Решение от 30 сентября 2009 года №А17-3459/2009

 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
    г. Иваново
 
    «12» октября 2009 года                                                                            Дело № А17-3459/2009
 
    Резолютивная часть решения  оглашена 30 сентября 2009 года.  Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2009 года    
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
    в составе судьи  Пичевой Дины Константиновны
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дыбиной Ю.В.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании
 
    дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Кулдышева Бориса Владимировича
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Стрид»                            
 
    о взыскании 361601 рубля 62 копейки;
 
    при участии в судебном заседании от истца: Гущиной И.В. – представителя по доверенности от 16.06.2009;               
 
    установил:
 
    В арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Стрид» (далее ответчик, ООО «Стрид») на основании статей 307-309,314,395,606,614 Гражданского кодекса РФ 353244 рублей 62 копеек, из которых 340200 рублей 62 копейки задолженность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 308,5 кв.м., расположенном в доме №26 «б» по улице Шубиных в городе Иванове за период с 01.03.2009 по 30.04.2009, 8588 рублей 62 копейки задолженность по коммунальным платежам за апрель 2009 года, 4456 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.05.2009 по 15.06.2009, обратился собственник указанного помещения индивидуальный предприниматель Кулдышев Борис Владимирович (далее истец, предприниматель Кулдышев Б.В.).
 
    В судебном заседании 31.08.2009 истец увеличил размер искового требования о взыскании процентов до 12813 рублей за счет увеличения периода их начисления до 31.08.2009. Увеличение размера исковых требований принято судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Рассмотрение дела продолжено в рамках взыскания с ответчика 361601 рубля 62 копеек.
 
    Определением суда от 29.06.2009 исковое заявление принято к производству, на 03.08.2009 назначено предварительное судебное заседание, проведенное с участием представителей сторон. 
 
    В соответствии с частью 1 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, определением от 03.08.2009, с учетом мнения сторон, судом завершена предварительная стадия арбитражного процесса и на 31.08.2009 назначено  судебное заседание суда первой инстанции, отложенное в дальнейшем на 10.09.2009 и на 23.09.2009. В судебном заседании 23.09.2009 объявлялся перерыв до 30.09.2009 по правилам, установленным в статье 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ. После перерыва представитель ответчика в судебное заседание не явился. Согласно части 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания. Поэтому их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения.
 
    Дело рассмотрено без участия представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о дате и месте проведения судебного заседания после перерыва (приложение к протоколу судебного заседания от 23.09.2009) в порядке, установленном частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    Ответчик иск не признал, возражения изложил в отзыве от 31.08.2009. По мнению ответчика, его обязательства перед истцом по внесению арендной платы полностью исполнены, поскольку за период с 26.12.2008 по 13.04.2009 общество «Стрид» уплатило предпринимателю Кулдышеву Б.В. в общей сложности 539552 рубля 40 копеек. Указанные денежные средства ответчик считает авансом в счет исполнения основного договора аренды, ссылаясь на статьи 429 и 608 Гражданского кодекса РФ. Акт приема-передачи сдаваемого в аренду помещения стороны подписали 01.03.2009. При этом договорились о сроке аренды – до 31.03.2009, что соответствует извещению ответчика от 27.02.2009 и пункту 3.1. договора аренды. Ответчик оспаривает утверждение истца о том, что договор аренды считается расторгнутым с 01.05.2009 в соответствии с письмом от 23.04.2009 №16-09, ответчик настаивает на расторжении договора аренды с 01.04.2009 в соответствии с его письмом № 02-99 от 27.02.2009, помещение было освобождено,  поэтому не согласен с требованием о взыскании арендной платы за апрель 2009 года. Вместе с тем в судебном заседании 31.08.2009 ответчик заявил, что не возражает против начисления арендной платы за март 2009 года (протокол судебного заседания от 31.08.2009).
 
    Ответчик также указывает, что несмотря на получение 16.01.2009 свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорное помещение, истец в нарушение пункта 2.1. предварительного договора в пятидневный срок не заключил с ответчиком основной договор аренды.
 
    Истец не согласился с позицией ответчика, в дополнительных пояснениях к исковому заявлению (поступили в адрес арбитражного суда 21.09.2009) изложил возражения на отзыв.
 
    Истец указывает, что во исполнение условий предварительного договора от 08.12.2008, ответчику 08.12.2008 передано спорное помещение, плата за пользование начислялась с 24.12.2008. За период с 24.12.2008 по 28.02.2009 ответчик своевременно вносил платежи за пользование помещением. Основной договор аренды заключен сторонами 01.03.2009.
 
    По мнению истца, возражение ответчика о недействительности предварительного договора не основано на его правовой природе, поскольку последний юридически связывает стороны до момента возникновения у истца права на заключение договора аренды. Истец считает, что ответчик занимал помещение в спорный период с 28.12.2008 по 28.02.2009 и вносил плату за его фактическое использование, согласованную в предварительном договоре №3 от 08.12.2008.
 
    Не согласен истец и с возражением ответчика относительно расторжения договора с 01.04.2009. Истец обращает внимание суда на получение ответчиком 20.04.2009 претензии истца с требованием уплатить 340200 рублей, затем письмом от 23.04.2009 ответчик обратился с просьбой снизить размер арендной платы, в противном случае ООО «Стрид» освободит помещение к 01.05.2009. Тем самым ответчик нарушил пункт 9.4.2. договора аренды о предупреждении о расторжении договора аренды за 60 дней до даты прекращения договора. Истец со своей стороны письмом от 24.04.2009 согласился с расторжением договора с 01.05.2009 и начисляет арендные платежи за март и апрель 2009 года.
 
    Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
 
    Предприниматель Кулдышев Б.В. 03.12.2008 получил разрешение №RU37302000-0135-2008 на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (площадь 604, 3 кв.м.)  - дома №26 «Б» по улице Шубиных в городе Иванове, о чем свидетельствует соответствующая запись в техническом паспорте, подготовленном Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральной БТИ» по результатам рассмотрения представленных предпринимателем Кулдышевым Б.В. документов и обследования объекта недвижимости, имевшем место 31.10.2008 (заявка от 25.09.2008).
 
    До получения свидетельства о праве собственности на вышеуказанное строение, с целью закрепления намерений сторон заключить в дальнейшем, после получения истцом свидетельства о праве собственности на здание, договор аренды,  08 декабря 2008 года предприниматель Кулдышев Б.В. (участник-1) и ООО «Стрид» (участник-2) заключили предварительный договор №2 предметом которого (пункт 1.1.) является обязательство сторон заключить договор аренды (основной договор) нежилого помещения общей площадью 308,5 кв.м., находящегося на 2 этаже дома №26 «Б» по улице Шубиных в городе Иванове для последующего использования под размещение бильярдных столов и бара. Приложением к договору является поэтажный план помещения.
 
    Приложением №2 к договору является согласованный сторонами текст основного договора с приложениями (неотъемлемая часть предварительного договора).
 
    Основной договор согласно пункту 2.1. договора должен быть заключен в течение пяти календарных дней с момента регистрации права собственности на здание участником-1, но не позднее 01.05.2009, при этом стороны договорились заключить договор на неопределенный срок. Действие предварительного договора прекращается наступлением следующих событий: либо заключением основного договора аренды, либо расторжением предварительного договора в установленном порядке.
 
    В разделе 5.2. предварительного договора, именуемом «Права и обязанности Участника-2» ответчик обязался принять помещение от участника-1 (пункт 5.2.1.), использовать помещение для целей, указанных в пункте 1.1. договора (пункт 5.2.2.), начать деятельность в арендуемом помещении не позднее 24.12.2008 (пункт 5.2.4.), вносить плату за пользование помещением (пункт 5.2.5.).
 
    Согласно пункту 7.1. предварительного договора за пользование помещением Участник-2 обязался уплачивать Участнику-1 арендную плату за каждый месяц использования помещения. При этом в состав арендной платы не входит и оплачивается дополнительно фактически потребленная электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, услуги связи, услуги по уборке прилегающей территории.
 
    Пункты 7.2. и 7.4.  предварительного договора содержат порядок, размер, сроки внесения платы за пользование помещением, плата должна быть внесена путем 100% предоплаты за текущий месяц за период с 01 по 10 число текущего месяца, размер платежа составляет с 24.12.2008 по 24.01.2009 из расчета 700 рублей за 1 кв. м. в месяц; с 25.01.2009 по 25.03.2009 из расчета 750 кв.м. за 1 кв.м. в месяц.
 
    Предварительный договор подписан сторонами без возражений и протокола разногласий, помещение передано истцом ответчику по передаточному акту от 08.12.2008 в порядке, предусмотренном разделом 6 предварительного договора.
 
    Письмом от 05.01.2009 ответчик обратился к истцу с просьбой о пересмотре размера арендной платы за период с 25.01.2009 по 25.03.2009 в сторону уменьшения в связи с не выходом объекта на ожидаемую мощность.
 
    Согласившись с предложением ответчика, истец принял решение об уменьшении размера арендной платы и дополнительным соглашением от 21.01.2009 к предварительному договору, стороны достигли соглашения  об изменении размера арендной платы: с 25.01.2009 по 31.01.2009 плата составляет 705 рублей за один квадратный метр в месяц, с 01.02.2009 по 28.02.2009 – 600 рублей.
 
    На основании разрешения от 03.12.2008 №RU37302000-0135-2008 на ввод в эксплуатацию недвижимого имущества, предпринимателю Кулдышеву Б.В. 16.01.2009 выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 37-АА №387092 о праве собственности на  объект недвижимости: нежилое здание - магазин и детское кафе общей площадью 604,3 кв.м. инвентарный № 24:401:002:000326780 литер А, адрес объекта: город Иваново, улица Шубиных, дом 26 «Б».
 
    Письмом от 27.02.2009 №02-09 общество «Стрид» обратилось к предпринимателю Кулдышеву Б.В. с просьбой о повторном снижении размера арендной платы в связи с экономическим кризисом, при не согласии с эти предложением выразил намерение с 01.04.2009 расторгнуть договор.
 
    Ежемесячно стороны оформляли двухсторонний акт приема оказанных услуг (аренда помещения), в том числе:
 
    - акт №41 от 31.12.2008 (арендная плата составляет 52245 рублей 97 копеек);
 
    -акт №10 от 30.01.2009 (арендная плата составляет 216298 рублей 30 копеек);
 
    -акт №21 от 27.02.2009 (арендная плата составляет 185100 рублей);
 
    -акт № 31 от 31.03.2009 (арендная плата составляет 185100 рублей);
 
    -акт №33 от 31.03.2009 (арендная плата составляет 3483 рубля 06 копеек).
 
    Оформлялись сторонами и двухсторонние акты  на принятие коммунальных услуг, тем самым стороны дополнительно согласовывали размер подлежащих возмещению ответчиком затрат истца по оплате коммунальных услуг, в том числе:
 
    -акт №1 от 22.01.2009 на сумму 10311 рублей, не подписан сторонами, оплата ответчиком произведена 30.01.2009 по платежному поручению №13 (назначение платежа: «возмещение затрат за предоставленные услуги по предварительному договору);
 
    -акт №14 от 12.02.2009 на сумму 14164 рубля 49 копеек, затраты возмещены ответчиком 27.02.2009 по платежному поручению №38 назначение платежа «предварительный договор, возмещение затрат за предоставленные услуги»;
 
    -акт №25 от 10.03.2009 на сумму 15535 рублей 10 копеек,  затраты возмещены ответчиком 13.03.2009 по платежному поручению №55, назначение платежа: «предварительный договор, возмещение затрат, счет №19 от 10.03.2009»;
 
    -акт №35 от 07.04.2009 на сумму 12413 рублей 53 копейки затраты возмещены ответчиком 13.04.2009 платежным поручением №94, назначение платежа «по предварительному договору, возмещение затрат за предоставленные услуги, счет №27 от 07.04.2009.
 
    Всего за коммунальные услуги ответчик уплатил истцу 52424 рубля 12 копеек.
 
    В рамках исполнения условий предварительного договора ответчик уплатил истцу за пользование помещением в общей сложности 457127 рублей 33 копейки, а также 30000 рублей (платежным поручением №94 от 06.04.2009) в счет арендной платы по договору аренды №5 от 01.03.2009 за март 2009 года. Всего за пользование помещением перечислено 487127 рублей 33 копейки, в том числе:
 
    -по платежному поручению №156 от 26.12.2008 - 55729 рублей 03 копейки (назначение платежа: «оплата за аренду нежилого помещения по предварительному договору);
 
    -по платежному поручению №16 от 02.02.2009 - 50000 рублей (назначение платежа: «по предварительному договору, счет №1 от 22.01.2009);
 
    -по платежному поручению №17 от 04.02.2009 -100000 рублей (назначение платежа : «по предварительному договору за январь 2009 года);
 
    -по платежному поручению №22 от 11.02.2009 - 66298 рублей 30 копеек (назначение платежа «оплата по счету №1 от 22.01.2009 по предварительному договору»);
 
    -по платежному поручению №50 от 11.03.2009 - 50000 рублей (назначение платежа: «предварительный договор, счет №11 от 02.02.2009»);
 
    -по платежному поручению №57 от 16.03.2009 - 50000 рублей (назначение платежа: «по предварительному договору, счет на оплату №21 от 11.03.2009» фактически сумма счета составляет 370200 рублей – арендная плата за февраль и март 2009 года по 185100 рублей за месяц);
 
    -платежным поручением №62 от 23.03.2009 - 50000 рублей (назначение платежа «предварительный договор, оплата за аренду по счету №21 от 11.03.2009» фактически сумма счета составляет 370200 рублей – арендная плата за февраль и март 2009 года по 185100 рублей за месяц);
 
    -платежным поручением №70 от 30.03.2009 - 31616 рублей 94 копейки (назначение платежа «по предварительному договору, счет №21 от 11.03.2009» фактически сумма счета составляет 370200 рублей – арендная плата за февраль и март 2009 года по 185100 рублей за месяц);
 
    -платежным поручением №84 от 06.04.2009 - 33483 рубля 06 копеек (назначение платежа «по предварительному договору №3, оплата по счету №21 от 11.03.2009, доплата за декабрь 2008 года» фактически часть указанной суммы – 3483 рубля 06 копеек зачтена в счет исполнения обязательств по предварительному договору, 30000 рублей зачтено в счет арендной платы за март 2009 года).
 
    Всего во исполнение предварительного договора за пользование помещением и коммунальные услуги ответчик перечисли истцу 539551 рубль 45 копеек. В платежных поручениях, указанных выше плательщик – ООО «Стрид» указывал, что платеж произведен в соответствии с условиями предварительного договора.
 
    Стороны сверили расчеты и по состоянию на 15.04.2009 двухсторонним актом сверки подтвердили наличие задолженности ответчика перед истцом в размере 155100 рублей.
 
    Получив свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное здание, предприниматель Кулдышев Б.В. письмом от 17.02.2009 пригласил ООО «Стрид» 18.02.2009 заключить основной договор аренды. Письмом от 24.02.2009 истец повторно пригласил ответчика заключить 25.02.2009 основной договор аренды. Письмо получено руководителем ООО «Стрид» 24.02.2009.
 
    01 марта 2009 года собственник здания предприниматель Кулдышев Б.В. (арендодатель) и ООО «Стрид» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений за №5, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 308,5 кв.м. на втором этаже дома №26 «Б» по улице Шубиных в городе Иванове для использования под размещение бильярдных столов и бара. Со своей стороны арендатор принял на себя обязательство принять помещение и выплачивать арендную плату, предусмотренную договором. Приложением к договору является экспликация и поэтажный план, выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация» (пункты 2.1. и 2.2. договора). Стороны согласовали, что договор заключается на неопределенный срок (пункт 3.1.), исчисляемый с момента подписания договора.
 
    Арендатор в пункте 4.2.5. договора обязался вносить арендную плату на условиях и в размере, предусмотренных в разделе 6 договора, начать торговую деятельность не позднее 01.03.2009.
 
    Размер арендной платы стороны согласовали в пункте 6.2. договора – 600 рублей за 1 кв.м. в месяц, что составляет 185100 рублей в месяц (пункт 6.2.), без учета стоимости коммунальных услуг, оплачиваемых отдельно (пункт 6.1.). При этом возмещение затрат на оплату коммунальных услуг в истекшем месяце производится на основании выставленных арендодателем счетов, в соответствии с показаниями приборов учета и на основании счетов, выставляемых соответствующими организациями (пункт 6.3.), при отсутствии приборов учета плата за коммунальные услуги рассчитывается арендодателем как произведение общей суммы затрат за коммунальные услуги на коэффициент, определяемый отношением величины арендованной площади, занимаемой арендатором и полезной площади, с проведением ежеквартальной корректировки в соответствии с показаниями общего прибора учета.
 
    Арендная плата должна вноситься арендатором согласно пункту 6.4. договора путем 100% предоплаты в период с 01 по 05 число текущего месяца. Оплата за коммунальные услуги должна осуществляться арендатором в период с 01 по 15 число месяца, следующего за отчетным.
 
    Стороны также в пункте 6.7. договора определили, что арендная плата уплачивается арендатором до дня возврата помещения арендодателю, этот факт должен быть зафиксирован в акте сдачи-приемки, подписанном сторонами.
 
    Порядок расторжения договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке предусмотрен в пункте 9.4. договора, в том числе в любое время, письменно уведомив арендодателя об отказе от договора за 60 календарных дней, поэтому договор в таком случае считается прекращенным с даты, следующей за датой истечении 60 дневного срока, исчисляемого с момента получения арендодателем письменного уведомления арендатора об отказе от договора.
 
    Договор может быть расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке (пункт 9.2.3.) в случае однократного невнесения арендатором арендных платежей и стоимости коммунальных услуг.
 
    Стороны подписали договор без замечаний, протокола разногласий. Согласно передаточному акту от 01.03.2009 в день подписания договора помещение передано арендодателем арендатору с указанием показаний счетчиков (электросчетчика, счетчиков на холодную и горячую воду).
 
    После заключения договора аренды от 01.03.2009 ООО «Стрид» внесло частично арендную плату за март 2009 года – 30000 рублей платежным поручением №84 от 06.04.2009, следовательно, за март осталась неоплаченной арендная плата в размере 155100 рублей, иных платежей в счет арендной платы за март и апрель 2009 года ответчиком не внесено.
 
    Стоимость аренды за март и апрель 2009 года составляет согласно пункту 6.2. договора аренды от 01.03.2009 185100 рублей в месяц, т.е. долг за аренду за указанный период ответчика перед истцом  с учетом частичного платежа на сумму 30000 рублей составляет 340200 рублей.
 
    В указанный период ответчик рассчитался с истцом за предоставленные в марте 2009 года коммунальные услуги – уплатил 12413 рублей 53 копейки 13.04.2009 платежным поручением №94. За коммунальные услуги за апрель 2009 года ответчик с истцом не рассчитался, задолженность составляет 8588 рублей 62 копейки.
 
    Судом установлено, что предприниматель Кулдышев Б.В. со своей стороны за коммунальные услуги перед соответствующими энергоснабжающими, теплоснабжающими и иными организациями, предоставляющими коммунальные услуги, полностью расплатился, о чем свидетельствуют выставленные истцу к оплате и оплаченные счета-фактуры и платежные поручения о перечислении денежных средств УМП «Водоканал», МУП «Энергосбыт», МП «Ивгортеплоэнерго».
 
    На основании оплаченных счетов и показаний приборов учета, истец определил в соответствии с условиями договора аренды величину стоимости коммунальных услуг, подлежащих возмещению ответчиком и выставил последнему к оплате счет №36 от 08.05.2009 на сумму 8588 рублей 62 копейки (стоимость коммунальных услуг за апрель 2009 года), из них 3387 рублей 86 копеек за электроэнергию; 807 рублей 19 копеек за водоснабжение; 3943 рубля 57 копеек за теплоэнергию). Суду представлен акт потребления коммунальных услуг и расчет сумм коммунальных платежей с указанием методики расчета, примененных тарифов и показаний счетчиков отдельно по водоснабжению, теплоснабжению, электроэнергии. Ранее, оплачивая стоимость коммунальных услуг, потребленных в марте 2009 года, ответчик согласился с методикой расчета, кроме того, методика соответствует пункту 6.3. договора аренды (коэффициент определяется отношением величины арендованной площади, занимаемой арендатором к полезной площади здания 308,5 кв.м. к 594,5 кв.м.).
 
    Со своей стороны арендодатель выполнил обязательства, взятые на себя в договоре от 01.03.2009, предоставив обществу «Стрид» 01.03.2009 спорное нежилое помещение в удовлетворительном техническом состоянии, о чем свидетельствует акт приема-передачи, подписанный сторонами.
 
    Арендатор – ООО «Стрид» необоснованно отказался от исполнения обязательств по внесению арендной платы – за весь период  действия договора аренды от 01.03.2009, оплачено только 30000 рублей частично арендная плата за март 2009 года, за апрель 2009 года арендная плата не внесена, следовательно задолженность по внесению арендных платежей составляет 340200 рублей, а с учетом стоимости коммунальных услуг за апрель 2009 года задолженность ответчика перед истцом составляет 348788 рублей 62 копейки.
 
    Не получив в обусловленный в договоре срок плату за пользование помещением и возмещение стоимости коммунальных услуг за апрель 2009 года, истец претензией от 20.04.2009 потребовал погасить задолженность до 27.04.2009. Руководитель ООО «Стрид» получив претензию 20.04.2009, письмом от 23.04.2009 №16-09 со своей стороны потребовал снижения арендной платы до разумных пределов, а также сообщил о своем намерении арендовать также и первый этаж здания на тех же условиях, что и магазин «Купец». Кроме того, ответчик обратился с просьбой пересчитать арендную плату за март и апрель 2009 года из расчета аренды первого этажа, в противном случае ООО «Стрид» освобождает арендованное помещение к 01.05.2009.
 
    Заявлением от 24.04.2009 предприниматель Кулдышев Б.В. известил арендатора ООО «Стрид» о расторжении договора с 01.05.2009 в одностороннем внесудебном порядке с 01.05.2009 в связи с задолженностью по арендной плате (пункт 9.2.3. договора аренды от 01.03.2009). Заявление ответчиком получено 24.04.2009. Фактически после получения заявления арендатор помещение освободил, от передачи помещения собственнику по акту уклонился, поэтому предприниматель Кулдышев Б.В. составил в присутствии двух свидетелей передаточный акт 01.05.2009, в котором отражено состояние помещения, зафиксированы показания приборов учета.
 
    Образование  задолженности по внесению арендный платежей за период с марта (частично) по апрель 2009 года включительно с учетом долга за коммунальные услуги всего в размере 348788 рублей 62 копейки послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о принудительном взыскании  долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
    В результате исследования приобщенных к материалам  дела письменных доказательств, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
 
    Между сторонами сложились отношения по аренде нежилого помещения, правовое регулирование которых  производится в соответствии с нормами  главы 34 Гражданского кодекса РФ.
 
    Согласно  части 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды от 01.03.2009 фактически действовал два месяца с 01.03.2009 по 01.05.2009 включительно.
 
    Арендатор, согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок,  условия и сроки внесения арендной платы определены  договором аренды.    
 
    В соответствии со статьями 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом, отказ от исполнения обязательства не допускается.
 
    В договоре аренды от 01.03.2009 стороны определили, что арендная плата вносится арендатором до 05 числа текущего месяца за текущий месяц, а также стоимость коммунальных услуг до 15 числа месяца, следующего за отчетным. В  спорный период – март и апрель 2009 года включительно ответчик – ООО «Стрид» внесло частично арендную плату за март 30000 рублей, от уплаты арендной платы в полном объеме за март 2009 года и апрель 2009 года ответчик необоснованно отказался, в связи с чем образовалась задолженность 348788 рублей 62 копейки, в том числе 340200 рублей по арендным платежам и 8588 рублей 62 копейки по коммунальным платежам за апрель 2009 года.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  Доказательств внесения арендной платы в полном объеме за спорный период ответчик суду не представил.
 
    Таким образом, в нарушение статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ и условий договора аренды от 01.03.2009 №5, ООО «Стрид» в одностороннем порядке, необоснованно отказалось от исполнения принятых на себя в договоре аренды обязательств по  внесению арендных платежей.
 
    Сторонами в договоре аренды от 01.03.2009 согласован размер арендной платы. Стороны не достигли двухстороннего соглашения о снижении размера арендной платы, арендодатель не принял решения о ее снижении, отклонив неоднократные просьбы арендатора. Арендодатель применительно к пункту 9.2.3. договора от 01.03.2009 в связи с невнесением более одного раза арендной платы и коммунальных платежей в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с условием договора расторг договор аренды.
 
    Следовательно, собственник нежилого помещения, арендодатель по договору аренды – предприниматель Кулдышев Б.В. обоснованно обратился в арбитражный суд с требованием к ООО «Стрид» о взыскании арендной платы за пользование арендуемым помещением за период с марта (частично) по апрель 2009 года включительно. Арендная плата в размере 348788 рублей 62 копейки подлежит взысканию с  ответчика в пользу истца.
 
    Судом учтено, что в ходе судебного разбирательства ответчик не оспаривал правомерность истребования арендной платы за март 2009 года. Более того, ответчик частично внес арендный платеж за этот месяц (30000 рублей), оплатил стоимость коммунальных услуг за март 2009 года в размере 12413 рублей 53 копейки платежным поручением №94.
 
    Суд считает подлежащим удовлетворению и исковое требование о взыскании с ответчика 8588 рублей 62 копейки стоимости коммунальных услуг за апрель 2009 года. Стоимость коммунальных платежей исходя из пунктов 6.1. и 6.2. договора аренды от 01.03.2009 не входит в величину арендной платы и оплачивается отдельно на основании выставленных арендодателем счетов (пункт 6.3. договора). Методика расчета стоимости коммунальных платежей содержится в пункте 6.3. договора аренды. Ранее ответчик оплатил рассчитанную по указанной методике стоимость коммунальных услуг за март 2009 года, возражений не представил. Судом проведен сопоставительный анализ выставленных истцу и оплаченных истцом счетов на оплату коммунальных услуг с представленным истцом расчетом стоимости коммунальных услуг, истребуемых истцом в рамках настоящего дела. По результатам анализа суд приходит к выводу, что представленный расчет составлен истцом верно, соответствует пункту 6.3. договора аренды от 01.03.2009, в котором стороны достигли соглашения о порядке определения величины ежемесячной стоимости коммунальных платежей.
 
    Нельзя согласиться с возражением ответчика о том, что все внесенные в рамках исполнения условий предварительного договора платежи следует рассматривать в качестве аванса по арендной плате по основному договору аренды. В каждом из перечисленных выше платежных документов плательщик ООО «Стрид» указывал, что платеж производится на основании предварительного договора от 08.12.2008, следовательно ответчик не заблуждался относительно назначения платежей.
 
    Суд также отклоняет довод ответчика о том, что истец не вправе получать платежи за пользование помещением в рамках исполнения условий предварительного договора. Такая позиция не учитывает правовую природу предварительного договора, его место в формировании договорного (обязательственного) правоотношения.
 
    Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ  по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Применительно к требованиям части 3 статьи 607 и статьи 654 Гражданского кодекса РФ для договоров аренды такими условиями являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды, размер арендной платы. Указанные данные содержатся в предварительном договоре от 08.12.2008.
 
    Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ  граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
 
    Стороны по собственному усмотрению включили в текст предварительного договора условие о возмездности пользования ответчиком соответствующим имуществом, поскольку ответчик изъявил желание пользоваться спорным помещением до государственной регистрации права собственности на это помещение, за что истец вправе получить плату. Ответчик фактически пользовался имуществом, которое было создано (построено) ответчиком. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик (отсутствие на момент заключения договора о предоставлении имущества в пользование регистрации права собственности истца на переданные ответчику нежилые помещения) сами по себе не являются основанием для признания между сторонами сделки недействительной, возврата уплаченных заявителем сумм (определение ВАС РФ от 01.04.2009 N 3614/09 по делу N А08-2798/2008-10), в том числе для зачета уплаченной за пользование помещением платы в счет арендной платы по основному договору аренды.
 
 
    В рассматриваемом  случае стороны заключили предварительный договор 08.12.2008, согласовав в приложении к договору условия договора аренды, подлежащего заключению в последствии.
 
    В соответствии с статьей 608 Гражданского кодекса РФ  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации.
 
    Использование правовой конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Суд при принятии решения руководствуется также правовой позицией, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2009 №ВАС-402/09 о передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
 
    Следовательно, предприниматель Кулдышев Б.В., не получив свидетельство о собственности на объект недвижимости, учитывая намерение ООО «Стрид» арендовать нежилое помещение, заключил с последним предварительный договор, предметом которого является обязательство в последующем заключить основной договор аренды. Не усматривается противоречий в взимании платы за пользование имуществом с лица, выразившего намерение принять помещение во владение и пользование до получения собственником соответствующего свидетельства, тем более, что фактически плата за пользование помещением внесена ответчиком без получения истцом свидетельства о праве собственности на объект недвижимости только за период с 24.12.2008 по 16.01.2009. Судом установлено, что нежилое помещение передано истцом ответчику в рамках исполнения условий предварительного договора по передаточному акту от 08.12.2008 и ответчик в пунктах 5.2.2., 5.2.4.,5.2.5. обязался использовать помещение для целей, указанных в пункте 1.1. договора и начать деятельность в арендуемом помещении не позднее 24.12.2008.
 
    Из изложенного следует, что платежи, внесенные в рамках исполнения ответчиком условий предварительного договора нельзя рассматривать в качестве аванса по основному договору аренды. В рамках основного договора аренды ответчик за время его действия с 01.03.2009 по 01.05.2009 внес только 30000 рублей за март 2009 года, за аренду в апреле и коммунальные услуги за апрель 2009 года ответчик не рассчитался, поэтому с него в пользу истца подлежит взысканию 340200 рублей задолженность по арендной плате и 8588 рублей 62 копейки задолженность за коммунальные услуги.
 
    Нельзя считать обоснованным и утверждение ответчика о том, что договор аренды следует считать расторгнутым с 01.04.2009. В договоре аренды стороны достигли соглашения о порядке расторжения договора арендатором в одностороннем порядке, в этом случае арендатор обязан предупредить арендодателя за 60 дней до даты расторжения договора о своем желании расторгнуть договор. В рассматриваемом случае договор расторгнут с 01.05.2009, поскольку арендодатель воспользовался своим правом (пункт 9.2.3. договора) расторгнуть договор в связи с образовавшейся задолженность по внесению арендных платежей. Из переписки сторон следует, что стороны фактически пришли к согласию относительно даты расторжения договора, в связи с отказом арендодателя изменить размер арендной платы в сторону уменьшения. О своем намерении расторгнуть договор с 01.05.2009 в случае отказа в снижении арендной платы ответчик указывает в письме от 23.04.2009 №16-09, кроме того, в письме ответчик вновь просит пересчитать арендную плату за март и апрель 2009 года из расчета аренды первого этажа, в противном случае ООО «Стрид» освобождает арендованное помещение к 01.05.2009.
 
    Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ 12813 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.05.2009 по 31.08.2009.
 
    В соответствии со статьей  395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты  на сумму этих средств.
 
    Обязательство по внесению арендной платы является денежным, поэтому истец правомерно начислил на сумму задолженности по арендной плате и коммунальным платежам проценты за пользование чужими денежными средствами. Расчет процентов судом проверен и признан правильным, начисление процентов обоснованно по усмотрению истца произведено с 05.05.2009, т.е. фактически арендные платежи применительно к пункту 6.4. должны поступить до 5 числа текущего месяца (пункт 6.4. договора), истец же производит начисление процентов на задолженность за март и апрель 2009 года фактически через месяц после наступления срока исполнения денежного обязательства.
 
    Проценты правомерно начислены исходя из ставки рефинансирования 11,5% годовых, действующей на дату обращения с иском (Указание ЦБ РФ от 04.06.2009 №2247-У), что соответствует разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного суда РФ № 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами».
 
    Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
 
    Расходы по оплате госпошлины в полном объеме следует отнести на ответчика по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Поскольку истец увеличил размер исковых требований без доплаты государственной пошлины, 17 рублей 40 копеек госпошлины следует взыскать с ответчика непосредственно в федеральный бюджет.
 
    Руководствуясь статьями 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Исковые требования индивидуального предпринимателя Кулдышева Бориса Владимировича о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Стрид» 361601 рубля 62 копеек удовлетворить.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стрид» (основной государственный регистрационный номер 1023700539290, ИНН 3702009955, место нахождения: 153013, город Иваново, улица Кавалерийская, дом 12, квартира 1):
 
    1) в пользу индивидуального предпринимателя Кулдышева Бориса Владимировича:
 
    -340200 рублей задолженность по арендной плате;
 
    -8588 рублей 62 копейки задолженность за коммунальные услуги;
 
    -12813 рублей проценты за период с 05.05.2009 по 31.08.2009;
 
    -8664 рубля 90 копеек расходы по оплате госпошлины;
 
    2)   в федеральный бюджет 17 рублей 40 копеек госпошлину.
 
 
    Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом РФ.
 
 
 
Судья                                                                 Пичева Д.К.