Решение от 20 мая 2009 года №А17-614/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ИВАНОВСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    Иваново
 
    21 мая 2009 года                                                                              Дело № А17-614/2009
 
    Резолютивная часть решения оглашена 14 мая 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе  судьи Ельфиной Г.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Секириной С.В., рассмотрев в судебном заседании  дело
 
    по иску общества с ограниченной ответственностью «ТРИУМФ-М»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ЭКСПЕРТ»,
 
    к открытому акционерному обществу «Ивановская энергосбытовая компания»,
 
    о признании недействительными договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности,
 
    третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области
 
    при участии в судебном заседании: от истца – Артамонов М.С.,  по дов. от 07.05.2009г., от ответчиков Боголапова М.А. (от ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» - по дов. от 27.02.2009г., от ОАО «Ивановская энергосбытовая компания» - по дов. от 01.01.2009г.), от третьего лица – Леванова М.Р. по дов. от 02.03.2009г.,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «ТРИУМФ-М» (далее – истец, ООО «ТРИУМФ-М») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» (далее – первый ответчик, ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ») и к открытому акционерному обществу «Ивановская энергосбытовая компания» (далее – второй ответчик, ОАО «Ивэнергосбыт») о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи объекта недвижимости от 16.12.2008  и признании недействительным зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» на указанное имущество.
 
    В ходе досудебной подготовки истец уточнил предмет требований, изложив его следующим образом:
 
    - признать недействительным заключенный между открытым акционерным обществом «Ивановская энергосбытовая компания» и обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» договор от 16.12.2008 купли-продажи здания операторской и маслосклада, общей площадью 49,4кв.м, вместе с прилагаемым имуществом, расположенного по адресу: г.Иваново, ул. Нарвская, д.5-Б,
 
    - признать недействительным зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» на указанное имущество и исключить запись регистрации № 37-37-01/264/2008-095 от 21.01.2009 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Обращение с иском истец обосновал ст.ст. 1 (п.2), 10, 167, 168, 209 (п.2), 223, 224 (п.1), 412, 422, 551 (п.п. 1и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (заявление от 14.05.2009, л.д.120) и мотивировал следующим.
 
    ООО «ТРИУМФ-М» по договору купли-продажи от  27.09.2007 приобрело у  ОАО «Ивэнергосбыт» здание операторской и маслосклада, вместе с прилагаемым имуществом, расположенное по адресу: г.Иваново, ул. Нарвская, д.5-Б. Поскольку до этого момента здание уже находилось в фактическом владении ООО «ТРИУМФ-М» на основании договора аренды имущественного комплекса АЗС от 07.12.2006 № 101, то необходимости в составлении акта-приемки передачи объекта не было, в силу п.2 ст.224 ГК РФ отчужденный объект считается переданным покупателю. Однако, ОАО «Ивэнергосбыт» повторно продал имущественный комплекс ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» по договору от 16.12.2008. Переход права собственности  на здание операторской и маслосклада к ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» зарегистрирован 21.01.2009.
 
    Совершенная ответчиками сделка купли-продажи ранее отчужденного другому лицу имущества является злоупотреблением правом и согласно ст. 168 ГК РФ является недействительной. В силу ст. 167 ГК РФ следствием недействительности сделки является недействительность государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ».
 
    Ответчики иск не признали.
 
    Первый ответчик ОАО «Ивэнергосбыт» в отзыве указал, что заключенный с истцом договор от 27.09.2007 содержал отлагательные условия, лишь после выполнения которых покупателем должен быть подписан акт приема-передачи имущества (пункт 10.1 договора). Так как с сентября 2007г. до декабря 2008г. покупатель ООО «Триумф-М» не выполнил принятые обязательства, а также не оплатил полностью стоимость объекта (из 5300000руб. оплачено 530000руб.), то продавец письмом от 01.12.2008 уведомил покупателя о расторжении договора с предложением сообщить банковские реквизиты для возврата суммы задатка. Ответа на данное письмо не поступило, но ОАО «Ивэнергосбыт» готово в любой момент вернуть денежные средства. На момент заключения оспариваемого договора от 16.12.2008 ОАО «Ивэнергосбыт» являлось собственником АЗС, поэтому вправе было распорядиться принадлежащим имуществом. Истец не привел правовых норм, на основании которых данный договор мог бы быть признан судом недействительным.
 
    Второй ответчик ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» в отзыве сообщил, что оспариваемый истцом договор купли-продажи от 16.12.2008 полностью исполнен сторонами. Покупатель оплатил выкупную цену в сумме 6000000руб., продавец передал объект по акту приема-передачи от 25.12.2008. Сторонами в установленном порядке оформлен переход права собственности. ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» является добросовестным приобретателем здания, поскольку не знало и не могло знать о том, что арендатор ООО «ТРИУМФ-М» претендует на тот же объект недвижимости.
 
    Третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области в отзыве указало, что при регистрации перехода права собственности государственным регистратором проводилась правовая экспертиза договора купли-продажи от 16.12.2008, оснований для отказа в государственной регистрации не имелось. Договор аренды имущественного комплекса АЗС от 07.12.2006 №101 не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнениях к нему; представитель ответчиков с иском не согласился по приведенным в отзывах основаниям; представитель третьего лица дал пояснения, аналогичные изложенным в отзыве на иск.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.
 
    Спорное здание операторской и маслосклада, вместе с прилагаемым имуществом, расположенное по адресу: г.Иваново, ул. Нарвская, д.5-Б, находится в фактическом пользовании ООО «ТРИУМФ-М» (арендатор) на основании договора аренды имущественного комплекса АЗС от 07.12.2006 № 101, заключенного с арендодателем ОАО «Ивэнергосбыт», являющегося собственником данного объекта недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 37-АА № 022460 от 01.04.2005, запись регистрации № 37-37-02/19/2005-371.
 
    Между  ОАО «Ивэнергосбыт» (продавец) и ООО «ТРИУМФ-М» (покупатель) 27.09.2007 был заключен договор купли-продажи вышеобозначенного объекта недвижимости за 5300000руб. В счет оплаты выкупной цены покупатель уплатил 530000руб. задатка. Акт приемки-передачи объекта в рамках данного договора сторонами сделки не был подписан, переход права собственности от продавца к покупателю не зарегистрирован.
 
    16.12.2008 ОАО «Ивэнергосбыт» заключило другой договор купли-продажи здания операторской и маслосклада, продав его ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ». Данная сделка сторонами полностью исполнена, покупатель оплатил выкупную цену в сумме 6000000руб., продавец передал объект по акту приема-передачи от 25.12.2008. Сторонами в установленном порядке оформлен переход права собственности, право собственности ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» на спорный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 37-АА № 387159 от 21.01.2009, запись регистрации № 37-37-01/264/2008-095.
 
    Считая свои права нарушенными, ООО «ТРИУМФ-М» обратилось с настоящим иском, требуя признать недействительным заключенный ответчиками договор купли-продажи от 16.12.2008 и, в качестве применения последствий недействительности данной сделки, признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» на здание и исключить запись регистрации № 37-37-01/264/2008-095 от 21.01.2009 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В силу приведенных истцом правовых норм статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
 
    По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки и применении последствий ее недействительности является основанием для отказа в иске.
 
    ООО «ТРИУМФ-М» не является участником оспариваемой сделки. Истец не указал норму закона, нарушение которой привело к недействительности договора купли-продажи от 16.12.2008, заключенного между ОАО «Ивэнергосбыт» и ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ» и не обосновал, каким образом данной сделкой нарушены его права и законные интересы.
 
    В качестве правового обоснования заявленных исковых требований истец также сослался на статьи 223, 224 (п.1), 551 (п.п. 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно договору купли-продажи от 27.12.2007, заключенному между  ОАО «Ивэнергосбыт» и ООО «ТРИУМФ-М», объектом сделки являлось здание операторской и маслосклада вместе с находившимся в нем имуществом. В соответствии с пунктом 6 договора покупатель обязался произвести оплату здания в сумме 5300000руб. в течение 10 дней с момента выполнения продавцом обязанностей, оговоренных в пункте 10.1 договора. Согласно пункту 7 договора передача объекта должна быть произведена по акту-приема передачи после выполнения сторонами обязанностей, предусмотренных в пунктах 6 и 10.1. Право собственности на приобретаемое здание переходит к покупателю с момента государственной регистрации данного права (пункт 8).
 
    Однако, вышеперечисленные договорные обязательства сторонами не выполнены, в частности, истец-покупатель не произвел оплату выкупной цены  в сумме 5300000руб.
 
    Поскольку данный договор длительное время не исполнялся, продавец отказался от совершения с ООО «ТРИУМФ-М» сделки купли-продажи здания и заключил другой договор об отчуждении имущественного комплекса АЗС, продав его ООО «СТРОЙ ЭКСПЕРТ».
 
    В силу пунктов 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
 
    Таким образом, право собственности на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на этот объект. Следовательно, до момента осуществления такой регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
 
    ООО «ТРИУМФ-М» не зарегистрировало переход права собственности на спорное здание после заключения договора купли-продажи от 27.12.2007, поэтому собственником здания оставалось ОАО «Ивэнергосбыт», которое в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе было распорядиться спорным объектом.
 
    В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться. Заключение продавцом нового договора влечет наступление ответственности продавца за его неисполнение.
 
    Исходя из буквального значения содержащихся в этом пункте слов и выражений не следует, что новая сделка является недействительной.
 
    Утверждение истца о том, что в силу п.2 ст.224 ГК РФ отчужденный объект считается переданным покупателю, поскольку находился в его фактическом пользовании  на момент заключения договора купли-продажи, необоснованны.
 
    Имущество, подлежащее отчуждению на условиях договора купли-продажи от 27.12.2007, приобретателю собственником не передавалось. Здание находилось (и находится в настоящее время) в пользовании истца-арендатора на основании договора аренды имущественного комплекса АЗС от 07.12.2006 № 101.
 
    Таким образом, правовые основания для признания договора купли-продажи от 16.12.2008 и зарегистрированного на его основании перехода права собственности недействительными, отсутствуют.
 
    Вышеизложенные выводы и фактические обстоятельства свидетельствуют о безосновательности обращения истца с предъявленными исковыми требованиями, поэтому иск удовлетворению не подлежит.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по делу подлежат отнесению на счет истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
    РЕШИЛ:
 
    в иске отказать.
 
    Судебные расходы по государственной пошлине по делу возложить на истца.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в апелляционную инстанцию-Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ивановской области.
 
    Судья                                     Г.Ю. Ельфина