Решение от 21 августа 2009 года №А17-2184/2009

 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
 
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого 59б
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Иваново
 
    21 августа  2009 года                                                                           Дело  № А17-2184/2009    
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Бадина А.Н.,
 
    при ведении протокола епомощником судьи Романцовой М.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Синтез», общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» о признании незаконными действия Управления федеральной регистрационной службы по Ивановской области по регистрации договора аренды нежилого помещения от 26.05.06 и обязании УФРС по Ивановской области исключить регистрационную запись № 37-37-12/043/2006-596, заинтересованное лицо индивидуальный предприниматель Трубицын Сергей Иванович,
 
    при участии: от ООО «Синтез» - Воронов В.В. по дов. от 01.09.08, директор Сироткин А.В. приказ от 11.01.08 №2, ООО «Альтерналива» - Воронов В.В. по дов. от 26.01.09, Сироткин А.В. по дов. от 11.06.09,  от УФРС по Ивановской области – Хрулева Н.А. по дов. от 02.03.09, от Тубицына С.И.- Трубицин С.И., Павлова О.Б. по дов. от 10.06.09, 
 
    установил:
 
    ООО «Синтез» и ООО «Альтернатива» обратились в суд с заявлением о признании незаконными действий УФРС по Ивановской области по регистрации договора аренды от 26.05.06 нежилого помещения в здании магазина поадресу г. Тейково, ул. Мухина д. 6,  заключенного между  ООО «Альтернатива» и  Трубицыным С.И. и обязании УФРС по Ивановской области исключить регистрационную запись № 37-37-12/043/2006-596.
 
    Исковые требования обоснованы тем, что ООО «Синтез» приобрело у ООО «Альтернатива» в соответствии с договором купли-продажи от 01.11.07 здание магазина поадресу г. Тейково, ул. Мухина д. 6, помещения в котором были заняты, в том числе Трубицыным С.И. по договору аренды от 26.05.06. подписанному между ООО «Альтернатива» и Трубицыным С.И.. 01.12.07 была произведена государственная регистрация перехода права собственности, в связи с чем собственником здания является ООО «Синтез». Из договора аренды от 26.05.06 следует, что его предметом являются нежилые помещения площадью 84 кв.м., в том числе торговый зал, площадью 31, 8 кв. м. Каких-либо дополнительных условий относительно подлежащей передаче площади 31,8 кв.м., позволяющих определить помещения, подлежащие в данной части передаче Трубицыну С.И., в договоре не содержится, в связи с чем в соответствие со ст. 432, п.3 ст. 607 ГК РФ договор считается незаключенным и его регистрация была произведена УФРС по Ивановской области без поэтажного плана, с обозначенными на нем помещениями, подлежащими передаче в аренду, то есть с нарушениями п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  что привело к возникновению неопределенности в предмете договора аренды и существенному нарушению прав ООО «Синтез», как собственника объекта недвижимости по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом в связи с отсутствием сведений о том, какая часть помещений, находящихся в указанном здании, обременена правом аренды Трубицына С.И., который обратился в суд с иском к ООО «Синтез» о расторжении указанного договора аренды по основанию наличия существенных недостатков занимаемого им помещения, возникших, по мнению Трубицына С.И. в результате умышленных действий ООО «Синтез» (дело № А17-7546/2008). Неопределенность в предмете договора аренды существенно нарушает права ООО «Альтернатива», которое является третьим лицом по делу № А17-7546/2008, а также ответчиком по делу № А17-7279/2008, по которому Трубицыным С.И. заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, основанные, по мнению Трубицына С.И.,  на положениях спорного договора.
 
    В судебном заседании представитель ООО «Синтез» и  ООО «Альтернатива» поддержал заявленные требования, указав, что подача документов на регистрацию договора аренды осуществлялась Трубицыным С.И.. О допущенных нарушениях закона при осуществлении регистрационных действий заявителям стало известно только 02.02.09 при получении копий документов из дела правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости. в связи с чем  срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ для обжалования регистрационных действий, на настоящее время не истек.
 
    Представитель УФРС по Ивановской области заявленные требования не признал, указав, что в пункте 1.1 договора аренды указано, что в состав арендуемого имущества входят помещения: № 3 площадью 28,8 кв.м., № 14 площадью 23,4 кв.м., торговый зал площадью 31,8 кв.м.. В силу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации представление плана объекта недвижимого имущества не требуется, если план указанного объекта ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. На момент регистрации договора аренды в деле правоустанавливающих документов имелась экспликация к поэтажному плану строения, в которой указаны номера помещений и их площади. Кроме того, была представлена справка Тейковского производственного участка Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 19.05.06 № 13 о расчете площадей. Таким образом, оспариваемое заявителями действие соответствует требованиям законодательства. Ограничение (обременение) права собственности в виде аренды возникло у ООО «Альтернатива» и было принято им добровольно в момент заключения договора аренды с Трубицыным С.И.. За все время арендных отношений ООО  «Альтернатива»  получало арендную плату за владение и пользование арендатором помещениями, не предъявляло к нему каких-либо претензий, связанных с местоположением арендованных площадей, в том числе при заключении 01.12.07 договора купли-продажи с ООО «Синтез», в п.6 которого содержатся сведения об обременении предмета договора арендой. При заключении договора купли-продажи представлялась экспликация к поэтажному плану строения с указанием арендованных помещений. ООО «Синтез»  не учтено положение статьи 10 ГК РФ, которое предполагает разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений. Утверждение заявителей о том, что они узнали о допущенных нарушениях закона при осуществлении УФРС по Ивановской области регистрационных действий только 02.02.09 не основано на действительности. Заявителями пропущен установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ трехмесячный срок обращения с требованием о признании действий незаконными. 24.10.07 директору ООО «Альтернатива» УФРС была выдана информация в форме выписки из ЕГРП с указанием правообладателя недвижимого имущества по адресу: Ивановская область, г. Тейково, ул. Мухина, д. 6 и ограничений (обременения) его прав.28.01.08 ООО «Альтернатива» получена копия договора аренды нежилого помещения от 26.05.06. 16.06.07 директору ООО «Синтез» была выдана информация в форме выписки из ЕГРП с указанием правообладателя недвижимого имущества по обозначенному адресу и ограничений (обременения) его прав. Вопрос о согласованности предмета договора аренды нежилого помещения от 26.05.06, заключенного между ООО «Альтернатива» и Трубицына С.И., являлся предметом рассмотрения по делу № А17-2778/2008, исковое заявление по которому ООО «Синтез» было подано 09.07.08  В качестве приложения к данному заявлению указывался, в том числе, оспариваемый договор. Определением Арбитражного суда Ивановской области от 05.03.09 производство по указанному делу по делу прекращено.
 
    Представитель Трубицына С.И. в судебном заседании также не согласился с заявленными требованиями и, ссылаясь на доводы письменного отзыва, указал, что у ООО «Альтернатива», которое не является в настоящее время стороной договора аренды, отсутствует материально-правовой интерес и право на обращение с таким заявлением При заключении договора аренды сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям и ООО  «Альтернатива» к  Трубицыну  С.И.  никаких претензий по поводу условий договора и его исполнения никогда не предъявляло. С момента заключения договора стороны исполняли его, у них не было сомнений относительно того, какие именно помещения арендовал  Трубицын С.И.. Со стороны ООО «Альтернатива» в адрес Трубицына С.И. направлялись предложения с просьбой внести изменения в договор, что подтверждает, что ООО «Альтернатива» признавало наличие заключенного договора аренды. Действия нового собственника - ООО «Синтез», направленные на расторжение указанного договора в судебном порядке, также свидетельствуют о его заключенности. Все необходимые документы для государственной регистрации были представлены. Отказа в государственной регистрации договора аренды со стороны УФРС по Ивановской области не было. ООО "Альтернатива" о действиях УФРС по Ивановской области по регистрации спорного договора было известно с момента его заключения. ООО "Синтез" стало правопреемником ООО "Альтернатива" по договору аренды на стороне арендодателя в связи с заключением договора купли-продажи от 01.11.07, в котором имеется   указание   на обременение в виде договора  аренды  с  арендатором Трубицыным С.И.. Для ООО "Синтез" срок на оспаривание действий УФРС по Ивановской области должен исчисляться с момента государственной регистрации договора аренды. Еще в сентябре 2008 года ООО "Синтез" обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к Трубицыну С.И. о выселении из помещения в связи с тем, что договор аренды по мнению ООО "Синтез" является незаключенным. Таким образом, оба заявителя пропустили установленный законом срок для оспаривания действий УФРС по Ивановской области по регистрации договора аренды, что является самостоятельным основания для отказа в удовлетворении заявления.
 
    Выслушав представителей лиц. участвующих в деле, исследовав материалы дела суд считает заявление не подлежащим удовлетворению.
 
    В соответствие с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Установлено, что 26.05.06 между ООО «Альтернатива» (арендодатель) и  Трубицыным С.И. подписан договор аренды нежилых помещений, предметом которого согласно п.1.1 договора являются нежилые помещения общей площадью 84 кв.м., в том числе № 3 - площадью 28,8 кв.м., № 14 площадью 23,4 кв.м., торговый зал площадью 31,8 кв.м. в помещении магазина, расположенного в одноэтажном отдельно стоящем здании, принадлежавшем на праве собственности ООО «Альтернатива», по адресу: Ивановская обл., г.Тейково, ул.Мухина, д.6.
 
    В соответствии с п. 1.4 договора аренды срок аренды определен до 31.12.2010. На основании заявления Трубицына С.И. УФРС по Ивановской области 26.06.06 произведена регистрация указанного договора аренды, в ЕГРПвнесена запись регистрации № 37-37-12/043/2006-596.
 
    В дальнейшем между ООО "Альтернатива" и ООО "Синтез" 01.11.07 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - здание магазина поадресу г. Тейково, ул. Мухина д. 6, и 01.12.07 УФРС по Ивановской области осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на здание к ООО "Синтез".
 
    ООО "Альтернатива" и ООО "Синтез" 27.04.09 обратились в суд с заявление о признании недействительной государственной регистрации от 26.06.06 договора аренды от 26.05.06 и обязании УФРС по Ивановской области исключить регистрационную запись № 37-37-12/043/2006-596.
 
    Заявление обосновано тем, что в договоре аренды от 26.05.06  не содержится данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, в связи с чем указанный договор не считается заключенным, а регистрация договора произведена УФРС по Ивановской области без поэтажного плана. с обозначенными на нем помещениями, подлежащими передаче в аренду, то есть с нарушениями действующего законодательства: п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  абз. 3 п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.04 N135, предусматривающих приложение к договору аренды  недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, поэтажного плана здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, что привело к возникновению неопределенности в предмете договора аренды и существенному нарушению прав ООО «Синтез» как собственника объекта недвижимости по владению, пользованию и распоряжению имуществом в связи с отсутствием сведений о том, какая часть помещений, находящихся в здании, обременена правом аренды Трубицына С.И..
 
    Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    По данному делу заявители в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, оспаривают правомерность действий регистрирующего органа по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора аренды и просят исключить запись регистрации, указывая на то, что сторонами договора аренды не определен его предмет.
 
    В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Государственная регистрация, как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
 
    Таким образом, по смыслу данной нормы закона, направленной на обеспечение стабильности оборота недвижимого имущества, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право или его обременение, а не сама государственная регистрация.
 
    Оспаривание акта государственной регистрации по правилам, определенным главой 24 АПК РФ, возможно, если оно не связано с оспариванием основания возникновения права или его обременения.
 
    Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
 
    По существу заявленные требования направлены на оспаривание оснований возникновения ограничения права – договора аренды в связи с неопределенностью по мнению заявителей объекта договора аренды и его незаключенностью в силу ст. 432, п.3 ст. 607 ГК РФ. Следовательно, спор имеет гражданско-правовой характер и подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
 
    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступает формальным условием государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, объектом которых является недвижимое имущество. При наличии спора о зарегистрированном праве обжалование действий регистрирующего органа не имеет самостоятельного значения, По этому, наличие государственной регистрации договора аренды не препятствует заявителям оспорить договор аренды в судебном порядке, в том числе на предмет его заключенности. Заявители не лишены юридической возможности защитить свои права, выбрав иной надлежащий способ судебной защиты, предусмотренной законом (ст. 12 ГК РФ).
 
    Кроме того, согласно п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В п. 4 ст. 198 АПК РФ предусмотрено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
 
    Исходя из смысла положения ч. 4 ст. 198 АПК РФ следует, что арбитражный суд на основании исследованных по делу доказательств и установленных фактических обстоятельств определяет момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав и законных интересов.
 
    Установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами,
 
    УФРС по Ивановской области заявлено о пропуске установленного трехмесячного срока для обжалования его действий по государственной регистрации договора.
 
    ООО "Альтернатива" и ООО "Синтез" не заявляли ходатайство о восстановлении пропущенного срока, указав, что о нарушении своих прав действиями УФРС по Ивановской области им стало известно только 02.02.09, когда при получении из УФРС по Ивановской области копий договора аренды с приложенной к нему копией справки ФГУП «Ростехинвентризация» от 19.05.06, из которой следует, что торговая площадь части помещения, замеренного со слов Трубицына СИ., составляет 31,8 м2., они узнали, что при регистрации договора аренды в УФРС по Ивановской области не представлялся поэтажный план здания, на котором должны били быть обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
 
    В договоре аренды срок его действия определен с 26.05.06 по 31.12.10.
 
    В соответствие с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на момент государственной регистрации) с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
 
    В соответствие со ст. 617 ГК переход права собственности  на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Соответственно к ООО "Синтез" в соответствие с договором купли-продажи здания от 01.11.07 в порядке сингулярного (частичного) правопреемства от ООО "Альтернатива" перешли все права и обязанности арендодателя, возникшие до заключения указанного договора купли-продажи.
 
    Установлено, что государственная регистрация договора была осуществлена 26.06.06. Заявление на государственную регистрацию договора было подано  Трубициным С.И., что не означает, что ООО "Альтернатива" и ООО "Синтез" не было известно о его государственной регистрации, поскольку в п.6 договора купли-продажи от 01.11.07 здания магазина поадресу г. Тейково, ул. Мухина д. 6, переход права собственности по которому по заявлению ООО "Альтернатива" и ООО "Синтез" зарегистрирован УФРС по Ивановской области 01.12.07, прямо указано, что объект недвижимости обременен правами Трубицина С.И. на основании регистрации от 26.06.06 договора аренды на срок с 26.06.06 по 31.12.2010.
 
    При этом при государственной регистрации перехода права собственности на здание по указанному договору купли-продажи заявителями предоставлялись экспликация к поэтажному плану строения и поэтажный план с указанием арендованных помещений  № 3 - площадью 28,8 кв.м., № 14 площадью 23,4 кв.м., а также части помещения № 2 торгового зала  без указания ее площади.
 
    Трубицин С.И. пользовался помещениями № 3 и № 14 и частью помещения № 2 (торгового зала) в здании, переданными ему по договору аренды от 26.05.06, в период принадлежности здания как ООО "Альтернатива", так и ООО "Синтез", при отсутствии в поэтажном плане здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду помещения, без указанием размера арендуемой площади части помещения № 2 (торгового зала), о чем заявителям известно с момента изготовления поэтажного плана 17.10.07.
 
    В 2008 году по делам № А17-7279/2008, № А17-2778/2008, А17-7546/2008 ООО "Альтернатива" и ООО "Синтез" заявляли о незаключенности договора аренды от 26.04.06, указывая на отсутствие каких-либо данных относительно подлежащей передаче площади 31,8 кв.м., в том числе по данным технического паспорта (дело № А17-2778/2008).
 
    При указанных обстоятельствах, в том числе с учетом положений ст.ст. 7, 8 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», при надлежащей реализации своих прав собственников здания и арендодателей находящихся в нем помещений, заявители могли и должны были узнатьо не представлении при государственной регистрации договора аренды поэтажного плана здания, на котором обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, не позднее 01.12.07и, соответственно, с указанной даты подлежит исчислению трехмесячный срок на обжалование действий УФРС по Ивановской области.
 
    В Арбитражный суд Ивановской области ООО "Альтернатива" и ООО "Синтез" обратилось с заявлением только 27.04.09.
 
    Материалы дела не содержат доказательств уважительности причин своевременного не обращения ни ООО "Альтернатива", ни ООО "Синтез" в УФРС по Ивановской области за получением необходимой информации и  пропуска срока на обжалование действий УФРС по Ивановской области. То обстоятельство, что ООО "Альтернатива" и ООО "Синтез" своевременно не обратились в УФРС по Ивановской области за получением необходимой информации, не означает, что заявителям не было либо не могло быть известно о нарушении его прав и законных интересов обжалуемыми действиями.
 
    Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая, что пропуск без уважительных причин срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявления.  
 
    В соответствие со ст. 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении заявления расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 197-201 АПК РФ, суд
 
    решил:
 
    Отказакть в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Синтез», общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» о признании незаконными действий Управления федеральной регистрационной службы по Ивановской области по регистрации договора аренды нежилого помещения от 26.05.06 и обязании УФРС по Ивановской области исключить регистрационную запись № 37-37-12/043/2006-596.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме..
 
 
    Судья                                                 А.Н.Бадин