Дата принятия: 27 ноября 2009г.
Номер документа: А17-7546/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
153022 г.Иваново, ул.Богдана Хмельницкого, д.59б
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Иваново Дело № А17-7546/2008
27 ноября 2009 года Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2009 года.
Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Романовой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бурылевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Трубицына Сергея Ивановича к обществу с ограниченной ответственностью «Синтез» о расторжении договора аренды от 26.05.2006 и взыскании убытков в сумме 25000 рублей, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива», Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области.
при участии:
от истца: адвокат Павлова О.Б. (удостоверение от 22.11.2002 №37/173) Трубицын С.И.,
от ответчика: Воронов В.В. по доверенности от 05.11.2009, директор Сироткин А.В.,
от ООО «Альтернатива»: Сироткин А.В. по доверенности от 26.01.2009, Воронов В.В. по доверенности от 05.11.2009,
У С Т А Н О В И Л:
Индивидуальный предприниматель Трубицын С.И. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Синтез» (далее - ООО «Синтез») о расторжении договора аренды от 26.05.2006, заключенного между предпринимателем Трубицыным С.И. и ООО «Альтернатива», и взыскании 25 000 руб. убытков.
Определением арбитражного суда от 23.12.2008 исковое заявление принято к производству суда.
Протокольным определением суда от 03.02.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива» (далее -ООО «Альтернатива»).
Определением арбитражного суда от 16.02.2009 производство по делу №А17-7546/2008 приостановлено до вступления в силу судебного акта по делу №А17-2778/2008 по иску ООО «Синтез» к индивидуальному предпринимателю Трубицыну Сергею Ивановичу об обязании освободить помещение по адресу: г. Тейково, ул. Мухина, д. 6.
Определением арбитражного суда от 12.03.2009 производство по делу возобновлено.
Протокольным определением от 30.03.2009 предварительное судебное заседание отложено на 10-00 часов 14.04.2009.
На основании распоряжения председателя Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2009 в соответствии со ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи.
Определением арбитражного суда от 14.04.2009г. дело признано подготовленным к судебному разбирательству и назначено к рассмотрению на 10-00 часов 13.05.2009г. При этом по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФРС по Ивановской области.
Определением арбитражного суда от 15.05.2009 производство по делу № А17-7546/2008 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А17-2184/2009.
Определением арбитражного суда от 06.11.2009 производство по делу возобновлено. Протокольным определением от 06.11.2009 в порядке ст. 163 АПК РФ, в судебном заседании по ходатайству истца объявлен перерыв до 10-30 часов 13.11.2009г. с целью представления сторонами дополнительных доказательств в обоснование своих доводов и возражений.
Протокольным определением от 13.11.2009 в порядке ст. 163 АПК РФ, в судебном заседании объявлен перерыв до 13-00 часов 20.11.2009г.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В порядке ст. ст. 123, 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя УФРС по Ивановской области.
В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил расторгнуть договор аренды от 26.05.2006 и взыскать с ответчика убытки в сумме 25000 рублей, составляющие стоимость арендной платы, внесенной за период с октября (частично) по декабрь 2008 года. Истец пояснил, что 26.05.2006 между Трубициным С.И. и ООО «Альтернатива» был заключен договор аренды, который в установленном порядке зарегистрирован в УФРС по Ивановской области. Позднее здание было продано ООО «Синтез». В преамбулу договора аренды соответствующие изменения внесены не были. Истец полагает, что со своей стороны надлежащим образом выполнял обязательства по договору, оплачивая арендную плату, в том числе за промежуток времени, когда не имел возможности пользоваться имуществом. Досудебный претензионный порядок им был соблюден путем направления предложения о расторжении договора аренды. Возражая против доводов ответчика истец полагает, что спорный договор аренды заключен. поскольку никаких разногласий у сторон по предмету договора в течении всего срока его действия не возникало.
Ответчик, полагая требования истца необоснованными, в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Ответчик считает договор аренды незаключенным, поскольку из него невозможно сделать вывод, какое помещение занимается истцом, какова его площадь, что говорит о несогласованности предмета договора. В своих возражениях ответчик также ссылается на тот факт, что в договоре аренды от 26.05.2006 нет нормы, которая говорит об обязанности арендодателя оснащать помещения, переданные истцу, водой, электричеством и т. д. Согласно договору единственной обязанностью арендодателя является обязанность по проведению капитального ремонта, которую он надлежащим образом выполнял. Ссылку истца на Общероссийский классификатор основных фондов ответчик полагает необоснованной, поскольку в нем нет указания на то, что набор требований, перечисленный в нем, должен быть в каждом помещении и что обязанность по соблюдению указанных требований несет арендодатель. Поскольку электроэнергия представлялась истцу ООО «Альтернатива», договор был заключен именно с ним и этим же обществом выставлялись счета и принималась оплата. Полагает ООО «Синтез» ненадлежащим ответчиком, так как его вины в возникновении у истца убытков нет. По вопросу об отключении воды, ответчик пояснил, что магазин никогда не имел системы водоснабжения, поэтому и отключить ее было невозможно. Требование о расторжении договора ООО «Синтез» оставило без ответа по причине того, что ответчик полагает договор незаключенным, и доказательств освобождения помещения ИП Трубициным не представлено.
ООО «Альтернатива», поддержав доводы ответчика, в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 3-е лицо считает договор аренды от 26.05.2006 незаключенным.
Из письменного отзыва УФРС по Ивановской области следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись об ограничении права собственности на нежилое помещение – здание магазина, площадью 305.7 кв.м., расположенное по адресу: г. Тейково Ивановской области, ул. Мухина, 6 договором аренды нежилого помещения от 26.05.2006, площадью 84 кв.м., заключенного между ООО «Альтернатива» и ИП Трубицыным С.И. В пункте 1. 1. договора стороны согласовали состав арендуемого имущества с указанием номеров помещений и их площади. На момент регистрации договора аренды в деле правоустанавливающих документов имелась экспликация к поэтажном плану строения, в которой указаны номера помещений и их площадь. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента регистрации. Доводы ответчика о незаключенности договора аренды в связи с не согласованием предмета договора необоснованны
В судебном заседании по ходатайству ответчика в качестве свидетеля была допрошена Егорова Н.Ю., (с 2006г. заместитель заведующей магазина Трубицина С.И., расположенного по адресу г. Иваново, ул. Мухина, д.6). Свидетель пояснил, что изначально магазин был оснащен всеми коммунальными услугами: вода, тепло, электричество. Вода поступала из скважины, которая находилась в котельной. В середине октября электричество было отключено, а соответственно перестала поступать вода, поскольку она подавалась электрическим насосом. При этом в других помещениях указанного здания электричество отключено не было. В связи с тем, что оборудование магазина (холодильники, кассовые аппараты) также работают от электроэнергии, торговля прекратилась. Все счетчики электроэнергии находились в подвале в котельной. В щите было несколько рубильников, которые регулировали включение света в разных частях помещения. Сначала ключи от котельной были и у сотрудников магазина ИП Трубицина С.И., но потом в августе их забрали.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам:
26.05.2006 между ООО «Альтернатива» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Трубицыным С.И. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору в арендное пользование на условиях, изложенных в договоре нежилые помещения, предназначенные для размещения торгового зала и складских помещений для хранения товара, находящиеся по адресу: Ивановская область город Тейково, ул. Мухина, д. 6. Предметом договора являются нежилые помещения площадью 84 кв. м., в том числе № 3 – площадью 28,8 кв.м., № 4 – площадью 23, 4 кв.м., торговый зал – площадью 31, 8 кв.м., в помещении магазина расположенного в одноэтажном отдельно стоящем здании, принадлежащем на праве собственности ООО «Альтернатива», на основании договора купли-продажи № 1 от 08.02.1994, запись регистрации в ЕГРП № 37-37-12\215\2006-061, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 37 АА № 083726 от 12.01.2006. выданным Тейковским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (п. 1.1., 1.2 договора). Согласно п. 1.4. договора срок аренды согласован сторонами с 26.05.2006 по 31.12.2010 года. Итоговая сумма за аренду всех помещений за год составляет 120 000 рублей, в месяц 10 000 рублей. Плата за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги включена в арендную плату. Услуги связи оплачиваются по отдельно выставленным счетам (п. 1.3., 3.2 договора).
Согласно акту передачи площади по договору аренды от 26.05.2006 Арендодатель передает, а Арендатор принимает площадь 84,0 кв.м. в помещении магазина № 36 по адресу: г. Тейково, ул. Мухина, д. 6.
Договор аренды нежилого помещения от 26.05.2006 зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, о чем в Едином государственном реестре прав внесена запись об ограничении права собственности (номер регистрации 37-37-12\043\2006-596).
01.11.2007 между ООО «Альтернатива» (Продавец) и ООО «Синтез» (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил объект недвижимого имущества – здание магазина, кадастровый (условный) номер объекта 37:26:010252:0001:002:000002440, назначение: нежилое, этажность – 1, подземная этажность – 0, общей площадью 305, 90 кв.м.. расположенное по адресу: Ивановская область, г. Тейково, ул. Мухина, д. 6. Пунктом 6 указанного договора Продавец уведомляет Покупателя, что на дату заключения договора объект недвижимости обременен правами других лиц, а именно: регистрация договора аренды, дата регистрации: 26.06.2006. номер регистрации 37-37-12\043\2006-596, срок: с 26.05.2006 по 31.12.2010 в пользу Трубицына С.И. По условиям указанного договора вышеназванный объект недвижимого имущества в соответствии с передаточным актом от 01.11.2007 был передан в собственность ООО «Синтез». Соответственно к ООО «Синтез» в соответствие с договором купли-продажи здания от 01.11.07 в порядке сингулярного (частичного) правопреемства от ООО "Альтернатива" перешли все права и обязанности арендодателя, возникшие до заключения указанного договора купли-продажи.
Согласно Выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем здания магазина, общей площадью 305,9 кв.м. по адресу: г. Тейково Ивановской области является ООО «Синтез».
С 14.10.2008 новым собственником указанных помещений (ООО «Синтез) была прекращена подача электроэнергии в помещения, арендуемые ИП Трубицыным С.И., путем выключения рубильника соответствующей секции магазина в электрощитовой.
16.10.2008 года в отношении ИП Трубицына С.И. Территориальным отделом Управления ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ивановской области в г. Тейково, Тейковском, Гаврилово-Посадском, Ильинском и Комсомольском районах составлен протокол об административном правонарушении, согласно которому 16.10.2008 в 15-00 часов в магазине по адресу: г. Тейково, ул. Мухина, д. 6 не работает холодильное оборудование, отсутствует освещение (искусственное), отопление, санитарный узел, что является нарушением п. 4.7, 4.6., 4.1, 7.2, 7.5, 3.9 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» Должностным лицом, уполномоченным осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический контроль выдано предписание № 265 от 16.10.2008 о приостановлении деятельности организации торговли по адресу: г. Тейково, ул. Мухина, д. 6 с 16.10.2008 года.
Постановлением по делу об административном правонарушении от 23.10.2008 ИП Трубицын С.И. привлечен к административной ответственности, деятельность его магазина «Продукты» в помещении, расположенном по адресу: г. Тейково, ул. Мухина, 6 приостановлена на срок 90 суток.
Принимая во внимание, что ответчиком было отключено отопление, электроснабжение, система водоснабжения в арендуемом помещении, данные обстоятельства послужили основанием для привлечения к административной ответственности истца и приостановления торговой деятельности 05.11.2008 ИП Трубицыным С.И. в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Однако ответа на указанное предложения от ООО «Синтез» не последовало.
Из представленных в материалы дела платежных документов следует, что арендная плата за октябрь-декабрь 2008 года арендатором была внесена в полном объеме.
Отключение арендодателем электроснабжения, отопления способствовало созданию препятствий в пользовании арендованным имуществом и возникновению у истца убытков в размере 25 000 рублей, составляющих стоимость внесенной арендной платы за период с октября (частично) по декабрь 2008 года.
В связи с изложенным ИП Трубицын С.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Заключенная сторонами сделка по правовой природе является договором аренды нежилого помещения.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно представленным в материалы дела документам ООО «Альтернатива» надлежащим образом выполнило свои обязательства по договору, предоставив в арендное пользование ИП Трубицыну С.И. указанное в пункте 1.1 договора аренды от 01.11.2007 помещение.
В связи с тем, что 01.11.2007 между ООО «Альтернатива» и ООО «Синтез» заключен договор купли-продажи здания магазина по адресу г. Тейково, ул. Мухина, д. 6 в соответствии с передаточным актом от 01.11.2007 указанное здание передано в собственность ООО «Синтез».
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Доводы ответчика об отсутствии у него обязанности предоставлять коммунальные услуги в рамках договора аренды от 26.05.2006 необоснованны.
Согласно п. 1.2. договора Арендодатель предоставляет Арендатору в арендное пользование на условиях, изложенных в договоре нежилые помещения, предназначенные размещения торгового зала и складских помещений для хранения товара, находящиеся по адресу: Ивановская область, г. Тейково, ул. Мухина, 6. Из пункта 3.2. договора следует, что плата за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги включена в арендную плату. Услуги связи оплачиваются по отдельно выставленным счетам.
В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 №359 в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).
По причине прекращения подачи электроэнергии и отключения системы водоснабжения и отопления в помещениях, арендуемых ИП Трубицыным С.И. для использования под магазин и склад, указанные помещения перестали отвечать установленным требованиям.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если самим договором не предусмотрено иное.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (пункт 2).
Довод о незаключенности договора аренды в связи с несогласованием объекта суд отклоняет по следующим основаниям.
Согласно действующему гражданскому законодательству договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации) и считается заключенными с момента таковой (пункт 3 статьи 433 того же закона).
Договор аренды нежилого помещения от 26.05.2006 зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, о чем в Едином государственном реестре прав внесена запись об ограничении права собственности (номер регистрации 37-37-12\043\2006-596).
Решением арбитражного суда Ивановской области по делу А17-2184/2009 заявление ООО «Синтез», ООО «Альтернатива» о признании незаконными действий УФРС по Ивановской области по регистрации договора аренды нежилого помещения от 26.05.2006 и обязании УФРС по Ивановской области исключить регистрационную запись оставлено без удовлетворения.
В силу ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, требование истца о расторжении договора от 26.05.2006 подлежит удовлетворению в полном объеме.
Также суд учитывает, что определением арбитражного суда Ивановской области от 05.03.2009 по делу № А17-2778/2008 прекращено производство по иску ООО «Синтез» к индивидуальному предпринимателю Трубицыну С.И. об обязании освободить помещение по адресу: г. Тейково, ул. Мухина, д.6. в связи с отказом истца от иска, поскольку ответчик добровольно выехал из занимаемого помещения и в настоящее время в помещении не находится. Исковое заявление ООО «Синтез» об обязании освободить занимаемые помещения принято к производству суда 04.09.2008 года.
Одновременно с требованием с требованием о расторжении договора аренды истцом заявлено требование о взыскании убытков в сумме 25000 рублей, причиненных действиями ответчика. Указанная сумма убытков представляет собой размер арендной платы, перечисленной истцом ответчику за период с октября по декабрь 2008 года с учетом того, что истец не имеет возможности пользоваться помещением с 14.10.2008.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу с пунктом 1 названной статьи, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу указанных норм лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.
Расчет размера убытков представленный истцом составлен верно, судом проверен и составляет 25000 рублей.
Таким образом, требование истца о взыскании убытков в размере 25000 рублей также подлежит удовлетворению.
Государственная пошлина по делу составляет 3000 рублей и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
Р Е Ш И Л:
Иск индивидуального предпринимателя Трубицына Сергея Ивановича к обществу с ограниченной ответственностью «Синтез» о расторжении договора аренды от 26.05.2006 и взыскании убытков в сумме 25000 рублей, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива», Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области - удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 26.05.2006, заключенный между индивидуальным предпринимателем Трубицыным Сергеем Ивановичем и обществом с ограниченной ответственностью «Альтернатива»
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Синтез» в пользу индивидуального предпринимателя Трубицына Сергея Ивановича в счет возмещения убытков 25 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд Российской Федерации, а также в течении двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Российской Федерации путем подачи жалоб через арбитражный суд Ивановской области.
Судья Т.В. Романова