Решение от 12 августа 2009 года №А17-6844/2008

 
­­­­АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022, г.Иваново, ул.Богдана Хмельницкого, д.59б
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Иваново
 
    12 августа 2009 года                                                            Дело № А17-6844/2008
 
    Резолютивная часть решения оглашена 31 июля 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Ельфиной Г.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Секириной С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
    по иску индивидуального предпринимателя Кривчиковой Ольги Викторовны
 
    к Жандармовой Елене Александровне
 
    третьи лица: Администрация города Иваново, Ивановский городской комитет по управлению имуществом
 
    о взыскании   126 882руб. 50коп.,
 
    при участии: от истца - Борисова А.С. по доверенности от 17.11.2008, от ответчика – Алешина М.Б., по дов. от 06.07.2009, от третьего лица КУИ – Докучаева Е.Ю., по дов. от 12.01.2009,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    Индивидуальный предприниматель Кривчикова Ольга Викторовна обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Жандармовой Елене Александровне о взыскании 357 886 руб. 59 коп., составляющих 135 054 руб. 76 коп. задолженности по договору аренды за период с 10.01.2008 по 24.06.2008; 87 109 руб. 83 коп. пени за просрочку платежа за период с 25.06.2008 по 31.10.2008; 131 702 руб. убытков по восстановительному ремонту и  4 000 руб. убытков по оплате услуг оценщика.
 
    В ходе процесса по делу истец заявил об уменьшении цены иска до суммы 258 011руб.40коп., просил взыскать с ответчика 109 797 руб. 93 коп. задолженности по договору аренды за период с 13.02.2008 по 24.06.2008; 12 511 руб. 47 коп. пени за просрочку платежа за период с 25.06.2008 по 16.03.2009; 131 702 руб. убытков по восстановительному ремонту и  4 000 руб. убытков по оплате услуг оценщика.
 
    В судебном заседании 23.07.2009 представитель истца заявил об увеличении суммы пени до 17 084руб.57коп., сославшись на продление периода просрочки платежа до 23.07.2009.
 
    Указанные заявления истца приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
 
    В ходе процесса по делу произведена замена судьи (определение арбитражного суда от 08.04.2009), в соответствии с частью 2 статьи 18 АПК РФ рассмотрение дела начато сначала.
 
    Определением арбитражного суда от 28.07.2009 исковые требования в части взыскания убытков в общей сумме 135 702руб. выделены в отдельное производство ( дело № А17-5799/2009).
 
    Таким образом, в рамках настоящего дела рассматриваются требования о взыскании 109 797 руб. 93 коп. задолженности по уплате арендных платежей за период с 13.02.2008 по 24.06.2008 и 17 084 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа за период с 25.06.2008 по 23.07.2009.
 
    Обращение с иском истец обосновал статьями 309, 330, 614, 617 ГК РФ и мотивировал тем, что занимаемое ответчицей по договору аренды №424 от 30.12.2002 нежилое помещение (подвал), расположенное в жилом доме по адресу: г.Иваново, ул.Комсомольская, д.10, было выкуплено индивидуальным предпринимателем Кривчиковой О.В. на аукционе, проводимом Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (договор купли-продажи №112 от 10.12.2007, акт приема-передачи от 10.01.2008). После государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к Кривчиковой О.В., арендатор был поставлен в известность о смене собственника и необходимости уплаты арендных платежей новому арендодателю. Однако, Жандармова Е.А. платить за аренду отказалась, 24.06.2008 освободила занимаемые помещения.
 
    Ответчица иск признала в части основного долга в сумме 26 759руб. 37коп., сославшись на то, что расчет арендной платы истцом исчислен неверно, так как, в нарушение условий договора аренды, не учтен коэффициент муниципальной поддержки. В части пени предъявленные требования считает необоснованными, ссылаясь на то, что от  выполнения обязательства не уклонялась. Согласно договору арендные платежи  она должна осуществлять самостоятельно, без выписки счетов, по платежному поручению, предъявляемому в отделение банка, однако, новый арендодатель не предоставил сведения о своих банковских реквизитах. Более того, когда  она хотела передать Кривчиковой О.В. денежные средства, последняя отказалась их принять. В то же время, ответчица просила суд снизить размер неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ до суммы 1 000 руб., считая, что размер взыскиваемой истцом неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
 
    Кроме того, ответчица сообщила, что с 24.02.2009 утратила статус индивидуального предпринимателя.
 
    Третьи лица Администрация города Иваново и Ивановский городской комитет по управлению имуществом в отзывах подтвердили продажу нежилого помещения предпринимателю Кривчиковой О.В., о чем арендатор был своевременно поставлен в известность.
 
    В  судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, возражения ответчика в части начисления арендных платежей без учета коэффициента муниципальной поддержки считает необоснованными, поскольку льготное исчисление арендной платы предусмотрено только для нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. Более того,   коэффициент муниципальной поддержки 0,25 был установлен предпринимателю Жандармовой Е.А., исходя из назначения аренды помещений под размещение аптеки, однако, арендодатель использовала помещения не по назначению, кроме аптеки в арендованных помещениях размещались магазины и склад ткани. С начала 2009 года аптечный пункт вообще был закрыт.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании поддержал изложенные в отзыве возражения против иска. Не согласился с утверждением представителя истца относительно нецелевого использования арендуемых площадей, указал, что согласно справки ООО «Фармацентр плюс» от 29.07.2009 аптека функционировала до 18.05.2008.
 
    Представитель  третьего лица Ивановского городского комитета по управлению имуществом дал пояснения, аналогичные приведенным в отзыве. Также представил в материалы дела отчеты оценщика от 13.04.2007 и 18.09.2007 по определению рыночной стоимости подвальных нежилых помещений в доме №10 по улице Комсомольской города Иваново, составленные перед приватизацией (продажей), обратив внимание, что на прилагаемых к отчету от 13.04.2007 фотографиях видно, что на фасаде здания, кроме вывески Аптека «Торговый дом Здравушка», размещены вывески магазина «Бытовая химия и косметика»,  фирмы «Уют» по установке окон и дверей из ПВХ и алюминия, фирмы «Фейерверк улыбок», магазина «Секонд-Хенд».
 
    В судебном заседании свидетель Волкова Мария Степановна показала, что работает дворником, убирает территорию дома №10 по улице Комсомольской, в подвальном помещении дома сейчас располагается мебельный салон, ранее, около 4-х лет, там располагалась аптека, и магазины, из которых помнит магазин «Секонд-Хенд» и склад ткани. Аптека закрылась в январе 2008 года.
 
    Опрошенная в качестве свидетеля Белянкина Лилия Викторовна показала, что является генеральным директором ООО «БТИ-оценка». В марте 2008 года проводила оценку нежилого подвального помещения по адресу: г.Иваново, ул. Комсомольская, д.10 (с целью кредитования), произвела осмотр помещения, сделала фотографии, составила акт оценки помещения. В помещении располагался склад с текстильными материалами и пустые витрины, в отношении которых ей пояснили, что ранее здесь была аптека.
 
    Представитель истца: У нас имеются точные сведения, что у ответчика было три работника. Один (фармацевт) был уволен 29.02.2008г., второй (фармацевт) уволен 31.03.2008г., третий работник – дочь Жандармовой Е.А. находилась в декретном отпуске в период с 31.12.2007г. Эти сведения можно подтвердить путем запроса в  Пенсионный  фонд. Ответчик находился на вмененном налогообложении. У нее должен быть отчет за 1 квартал 2008г, что она платила налог. Так же Жандармова Е.А должны было соблюдать кассовую дисциплину, хранить накладные и другие первичные документы по организации работы аптеки, так как ее ещё три года после окончания предпринимательской деятельности имеют право проверить и задать вопросы. 
 
    Протокольным определением от 31.07.2009 суд отклонил ходатайства сторон об истребовании из Пенсионного фонда сведений о работниках ИП Жандармовой Е.А за 2008, из ООО «Фармацентр плюс» накладных по поставке медикаментов для ИП Жандармовой Е.А., из ИМНС налоговых отчетов ИП Жандармовой Е.А.,  исходя из того, что при условии наличия у Жандармовой Е.А. нескольких аптечных пунктов, указанные сведения не дадут безусловного ответа на возникший вопрос о нецелевом использовании помещений, а неизбежное отложение судебного заседания  до получения дополнительных доказательств приведет к неоправданному затягиванию судебного процесса.
 
    Третье лицо Администрация г.Иваново, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Указанное обстоятельство в силу ст. 156 АПК РФ не препятствует проведению судебного заседания и разрешению спора по существу.
 
    Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска, исходя из нижеследующего.
 
    Между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и предпринимателем Жандармовой Е.А. (арендатор) был заключен договор аренды № 424 от 30.12.2002, согласно которому ответчику было предоставлено в аренду и передано по акту от 16.01.2003 нежилое помещение общей площадью 243,6 кв.м. в жилом доме №10, расположенном по улице Комсомольская города Иваново, для использования под аптеку. Стороны неоднократно вносили в договор изменения, последняя редакция -  от 14.01.2008.
 
    Указанное нежилое помещение по результатам аукциона, проводимого Ивановским городским комитетом по управлению имуществом, было выкуплено индивидуальным предпринимателем Кривчиковой О.В. по договору купли-продажи №112 от 10.12.2007, акт приема-передачи от 10.01.2008. Право собственности покупателя зарегистрировано 13.02.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 37-АА №241191.
 
    Комитет 22.02.2008 уведомил арендатора о смене собственника нежилых помещений.
 
    Кривчикова О.В. 26.02.2008 направила Жандармовой Е.А. предложение заключить новый договор аренды помещений.
 
    Жандармова Е.А. от переговоров отказалась, 24.06.2008 освободила арендуемые площади.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Согласно требований статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан уплачивать арендную плату в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона.
 
    По условиям раздела 5 договора аренды № 424 от 30.12.2002 (в редакции от 14.01.2008) арендатор обязан ежемесячно  самостоятельно, без выписки счетов по платежному поручению, предъявленному в банк не позднее последнего дня отчетного месяца уплачивать арендодателю арендную плату в сумме 25032руб.54коп. Одновременно стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы в случае принятия органами местного самоуправления соответствующего решения (пункт 5.1).
 
    В материалы дела также представлено приложение к договору №424, без указания даты заключения договора и даты подписания данного «приложения», подписанное только арендодателем. 
 
    Из содержания «приложения» следует, что на основании решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 №137 «Об арендной плате за нежилые помещения» арендатору предоставлено право производить оплату за арендуемое помещение с коэффициентом муниципальной поддержки 0,25, применяемым к сумме, указанной в пункте 5.3.1 договора. На основании постановления Главы города и решений Ивановской городской Думы, в случае нарушения условий договора и предусмотренных законодательством и местными органами власти правил и норм, регламентирующих деятельность арендатора, коэффициент муниципальной поддержки может быть установлен в размере 1,0.
 
    Судом установлено, что ежемесячный договорной платеж в сумме 25032руб.54коп. определен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, утвержденной решением Ивановской городской Думы от 25.06.2002 №137, с учетом следующих составляющих:
 
    1240 - базовая ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, установленная решением Ивановской городской Думы от 01.11.2008г. №258;
 
    0,75 – коэффициент минимальных удобств, так как помещение расположено в подвале;
 
    0,8 – коэффициент износа;
 
    1,25 - коэффициент территориального расположения;
 
    1 – коэффициент исторической ценности,
 
    плюс часть земельной составляющей арендной ставки.
 
    Таким образом, расчет задолженности по арендной плате в сумме 109 797руб.93коп. за период с 13.02.2008 по 24.06.2008, исходя  из ежемесячного платежа в сумме 25032руб.54коп. (24512руб.25коп. + 520руб.29коп. земельная составляющая), соответствует договорным условиям.
 
    В судебном заседании представители истца и третьего лица-Ивановского городского комитета по управлению имуществом пояснили, что при осуществлении арендных платежей арендаторы самостоятельно умножали размер арендной платы на доведенный до их сведения коэффициент муниципальной поддержки, установленный городской Думой, и уплачивали итоговую сумму.
 
    Как следует из решения городской Думы коэффициент муниципальной поддержки, снижающий арендные платежи юридических и физических лиц, установлен с целью формирования социально - экономической инфраструктуры города, направлен на поддержку социально-направленных видов деятельности. При изменении вида деятельности арендатор не имел права применять коэффициент муниципальной поддержки.
 
    Размер (коэффициент) муниципальной поддержки определяется городской Думой в одностороннем порядке и не зависит от волеизъявления другой стороны договора (арендатора). В принципе, муниципальная поддержка  социально-направленных видов деятельности может быть вообще в одностороннем порядке отменена либо коэффициент изменен по конкретным видам деятельности.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что установление коэффициента муниципальной поддержки является субъективным односторонним правом арендодателя - муниципального образования, которое за счет подобных льгот поощряет предпринимателей, занимающихся социально полезной деятельностью.
 
    Кроме того, довод ответчика о необходимости использования понижающего коэффициента отклоняется судом в силу следующего.
 
    Возможность уплаты арендных платежей с учетом коэффициента муниципальной поддержки 0,25 была предоставлена Жандармовой  Е.А. Ивановским городским комитетом по управлению имуществом, так как она арендовала помещение под размещение аптеки.
 
    Между тем судом установлено, что по состоянию на 13.02.2008 аптека в арендованном Жандармовой  Е.А. помещении уже не функционировала, что подтверждается показаниями свидетелей Волковой Марии Степановны, работающей дворником дома №10 по улице Комсомольской, и оценщика Белянкиной Лилии Викторовны, которой производился осмотр данного помещения с целью оценки его рыночной стоимости. У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, допрошенных в установленном процессуальном порядке и подтверждающих, что по состоянию на 13.02.2008 аптечный пункт в арендуемом ответчицей помещении нее работал. Суд не усматривает какой-либо их личной заинтересованности в исходе дела. Показания указанных свидетелей являются последовательнвыми и не противоречивыми.
 
    Представленная ответчицей справка ООО «Фармацентр плюс» от 29.07.2009 о том, что до 18.05.2008 медикаменты отпускались Жандармовой  Е.А. по адресу: г.Иваново, ул.Комсомольская, д.10, допустимым доказательством не является (ст.68 АПК РФ), поскольку изложенные в ней факты не подтверждены документально, кроме того, факт поставки медикаментов получателю по  адресу арендованного им помещения не свидетельствует о функционировании по данному адресу аптеки.
 
    Ответчик не представил бесспорных доказательств использования нежилых помещений только по целевому назначению. Поэтому его ссылка на  право уменьшения размера арендных платежей несостоятельна и в силу приведенного обстоятельства.
 
    Таким образом, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 109 797руб.93коп. обоснованны и подлежат удовлетворению.
 
    Кроме арендных платежей истец также требует взыскания 17 084 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки  с 25.06.2008 по 23.07.2009 на основании пункта 7.1 договора аренды.
 
    Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор условий об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
 
    Составленный истцом расчет пени проверен судом и признан верным. Ответчиком указанный расчет по существу не оспорен.
 
    При рассмотрении ходатайства ответчика о снижении в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскиваемой неустойки до 1 000 руб., по мотиву явной несоразмерности размера взыскиваемой истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, суд пришел к следующему выводу.
 
    Согласно части 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17).
 
    Принимая во внимание высокий процент неустойки, суд считает необходимым уменьшить размер подлежащей взысканию пени до суммы 13 100 руб., исчислив ее применительно к действующей на день вынесения решения ставке рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы задолженности.
 
    Во взыскании остальной части неустойки следует отказать.
 
    В связи с удовлетворением заявленных в иске требований, расходы по уплаченной истцом госпошлине относятся на ответчика по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6 от 20.03.97 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.
 
    Всего истцом с первоначальной цены иска 357886руб.59коп. уплачено 8657руб.33коп. государственной пошлины (4214руб.04коп. и 4443руб.29коп. по двум платежным квитанциям от 07.11.2008). В связи с уменьшением истцом цены иска, излишне уплаченная госпошлина в сумме 2305руб.38коп. в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату плательщику в порядке, предусмотренном статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (индивидуальному предпринимателю Кривчиковой Ольге Викторовне выдать справку на возврат госпошлины).
 
    Ввиду выделения части исковых требований в отдельное производство, соответствующая часть пошлины в сумме 3282руб.65коп. отнесена к материалам дела № А17-5799/2009.
 
    С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 3069руб.30коп. государственной пошлины.
 
    Поскольку при изготовлении и объявлении резолютивной части решения была допущена арифметическая ошибка при исчислении суммы государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца (вместо правильной суммы 3069руб.30коп. ошибочно указана сумма 3262руб.46коп.), указанная техническая ошибка подлежит исправлению в порядке статьи 179 АПК РФ при изготовлении решения в полном объеме.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
решил:
 
    взыскать с Жандармовой Елены Александровны, зарегистрированной по адресу: Ивановская область, Ивановский район, д.Конюхово, д.31, в пользу индивидуального предпринимателя Кривчиковой Ольги Викторовны (ОГРН 304370217400210) 109 797руб.93коп. задолженности по арендной плате, 13100 руб. пени, 3069руб.30коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по делу.
 
    Во взыскании остальной части пени отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в апелляционную инстанцию-Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ивановской области.
 
 
 
    Судья                                                   Г.Ю. Ельфина