Решение от 16 июня 2009 года №А17-2605/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
    ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ
 
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Иваново                                                                             Дело №А17-2605/2009
 
    16 июня 2009 года
 
    Резолютивная часть оглашена 08 июня 2009 года
 
 
     Арбитражный суд Ивановской областив составе судьи Торговой Т.Е.,
 
    при участии в судебном заседаниипомощника судьи Карпенковой И.Ю..,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    Индивидуального предпринимателя Лобанова Олега Витальевича
 
    к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом, Администрации г.Иваново
 
    о признании незаконным решения Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 05.05.2009 года №А01-21-876 об отказе в предоставлении Лобанову О.В. преимущественного права выкупа  арендованного имущества, находящегося по адресу: г.Иваново, ул.П.Коммуны, 20, общей площадью 56,3 кв.м.
 
    При участии в судебном заседании:
 
    от заявителя:  Лобанова О.В.– паспорт, свидетельство о госрегистрации,  Крутовой Е.М.- доверенность от 05.06.09
 
    от Комитета:  Докучаевой Е.Ю.- доверенность  от 12.01.2009 г.
 
 
    установил:
 
    В Арбитражный суд Ивановской области обратился предприниматель Лобанов О.В. (далее- Заявитель) с заявлением  к  Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее-Ответчик, Комитет), Администрации г.Иваново о признании незаконным решения Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 05.05.2009 года об отказе в предоставлении Лобанову О.В. преимущественного права выкупа  арендованного имущества, находящегося по адресу: г.Иваново, ул.П.Коммуны, 20, общей площадью 56,3 кв.м. До начала судебного заседания  Заявитель письменным ходатайством исключил из числа ответчиков Администрацию города Иваново, предъявив свои требования только к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом.
 
 
    Требования заявителя состоят в следующем.
 
    Заявитель 23.04.09 года обратился в Ивановский городской комитет по управлению имуществом с заявлением о предоставлении ему права выкупа арендованного имущества, находящегося по адресу г.Иваново, ул.П.Коммуны, 20, общей площадью 56,3 кв.м.
 
    Заявление обусловлено тем, что предприниматель с апреля 2001 года арендует вышеуказанное помещение , исполняя свои обязательства по заключенному договору аренды надлежащим образом. В течение всего периода срока аренды Заявитель вложил свои собственные средства в обустройство указанного нежилого помещения- проводил текущий и капитальный ремонт здания.
 
    Согласно акту сверки расчетов  по договорам аренды  у Заявителя   имеется переплата по арендной плате  в сумме 1540 рублей 03 копейки.
 
    Ивановский городской комитет по управлению имуществом письмом от 05.05.2009 года за №А-01-21-876 сообщил Заявителю, что предоставить право выкупа не представляется возможным в связи с просрочкой арендных платежей, за просрочку платежей начислялись пени, следовательно, условия договора исполнялись ненадлежащим образом..
 
    С принятым решением Заявитель не согласен, считает, что отказ нарушает действующее законодательство. Заявитель полагает, что все условия, предусмотренные статьей 4 Федерального Закона  от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» им исполнены.
 
    Договор аренды с Лобановым О.В. был заключен 16 апреля 2001 года, поэтому первый платеж арендной платы был не за полный месяц, а за  оставшиеся 14 дней в сумме 261,27 рублей, которые предприниматель оплатил 28.04.2001 года, т.е. своевременно. В мае предприниматель оплатил за полный месяц и своевременно сумму 522,54 рубля, а вот 13 июня при заполнении квитанции об оплате арендных платежей за июнь месяц по ошибке была указана сумма первого платежа- 261,27 рублей. С июня 2001 года арендная плата была повышена и составляла 1045,07 рублей. Арендные платежи платились своевременно и в полной сумме. Допущенная ошибка по неполной оплате арендного платежа за июнь 2001 года была обнаружена  при  сверке с отделом аренды Ивановского городского Комитета по управлению имуществом и сразу же 20.03.2002 года оплачена, в том числе были оплачены и предъявленные пени в сумме 317,29 рублей.
 
    Просрочка платежа имела место быть, по мнению Заявителя, один раз за весь период аренды в ноябре 2007 года и то по уважительной причине- болезни бухгалтера, что подтверждается им документально. Эта просрочка была погашена им в декабре 2007 года с переплатой в сумме 1540, 03 рублей.
 
    В связи с изложенным, Заявитель считает себя добросовестным арендатором, в связи с чем полагает, что при указанных обстоятельствах отказ в преимущественном праве приобретения арендуемого помещения  не соответствует закону и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.
 
 
    Ивановский городской комитет по управлению имуществом с требованиями заявителя не согласен по следующим основаниям, отраженным в письменном отзыве.
 
    Статья 3 Федерального Закона  от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», содержит условия, при которых субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется преимущественное право на выкуп арендуемого ими помещения. Одним из таких условий является перечисление арендной платы за аренду государственного или муниципального имущества надлежащим образом в течении действия договора аренды.  Нарушение сроков внесения арендной платы Ивановский городской комитет по управлению имуществом расценивает как основание для отказа в предоставлении преимущественного права  на приобретение арендуемого имущества.
 
 
    Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.
 
    Индивидуальный предприниматель  Лобанов О.В. заключил с Городским комитетом по управлению имуществом договор аренды №1249 от 03.04.2001 года и от 10.02.2009 года нежилого помещения общей площадью 56,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Иваново, улица Парижской Коммуны, дом 20 для использования под торговую деятельность. Срок аренды установлен в договоре с 16.04.2001 года. Срок действия договора установлен до 30.06.2010 года.
 
    В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды арендная плата ежемесячно вносится Арендатором самостоятельно без выписки счетов по платежному поручению, предъявленному в отделение банка не позднее последнего дня отчетного месяца по указанным в договоре реквизитам.
 
    Как следует из представленных сторонами доказательств, предприниматель Лобанов О.В. добросовестно, на протяжении всех лет аренды, уплачивал арендные платежи в установленные договором аренды сроки. Просрочка платежа имело место быть единожды в ноябре 2007 года по причине болезни бухгалтера, что подтверждено справкой лечебного учреждения и табелем рабочего времени в отношении бухгалтера Кунашук Г.И. О данной ситуации Ивановский городской комитет по управлению имуществом был информирован и уже в декабре 2007 года арендная плата была полностью уплачена с переплатой в сумме 1540,03 рубля. Оплачены и в полном объеме выставленные Комитетом пени.
 
    Кроме того, имела место в один месяц неполная уплата арендной платы по технической ошибке.
 
    Срок договора аренды был установлен с 16 апреля 2001 года, в связи с чем в первый месяц предприниматель оплатил арендную плату за неполный месяц- за 14 дней- в сумме 261,27 рублей. За май 2001 года была оплачена полная сумма – 544,54 рубля. А в июне, по технической ошибке была проплачена сумма 261,27 рублей, как в апреле. С июня 2001 года арендная плата была увеличена до 1045,7 рублей, которая была своевременно оплачена и платилась регулярно в установленные сроки. Техническая ошибка, вызвавшая неполную уплату арендного платежа за июнь 2001 года,  была обнаружена при проведении сверки расчетов с отделом аренды Ивановского городского комитета по управлению имуществом и незамедлительно оплачена, включая начисленные пени.
 
    Указанная просрочка и техническая ошибка носят разовый характер, уважительность просрочки платежа подтверждена документально, что позволяет суду сделать вывод о малозначительности допущенного нарушения сроков арендных платежей.
 
 
    Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявление  предпринимателя Лобанова О.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниями.
 
    В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса Российской Федерации  ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях,  предусмотренных законом, также нормативный акт,  не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом  интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
 
    Согласно п.6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.07.1996 года №6/8 основаниями для принятия судом решения о признании акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно  как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или организации.
 
    В целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства принят Федеральный Закон от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Каждый арендатор, который соответствует условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства ( статья 4 Федерального Закона от 24.07.2007г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»), а также при соблюдении условий, определенных статьей 3 Федерального Закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества.
 
    Порядок реализации преимущественного права определен статье 4 Федерального Закона №159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а общий порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным Законом от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
 
    Статьей 3 Федерального Закона №159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной  собственности на приобретение  такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
 
    1.арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течении трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2.арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
 
    3.площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого  имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4.арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального Закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого или среднего предпринимательства.
 
    Перечисленные условия должны применяться только в совокупности.
 
    На основании представленных в дело доказательств видно, что все вышеперечисленные условия в отношении предпринимателя Лобанова О.В. соблюдаются:  предприниматель арендует помещение более трех лет, площадь 56,3 кв.м. не превышает установленные в Ивановской области критерии в 2000 кв.м.,  арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального Закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого или среднего предпринимательства.
 
    При разрешении вопроса  о соблюдении предпринимателем условия о перечислении арендных платежей надлежащим образом, суд исходит из того, что допущенные предпринимателем разовые случаи просрочки, носящие, кроме того, уважительный характер, однозначно не свидетельствуют  о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды.
 
    В Федеральном Законе №159-ФЗ от 22.07.2008 года  четких критериев  для оценки понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом» в целях настоящего Закона не закреплено, поэтому в конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права  на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит статье 309 Гражданского кодекса РФ.
 
    В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности являются те факты, что на протяжении 9 лет аренды предприниматель ежемесячно, в установленные договором аренды сроки, производил арендные платежи, допустив просрочку платежа только единожды по причине болезни бухгалтера, и один раз была допущена техническая ошибка при заполнении квитанции. Просроченный платеж был оплачен буквально в следующем месяце с погашением пени. Из данных обстоятельств суд делает вывод о малозначительном характере допущенных предпринимателем правонарушений, отсутствии причинения ущерба интересам муниципального образования.
 
    С учетом сложившихся обстоятельств иная оценка рассматриваемых нарушений влечет необоснованное лишение предпринимателя преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений, не соответствует смыслу Федерального Закона №159-ФЗ от 22.07.2008 года   «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», целью принятия которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов  недвижимого имущества в установленный период
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.167-170, 200, 201 АПК РФ, суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    1.  Заявление предпринимателя Лобанова Олега Витальевича удовлетворить.
 
    2.  Признать недействительным отказ Ивановского городского комитета по управлению имуществом  в предоставлении предпринимателю Лобанову О.В. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося по адресу г.Иваново, улица Парижской Коммуны, дом 20, площадью 56,3 кв.м., оформленного письмом от 05.05.2009 года №А01-21-867.
 
    3. Взыскать с Ивановского городского комитета по управлению имуществом в пользу предпринимателя Лобанова О.В. 100 рублей расходов по госпошлине. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 
 
 
 
    Судья                                                                                   Т.Е. ТОРГОВА