Решение от 23 ноября 2009 года №А17-2885/2009

 
­­­­АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022,г.Иваново,  ул.Богдана Хмельницкого, д.59б
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    город Иваново                                                                                            Дело А17-2885/2009
 
    20 ноября 2009 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2009 года.
 
    В полном объеме решение изготовлено 20 ноября 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
    в составе судьи Демидовской Екатерины Игоревны,
 
    при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Осиповой Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
Департамента управления имуществом Ивановской области 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Лесная строительная промышленность»
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, областное государственное учреждение «Управление административными зданиями»
 
    о взыскании 3988294 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды от 26.05.2008 № 88/2008 и выселении ответчика из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Иваново, пр. Ленина, д. 16,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Алешунас Е.В. – представитель по доверенности от 26.12.2008 №122,
 
    от третьего лица – Шигарев М.Н. – представитель по доверенности от 19.01.2009,
 
установил: Департамент управления имуществом Ивановской области (далее Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лесная строительная промышленность» (далее – ООО «Лесная строительная промышленность», арендатор, ответчик) о взыскании  задолженности по арендной плате в сумме  2499025 руб. 26 коп. за период с сентября (частично) 2008 года по май 2009 года включительно и пени в сумме 129400 руб. 86 коп. за период с 11.09.2008 по 01.06.2009, расторжении договора аренды от 26.05.2008 № 88/2008 в связи с невнесением ответчиком платежей за предоставленное в аренду помещение и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу:                    г. Иваново, пр. Ленина, д.16.
    До принятия решения по делу истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просит взыскать с ответчика 3988294 руб. 78 коп., в том числе, 3720325 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября (частично) 2008 года по 10.11.2009 и 267969 руб. пени за период с 11.09.2008 по 10.11.2009. Требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений остаются прежними.
 
    Заявление принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области представило в материалы дела по запросу суда ксерокопии договора аренды от  26.05.2008 № 88/2008 с приложениями №№ 1-4, подлинники которых имеются в регистрационном деле.
 
    Определением суда от 03.06.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное государственное учреждение «Управление административными зданиями» (далее – ОГУ «Управление административными зданиями», Управление), назначено предварительное судебное заседание на 29.06.2009, о чем стороны извещены надлежащим образом. При этом ответчику предложено представить письменный отзыв, а также копию свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.
 
    Определением арбитражного суда от 29.06.2009 дело признано подготовленным к судебному разбирательству и назначено к рассмотрению в судебном заседании суда первой инстанции на 23.07.2009, о чем стороны извещены надлежащим образом.
 
    Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, в том числе, для надлежащего извещения ответчика, представления дополнительных доказательств по делу. Ответчику предлагалось представить документы в подтверждение оплаты арендных платежей либо мотивированный отзыв и доказательства в обоснование своих доводов и возражений.
 
    Определением арбитражного суда от 27.10.2009 судебное разбирательство отложено на 10.11.2009.
 
    В суд ответчик не явился, письменный отзыв и дополнительные документы не представил, о причинах неявки представителя не сообщил. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Копия определения суда от   27.10.2009 направлялась ответчику по двум известным суду адресам, в том числе, по адресу государственной регистрации, подтвержденной выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 08.07.2009, но возвращены в адрес суда с отметками органа связи «организация не значится» и «истек срок хранения». Телеграмма от 27.10.2009, направленная по юридическому адресу организации, вручена 28.10.2009 лично руководителю ответчика.
 
    В соответствии со ст. ст. 123, 136, 156  Арбитражного процессуального кодекса РФ  дело рассмотрено в  отсутствие представителя ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.
 
    Изучив представленные истцом и третьим лицом документы, заслушав пояснения представителя истца и третьего лица, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.
 
Между Департаментом (арендодатель), ОГУ «Управление административными зданиями» (балансодержатель) и ООО «Лесная строительная промышленность»  (арендатор) заключен договор аренды недвижимого памятника истории и культуры от 26.05.2008 № 88/2008, в соответствии с которым арендатору предоставлены в аренду и переданы по  акту без даты и номера нежилые помещения общей площадью 372,6 кв.м. согласно приложению № 4, в том числе,  комнаты инв. №№ 30, 30а общей площадью 26,2 кв. м – на первом этаже, комнаты инв. №№ 31, 32, 32а, 33, 35-44, 44а, 45-53 на втором этаже общей площадью 346, 4 кв.м,  находящиеся в здании по адресу: г. Иваново, пр. Ленина, д. 16 для использования под брендовый ресторан «Русская кухня» (п. 1.1 договора).
    В судебном заседании истец и третье лицо пояснили, что спорные помещения были переданы арендатору ранее при заключении договора аренды от 26.05.2008                № 87/2008 по акту приема-передачи от 26.05.2008. Договор аренды от 26.05.2008 № 87/2008 действовал до 28.08.2008 – до даты государственной регистрации договора аренды от 26.05.2008 № 88/2008.
 
    Право государственной собственности Ивановской области на переданное в аренду помещение подтверждено выпиской из реестра имущества, находящегося в государственной собственности Ивановской области, на 26.01.2009.
 
    Срок аренды определен сторонами в договоре с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (далее УФРС  по Ивановской области) на 49 лет.  Договор зарегистрирован в УФРС  по Ивановской области 28.08.2008, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре аренды и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.03.2009 № 01/039/2009-420. В настоящее время договор аренды от  26.05.2008 № 88/2008 является действующим.
 
    Согласно условиям договора (п.п. 4.1, 4.2, 4.3, приложение № 2 к договору) размеры арендной платы устанавливаются в соответствии с Указом Губернатора Ивановской области № 280-уг от 03.12.2001 (с изменениями и дополнениями), при заключении договора арендная плата составила 217350 руб. 00 коп. без НДС в месяц.  Арендная плата перечисляется арендатором в областной бюджет, минуя счета Департамента, с указанием «арендная плата» ежемесячно платёжным поручением, предъявленным в отделение банка не позднее 10 числа текущего месяца.
 
    В соответствии с п. 4.6 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке досрочно в случаях изменения базовой ставки арендной платы, порядка расчета арендной платы, порядка установления арендной платы, размера арендной платы, порядка перечисления арендной платы органами законодательной, исполнительной власти Ивановской области, переоценки стоимости основных фондов, изменения учетной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ и в других случаях, предусмотренных законодательными и правовыми актами. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору и балансодержателю арендодателем и является обязательным для исполнения  арендатором.
 
    С учетом положений п.п. 4.1, 4.6 договора размер арендной платы изменялся: с 01.01.2009 составил 326025 руб. в месяц, о чем ответчик был извещен письмом-уведомлением от 28.01.2009 (почтовое уведомление от 30.01.2009 подтверждает вручение ответчику 02.02.2009 указанного письма),  с 01.08.2009 размер арендной платы составил 170775 руб. в месяц.  Истец пояснил, что письмо уведомление об изменении размера арендной платы с 01.08.2009 не направлял ответчику, поскольку Указ Губернатора Ивановской области от 31.08.2009 № 89-уг, которым изменен размер арендной платы, официально опубликован, арендатор имел возможность с ним ознакомиться. Кроме того, права арендатора не нарушены, поскольку размер арендных платежей уменьшился.
 
    Письмом от 08.05.2009 Департамент обратился к обществу «Лесная строительная промышленность» с предложением в срок до 20.05.2009 погасить задолженность по арендной плате и пени, расторгнуть договор аренды от 26.05.2008  № 88/2008 и в добровольном порядке освободить арендуемое помещение в связи с невыполнением п. 7.3а договора, однако ответа на претензию не последовало.
 
    В связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.  
 
    Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о правомерности и обоснованности уточненных исковых требований.
 
    Правовые отношения сторон по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения  обязательства недопустим.
 
    В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Суд считает, что представленными в материалы дела документами подтверждается задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору аренды недвижимого памятника истории и культуры от 26.05.2008 № 88/2008 за период с  сентября (частично) 2008 года по 10.11.2009 в сумме 3720325 руб. 
 
    Из представленного истцом расчёта задолженности за период с сентября (частично) 2008 года по 10.11.2009 усматривается, что он произведен исходя из положений договора о порядке и сроках оплаты арендной платы, с применением размеров арендной платы с учетом установленного в договоре порядка ее исчисления в соответствии с Указом Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 № 280-уг «Об утверждении ставок арендной платы за пользование государственным имуществом Ивановской области» (с изменениями и дополнениями).
 
    Проверив представленный истцом расчет задолженности (расчет в деле) суд считает его верным, требование ответчика о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3720325 руб. за период с  сентября (частично) 2008 года по 10.11.2009 подлежащим удовлетворению.  
 
    Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней в размере 267969 руб.  за период с 11.09.2008 по 10.11.2009   в связи с имеющейся просрочкой внесения арендной платы.
 
    Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
 
    В соответствии с п. 6.2.2 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором арендных платежей  в сроки, установленные договором, начисляются пени  в размере 1/300 ставки рефинансирования  от просроченной суммы  за каждый день просрочки.
 
    Проверив представленный истцом расчёт пени в общей сумме  267969 руб.  за период с 11.09.2008 по 10.11.2009, суд считает расчёт правильным (расчёт в деле).
 
    Согласно ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Ответчик не заявил ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Суд по своей инициативе не усматривает оснований для снижения размера неустойки, поскольку явной несоразмерности суммы предъявленной ко взысканию неустойки сумме долга не имеется.
 
    Суд также считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о досрочном расторжении договора аренды  от 26.05.2008 № 88/2008  и выселении ответчика из арендуемых помещений по следующим основаниям.
 
    Пунктом 7.3 (подп. «а») договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные договором в течение двух месяцев независимо от её последующего внесения.
 
    В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендую плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.
 
    Письмом от 08.05.2009 № ОХ-1170 Департамент предупредил ответчика о необходимости исполнения им обязательства по внесению арендных платежей,  расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения в связи с невыполнением п. 7.3а договора. Факт вручения письма Департамента подтверждается почтовым уведомлением от 14.05.2009 (вручено ответчику 20.05.2009). Суд согласился с доводом истца, что им были приняты надлежащие меры, которые дают основание считать соблюденным претензионный порядок разрешения спора.
 
    Представитель третьего лица – Управления представил в материалы дела акты от 16.09.2009, от 27.10.2009, от 10.11.2009 о фактическом занятии ответчиком спорных помещений общей площадью 372.6 кв.м, расположенных  по адресу: г. Иваново,  пр. Ленина, д. 16. Третье лицо поддержало требования Департамента о расторжении договора аренды и выселении ответчика, указав, что в настоящее время помещение находится в пользовании арендатора, обращений арендатора о возврате помещения не поступало, помещение закрыто, доступ в помещение у ответчика имеется. Комплект ключей, переданный ответчику при сдаче помещений в аренду, не возвращен.
 
    В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Разделом 3 договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора передать помещение балансодержателю по акту.
 
    Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    Полномочия Ивановской области как собственника имущества осуществляет Департамент управления имуществом  Ивановской области. В настоящее время истец не может осуществлять в отношении спорного имущества правомочия собственника, помещение ответчиком истцу не возвращено.
 
    Требования Департамента о расторжении договора аренды от 26.05.2008 № 88/2008  и выселении  ООО «Лесная строительная промышленность» суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Государственная пошлина по делу с учетом уточнения исковых требований составляет 35441 руб. 47 коп. и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, п.п. 2 п. 1 ст. 333.18, п.п. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 64, 75, ст. 110, 156, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лесная строительная промышленность» в пользу   Департамента управления имуществом Ивановской области  3720325 руб. задолженности,  267969 руб.  пени.
 
    2. Расторгнуть договор аренды недвижимого памятника истории и культуры от 26.05.2008 № 88/2008.
 
    3.  Выселить общество с ограниченной ответственностью «Лесная строительная промышленность» из нежилых помещений общей площадью 372,6 кв.м., в том числе,  комнаты инв. №№ 30, 30а общей площадью 26,2 кв. м – на первом этаже, комнаты инв. №№ 31, 32, 32а, 33, 35-44, 44а, 45-53 на втором этаже общей площадью 346, 4 кв.м,  находящиеся в здании по адресу: г. Иваново, пр. Ленина, д. 16.
 
    4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лесная строительная промышленность» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 35441 руб. 47 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд Российской Федерации, также в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Российской Федерации  путем подачи жалоб через Арбитражный суд Ивановской области.
 
 
    Судья                                                                                       Е.И. Демидовская