Решение от 28 июля 2009 года №А17-2166/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУДИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
Р Е Ш Е  Н И Е
 
г. Иваново                                                                                 Дело № А17-2166/2009
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 21 июля 2009 года
 
 
    Полный текст решения изготовлен 28 июля 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомедовой Ю.Ю.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма
 
    к индивидуальному предпринимателю Николаеву Евгению Сергеевичу
 
    о взыскании 90 208 руб. 81 коп. арендной платы за пользование земельным участком и пени,
 
    при участии:
 
    от истца – ведущего специалиста-юриста Смирновой И.В. по доверенности № 2 от 05.11.2008г.,
 
    от ответчика – Мелкумян А.В., представителя по доверенности от 25.05.2009г.,
 
    установил:
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к предпринимателю Николаеву Евгению Сергеевичу (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании 90 208 руб. 81 коп. по договору аренды № 104 А от 01.02.2004г., в том числе: 13 926 руб. 86 коп. – задолженности по арендной плате за пользование частью земельного участка в период с 01.01.2006г. по 08.08.2007г., 467 руб. 50 коп. – возмещения затрат комитета за 2006 год, 75 814 руб. 45 коп. – пени за несвоевременное перечисление арендной платы и возмещения затрат комитета по состоянию на 01.05.2009г.
 
    Определением суда от 29 апреля 2009 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
 
    В порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ протокольным определением суда от 26 мая 2009 года дело назначено к судебному разбирательству первой инстанции.
 
    Рассмотрение дела на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось, в судебном заседании в рамках статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв.
 
    При рассмотрении спора по существу представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, находится в жилом многоквартирном доме по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Аристарха Макарова, д. 58, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 37:25:040508:1, при этом до 2008 года границы земельного участка не были определены, земельный участок был поставлен на кадастровый учет с ориентировочной площадью 6 658 кв.м. на основании постановления Главы администрации г. Кинешма № 572 от 23.04.1997г. Площадь земельного участка 4 191 кв.м. утверждена Постановлением  Главы городского округа Кинешма № 2774п от 16.09.2008г., на основании  Постановления  Главы городского округа Кинешма № 21548п от 26.05.2009г. земельный участок передан в общую долевую собственность владельцев помещений в доме.
 
    Представитель ответчика против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, указал, что на основании положений Жилищного кодекса РФ и закона о введении его в действие у ответчика отсутствует обязанность оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, так как он перешел в общую собственность владельцев помещений в жилом доме, в том числе и ответчика, предмет договора аренды в части земельного участка не определен, в связи с чем договор в указанной части не может считаться заключенным.
 
    Заслушав в ходе рассмотрения дела представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил.
 
    Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кинешма (Арендодатель) и предпринимателем Николаевым Е.С. (Арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 104 А от 01.02.2004г. Согласно договору ответчику передано нежилое помещение общей площадью 162, 7 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Аристарха Макарова, д. 58, для промтоварного магазина, и часть земельного участка площадью 145 кв.м. Срок аренды установлен до 31.12.2004г.  
 
    Пунктами 4.1. и 4.3. договора стороны определили, что арендная плата состоит из арендной платы за пользование помещением и платы за пользование земельным участком, которая уплачивается равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября.  При этом пунктом 4.3. договора предусмотрена обязанность арендатора кроме арендной платы уплачивать арендодателю сумму возмещения его затрат ежемесячно в срок, установленный для перечисления арендной платы, в размере 5,5% соответствующего платежа с учетом налога на добавленную стоимость.
 
    Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что после истечения срока действия договора, арендатор продолжал использовать нежилое помещение.
 
    Из пояснений представителей сторон и материалов дела следует, что нежилое помещение, переданное в аренду ответчику находилось на первом этаже четырехэтажного жилого дома. Согласно копии кадастровой выписки от 10.10.2007г. площадь земельного участка под жилым домом была определена в размере 6 658 кв.м., являлась ориентировочной, граница земельного участка не была установлена, сведения об участке подлежали уточнению при межевании.
 
    В 2007 году ответчик приобрел в собственность нежилое помещение, ранее переданное ему в аренду. При этом площадь помещения уточнена и составила 165, 4 кв.м. Переход права собственности зарегистрирован 07 сентября 2007 года (копия свидетельства приложена к материалам дела).
 
    Соглашением сторон от 08 августа 2007 года договор аренды  нежилого помещения № 104 А от 01.02.2004г. расторгнут.
 
    Посчитав, что действие договора аренды земельного участка продлилось на неопределенный срок, свою обязанность по перечислению арендной платы за землю в 2006 – 2007 годах (до даты расторжения договора) арендатор надлежащим образом не исполнил, истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
 
    Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.
 
    В соответствии с положениями пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
 
    Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
 
    Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
 
    В пункте 2 статьи 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.
 
    Таким образом, право на приобретение земельного участка под жилыми домами в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме может быть реализовано только в отношении надлежащим образом сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. 
 
    В соответствии с пунктами 1, 5, 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
 
    В силу пункта 1 статьи 68 Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 18.06.01г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (действовавших на дату введения в действие Жилищного кодекса РФ) землеустройство включало в себя, в том числе мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).
 
    Как следует из статьи 15 вышеуказанного закона при проведении землеустройства выполнялись работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, а также межевание объектов землеустройства. Перечень работ при проведении территориального землеустройства был установлен в статьях 16 и 17 Закона от 18.06.01г. № 78-ФЗ.
 
    В силу статьи 17 Закона от 18.06.01г. № 78-ФЗ межевание объектов землеустройства представляло собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описание их местоположения. Межевание объектов землеустройства осуществлялось на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Межевание объекта землеустройства включало в себя, в том числе определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование.
 
    Пунктами 8.1 и 8.2 Инструкции по межеванию земель, утвержденной 08 апреля 1996 года Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству предусматривалось, что собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ. Извещения вручаются под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в 2 экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело.
 
    В соответствии с пунктом 9.2 указанной Инструкции после завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производилось закрепление его границ межевыми знаками установленного образца.
 
    Результаты установления и согласования границ оформлялись актом, который подписывался собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером - землеустроителем - производителем работ. Акт утверждался комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города) (Приложение 3.5).
 
    Согласно пункту 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.02 N 396, при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ.
 
    В силу статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату введения в действие Жилищного кодекса РФ) при проведении землеустройства должен был обеспечиваться учет законных интересов лиц, права которых могли быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Заинтересованные лица были вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на дату подписания сторонами договора аренды и введения в действие Жилищного кодекса РФ) земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
 
    По правилам статьи 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьи 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» (также в редакциях, действовавших на дату подписания сторонами договора аренды и введения в действие Жилищного кодекса РФ) описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости, осуществлялись посредством кадастрового и технического учета.
 
    Из смысла указанных норм следует вывод о том, что объектом договора имущественного найма (а равно и иной сделки) являлся земельный участок, прошедший процедуру формирования. Как объект гражданских прав он представлял собой идентифицированный земельный участок с описанием его границ, составлением карты (плана), определением качества земли (категории), указанием площади, разрешенного использования, кадастрового номера.
 
    Статьей 11.1 Земельного кодекса РФ установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
 
    Из представленных в материалы дела копий кадастровых выписок следует, что участок ранее был поставлен на кадастровый учет с ориентировочной площадью в размере 6 658 кв.м., межевание участка и установление его границ не проводилось, сведения об участке подлежали уточнению при межевании. Соответствующие работы были проведены только в 2008 году, площадь земельного участка под жилым домом с учетом материалов межевания и установления его границ утверждена Постановлением  Главы городского округа Кинешма № 2774п от 16.09.2008г. в размере 4 191 кв.м. На основании  Постановления  Главы городского округа Кинешма № 21548п от 26.05.2009г. земельный участок передан в общую долевую собственность собственников помещений в доме.
 
    В пункте 4 статьи 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, несформированного до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
 
    Пунктом 5 вышеуказанной нормы предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    При изложенных выше обстоятельствах суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии надлежащего формирования земельного участка под жилым домом на дату вступления в силу Жилищного кодекса РФ, и, следовательно, отсутствии перехода указанного участка бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона с даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ.
 
    Правовые отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При  этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Статьей 420 Гражданского кодекса РФ договоромпризнается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
 
    Статьей 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Таким образом, предмет договора законодатель определил как необходимое условие договора аренды, и при его отсутствии договор аренды не может считаться заключенным в установленном законом порядке. 
 
    Как указывалось выше, из смысла действовавших на дату подписания сторонами договора аренды норм земельного законодательства, следовал вывод о том, что объектом договора имущественного найма (а равно и иной сделки) являлся земельный участок, прошедший процедуру формирования. Как объект гражданских прав он представлял собой идентифицированный земельный участок с описанием его границ, составлением карты (плана), определением качества земли (категории), указанием площади, разрешенного использования, кадастрового номера.
 
    В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Как видно из материалов дела и установлено судом, месторасположение земельного участка и его границы по спорному договору сторонами не определялись, схемы, планы, экспликации части земельного участка к договору не составлялись. На дату подписания договора аренды на кадастровом учете состоял единый земельный участок (на котором расположен жилой дом), границы которого также не были установлены.
 
    Участвующие в деле лица не представили каких-либо иных документов об обозначении границ части земельного участка, в отношении которого подписан договор аренды.
 
    Договор аренды не содержит указания на границы передаваемой в аренду части земельного участка, позволяющие определить ее точное местонахождение и размер, то есть объект, подлежащий передаче в аренду, сторонами не согласован.
 
    Таким образом, в договоре аренды нежилого помещения № 104 А от 01.02.2004г., подписанном сторонами, не определен предмет договора в части аренды земли, следовательно договор в указанной части не может считаться заключенным.
 
    Поскольку договор аренды нежилого помещения № 104 А от 01.02.2004г. в части аренды земли является незаключенным, у ответчика отсутствуют обязательства по уплате арендных платежей по этому договору в период с 01.01.2006г. по 08.08.2007г. 
 
    Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
 
    Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
 
    В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. При этом правила, предусмотренные Главой 60 Гражданского кодекса РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
 
    Статьей 1105 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
 
    При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 указанного кодекса о применении  цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
 
    При взыскании суммы неосновательного обогащения (сбережения) истцу необходимо доказать факт неосновательного временного пользования чужим имуществом.
 
    Однако, в рассматриваемом деле, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства использования ответчиком части земельного участка площадью именно 145 кв.м. Расчет площади части земельного участка произведен исходя из общей площади земельного участка под жилым домом, которая была установлена ориентировочно, и после межевания и установления границ земельного участка была уменьшена более чем на две тысячи квадратных метров, а также исходя из площади нежилого помещения ранее переданного ответчику в аренду в размере 162, 7 кв.м., которая также в дальнейшем была уточнена и составила 165, 4 кв.м. При расчете платы за пользование земельным участком истцом также не представлены доказательства учета общей площади земельного участка под жилым домом и соответственно доли ответчика в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 
 
    В связи с вышеизложенным, суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, пришел к выводу об отсутствии в них бесспорных доказательств использования ответчиком части земельного участка площадью 145 кв.м. в период с 01.01.2006г. по 08.08.2007г. 
 
    При отсутствии установленных границ общего земельного участка имеющиеся в материалах дела документы не могут служить доказательством нахождения у ответчика земельного участка площадью именно 145 кв.м. в период с 01.01.2006г. по 08.08.2007г., что ставит под сомнение расчет платы за земельный участок, произведенный истцом.
 
    При изложенных фактических обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований истца.
 
    Государственная пошлина по делу, уплаченная истцом при обращении с исковым заявлением в сумме 3 206 руб. 26 коп., подлежит возврату комитету согласно подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ. 
 
    На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    1.      Исковые требования истца оставить без удовлетворения. 
 
    2.      Возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма Ивановской области из федерального бюджета 3 206 руб. 26 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 12933 от 31.03.2009г.
 
    3.    На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ). В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего оспариваемого судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).   
 
 
Судья:                                                              Балашова Н.С.