекратил свое действие в связи с заключением договора аренды от 05.09.2008 № 1.
 
    При таких обстоятельствах суд полагает, что доплата арендной платы  в размере 157734 руб. за период с 01.01.2009 по 25.05.2009 обоснованно начислена ответчику и у последнего не имелось оснований для отказа в ее погашении.
 
    Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 83613 руб. неустойки на основании п. 5.5. договора за досрочный отказ от арендуемых помещений.
 
    Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
 
    Стороны, определив срок действия договора субаренды  равным 11 месяцев, одновременно установили право арендатора досрочно отказаться от арендуемых помещений (пункт 5.5 договора). В целях обеспечения договорного обязательства о сроке аренды стороны установили обязанность арендатора уплатить арендодателю в случае  отказа от арендуемых помещений  по инициативе арендатора, неустойку в размере двух месячныхплатежей  арендной платы.
 
    Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что предприниматель Ларина А.С. (арендатор) освободила арендуемый павильон 26.05.2009.
 
    Таким образом, Ларина А.С. отказалась от арендуемого помещения до окончания срока аренды.
 
    Довод ответчика, что  отказ от арендуемого помещения вызван действиями арендодателя, преградившего ей доступ в арендуемое помещение, не является основанием для освобождения арендатора от уплаты неустойки согласно п. 5.5 договора субаренды.
 
    Согласно п. 2.4.3 договора арендодатель вправе ограничить доступ, опечатать арендуемое помещение при наличии задолженности арендатора по арендной плате.    Противоречий названного пункта нормам закона судом не установлено.
 
    Вместе с тем, принимая решение о взыскании неустойки, суд полагает,  что предъявленная к взысканию сумма неустойкиявно несоразмерна последствиям допущенных арендатором нарушений условий договора. На явную несоразмерность неустойки указывает, в частности, чрезмерно высокий размер санкции. Судом также принято во внимание то обстоятельство, что истцом не заявлялось о нарушении со стороны ответчика обязательств по внесению арендных платежей в период действия договора.
 
    Учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд считает необходимым в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 40000 руб.
 
    Во взыскании остальной суммы неустойки отказать.
 
    Государственная пошлина по иску (в уточненной редакции) составляет 6326  руб. 94 коп. В связи с обоснованностью иска и в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Истцом при подаче иска оплачено 6407 руб. 08 коп. Следовательно,  80 руб. 14 коп. государственной пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 64, 75, ст. 110,  156, 167, 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    1.  Взыскать с индивидуального предпринимателя Лариной Алены Сергеевныв пользу индивидуального предпринимателя Никифоровой Елены Юрьевны 157734 руб. задолженности по арендной плате, 40000 руб. неустойки, 6326 руб. 94 коп. в возмещение расходов по госпошлине.
 
    2.    В остальной части иска отказать.
 
    3. Возвратить индивидуальному предпринимателю Никифоровой Елене Юрьевне из федерального бюджета 80 руб. 14 коп. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд Российской Федерации, также в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Российской Федерации  путем подачи жалоб через Арбитражный суд Ивановской области.
 
 
Судья                                                                                     Е.И. Демидовская