Дата принятия: 08 мая 2009г.
Номер документа: А17-241/2009
Арбитражный суд Ивановской области
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого 59б
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Иваново
08 мая 2009 года Дело №А17-241/2009
Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Бадина А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Осиповой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СПАР Иваново» к обществу с ограниченной ответственностью «ТТ-Инвест» о признании недействительным предварительного договора о заключении договора аренды нежилых помещений между ООО «СПАР Иваново» и ООО «ТТ-Инвест», при участи: от истца: Семенова И.А. по дов. от 10.03.2009, от ответчика – Никольский Е.В. по дов. от 14.04.09
установил:
ООО «СПАР Иваново» обратилось с иском к ООО «ТТ-Инвест» о признании недействительным предварительного договора № 06-ДБ/08 от 30.07.2008 о заключении между ООО «СПАР Иваново» и ООО «ТТ-Инвест» договора аренды нежилых помещений в создаваемом путем нового строительства нежилом отдельно стоящем 4-х этажном здании Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь», находящемся на пересечении улиц Лежневская и 1-я Южная в городе Иваново.
Исковые требования обоснованы тем, что по условиям предварительного договора стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилых помещений в создаваемом путем нового строительства нежилом отдельно стоящем 4-х этажном здании Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь», находящемся на пересечении улиц Лежневская и 1-я Южная в городе Иваново (далее - Здание). Заказчиком и застройщиком Здания является ответчик. В пункте 1.2. предварительного договора нежилые помещения, договор аренды которых стороны обязались заключить, описаны как часть Здания, которая находится на 1-м (первом) этаже Здания (арендуемые площади №№ 1а, 16, 1в). Нумерация, место расположения и границы помещений выделены заливкой оранжевого цвета на плане, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора (Приложения №№ 2-а, 2-6, 2-в к предварительному договору). Общая площадь арендуемых помещений по условиям предварительного договора составляет 2027,71 (Две тысячи двадцать семь целых и семьдесят одна сотая) кв. м.. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Как следует из пункта 1.1. предварительного договора, Здание, помещения в котором ответчик в будущем пообещал передать в аренду истцу, создаётся путём нового строительства. На момент подписания предварительного договора Здание построено не было, право собственности в порядке, установленном п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, у ответчика на Здание не возникло. По смыслу ст. 429 ГК РФ сторона, намеренная осуществить в будущем передачу либо отчуждение имущества, должна обладать полномочиями по распоряжению указанным имуществом. В силу ст. 608 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить предусмотренное предварительным договором обязательство по заключению договора аренды этого имущества и его нельзя к этому понудить в судебном порядке. При указанных обстоятельствах ООО «ТТ-Инвест», не обладая титулом собственника Здания, не вправе было заключать предварительный договор с принятием на себя обязательства по заключению с ООО «СПАР Иваново» договора аренды помещений в указанном Здании. При отсутствии у ООО «ТТ-Инвест» на момент подписания предварительного договора титула собственника Здания, данный договор противоречит ст. ст. 429 и 608 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 423 ГК РФ договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления, признаётся безвозмездным. При этом, на основании пункта 3 данной статьи, возмездным договор предполагается только в том случае, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Разделом 4 предварительного договора установлен порядок осуществления подготовительных работ в помещениях. Согласно пункту 4.11. предварительного договора истец обязан завершить строительно-монтажные работы в помещениях до 01.10.08. Пунктом 4.2. предварительного договора установлено, что объём обязательств сторон по производству и оплате проектных и строительно-монтажных работ в помещениях предусмотрен Ведомостью разграничения ответственности при производстве строительно-монтажных работ, являющейся приложением № 6 к предварительному договору. При этом прямо указано, что работы по отделке и декору помещений производятся силами и за счёт истца. В соответствии с пунктом 4.10. предварительного договора все проектные, электромонтажные, санитарно-технические и иные строительно-монтажные работы внутри помещений, которые в соответствии с приложением № 6 к предварительному договору подлежат выполнению истцом, последний обязан выполнить за свой счёт путём привлечения строительных и специализированных организаций. В силу прямого указания пункта 4.22. предварительного договора, истец выполняет все необходимые подготовительные работы внутри помещений засвой счёт без последующей компенсации их стоимости, если в соответствии с приложением № 6 к предварительному договору не предусмотрено, что такие расходы производятся ответчиком. При этом все неотделимые улучшения, произведённые в помещениях, являются собственностью ответчика. Аналогичные положения содержатся в пунктах 3.1. - 3.3. Правил производства подготовительных работ в помещениях торгового комплекса «Тополь», являющихся приложением № 5 к предварительному договору.
Ведомостью разграничения ответственности при производстве строительно-монтажных работ, являющейся приложением № 6 к предварительному договору, предусмотрено, что в помещениях за счёт истца без последующего возмещения ответчиком стоимости производятся следующие проектные и строительно-монтажные работы:
архитектурно-планировочное решение помещений, проект внутреннего электроснабжения помещений, технический проект на систему вентиляции помещений, технический проект на систему водоснабжения и канализации помещений, технический проект на систему кондиционирования помещений, корректировка проекта пожаротушения и дымоудаления, проект пожарно-охранной сигнализации помещений, согласование проектов во внешних инстанциях;
устройство перегородок из ГКЛ внутри помещений, а также кирпичных армированных перегородок в электрощитовой и комнате кассира, облицовка плиткой стен санузлов, пескоуловителей, комнаты приёма пищи, высококачественная окраска стен внутренних помещений водоэмульсионной краской, улучшенная окраска ВА стен внутренних помещений по штукатурке, устройство отбойной доски из ламинированного ДСП шириной 30 см, устройство каркаса стеллажей из уголка в складе, устройство перегородки из стальной сетки по металлическому каркасу в складе, окраска металлического каркаса перегородки и стеллажей эмалью;
установка внутри помещений металлических противопожарных, межкомнатных пластиковых дверей, наличников и монтаж дверных доводчиков, установка рольставен на входной группе, в зоне выдачи и в зоне разгрузки в помещении;
устройство на полу дополнительного выравнивающего слоя под высокопрочный линолеум, грунтование поверхности пола, устройство полов из керамической плитки, плинтусов в торговом зале, полов наливных в складе, полов из линолеума в офисных помещениях с плинтусом, монтаж плинтуса из ПВХ в торговом зале, проникающая гидроизоляция полов в санузлах и торговом зале, устройство полов из керамогранита в коридорах офиса, накопителях, щитовой и санузлах;
устройство подвесных потолков в торговом зале, офисных помещениях, санузлах, окраска потолков в складе;
устройство вывода электропитания к рекламе истца, монтаж закладных деталей для установки рекламы;
ввод трубопроводов водоснабжения и канализации в помещения и установка приборов сантехфаянса; прокладка разводящих воздуховодов от магистральных воздуховодов в Помещения;
монтаж трубопроводов подачи и отвода холодоносителя по помещениям, установка сплит-системы в серверную и установка фанкойлов;
монтаж оборудования щитовой истца, прокладка кабелей и проводов, а также установка светильников, розеток и прочих оконечных устройств в помещениях;
устройство внутренних слаботочных систем;
устройство опусков пожаротушения до уровня подвесного потолка, монтаж оконечных устройств, монтажные работы по системе дымоудаления в помещениях, пожарно-охранная сигнализация в помещениях, монтаж в помещениях трубопроводов водяного пожаротушения;
установка системы видеонаблюдения, охранной сигнализации, тревожной сигнализации, противокражной системы, системы охраны образцов, тревожных кнопок в помещении службы безопасности.
Исходя из изложенного, по указанным выше условиям предварительного договора на истца возложена обязанность по проведению в помещениях за собственный счёт проектных и строительно-монтажных работ, результат которых не отделим от помещений без ущерба для их функционального назначения и пригодности к использованию, и, в силу прямого указания предварительного договора, будет являться собственностью ответчика без получения истцом от ответчика платы за него или иного встречного предоставления. Согласно п. 2 и п. 3 ст. 423 ГК РФ предварительный договор в этой части является безвозмездной сделкой.
В силу п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Следовательно, к отношениям сторон предварительного договора в той части, в которой на истца возложена обязанность по безвозмездному проведению в помещениях проектных и строительно-монтажных работ, результат которых будет являться собственностью ответчика, подлежит применению норма п. ст. 575 ГК РФ. в силу которой не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями.
Поскольку ООО «СПАР Иваново» и ООО «ТТ-Иивест», согласно п. 1 ст. 66 ГК РФ, являются коммерческими организациями, подписанный ими предварительный договор противоречит п. 4 ст. 575 ГК РФ в части условий, возлагающих на истца обязанность по безвозмездному проведению в помещениях проектных и строительно-монтажных работ, результат которых будет являться собственностью ответчика, в связи с чем в соответствие со ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям искового заявления.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал и. ссылаясь на доводы письменного отзыва, указал. что ответчик, являясь застройщиком здания, на основании разрешения на строительство № RU 37302000-0079-2008 осуществил строительство здания Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) центра «Тополь» на принадлежащих ему земельных участках. Ответчику выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 37302000-0018-2009. Право собственности ответчика на здание будет зарегистрировано в ближайшее время. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора аренды может являться только обязательство сторон по поводу заключения будущего договора аренды. Подписав предварительный договор о заключении договора аренды нежилых помещений, ответчик не распорядился недвижимым имуществом, а принял на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить в будущем с истцом договор аренды. При таких обстоятельствах доводы истца о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием у ответчика зарегистрированного права собственности на здание (со ссылкой на ст. 608 ГК РФ) не имеют под собой оснований. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора аренды являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора аренды недвижимого имущества, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Наличие в договоре положений, регулирующих порядок производства в помещениях работ поподготовке помещений к специфической деятельности арендатора, не влечет ничтожности предварительного договора. Истец указанные работы не выполнял, помещения для производства работ не принимал.
Выслушав представителей истца и ответчика. исследовав материалы дела. суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Установлено. что между ООО «ТТ-Инвест» и ООО «СПАР Иваново» заключен предварительный договор № 06-ДБ/08 от 30.07.2008 о заключении между ними в будущем сроком на 10 лет договора аренды нежилых помещений в создаваемом путем нового строительства нежилом отдельно стоящем 4-х этажном Здании Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь», находящемся на пересечении улиц Лежневская и 1-я Южная в городе Иваново, описанных в договоре как часть Здания, которая находится на 1-м (первом) этаже Здания (арендуемые площади №№ 1а, 16, 1в), нумерация, место расположения и границы помещений выделены заливкой оранжевого цвета на плане, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора (Приложения №№ 2-а, 2-6, 2-в к предварительному договору), общая площадь арендуемых помещений по условиям предварительного договора составляет 2027,71 кв. м..
Полагая, что указанный предварительный договор является недействительным, в связи с тем, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, каковым ООО «ТТ-Инвест» на день подписания предварительного договора не являлось, ООО «СПАР Иваново» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из условий договора следует, что арендные отношения должны были возникнуть между сторонами после государственной регистрации права собственности ответчика на здание торгово-развлекательного комплекса.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Таким образом, содержание предварительного договора представляет собой обязательства сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
При этом, предварительный договор должен содержать срок заключения сторонами основного договора и юридическим последствием истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора.
В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Из условий предварительного договора следует, что его стороны указали срок, в который должен быть заключен основной договор - момент государственной регистрации права собственности ООО «ТТ-Инвест» на торгово-развлекательный комплекс как объект недвижимого имущества.
Таким образом, при заключении предварительного договора ООО «ТТ-Инвест» не распорядилось недвижимым имуществом, а лишь приняло на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ООО «СПАР Иваново» при условии государственной регистрации торгово-развлекательного комплекса как объекта недвижимости и на условиях, определенных в предварительном договоре.
Поскольку по указанному предварительному договору стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества (основной договор), то нет оснований считать ООО «ТТ-Инвест» распорядившимся соответствующим имуществом путем его сдачи в аренду на момент заключения оспариваемого предварительного договора.
В силу п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Установлено, что согласно условий предварительного договора и приложений к нему стороны обязались заключить договор аренды помещений в строящемся здании торгово-развлекательного комплекса, застройщиком которого являлось ООО «ТТ-Инвест» и провести до введения здания в эксплуатацию их дополнительное обустройство и особую внутреннюю отделку (подготовительные работы) для пользования ими ООО «СПАР Иваново» (будущим арендатором) в соответствии с его торговой деятельностью – размещение универсама по розничной продаже продовольственных и сопутствующих непродовольственных товаров, производство полуфабрикатов и готовой продукции из мяса, рыбы и птицы
Помещения передаются истцу с момента государственной регистрации права собственности ответчика на здание на условиях краткосрочного договора аренды сроком менее 1 года, который с этого момента является заключенным на условиях долгосрочного договора аренды сроком 10 лет и действует до момента государственной регистрации последнего.
Согласно раздела 4 предварительного договора ответчик обязался с момента, когда помещения, предназначенные для передачи в аренду ООО «СПАР Иваново» , будут фактически доступны для выполнения работ (до регистрации своего права на здание), предоставить истцу доступ к ним для их подготовки к аренде (выполнению подготовительных работ). Соглашением сторон определено, что проектные, электромонтажные, санитарно-технические и иные строительно-монтажные работы внутри этих помещений, которые в соответствии с приложением № 6 к предварительному договору подлежат выполнению истцом, последний обязан выполнить за свой счёт путём привлечения строительных и специализированных организаций, все работы по отделке и декору этих помещений производятся силами и за счёт истца без последующей компенсации их стоимости, если в соответствии с приложением № 6 к предварительному договору не предусмотрено, что такие расходы производятся ответчиком, а все неотделимые улучшения, произведённые в помещениях, являются собственностью ответчика.
Считая, условия предварительного договора, предусматривающие осуществление за счет ООО «СПАР Иваново» подготовительных проектных и строительно-монтажных работ в отношении подлежащих передаче ООО «СПАР Иваново» помещений, результаты которых будут являться собственностью ООО «ТТ-Иивест» и дарением между коммерческими организациями, истец считает предварительный договор ничтожной сделкой. как не соответствующий требованиям ст. 575 ГК РФ.
Согласно ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
В соответствие со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
Таким образом, признаком договора дарения служит отсутствие какого бы то ни было встречного удовлетворения.
Несмотря на отсутствие обязанности ООО «ТТ-Иивест» оплатить произведенные за счет ООО «СПАР Иваново» подготовительные работы, результаты которых должны поступить в собственность ООО «ТТ-Иивест», но предназначались исключительно для непосредственного использования ООО «СПАР Иваново», отношения сторон по смешанному договору, поименованному в качестве предварительного договора аренды, в частивыполненияООО «СПАР Иваново» подготовительных работ, свидетельствуют об их возмездности.
Как следует из п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливается, в том числе, как в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Поскольку размер арендной платы в основном договоре согласовывается сторонами на стадии заключения предварительного (п. 3 ст. 429 ГК РФ), вышеуказанная норма может быть применена.
Фактически, встречным предоставлением истцу являлось предоставление возможности до введения здания в эксплуатацию по своему усмотрению провести дополнительное удобное и необходимое непосредственно для ООО «СПАР Иваново» обустройство и особую внутреннюю отделку подлежащих передаче в аренду помещений (подготовительные работы) для пользования ими ООО «СПАР Иваново» (будущим арендатором) в соответствии с его торговой деятельностью – размещение универсама по розничной продаже продовольственных и сопутствующих непродовольственных товаров, производство полуфабрикатов и готовой продукции из мяса, рыбы и птицы, а также заключение с ним основного договора на определенных условиях - срок, размер арендной платы, то есть указанные условия основного договора определялись сторонами с учетом обязанности истца выполнить работы за свой счет.
При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для признания оспариваемого договора ничтожным. как не соответствующего требованиям подпункта 4 п.1 ст. 575 ГК РФ.
Таким образом, оспариваемый предварительный договор соответствует требованиям закона и иных правовых актов, в связи с чем основания о признании его недействительным отсутствуют.
В соответствие со ст. 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд
решил:
Отказать в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «СПАР Иваново» к обществу с ограниченной ответственностью «ТТ-Инвест» о признании недействительным предварительного договора № 06-ДБ/08 от 30.07.08 о заключении договора аренды нежилых помещений между ООО «СПАР Иваново» и ООО «ТТ-Инвест».
Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.
Судья А.Н.Бадин
