Решение от 10 июня 2009 года №А17-2187/2008

 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
 
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого 59б
 
Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
    г. Иваново
 
    10 июня 2009 года                                                                                                Дело №А17-2187/2009
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Бадина А.Н.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседании Секириной С.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Наш Дом» к обществу с ограниченной ответственностью «Смикт», обществу с ограниченной ответственностью «УМР», третье лицо индивидуальный предприниматель Буравлев Андрей Сергеевич, Горшенин Алексей Александрович, о признании недействительным  в части отчуждению подвала под 4-й секцией дома 83 по ул. Смирнова г. Иваново договора долевого участия в строительстве № 36 от 12.01.03., при участии:  от истца – Брюшинин А.Л. по дов. от 08.09.08, от ООО «Смикт» - Иванов С.В., по доверенности от 16.09.08г. №5, от ИП Буравлева А.С. – Карлявин И.Ю. по доверенности от 25.08.08, Буравлев А.С.
 
    установил:
 
    Товарищество собственников жилья «Наш Дом» обратилось в суд с иском к ООО «Смикт», индивидуальному предпринимателю Буравлеву А.С. о признании недействительной сделки  по отчуждению подвала под 4-й секцией дома 83 по ул. Смирнова г. Иваново.
 
    Определением суда от 16.09.08 в связи с отсутствием у Буравлева А.С. правоустанавливающих документов, направленных на приобретение прав на занимаемые им подвальные помещения дома 83 по ул. Смирнова г. Иваново, в том числе под 4-й секцией, а также на жилые и нежилые помещения в указанном доме и представлением ответчиком ООО «Смикт» договора долевого участия в строительстве № 36 от 12.01.03, заключенного между ООО «Смикт» и ООО «УМР», предметом которого в том числе является подвальное помещение под 4-й секцией дома по ул. Смирнова г. Иваново, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «УМР».
 
    На основании ст.ст. 46, 49 АПК РФ определением суда от 13.11.08 принято изменение истцом предмета иска о признании недействительным договора долевого участия в строительстве № 36 от 12.01.03 в части подвального помещения в осях А-Е, 3-5, дома по ул. Смирнова г.Иваново, заключенного между ООО «Смикт» и ООО «УМР», и к участию в деле в качестве надлежащего ответчика привлечено ООО «УМР», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Горшенин А.А.. Протокольным определением от 11.12.08 на основании ст. 51 АПК РФ по ходатайству истца изменено процессуальное положение Буравлева А.С., который привлечен к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
 
    Определение суда от 26.12.08 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Государственного учреждения Ивановская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции РФ.
 
    Определением суда от 31.03.09 производство по делу возобновлено для выяснения вопроса по исполнению истцом обязанности по оплате расходов по проведению экспертизы.
 
    28.04.09 года в суд поступило заключение эксперта от 28.04.09 № 11/16.1. Государственного учреждения Ивановская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции РФ
 
    Исковые требования обоснованы тем, что договор долевого участия в строительстве № 36 от 12.01.03, заключенный между ООО «Смикт» и ООО «УМР», который направлен на отчуждение имущества, находящегося в общей собственности – подвального помещения общей площадью 96,25 кв.м., расположенного под кв.36 (номер на момент заключения договора), в котором согласно проектной документации размещены коммуникации и оборудование, обслуживающие более чем одну квартиру, не соответствует требованиям ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 289, 290 ГК РФ, в связи с чем на основании ст. 168 ГК РФ договор является ничтожным.
 
    В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования по основаниям искового заявления и дополнительных пояснений к иску по результатам экспертного заключения, пояснив, что в изолированном подвальном помещении (техническом подвале) расположены общедомовые канализационные и водопроводные коммуникации, обслуживающие более чем одну квартиру в доме. Доступ в технический подвал, который без каких-либо правовых оснований передан ответчиками в распоряжение Буравлева А.С. и используется им в качестве нежилых офисных помещений, в настоящее время возможен только через помещение, являющееся предметом оспариваемого договора, в связи с чем  ТСЖ «Наш Дом» лишено возможности осуществлять их обслуживание, содержание и техническую эксплуатацию, в том числе в связи с профилактикой и устранением аварийных ситуаций. Заключая оспариваемый договор ООО «Смикт» совершил действия направленные на уменьшение общего имущества дома за счет подвальных помещений, в которых должны были находится коммуникации и сараи в нарушение прав дольщиков.
 
    Ответчик ООО «Смикт» возражая в удовлетворении иска, заявило о пропуске трехлетнего срока исковой давности по требованию о признании ничтожным договора долевого участия в строительстве № 36 от 12.01.03, заключенного с ООО «УМР», исполнение которого началось в 2003 году, поскольку первый платеж по договору был осуществлен ООО «УМР» 14.10.03. Так же представитель ответчика пояснил. что была проведена корректировка проекта дома с разделением на два пусковых комплекса жилых и нежилых помещений и на основании расчет стоимости жилых и нежилых помещений производился в соответствие с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004.
 
    Ответчик  ООО «УМР», извещенный о времени и месте рассмотрения дела. явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. В ранее представленных отзывах заявил о пропуске трехлетнего срока исковой давности по требованию о признании ничтожным договора долевого участия в строительстве № 36 от 12.01.03, заключенного с ООО «Смикт». предметом которого являлось строительство нового самостоятельного объекта с приведением в соответствие проектной документации. Помещение построена за счет средств ООО «УМР», доказательств строительства спорного подвального помещения за счет средств членов ТСЖ не представлено. Наличие в подвальном помещении транзитных канализационных и водопроводных труб и стояков без запорной арматуры не придает данному помещению статуса общей собственности. Изначально в соответствие с оспариваемым договором подвальное помещение финансировалось как принадлежность главной вещи – офисного помещения, расположенного на первом этаже дома. необходимые изменения были внесены в проектную документацию в порядке установленном законом, что подтверждается Постановлением Главы города Иваново от 22.08.05 № 2546 и заключением экспертизы ОГУ «Ивгорэкспертиза» от 08.09.06 № 140061, в связи с чем  объект был разделен на жилую и нежилую части. Экспертом сделан ошибочный вывод, что спорное подвальное помещение является техническим подвалом. В соответствие со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания2 и СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» этажи технические предназначены для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций. такие этажи могут располагаться в межэтажном пространстве, верхней части здания (технический чердак), а также в нижней части здания (техническое подполье), в связи с чем «этаж технический». если он расположен в нижней части здания, именуется «техническим подпольем». В соответствие со СНиП 31-02 подпольем является открытое пространство под зданием между поверхностью грунта и перекрытием первого наземного этажа. Спорное помещение не может быть квалифицировано как технический этаж или техническое подполье, так как оно оборудовано под нежилое помещение, имеет напольное покрытие, оборудованные стены. подвесные потолки. Чисто визуально это не техническое подполье. В соответствие с оспариваемым договором ставилась цель внести в проектную документацию изменения. направленные на узаконение строительства нежилого помещения вместо квартиры № 36 и нежилого помещения в подвальном помещении, расположенном под квартирой № 36. Предполагалось построить одно нежилое помещение. состоящее из помещения на первом этаже и в пространстве под первым этажом. В проектную документацию дома были внесены изменения. Согласно заключением экспертизы ОГУ «Ивгорэкспертиза» от 08.09.06 № 140061 на всем первом этаже жилого дома запроектированы офисные помещения . в помещениях подвала запроектированы подсобные помещения офисных помещений. Проектом предусматривается организация отдельных входов через обходную галерею с фасадной и торцевой стороны здания. Разработанный проект перепланировки первого этажа и подвала в части конструктивных решений соответствует ранее разработанному проекту задания на проектирование, техническим условиям и исходно-разрешительной документации. в связи с чем подвальное помещение изменило свое назначение и не может считаться техническим этажом или техническим подпольем, а является нежилым помещением, единым с офисным помещением, расположенном на первом этаже.
 
    Третье лицо и его представитель Буравлев А.С., ссылаясь на доводы письменных отзывов указали, что спорное помещение в эксплуатацию не принято, права на него не зарегистрированы. В соответствие с проектом в подвале выделены закрытые помещения насосной и канализационного узла. Буравлев А.С. инвестировал денежные средства в подвальное помещение, за его счет установлена система охранно-пожарной сигнализации, осуществлена огнезащитная обработка воздуховодов, но договора, направленного на приобретение права на подвальные помещения у него нет, имеется договор долевого участия в строительстве от 31.12.02 на финансирование строительства однокомнатной квартиры № 37 площадью 54,9 кв.м., расположенной на первом этаже. Ключи от подвального помещения находились у него, но он их передал члену правления ТСЖ «Наш дом» Рыжкову В.Ю. в целью организации обеспечения беспрепятственного доступа специалистов ремонтных служб и ответственных за учет расхода воды к узлу водоучета, расположенному в отдельном помещении подвальной секции дома. Подвальное помещение является принадлежностью офисного нежилого помещения, расположенного над данным подвалом на первом этаже, из которого имеется лестница в подвальное помещение.  В соседнем со спорной частью подвального помещения расположен насосный узел. который установлен самовольно с нарушением проекта. Водомерный узел находится в помещении, соседнем со спорным подвальным помещением.
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав эксперта, исследовав материалы дела. суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Между ООО «Смикт» и ООО «УМР» 12.01.03 заключен договор № 36  долевого участия в строительстве жилого дома по ул. Смирнова, г. Иваново, в соответствие с которым ООО «УМР» принимает участие в строительстве в части финансирования площади в объеме 113,8 кв.м., расположенной на первом этаже, и подвала общей площадью 96,25 кв.м., находящегося под общей  площадью первого этажа, в сумме соответственно 1 138 000 и 385 000 рублей. Согласно п.1.2 договора на момент его заключения все имеющиеся помещения строящегося дома по проекту являются жилыми. В соответствие с п.п. 1.3 и 1.4 договора ООО «Смикт» осуществляет строительство дома и после принятия его в эксплуатацию передает по акту приема-передачи ООО «УМР» построенную за его счет площадь помещения. соответствующую на момент заключения договора квартире № 36 и подвал под ней. ООО «Смикт» в период строительства обязуется за свой счет внести в проект изменения, влекущие строительство нежилых помещений общей площадью 210,05 кв.м. за счет квартиры № 36 и подвала под данной квартирой. и перевести квартиру № 36 и находящийся под ней подвал в нежилые помещения, на основании проекта АПК «Сентябрь».  Согласно п. 4.1. договора в стоимость одного квадратного метра не входят устройство сараев в подвале.
 
    Согласно рабочего проекта многоквартирного жилого дома по ул. Смирнова, г. Иваново, разработанного в 2000 году (том 3 Генплан. Архитектурно-строительная часть) – лист план подвала в осях 1-13,  подвал под квартирой № 36 жилого дома по ул. Смирнова, г. Иваново соответствует подвальным помещениям в осях А-Е, 3-5. Согласно технического паспорта, изготовленного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 17.10.08, подвальные помещения в осях А-Е, 3-5 соответствуют помещениям подвала 8, 9, 9а, 10, 11, смежных с подвальными помещениями 1-7 в осях А-Е, 1-3.. Согласно проекта предусмотрен сквозной проход между подвальными помещениями в осях А-Е, 1-3 и в осях А-Е, 3-5.
 
    Согласно рабочего проекта многоквартирного жилого дома по ул. Смирнова, г. Иваново, разработанного в 2000 году (том 3 Генплан. Архитектурно-строительная часть) – лист план подвала в осях 1-13, в подвале дома, в том числе в осях А-Е, 3-5, как и в осях А-Е, 1-3, дома по ул. Смирнова г.Иваново, предусмотрено обустройство помещения узла управления, а также кирпичная кладка хозсараев с обеспечением подхода к инженерным коммуникациям.
 
    Согласно рабочего проекта многоквартирного жилого дома по ул. Смирнова, г. Иваново, разработанного в 2000 году (том 5 Водопровод и канализация) – лист «Общие данные», предусмотрена прокладка водопроводной магистрали в изоляции по подвалу, оборудование в пределах лестничной клетки повысительной насосной с насосами, а также  вводы водопровода и выпуска канализации в смежной части подвала в осях А-Е, 1-3 (в помещениях 1-7 по техпаспорту) с частью подвала в осях А-Е, 3-5 дома по ул. Смирнова г.Иваново.
 
    Согласно листа «План подвала в осях 1-13, Системы В1. К1», а также листа «План техэтажа в осях 1-13. Объединение стояков», в подвале, в том числе в осях А-Е, 3-5 дома по ул. Смирнова г.Иваново, предусмотрено прохождение вытяжного канализационного стояка К1-1, канализационных стояков К1-5, К1-6, и водопроводного стояка В1-3, входящих в магистральные общедомовые коммуникации водопровода и канализации, проходящих по указанным помещениям и смежным помещениям  в осях А-Е, 1-3 (в помещениях 1-7 по техпаспорту), в которых также предусмотрено прохождение вытяжного канализационного стояка К1-1, канализационных стояков К1-2, К1-3, К1-4 и водопроводного стояка В1-1, В1-2, входящих в магистральные общедомовые коммуникации водопровода и канализации, проходящих по указанным помещениям, вводы водопровода и выпуска канализации, а также размещение насосной.
 
    На основании заявки ООО «Смикт» от 02.10.03 ООО Архитектурная компания «Сентябрь» выполнило корректировку рабочего проекта жилого дома по ул. Смирнова, г.Иваново в связи с разделением на пусковые комплексы, согласно которой первым пусковым комплексом определена жилая часть здания (2-5 этажи, квартиры для жильцов), вторым пусковым комплексом определен первый этаж – нежилой со входами из нежилых помещений непосредственно на ул. Смирнова.  Также ООО Архитектурная компания «Сентябрь» разработан рабочий проект 2-го пускового комплекса многоквартирного дома по ул. Смирнова г.Иваново, «Архитектурные решения. Конструктивные решения.».  Указанные документы. согласно пояснительной записки главного инженера проекта представляют собой перепланировку первого этажа дома, состоящего до перепланировки из жилых помещений, и подвального помещения, включающего в себя хозсараи. После перепланировки первый этаж переходит в статус нежилого и на нем размещаются стоматологический кабинет, торговый центр, семь офисов. Помещения подвального этажа после перепланировки относятся к офисам. расположенным над ними. Вдоль всего подвального этажа предусмотрен сквозной проход. Выходы из подвала предусмотрены непосредственно наружу. Эти выходы устраиваются через лестничную клетку жилой части обособленными, отделенными в пределах первого этажа от входа из жилой части противопожарными перегородками.  Заключением №  140061 от 08.09.06  ОГУ «Управление государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Ивановской области» корректировка рабочего проекта рекомендована к утверждению заказчиком.
 
    Корректировка рабочего проекта не предусматривает каких-либо изменений в размещении систем водопровода и канализации в подвальных помещениях дома, в том числе в осях А-Е, 1-3 и в осях А-Е, 3-5 дома по ул. Смирнова г.Иваново.
 
    Первая очередь строительства многоквартирного дома по ул. Смирнова г.Иваново (жилая часть) принята в эксплуатацию по Акту № 53 от 14.08.06.
 
    Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями. магазином м стоматологическим кабинетом (нежилые помещения первого этажа и подвальной части по ул. Смирнова, д.83, г.Иваново, получено  ООО «Смикт» 15.12.08.
 
    Ответчиками не представлено доказательств передачи ООО «Смикт» по акту приема-передачи ООО «УМР» помещений по договору от 12.01.03 № 36 долевого участия в строительстве жилого дома. ООО «Смикт» также не передало ТСЖ «Наш дом» помещения подвалов, относящиеся к общему имуществу с расположенными в них общедомовыми коммуникациями, а также водоузел, насосную, кабельное хозяйство и оное оборудование. обслуживающее более одной квартиры или нежилого помещения.
 
    Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    В силу ст.ст. 7, 8 и 9 ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент заключения оспариваемого договора, общим имуществом признавались части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию, которое не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу.
 
    В настоящее время правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме регулируется статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, положения которых принципиально не отличаются от норм ранее действовавшего законодательства.
 
    В соответствии со ст.ст. 36, 37 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
 
    По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
 
    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
 
    Состав общего имущества определяется п.п. 2-8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
 
    Общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме. Оно повторяет юридическую судьбу жилых помещений, при приобретении в собственность помещений в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 38 ЖК РФ).  Общее имущество в многоквартирном доме как таковое не может быть объектом гражданского оборота.
 
    Из приведенных норм следует, что отнесение помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме связано непосредственно с назначением данного помещения, а именно с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме, поскольку такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет только вспомогательное назначение. Подвальные и иные помещения жилого дома, не являющиеся частями квартир и отвечающие признакам общего имущества, предназначенного для обслуживания и эксплуатации жилого дома, в том числе технические этажи и подвалыв которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, в силу прямого указания закона относятся к имуществу, право общей долевой собственности на которое, в силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме.
 
    Право собственности на жилые помещения возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещение. Согласно п. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей собственности на это имущество.
 
    Из представленной в дело выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним видно, что права собственности на жилые и нежилые помещения названного дома зарегистрированы за гражданами, являющимися членами ТСЖ «Наш дом».
 
    Определение суда от 26.12.08 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Государственного учреждения Ивановская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции РФ, на разрешение которых поставлены вопросы:
 
    1. Какие инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), подлежали размещению согласнорабочегопроекта, разработанного архитектурной компанией «Сентябрь» по заказу 22с/99, в подвале, в осях А-Е, 3-5, в 4-й секции дома 83 по ул. Смирнова г.Иваново, как до, так и после корректировки рабочего проекта.
 
    2. Имеется ли в подвале, либо входящих в него изолированных или неизолированных помещения, в осях А-Е, 3-5 в 4-й секции дома 83 по ул. Смирнова г.Иваново, имущество, отвечающее требованиям п.п. 2-8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в том числе:
 
    инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), в том числе:
 
    объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома;
 
    внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
 
    внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
 
    внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома. Если имеются то какие.
 
    3. Является ли подвальное помещение, либо входящие в него изолированные или неизолированные помещения, в осях А-Е, 3-5 в 4-й секции дома 83 по ул. Смирнова г.Иваново по техническим и иным характеристикам техническим этажом или техническим подвалом, предназначенным для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, обслуживающих более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме 83 по ул. Смирнова г.Иваново, в котором имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме 83 по ул. Смирнова г.Иваново.
 
    4. Какое назначениеподвала в осях А-Е, 3-5 в 4-й секции дома 83 по ул. Смирнова г.Иваново, согласно проектной документации как до. так и после корректировки рабочегопроекта,разработанного архитектурной компанией «Сентябрь» по заказу 22с/99.- исключительно технический характер для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций для всего здания или имеет иные самостоятельные полезные свойства и значение. Предусмотрено ли проектной документацией расположение в подвале инженерных коммуникаций в специальном коммуникационном коридоре, обеспечивающем доступ к имеющимся в нем инженерным коммуникациям, механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному обслуживающему более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудованию для его  обслуживания.
 
    По заключению экспертизы от 28.04.09 № 11/16.1 в осях А-Е, 3-5 в 4-й секции дома 83 по ул. Смирнова г.Иваново расположены части канализационной сети К1 и водопровода В1. Через канализационную сеть К1 отводятся сточные воды со стояка К1-6, к которому подключены квартиры 2-5 этажей, расположенные над спорным подвалом, и со стояка К1-5 нежилого помещения офиса, находящегося на первом этаже над подвалом. К магистральному водопроводу В1, проходящему транзитом через подвал, в спорном помещении подвала подключен стояк холодного водоснабжения В1-3, по которому идет водоснабжение всех квартир и офиса, расположенных над спорным подвалом, а также все стояки холодной воды дома после узла учета и насоса, расположенного в подвале по 4-1 секцией дома. Участок канализационной сети К1, проходящий через спорный подвал, подключен к выпуску К1-1 4-1 секции дома, входящему в канализационный колодец КБ-3. На стояках К1-5 и К1-6 в спорном подвале расположены чистки на поворотах от вертикальных трубопроводов к горизонтальным. Через чистки в процессе эксплуатации дома необходимо периодически чистить от загрязнений и засорений горизонтальные участки стояков. Указанные инженерные коммуникации были запроектированы изначально ООО Ахитектурная компания «Сентябрь» по заказу 22.С/99 в 2000 году, выполнены согласно проекта и изменения не подвергались, что ответчиками в ходе рассмотрения дела не опровергнуто. Корректировка рабочего проекта, произведенная ООО Архитектурная компания «Сентябрь» в 2003 году, относилась только к разделению рабочего проекта на два пусковых комплекса – жилую и нежилую части дома. Расположение инженерных коммуникаций при корректировке не изменялось.  Помещение в осях А-Е, 3-5 в 4-й секции дома 83 по ул. Смирнова г.Иваново на планах рабочих чертежей заказа 22.С/99 расположено ниже отметки 0,00 и является техническим подвалом. Инженерные коммуникации, находящиеся в исследуемом подвале, занимают малозначительную его части и по этому данный подвал может использоваться и для иных целей, кроме размещения в нем только инженерных коммуникаций. До корректировки рабочего проекта в 2003 году подвал предназначался как для прокладки водопровода и канализации, общих для секции № 4 и дома в целом, так и для размещения в нем хозяйственных построек (сараев) для жителей 4-й секции дома. После корректировки хозяйственные постройки из подвала были удалены и в подвале было запроектировано размещение помещений иного назначения. Специального коммуникационного коридора на планах подвала и до корректировки проекта и после нее не существовало.
 
    Таким образом, согласно представленных в дело документов и экспертному заключению в спорных подвальных помещениях в осях А-Е, 3-5 находятся общедомовые инженерные коммуникации  - магистральный трубопровод холодной воды и общедомовая канализационная сеть, стояки холодного водоснабжения и стояки системы канализации с ревизиями и прочистками и общим выпуском в канализационной смотровой колодец, обслуживающие жилые и нежилые помещения всего дома, а не только спорные нежилые помещения. Помещения подвала в осях А-Е, 3-5 относятся к категории технических, так как по ним проходят внутренние инженерные сети и коммуникации, и специально предназначаются для их обслуживания и ремонта. Согласно чертежамвсе общедомовые коммуникации водоснабжения и канализации, стояки водоснабжения и канализации, прочистки канализации, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения дома, не вынесены за пределы подвальных помещений, подлежащих передаче по оспариваемому договору в собственность ООО «УМР», что препятствует нормальной эксплуатации жилой части дома, поскольку существует необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании общедомовых коммуникаций водоснабжения и канализации, стояков водоснабжения и канализации, прочистки канализации, расположенных в подвальных помещениях, сопровождающих техническое обеспечение всего дома.
 
    Доводы ответчиков и третьего лица о том, что нахождение в спорных помещениях инженерных коммуникаций является не единственным их назначением и в подвале при проектировании предполагалось разместить иные объекты, суд считает неосновательными.
 
    При определения назначения помещения необходимо исходить из целевого назначения этого помещения, которое устанавливается не только на основании проекта строительства дома, данных технической инвентаризации, заключения строительно-технической экспертизы, но и исходя из фактического и функциональное назначение имущества в не зависимости от его местоположения (технический этаж. техническое подполье, цокольный этаж).
 
    Из представленных в дело документов следует, что жилой дом проектировался (с учетом корректировки проекта) и строился с учетом того, что часть помещений останется нежилой (в этой части предполагалось размещение офисов, магазина, стоматологического кабинета).
 
    По проектной документации спорные помещения подвала предполагалось использовать в качестве технических для размещения и обслуживания общедомовых коммуникаций помещений жилого дома и для обустройства хозсараев для собственников квартир. После корректировка проекта подвальные помещения предполагается использовать не только для технического обслуживания жилого дома, но и как нежилые помещения. обслуживающие нежилые помещения первого. Однако, как указано выше, все общедомовые коммуникации водоснабжения и канализации, стояки водоснабжения и канализации, прочистки канализации, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения дома, не вынесены за пределы подвальных помещений, корректировкой проекта не предусмотрено расположение основных инженерных коммуникаций в специальном коммуникационном коридоре. Проход в подвальные помещения в осях А-Е, 3-5 в целях проведения профилактических работ и устранения аварийных ситуаций, для обслуживания и эксплуатации общедомовых инженерных коммуникаций, возможен через смежные и не изолированные друг от друга подвальные помещения в осях А-Е, 1-3 в которых в том числе расположена насосная и общедомовые инженерные коммуникации, что препятствует ТСЖ «Наш дом» в управлении общим имуществом жильцов дома и не обеспечивает ТСЖ «Наш дом» доступ в эти помещения, которые в соответствие с оспариваемым договором подлежат передаче в собственность ООО «УМР» и которыми в настоящее время без каких-либо правовых оснований владеет и пользуется Буравлев А.С., что нарушает права собственников квартир в доме.
 
    При указанных обстоятельствах собственники квартир и ТСЖ «Наш дом» после регистрации права собственности третьих лиц на подвальные помещения в осях А-Е, 3-5 и А-Е, 1-3 будут полностью лишены права доступа в них в целях проведения профилактических работ и устранения аварийных ситуаций, для обслуживания и эксплуатации общедомовых инженерных коммуникаций, и управления общим имуществом жильцов дома и смогут иметь доступ к ним лишь по воле собственников помещений, по согласованию с ним и при условии. что собственник помещения будет находиться на месте и даст такое разрешение.
 
    Поскольку, согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), то спорные нежилые помещения в силу прямого указания закона относятся к общему имуществу жилого дома, предназначенного для его обслуживания и эксплуатации, право общей долевой собственности на которое, в силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме.
 
    Потому указанные подвальные помещения, по своим техническим характеристикам и назначению относящиеся к общему имуществу дома как на момент заключения оспариваемого договора, так после корректировки проекта дома, не могли являться самостоятельным предметом сделок по их отчуждению и принадлежать на праве собственности отдельным субъектам. У ответчиков отсутствовали правовые основания для распоряжения спорными подвальными помещениями, в связи с чем оспариваемый договор № 36 от 12.01.03 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. Смирнова, г. Иваново, заключенный между ООО «Смикт» и ООО «УМР», в части  подвала общей площадью 96,25 кв.м., находящегося под общей площадью первого этажа, является  сделкой не соответствующей закону, не  повлекшей правовых последствий на которые она была направлена, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
 
    При указанных обстоятельствах факт финансирования строительства подвала по недействительной сделке за счет ООО «УМР» не имеет правового значения для признания оспариваемого договора соответствующим требованиям законодательства.
 
    Доводы ответчиков и третьего лица о том. что ТСЖ «Наш дом» является ненадлежащим истцом суд также считает неосновательными.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
 
    Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
 
    В соответствии с п.п. 7, 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.
 
    Выполнение возложенных на исполнительный орган ТСЖ функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей, введенных Уставом объединения с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
 
    Таким образом, ТСЖ "Наш дом" участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, расположенном по указанному адресу. Нормы законодательства не предусматривают реализацию прав на общее имущество, находящееся в собственности участников ТСЖ, исключительно непосредственно самими членами объединения.
 
    Отсутствие государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица на момент совершения сделок не влияет на оценку о принадлежности спорных помещений к общему имуществу дома.
 
    В соответствие со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что названный Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ, которым с 26.07.05 по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки установлен трехгодичный срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда началось исполнение сделки.
 
    В соответствие со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
 
    Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
 
    Иск о признании договора № 36 от 12.01.03 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. Смирнова, г. Иваново, недействительной (ничтожной) сделкой, исполнение которой началось с 14.10.03 – момента внесения первого платежа ООО «УМР» по договору, что подтверждается справкой ООО «Смикт» и истцом не опровергнуто, предъявлен истцом 18.06.08, то есть с пропуском установленного законом  сроком исковой давности, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению по данному основанию.
 
    Доводы истца о необходимости исчисления срока исковой давности в соответствие с нормой ст. 200 ГК РФ со дня, когда ТСЖ «Наш дом» узнало или должно было узнать о нарушении своего права, суд считает неосновательными.
 
    В соответствие со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
 
    Изъятие из этого правила по требованию о признании сделки ничтожной установлено п.1 ст. 181 ГК РФ с учетом п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которого такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ. Соответственно и начало течение срока должно исчисляться в соответствие с нормой п.1 ст. 181 ГК РФ.
 
    При указанных обстоятельствах исковые требования ТСЖ «Наш дом» не подлежат удовлетворению и в соответствие со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины и проведению экспертизы относятся на истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд
 
решил:
 
    Отказать в удовлетворении иска товарищества собственников жилья «Наш Дом» к обществу с ограниченной ответственностью «Смикт», обществу с ограниченной ответственностью «УМР» о признании недействительным  в части отчуждению подвала под 4-й секцией дома 83 по ул. Смирнова г. Иваново договора долевого участия в строительстве № 36 от 12.01.03.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г,Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.
 
 
    Судья                                                    А.Н.Бадин