Решение от 12 ноября 2009 года №А17-4053/2009

 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
153022, г.Иваново, ул.Богдана Хмельницкого, д.59б
 
 
    ИМЕНЕМ   РОССИЙСКОЙ   ФЕДЕРАЦИИ
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г.Иваново
 
    09 ноября2009года                                                    Дело № А17-4053/2009
 
    Резолютивная часть решения объявлена 02 ноября2009года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Г.Ю.Ельфиной,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Секириной С.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело
 
    по иску общества с ограниченной ответственностью «Экспромт»
 
    к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ивановской области
 
    о государственной регистрации перехода права,
 
    третье лицо: ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»в лицеИвановскогофилиала,
 
    при участии: от истца – Лукьяненко В.С., по дов. от 15.01.2009, от ответчика – Хрулева Н.А., по дов. от 01.07.2009, от третьего лица БТИ – Баскакова Е.А., по дов. от 28.10.2008,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    Обществос ограниченной ответственностью «Экспромт» (далее – истец, ООО «Экспромт»)обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ивановской области о государственной регистрации перехода права собственности от ОАО «Заволжскжелезобетон» к ООО «Экспромт» на двухэтажное здание (сооружение) механической мастерской, общей площадью 777,9 кв.м,литера Б64, и на одноэтажное здание (сооружение) гаража, общей площадью 513,6 кв.м, литера Б65, расположенных по адресу: Ивановская область, г.Заволжск, ул.Заводская, д.1.
 
    Обращение с иском истец обосновал статьями 12 и 551 ГК РФ и мотивировал тем, что здания мастерской и гаража ООО «Экспромт»  приобрело по договору купли-продажи от 29.07.2004 у ОАО «Заволжскжелезобетон» в ходе осуществления конкурсного производства в отношении этого акционерного общества. Сделка полностью исполнена сторонами. Однако, до регистрации перехода права собственности ОАО «Заволжскжелезобетон» было ликвидировано. В таких случаях государственная регистрация перехода права на приобретенное недвижимое имущество должна производится по аналогии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 551 ГК РФ.
 
    Ответчик в отзыве возражений против заявленных требований не изложил, указав, что решение о государственной регистрации перехода права собственности должно быть принято судом в соответствии с действующим законодательством.
 
    В отзыветретьеголицаФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»в лицеИвановскогофилиала сообщается, что первичная техническая инвентаризация объектов была проведена 10.08.2007 по заявке ООО «Экспромт», изготовлены технические паспорта, в которых указано описание технических характеристик нежилых зданий на момент инвентаризации. 
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал требования, изложенные в исковые заявлении.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании указал, что разрешение сложившейся ситуации оставляется на усмотрение суда.
 
    Представитель третьего лица в судебном заседании дал пояснения, аналогичные изложенным в отзыве. Дополнительно сообщил, что в технических паспортах объектов, находящихся в инвентарном деле, отсутствует имеющаяся в представленных истцом суду копиях техпаспортов запись о том, что в договоре купли-продажи от 29.07.2009 площадь зданий указана неверно, по материалам бухгалтерского баланса, без проведения технической инвентаризации, а в результате обследования объекта 10.08.2004 общая площадь уточнена. В инвентарном деле нет сведений о характеристике объектов, в том числе их площади, до первичного обследования 10.08.2004.
 
    Изучив материалы дела, заслушав представителей  участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.
 
    Истец обратился с требованием о принятиисудом решения огосударственной регистрации перехода права собственности на здание механической мастерской, общей площадью 777,9 кв.м,литера Б64, и на здание гаража, общей площадью 513,6 кв.м, литера Б65, расположенных по адресу: Ивановская область, г.Заволжск, ул.Заводская, д.1, от ОАО «Заволжскжелезобетон» к ООО «Экспромт»на основании договоракупли-продажи от 29.07.2004.
 
    В качестве правового обоснования заявленных требований истец привел статью 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой просит применить по аналогии закона, так как продавец имущества ликвидирован.
 
    В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на заявленные объекты недвижимости (сообщения УФРС от 07.04.2009 №№ 05/038/2009-784, 05/038/2009-785).
 
    Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.04.2007 №363, представленной межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №5 по Ивановской области, открытое акционерное общество «Заволжскжелезобетон» 27.01.2006 снято с регистрационного учета в связи с ликвидацией в результате банкротства.
 
    В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Согласно пункту 2 статьи 223 того же Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При ликвидации продавца приведенная правовая норма применяется по аналогии.
 
    В соответствии с положениями статей 168 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении требований о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности, в круг подлежащих установлению арбитражным судом  фактов, значимых для правильного разрешения спора, входит, в том числе, проверка действительности сделки, на которую ссылается истец.
 
    Между тем, анализ условий сделки, по которой истец получил заявленное в иске имущество, с точки зрения ее заключенности и соответствия законодательству, не дает оснований для признания представленного истцом договора купли-продажи от 29.07.2004соответствующимусловиям требований статей 432, 549, 554Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно требованиям пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу статей 550 и 554 названного Кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
 
    Из содержания договора купли-продажи от 29.07.2004следует, что ОАО «Заволжскжелезобетон» продало ООО «Экспромт»двухэтажное здание (сооружение) механической мастерскойс земельным участком, находящимся под зданием, общей площадью 916кв.м, расположеннымпо адресу: Ивановская область, г.Заволжск, ул.Заводская, д.1, на территории Заволжского химического завода, иодноэтажное здание (сооружение) гаражас земельным участком, находящимся под зданием, общей площадью 560кв.м, расположеннымпо адресу: Ивановская область, г.Заволжск, ул.Заводская, д.1, на территории Заволжского химического завода (пункт 1 договора). В пункте 4 договора отдельно указано, что на момент купли-продажи у продавца отсутствуют документы, подтверждающие технические характеристики зданий.
 
    В договоре стороны согласовали, что одновременно с передачей права собственности на здания покупатель приобретает также право собственности на части земельных участков, занятых под зданиями и необходимых для их использования. Выкупная цена имущества (зданий и земельных участков) определена в общей сумме 70 000рублей.
 
    При этом суд считает необходимым отметить, что земельные участки в собственности продавца не находились и до настоящего времени права истца на эти земельные участки не оформлены.
 
    В передаточном акте от 29.07.2004, которым стороны оформили приемку-передачу зданий и земельных участков, содержится та же характеристика проданных объектов.
 
    Таким образом,из условий договора от 29.07.2004невозможно определенно установить, какое имущество являлось предметом сделки. В данном договоре отсутствует описание зданий,договор не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке,не указана площадь, этажность, материал конструктивных элементов, в частности, стени др. параметры. Технической инвентаризации данных недвижимых объектов государственным предприятием по учету недвижимости не производилось до 2007 года.
 
    При изложенных обстоятельствахдоговор купли-продажи от 29.07.2004является незаключенным в соответствии со статьями 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В данной ситуации, учитывая, что согласно статьей 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основной целью судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и охраняемых законом интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, принимая во внимание отсутствие сведений и заявлений других лиц о нарушении законодательства при совершении сделки купли-продажи, суд предложил истцу представить дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету договора и спора, оценка которых позволила бы суду устранить неопределенность в праве на здания мастерской и гаража.
 
    Между тем, анализи оценка представленных истцом доказательств,в их совокупности,привели квыводу о неправомерности заявленных требований, исходя из нижеследующего.
 
    Продажа зданий производилась в ходе осуществления процедуры конкурсного производствав отношении ОАО «Заволжскжелезобетон», признанного решением Арбитражного суда Ивановской области от 22.03.2001 несостоятельным (банкротом).
 
    Решение о продаже имущества должника принималось на общем собрании кредиторов. Как видно из протокола собрания кредиторов ОАО «Заволжскжелезобетон»от 20.05.2004 предлагаемые к продаже ООО «Экспромт» здание механической мастерской и здание конторы и гаража находились на тот момент в полуразрушенном, ветхом состоянии.
 
    Указанный факт подтверждается и данными, имеющимися в плане приватизации малого государственного предприятия «Заволжскжелезобетон», преобразованного в 1993году в акционерное общество «Заволжскжелезобетон», который (имеется в виду план приватизации) представлен в материалы дела истцом в качестве доказательства принадлежности зданий продавцу.
 
    Так, согласно прилагающимся к плану приватизации акту оценки общей стоимости зданий и сооружений на 01.10.1992 и акту оценки общей стоимости основных средств малого предприятия «Заволжскжелезобетон»здание механической мастерской, 1963 года постройки, имело на тот момент 72% износа, здание конторы с гаражом, 1978 года постройки – 48% износа.
 
    За период с 1992 по 2004 годы процент износа зданий увеличился, Учитывая нормативные требования к амортизации основных средств- зданий и сооружений, к 2004 году здания имели нулевую остаточную балансовую стоимость.
 
    Между тем, истец просит суд о принятии решения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости совсем с другими техническими характеристиками.
 
    Как следует из технических паспортов, составленных Кинешемским отделением Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по результатам первичного обследования объектов учета по состоянию на 30.07.2007, здание механической мастерской, общей площадью 777,9 кв.м, имеет износ 49%, здание гаража, общей площадью 513,6кв.м,имеет износ 28%.
 
    Изложенное свидетельствует о том, что здания были подвергнуты истцом капитальному ремонту (реконструкции).
 
    Указанное обстоятельство также подтверждается письмами Главы Заволжского городского поселения от 12.01.2009 и от 26.10.2009. Из содержания которых следует, что после приобретения полуразрушенных зданий ООО «Экспромт» осуществило их ремонт. На данных площадях планируется организовать химический завод по высокотехнологичному производству новых российских химических материалов для нашей промышленности, а также китайских потребителей. В цехах установлено современное оборудование, создано около ста рабочих мест.
 
    Утверждение истца о том, что был произведен лишь косметический ремонт зданий, носит голословный характер и противоречит материалам дела, свидетельствующим о значительном обновлении зданий, что возможно только в ходе капитального ремонта, реконструкции.
 
    Согласно статье 51 Градостроительного кодекса единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта является разрешение на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
 
    В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией, которая осуществляется с соблюдением требований, предусмотренных статьей 52 этого же Кодекса, понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения).
 
    Между тем, разрешительно-проектнаядокументацияна капитальный ремонт (реконструкцию) зданий не оформлялась, отсутствуетразрешение на ввод объекта в эксплуатациюпосле проведенных строительно-монтажных работ.
 
    Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований, предусмотренных нормой части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, для  принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности от ОАО «Заволжскжелезобетон» к ООО «Экспромт» на заявленные объекты недвижимого имущества. В иске следует отказать.
 
    На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по делуотносятся на истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,арбитражный суд
 
 
    РЕШИЛ:
 
    в иске отказать.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины по делу оставить за истцом.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный со дня принятия в апелляционную инстанцию-Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ивановской области.
 
 
Судья                                                  Г.Ю. Ельфина