Решение от 05 апреля 2010 года №А17-7426/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУДИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
Р Е Ш Е  Н И Е
 
г. Иваново                                                                               Дело № А17-7426/2008                                                                                                       
 
 
    Резолютивная часть решения вынесена 31 марта 2010 года
 
 
    Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2010 года
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомедовой Ю.Ю.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Администрации города Иваново
 
    к открытому акционерному обществу «Ивановская Домостроительная Компания»
 
    о взыскании 1 308 856 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за землю с учетом пени,
 
    при участии представителей сторон:
 
    от истца – главного специалиста юридического отдела Мещаниновой О.Е. по доверенности № 02-25-1602 от 06.10.2009г.,
 
    от ответчика – Виноградовой Н.П., представителя по доверенности от 16.11.2009г.,
 
    установил: 
 
    Администрация города Иваново (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Ивановская Домостроительная Компания» (далее – ОАО «Ивановская ДСК», ответчик) о взыскании 1 308 856 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате с учетом пени по договору аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956.
 
    Определением суда от 26.12.2008г. дело принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
 
    В порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ протокольным определением суда от 26.02.2009г. дело назначено к судебному разбирательству первой инстанции.
 
    Определением суда от 23.03.2009г. производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение по существу дела № А17-1264/2009. Протокольным определением суда от 10.03.2010г. производство по делу возобновлено. 
 
    Рассмотрение дела на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв. 
 
    При разрешении спора по существу представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и дополнительных пояснениях к нему, указал, что задолженность взыскивается исходя из корректирующего коэффициента К = 0,01 в связи с продлением срока действия договора аренды на основании пункта 3.1. Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Иваново, утвержденной Решением Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова», с учетом внесенных в него изменений Решением Ивановской городской думы № 550 от 24.10.2007г.
 
    Представитель ответчика против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, пояснил, что вышеуказанный пункт Методики (абзац 2) с учетом изменения, установившего положение о том, что при расчете суммы арендной платы за земельные участки, используемые на период строительства и реконструкции всех видов, кроме индивидуального жилищного строительства, сверх первоначальных сроков договоров аренды, в том числе при продлении и при возобновлении договоров аренды на неопределенный срок, применяется корректирующий коэффициент К = 0,01, признан недействующим решением Арбитражного суда Ивановской области от 22.06.2009г. по делу № А17-1264/2009. Кроме того, жилые дома, строительство которых осуществлялось на спорном земельном участке, принимались в эксплуатацию в разное время, соответственно с даты подписания акта приемки в эксплуатацию каждого дома, площадь земельного участка, используемая в расчете исковых требования, должна уменьшаться, поскольку ответчик переставал пользоваться соответствующей частью земельного участка. Также представитель истца возражал против начисления арендной платы за период с даты соглашения о расторжении договора аренды до даты государственной регистрации указанного соглашения.
 
    Представитель истца против доводов ответчика возражал, указал, что спорный пункт Методики признан недействующим позднее того периода, за который взыскивается задолженность, решение о признании нормативного акта недействующим не может распространять свое действие на ранее существовавшие отношения, арендная плата начислена правомерно, в том числе и в период до даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора, поскольку в соглашении установлено, что оно вступает в законную силу с момента его государственной регистрации, акт приема – передачи земельного участка после расторжения договора аренды сторонами не составлялся и не подписывался. 
 
    Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил:
 
    На основании Постановления Главы города Иванова № 961 от 09.04.2004г. между администрацией (арендодатель) и ОАО «Ивановская ДСК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956. По договору арендатору передан в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 37:24:01 03 56: 0070, расположенный по адресу: г. Иваново, улица Куконковых, общей площадью 28 882 кв.м., для строительства многоквартирных жилых домов (литер 7, 8, 12) и закрытой автостоянки. Срок аренды установлен с 09.04.2004г. на три года (п. 2.1. договора). Земельный участок передан ответчику по акту приема – передачи от 16.04.2004г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    Постановлением Главы города Иванова № 1288 от 14.05.2007г. срок строительства продлен до 31.12.2008г.
 
    Соглашением от 17.05.2007г. стороны определили продлить срок действия договора аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956 до 31 декабря 2008 года. Соглашение о продлении срока его действия зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 06 декабря 2007 года.
 
    Договором аренды стороны установили размеры арендной платы на 2004 – 2007 годы (за 2007 год – до 09.04.2007г. (даты истечения срока действия договора), предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно, размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы в установленном порядке. В случае изменения базовых размеров арендной платы исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов (уведомлений). При этом пунктом 4.2.4. стороны предусмотрели, что информация о необходимости перерасчета арендной платы в порядке пункта 3.4. договора доводится до арендатора путем публикации в газете «Рабочий край».
 
    Решением Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова» утверждена Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Иваново.
 
    Пунктом 3.1. Методики было предусмотрено, что при расчете суммы арендной платы за земельные участки, используемые на период строительства и реконструкции всех видов, кроме индивидуального жилищного строительства, сверх установленных договором сроков, применяется корректирующий коэффициент К = 0,01.
 
    Решением Ивановской городской Думы № 550 от 24.10.2007г. в вышеуказанное решение внесены изменения, в том числе в пункт 3.1. Методики, который был установлен в иной редакции - при расчете суммы арендной платы за земельные участки, используемые на период строительства и реконструкции всех видов, кроме индивидуального жилищного строительства, сверх первоначальных сроков договоров аренды, в том числе при продлении и при возобновлении договоров аренды на неопределенный срок, применяется корректирующий коэффициент К = 0,01.
 
    Пунктом 2 Решения Ивановской городской Думы № 550 от 24.10.2007г. предусмотрено, что решение вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на период с 01.01.2007г. Решение опубликовано 15.11.2007г.
 
    Из представленных в материалы дела доказательств следует, что литер 7 введен в эксплуатацию 07.04.2006г., первая очередь литера 12 – 12.12.2006г., 1 очередь литера 8 – 15.05.2007г., 2 очередь литера 8 – 24.09.2007г., 2 пусковой комплекс литра 12 – 27.11.207г.
 
    18 февраля 2008 года стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956, пунктом 2 которого предусмотрели, что соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации, при этом обязанность по регистрации возложена на арендатора. Соглашение зарегистрировано 09 июня 2008 года.
 
    По расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в рамках договора аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956 (до даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора) в сумме 1 033 336 руб. 59 коп. с учетом оплат, произведенных ответчиком в 2007 году. 
 
    За несвоевременное перечисление арендной платы ответчику на основании п.5.2. договора начислена пеня в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени составила 275 520 руб. 12 коп. за период с 16.09.2007г. по 13.11.2008г.
 
    В связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате и пени истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
 
    Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении заявленных исковых требований истца.
 
    Положениями части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.   
 
    Согласно статье 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
 
    Пунктом 10 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001г. (в действующей редакции) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
 
    В соответствии со статьей 2 Закона Ивановской области от 17.06.2008г. № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново» распоряжение земельными участками осуществляется Правительством Ивановской области, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Ивановской области, определяемым Правительством Ивановской области, в пределах полномочий, установленных указанным Законом и земельным законодательством.
 
    Постановлением Правительства Ивановской области от 20.06.2008г. № 149-П «О внесении изменения в постановление Правительства Ивановской области от 16.03.2006г. № 40-п» уполномоченным органом Правительства Ивановской области по распоряжению земельными участками определен Департамент управления имуществом Ивановской области.  Ранее  распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Иваново осуществляла администрация города.
 
    Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
 
    Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Пунктом 3 указанной статьи определено, что за земли, переданные в аренду взимается арендная плата, при этом размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
 
    Задолженность по арендной плате рассчитана истцом за период с 09.04.2007г. по 09.06.2008г. на основании Решения Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова», с учетом изменения и установления корректирующего коэффициента К = 0,01, применяемого при расчете суммы арендной платы за земельные участки, используемые на период строительства и реконструкции всех видов, кроме индивидуального жилищного строительства, сверх первоначальных сроков договоров аренды, в том числе при продлении и при возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
 
    До внесения изменений в решение Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. пунктом 3.1. Методики было предусмотрено, что при расчете суммы арендной платы за земельные участки, используемые на период строительства и реконструкции всех видов, кроме индивидуального жилищного строительства, сверх установленных договором сроков, применяется корректирующий коэффициент К = 0,01.
 
    Решением Ивановской городской Думы № 374 от 28.02.2007г. внесены изменения в Методику, раздел третий дополнен пунктом 3.6., устанавливающим, что в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, применяется корректирующий коэффициент К = 0,002, за исключением случаев, предусмотренных абзацем 3 пункта 3.1.
 
    Пунктом 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
 
    Абзацем 3 пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ возможность введения повышающих коэффициентов увеличения платы предусмотрена  по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, в случае не введения  в эксплуатацию строящегося на таком земельном участке объекта недвижимости. Установление возможности применения данной нормы к любым договорам аренды в не зависимости срока их действия противоречит требованиям  абзаца 3 пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ.
 
    Пунктом 3.6 Методики установлено, что в  случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления их для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, применяется корректирующий коэффициент К = 0,002, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым пункта 3.1. Таким образом, установление корректирующего коэффициента К = 0,002 произведено в соответствии  с требованиями абзаца 3 пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ.
 
    Следовательно, арендаторам с которыми  заключены  договоры аренды на срок  не менее чем  три года предоставлено значительное преимущество перед арендаторами срок действия договоров аренды у которых составляет менее 3 лет.
 
    Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются: введение ограничений в отношении создания хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере деятельности, а также установление запретов или введение ограничений в отношении осуществления отдельных видов деятельности или производства определенных видов товаров; необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами (пункты 1, 2 части  1 статьи  15 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).
       В соответствии  с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004г. № 209-О в отсутствие единых правил расчета дифференциацию ставок земельного налога в городе в зависимости от местоположения земельных участков и зон различной градостроительной ценности, как и определение границ этих зон, орган местного самоуправления обязан осуществлять не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне, без чего сам смысл дифференциации средней ставки земельного налога по местоположению и зонам территории города искажается.
 
    В связи с этим при рассмотрении споров, касающихся установления платы за пользование земельными участками в городе, судам рекомендовано выявлять, проводились ли при принятии оспариваемого нормативного акта, помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли, анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.
 
    Доказательства того, что при установлении  Ивановской городской Думой корректирующего коэффициента К = 0,01  к базовым ставкам арендной платы за землю существовало какое-либо экономическое обоснование на основе многофакторного анализа оценочных характеристик арендованных земельных участков, не представлены.
        Таким образом, абзац  2 пункта 3.1 Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Иванова, утвержденной решением Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. противоречит нормам абзаца  3 пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пунктам 1, 2 части  1 статьи  15 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
 
    В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
 
    Действительно, пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 августа 2004 года № 80 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» установлено, что согласно ч. 4 ст. 195 АПК РФ решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия. Нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда (ч. 5 статьи 195 Кодекса). 
 
    В тоже время, в соответствии с положениями части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе установив его издание с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
 
    Указанная норма является общим правилом, применяемым при разрешении дел арбитражным судом, и, соответственно, применяется и в тех случаях (при рассмотрении конкретного имущественного спора), если нормативный правовой акт, имеющий меньшую юридическую силу, признается судом (в рамках другого дела, рассматриваемого в порядке главы 23 Арбитражного процессуального кодекса РФ) не действующим с определенного момента.
 
    Более того, обязанность суда не применять нормативный акт, принятый с нарушением закона, установлена в статье 120 Конституции Российской Федерации, а в соответствии с нормами статьи 12 Гражданского кодекса РФ неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, является одним из способов защиты гражданских прав, возможность реализации которого при рассмотрении конкретного имущественного спора не может быть поставлена в зависимость от того, когда такой нормативный акт признан недействующим отдельным судебным актом.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
 
    Пунктом 2 указанной статьи установлено, что по отношениям возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
 
    Вышеназванные нормы Гражданского кодекса РФ являются императивными. Исключение из общего правила об обратной силе актов гражданского законодательства сделано только для законов. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Решение Ивановской городской Думы № 550 от 24.10.2007г. не является законом, в силу чего положения абзаца 2 указанного пункта к нему не применимы. Следовательно положение пункта 2 указанного решения в части придания ему обратной силы (распространения его действия на период до 01.01.2007г.) прямо противоречит статье 4 Гражданского кодекса РФ, имеющего большую юридическую силу.
 
    Как указывалось выше, пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса РФ установлено, что по отношениям возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. При этом отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 указанного Кодекса.
 
    Из положений статьи 422 Гражданского кодекса РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
 
    В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    Применение каких – либо конкретных коэффициентов, а также какой – либо порядок расчета арендной платы  договором аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956 не предусмотрены. Договором установлено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы в установленном порядке. В случае изменения базовых размеров арендной платы исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов (уведомлений). При этом пунктом 4.2.4. стороны предусмотрели, что информация о необходимости перерасчета арендной платы в порядке пункта 3.4. договора доводится до арендатора путем публикации в газете «Рабочий край».
 
    Из положений договора аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956 и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует безусловная обязанность сторон заключать соглашения о пересмотре арендной платы.
 
    В соответствии с частью 4 статьи 421 и частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
 
    Частью 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.
 
    Таким образом, требования истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из корректирующего коэффициента К = 0,01 за период с 09.04.2007г. являются неправомерными, расчет необходимо производить с учетом пункта 3.6 Методики, которым установлено, что в  случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления их для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, применяется корректирующий коэффициент К = 0,002.
 
    Ссылки ответчика на наличие на земельном участке введенных в эксплуатацию многоквартирных домов не могут быть приняты судом в качестве оснований для неуплаты арендной платы по заключенному сторонами и действовавшему договору аренды. Земельный участок предоставлялся для строительства нескольких многоквартирных жилых домов (литеры 7, 8, 12) и закрытой автостоянки. При этом, большая часть жилья (1 и 2 очереди литера 8 и второй пусковой комплекс литера 12) введена в эксплуатацию после истечения трехлетнего срока аренды, установленного договором при его заключении. Закрытая автостоянка не была построена и в эксплуатацию не вводилась. 
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При  этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
 
    Статьей 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    При заключении договора аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия, а именно: размер и местонахождение земельного участка, срок действия договора, размер арендной платы, порядок ее уплаты.
 
    Соглашением от 18.02.2008г. стороны определили расторгнуть договор аренды земельного участка, при этом установили, что соглашение вступает в силу только после государственной регистрации, обязанность провести которою возложили на арендатора.  Соглашение о расторжении зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 09 июня 2008 года.
 
    Договор и соглашение к нему подписаны сторонами, зарегистрированы, в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ (действовавшей на дату заключения договора) земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
 
    По правилам статьи 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьи 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» (также в редакциях, действовавших на дату действовавшей на дату заключения договора) описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости, осуществлялись посредством кадастрового и технического учета.
 
    Из смысла указанных норм следовал вывод о том, что объектом договора имущественного найма (а равно и иной сделки) являлся земельный участок, прошедший процедуру формирования. Как объект гражданских прав он представлял собой идентифицированный земельный участок с описанием его границ, составлением карты (плана), определением качества земли (категории), указанием площади, разрешенного использования, кадастрового номера.
 
    Статьей 11.1 Земельного кодекса РФ установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
 
    В рассматриваемом деле земельный участок в установленном законом порядке сформирован и прошел государственный кадастровый учет, что подтверждается копией кадастрового плана (приложена к материалам дела).
 
    Как указывалось выше, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности. При этом в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    Порядок изменения договора предусмотрен статьей 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.
 
    Согласно статье 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 
 
    Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Действительно, сторонами велась переписка в отношении спорного земельного участка и соглашения о расторжении договора, однако, ответчик не представил доказательств внесения в установленном порядке изменений в договор аренды в части изменения площади земельного участка и доказательств его возврата арендодателю в день составления соглашения о расторжении договора. Доказательства проведения землеустроительных работ после заключения договора для изменения площади земельного участка в материалы дела также не представлены.
 
    Более того, неиспользование арендатором объекта, расположенного на земельном участке, по его прямому назначению, не предусмотрено действующим законодательством в качестве основания для освобождения от оплаты арендной платы в рамках заключенного и действующего договора аренды земельного участка.  
 
    Таким образом, при наличии волеизъявления сторон на продление срока действия договора аренды, а также с учетом положений вышеуказанного действующего решения, задолженность ответчика по арендной плате за 2007 год с учетом частичной оплаты составляет 125 503 руб. 78 коп. (сумма арендной платы за 2007 год 153 753 руб. 34 коп. (в том числе: 23 841 руб. 50 коп. – за период до 09.04.2007г., 129 911 руб. 84 коп. (28 882 кв.м.х3 074, 49х0,002х267:365) – после 09.04.2007г.) за минусом 4 408 руб. 06 коп. и 23 841 руб. 50 коп., уплаченных ответчиком в 2007 году); задолженность ответчика по арендной плате за 2008 год составляет 77 637 руб. 09 коп. (28 882 кв.м.х3 074, 49х0,002х160:366).
 
    Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
 
    Ответственность арендатора (ответчика по делу) за нарушение сроков внесения арендной платы за пользование спорным земельным участком установлена пунктом 5.2. договора аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956.
 
    Соответственно в связи с частичным удовлетворением уточненных исковых требований о взыскании суммы основного долга, исковые требования о взыскании пени за несвоевременную уплату арендной платы являются правомерными и обоснованными в сумме 48 524 руб. 12 коп. При этом отсутствуют правовые основания для взыскания суммы пени за период с 16.09.2008г. по 13.11.2008г., поскольку на дату начисления пени (16.09.2008г.) договор аренды сторонами расторгнут соглашением, которое на указанную дату было зарегистрировано в установленном законом порядке. После прекращения договорных отношений арендатор не может быть привлечен к ответственности, установленной договором, который расторгнут сторонами.
 
    Статьей 333 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации» установлено, что критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
 
    Принимая во внимание допущенную со стороны ответчика просрочку в перечислении арендной платы, а также, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (чрезмерно высокий процент пени), суд считает необходимым в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 14 271 руб. 80 коп. (исчислив ее с учетом действовавших в период просрочки ставок рефинансирования Центрального банка РФ). По мнению суда, указанный размер пени в полной мере возмещает возможные убытки истца. 
 
    Государственная пошлина по делу уплачена истцом при обращении с исковым заявлением в сумме 18 044 руб. 23 коп. и в соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и 333.40 Налогового кодекса РФ подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям: на истца – 14 574 руб. 71 коп., на ответчика – 3 469 руб. 52 коп. Однако, принимая во внимание, что на дату рассмотрения спора по существу истец освобожден от уплаты государственной пошлины согласно п.п.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина в сумме 14 574 руб. 71 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
 
    На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    1.      Исковые требования истца удовлетворить частично.
 
    2.      Расходы по государственной пошлине распределить между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. 
 
    3.      Взыскать с открытого акционерного общества «Ивановская Домостроительная Компания» в пользу Администрации города Иваново:
 
    ·        203 140 руб. 87 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.04.2004г. № С-2/01-956;
 
    ·        14 271 руб. 80 коп. – пени; 
 
    ·        3 469 руб. 52 коп. – расходов по государственной пошлине по делу.
 
    4.      Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.
 
    5.      Возвратить Администрации города Иваново из федерального бюджета 14 574 руб. 71 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 2082 от 01.12.2008г.
 
    6.      На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ). В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего оспариваемого судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).   
 
 
 
Судья:                                                              Балашова Н.С.