Решение от 03 декабря 2009 года №А17-3421/2009

 
 
­­­­АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022,г.Иваново,  ул.Богдана Хмельницкого, д.59б
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    город Иваново                                                                                                 Дело А17-3421/2009
 
    03 декабря 2009 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2009 года.
 
    В полном объеме решение изготовлено 03 декабря 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
    в составе судьи Демидовской Екатерины Игоревны,
 
    при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Осиповой Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    открытого акционерного общества «Кохомское дорожное ремонтно-строительное управление»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «ЭнергоСтройСервис»
 
    о взыскании  2999504 руб. задолженности по арендной плате,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца:  Тихонова А.В. – доверенность  от 30.03.2009, адвокат Воронин В.Г. – доверенность от 23.10.2009 и удостоверение от 22.11.2002 № 43 (регистрационный номер 37/43);
 
    от ответчика: Шадская Н.В. – доверенность от 02.11.2009 (удостоверение от 26.02.2008),
 
    установил: Открытое акционерное общество «Кохомское дорожное ремонтно-строительное управление» (далее ОАО «Кохомское ДРСУ», истец)обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭнергоСтройСервис» (далее ООО «ЭнергоСтройСервис», арендатор, ответчик) о взыскании 2999504 руб. задолженности по арендной плате за  период с августа 2008 года по апрель 2009 года.
 
    Исковые требования обоснованы истцом ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате предоставленных в аренду объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Иваново, ул. Голубева, д. 10/26, согласно заключенному между сторонами договору аренды недвижимого имущества от 14.08.2008 № 14-08/2008-01.
 
    Определением арбитражного суда от 27.07.2009 исковое заявление ОАО «Кохомское ДРСУ» принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 31.08.2009, о чем стороны извещены надлежащим образом. Протокольным определением от 31.08.2009 предварительное судебное заседание откладывалось для представления сторонами дополнительных документов.
 
    Протокольным определением суда от 18.09.2009 дело признано подготовленным к судебному разбирательству и назначено к рассмотрению в судебном заседании суда первой инстанции.
 
    Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, в том числе для представления дополнительных документов и уточнения правовой позиции по иску.
 
    Ответчик в отзыве на иск от 19.10.2009, дополнении  к нему от 12.11.2009 и в судебном заседании исковые требования не признал, просил истцу в иске отказать, указав, что договор аренды  недвижимого имущества от 14.08.2008 № 14-08/2008-01 является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением ст.ст. 608, 650 Гражданского кодекса РФ. По мнению ответчика, на момент заключения договора аренды истец не являлся собственником переданных в аренду объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на часть объектов недвижимости осуществлена истцом позднее даты заключения договора аренды, на отдельные объекты недвижимости свидетельства о государственной регистрации права истцом не представлены.
 
    Ответчик полагает ошибочным довод истца о возникновении у него права собственности на недвижимое имущество с 29.06.2005 – с момента государственной регистрации ОАО «Кохомское ДРСУ», созданного путем преобразования ОГУП  «Кохомское ДРСУ» в порядке приватизации. Согласно ст. 294 Гражданского кодекса РФ государственные унитарные предприятия владеют имуществом на праве хозяйственного ведения. Следовательно, правопреемником права собственности на недвижимое имущество ОАО «Кохомское ДРСУ» не является. Имущество получено истцом из государственной собственности в результате приватизации, то есть по возмездной сделке по отчуждению имущества, по передаточному акту от 24.05.2005 в счет оплаты уставного капитала. Передаточный акт подписан после 31.01.1998 – даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), следовательно, на основании п. 2 ст. 4 названного Закона о регистрации права на указанное в акте недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. На необходимость осуществления юридических действий по государственной регистрации перехода к ОАО «Кохомское ДРСУ» права собственности на имущественный комплекс в соответствии с передаточным актом в срок до 01.09.2005 указано и в Распоряжении Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области от 24.05.2005 № 287 «Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия  «ОГУП «Кохомское ДРСУ» (подп. «в» п. 11). Истец не вправе был распоряжаться недвижимым имуществом, указанным в спорном договоре аренды, до осуществления государственной регистрации за ним права собственности на это имущество. В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ договор аренды от 14.08.2008 № 14-08/2008-01 является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий с момента её совершения.  Требования истца являются незаконными, поскольку обязательств по оплате  арендной платы по ничтожной сделке  - договору аренды от 14.08.2008 № 14-08/2008-01 у ответчика не возникло.
 
    Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме,      подтвердил, что свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, переданные в аренду согласно договору от 14.08.2008 № 14-08/2008-01,  оформлены позднее даты заключения названного договора аренды.  На часть объектов недвижимости свидетельства о государственной регистрации не получены до настоящего времени. Однако, по мнению истца, данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Истец полагает, что является собственником имущества, полученного в результате приватизации путем преобразования, с момента регистрации ОАО «Кохомское ДРСУ». В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" открытое акционерное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом.  Данный подход также содержится в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
 
    Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.
 
    Между  ОАО «Кохомское ДРСУ» (арендодатель) и ООО «ЭнергоСтройСервис» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 14.08.2008 № 14-08/2008-01, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: объекты недвижимого имущества (здания и сооружения производственной базы) общей площадью 1905, 6 кв.м, перечисленные в приложении № 1, расположенные по адресу: г. Иваново, ул. Голубева, д. 10/26. Арендованные объекты переданы ответчику по акту приема-передачи от 14.08.2008. Стороны согласовали, что на срок действия договора к арендатору переходит право пользования земельным участком, который занят арендуемыми объектами и  необходим для их использования.
 
    Срок договора аренды определен сторонами с 15.08.2008 по 15.07.2009 (п. 1.2 договора). В судебном заседании истец пояснил, что в договор прекращен по сроку действия – 15.07.2009.
 
    Согласно условиям договора (п. 2.19, раздел 4 пункты 4.1, 4.5) арендатор обязывался своевременно вносить арендную плату за пользование объектами (с правом пользования земельным участком, находящимся под этими объектами). Арендная плата состоит из основной арендной платы в размере 350000 руб. в месяц, в том числе НДС 18%, и дополнительной  арендной платы, которая эквивалентна стоимости услуг по электро-, тепло-, водоснабжению, а также услуг телефонной связи.  Арендная плата вносится арендатором путем перечисления на расчетный счет арендодателя  в срок до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
 
    В связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязательства по внесению арендных платежей ОАО «Кохомское ДРСУ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
 
    Предметом настоящего спора является задолженность арендатора по арендным платежам по договору аренды недвижимого имущества от 14.08.2008 № 14-08/2008-01.
 
    Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    Согласно статьям 131 (пункту 1), 223 (пункту 2) Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
 
    В статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (пункт 2 статьи 4 Закона о регистрации).
 
    Согласно договору аренды от 14.08.2008 № 14-08/2008-01 ответчику в аренду переданы объекты недвижимого имущества общей площадью 1905, 6 кв.м, а также предоставлен в пользование земельный участок, который занят арендуемыми объектами и необходим для их использования в соответствии с их целевым назначением.  
 
    При разрешении настоящего спора ОАО «Кохомское ДРСУ» в подтверждение правомочий собственника на переданные в аренду объекты недвижимости представило суду свидетельства о государственной регистрации прав: от 25.03.2009 № 37-АА 402219 на здание склада ДРСУ, от 25.03.2009 № 37-АА 402220 на здание конторы ДРСУ, от 07.05.2009 № 37-АА 424019 на здание гаража на 5 спец. машин, от 25.02.2009 № 37-АА 385932 на земельный участок площадью 5049 кв.м. Одновременно с этими документами истец представил копию передаточного акта от 24.05.2005 с изменениями от 23.08.2006, из которых следует, что сданные в аренду ответчику объекты недвижимого имущества  переданы в процессе приватизации ОАО «Кохомское ДРСУ». Вместе с тем доказательств регистрации перехода права собственности на момент заключения договора аренды от 14.08.2008 № 14-08/2008-01 истец не представил. Более того, истец пояснил, что на часть объектов недвижимости свидетельства о государственной регистрации прав не оформлены до настоящего времени.
 
    Довод  ОАО «Кохомское ДРСУ» о возникновении у него права собственности на недвижимость с момента государственной регистрации общества в качестве юридического лица судом отклоняется. Право собственности на недвижимое имущество при реорганизации юридического лица после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возникает с момента государственной регистрации права за конкретным субъектом гражданских прав (статьи 131, 223 Гражданского кодекса РФ, статьи 4 и 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
 
    Ссылка ответчика на разъяснение, содержащееся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 не может быть принята судом, поскольку указанное разъяснение дано до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
 
    Отсутствие государственной регистрации права собственности истца на переданные в аренду объекты недвижимости на момент заключения договора аренды исключает возможность признания ОАО «Кохомское ДРСУ» собственником спорного имущества, а потому  договор  аренды от 14.08.2008 № 14-08/2008-01 является ничтожным.
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому иск о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.08.2008 № 14-08/2008-01 удовлетворению не подлежит.
 
    Требование о взыскании неосновательного обогащения истцом не заявлялось. Более того, истец в судебном заседании настаивал на взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды от 14.08.2008 № 14-08/2008-01.
 
    В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 64, 75, ст. 110,  156, 167, 170, 180 АПК РФ, суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    1.  В иске отказать.
 
    2.  Расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд Российской Федерации, также в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Российской Федерации  путем подачи жалоб через Арбитражный суд Ивановской области.
 
 
Судья                                                                                           Е.И. Демидовская