Решение от 22 июля 2009 года №А17-2110/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУДИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
Р Е Ш Е  Н И Е
 
г. Иваново                                                                               Дело № А17-2110/2009    
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 16 июля 2009 года
 
    Полный текст решения изготовлен 22 июля 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомедовой Ю.Ю.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Администрации города Иваново
 
    к предпринимателю Манджияну Семику Асатуровичу
 
    о взыскании 516 616 руб. 35 коп.,
 
    при участии:
 
    от истца – главного специалиста-юриста Соловьевой Н.В. по доверенности № 2-25-32 от 16.01.2009г.,
 
    от ответчика – Манджияна С.А. по паспорту,
 
    установил: 
 
    Администрация города Иваново (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к предпринимателю Манджияну С.А. (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании 516 616 руб. 35 коп., в том числе: 383 884 руб. 46 коп. - задолженности по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 04-4073 от 15.07.2003г., 132 731 руб. 90 коп. – пени.
 
    Определением суда от 28.04.2009г. дело принято к производству и назначено предварительное заседание, подготовка дела к рассмотрению по существу продолжалась, предварительное судебное заседание откладывалось.
 
    В соответствии со статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ протокольным определением суда от 23.06.2009г. дело назначено к рассмотрению по существу в судебном заседании первой инстанции.
 
    Рассмотрение дела в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось.
 
    В судебном заседании 16 июля 2009 года при рассмотрении спора по существу представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, сославшись на несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды земельного участка № 04-4073 от 15.07.2003г., указал, что расчет арендной платы произведен с учетом разрешенного использования земельного участка – для комплекса магазинов на основании Постановления Главы города Иваново № 2255 от 23.07.2007г. 
 
    Ответчик против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, указал, что на земельном участке располагается объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем разрешенное использование земельного участка определено неверно и соответственно неверно произведен расчет задолженности по арендной плате, соглашения об изменении размера арендной платы, подписание которых предусмотрено пунктом 3.4 договора, сторонами не подписывались. 
 
    Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил:
 
    На основании распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Иваново № 704 от 14.07.2003г. с предпринимателем Манджияном С.А. заключен договор аренды № 04-4073 от 15.07.2003г. земельного участка площадью 4 304 кв. м. с кадастровым номером 37:24:04 02 19:0011, расположенного  по адресу: г. Иваново, ул. Зверева, 22. Участок предоставлен для размещения объекта незавершенного строительства. 
 
    Земельный участок передан арендатору по акту приема – передачи от 15.07.2003г. (копия приложена к материалам дела). Срок аренды установлен сторонами с 03.03.2000г. на неопределенный срок (п.2.1. договора).
 
    В соответствии с п. 3.2. договора арендная плата должна вноситься арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре. При этом стороны установили, что арендная плата начисляется с даты, указанной в п.2.1. договора, то есть с 03.03.2000г., а также пунктом 3.4. договора предусмотрели, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменениями базовых размеров арендной платы в установленном порядке.
 
    Решением Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова» установлен порядок расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка и корректирующих коэффициентов, соответствующих виду использования земельного участка.
 
    По расчету истца (приложен к исковому заявлению) за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за землю по договору аренды за период с 01.01.2007г. по 01.01.2009г. в сумме 383 884 руб. 46 коп. (с учетом частичной оплаты).
 
    За несвоевременное перечисление арендной платы ответчику на основании п.5.2. договора начислена пеня в размере 0,1% от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени составила 132 731 руб. 90 коп. за период с 16.09.2007г. по 01.01.2009г.
 
    В связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате и пени в добровольном порядке истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
 
    Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении исковых требований истца.
 
    Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
 
    Пунктом 10 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001г. (в действующей редакции) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
 
    В соответствии со статьей 6 Закона Ивановской области от 17.06.2008г. № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново» (с учетом изменений, внесенных Законом Ивановской области от 31.12.2008г. № 191-ОЗ) полномочия арендодателя, в том числе по изменению, прекращению договоров аренды, а также полномочия по изменению, прекращению иных договоров, заключенных в соответствии с законодательством до вступления в силу указанного Закона в отношении земельных участков, распоряжение которыми отнесено Законом к полномочиям исполнительных органов государственной власти Ивановской области, переходят к уполномоченному исполнительному органу государственной власти Ивановской области только с 1 января 2011 года.
 
    Задолженность по плате за землю рассчитана истцом исходя из Решения Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова», исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, его площади и корректирующего коэффициента, который определен с учетом разрешенного использования, указанного в кадастровой выписке – для комплекса магазинов.
 
    В тоже время, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства. Указанный объект приобретен ответчиком по договору купли-продажи от 03.03.2000г. и представляет собой объект незавершенного строительства 79-квартирного жилого дома, процент готовности 7,2. Аналогичный объект указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ответчика, копия которого приложена истцом к исковому заявлению.
 
    В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
 
    Статьей 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    При заключении договора аренды земельного участка № 04-4073 от 15.07.2003г., стороны согласовали его существенные (необходимые) условия, а именно: размер и местонахождение земельного участка, его разрешенное использование (для объекта незавершенного строительства), размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке не оспорен.
 
    Из Постановления Главы города Иваново № 2255 от 23.07.2007г. следует, что разрешенное использование спорного земельного участка было уточнено после заключения сторонами договора.
 
    При рассмотрении настоящего дела стороны пояснили, что изменения в части смены разрешенного использования земельного участка в договор не вносились и сторонами не согласовывались. Какие – либо соглашения в указанной части в материалы дела не представлены.
 
    В договоре аренды № 04-4073 от 15.07.2003г., подписанном сторонами, разрешенное использование земельного участка определено - для размещения объекта незавершенного строительства. При этом в договоре сторонами не установлено, что разрешенным использованием земельного участка является размещение магазинов, также отсутствуют условия о том, что разрешенное использование земельного участка определяется с учетом данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, и в случае изменения разрешенного использования производится перерасчет арендной платы. 
 
    Пунктом 3.3. Решения Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова» установлено, что в случае использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором аренды земельного участка, при расчете арендной платы применяется корректирующий коэффициент, соответствующий фактическому использованию земельного участка.
 
    В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    В материалы дела истцом не представлены доказательства фактического использования земельного участка ответчиком в период 2007 – 2008 годов для размещения магазинов. Более того, актом проверки использования земельного участка № 20 от 28 января 2008 года, проведенной специалистами Ивановского городского комитета по управлению имуществом, подтверждается, что на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства (вырыт котлован и вбиты сваи).
 
    Решением Ивановской городской Думы, установившим порядок расчета арендной платы, вышеуказанный вид использования земельного участка и соответствующий ему корректирующий коэффициент не определены.
 
    Приложением № 2 к Решению Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006г. предусмотрен корректирующий коэффициент в размере 0, 12 от удельного показателя кадастровой стоимости прочих земельных участков, входящих в земли поселений. При этом виды использования земельных участков, при расчете арендной платы за которые применяется указанный коэффициент установлены как использование земельных участков улиц, проспектов, площадей, набережных, шоссе, земель резерва. Из представленных сторонами доказательств следует, что спорный земельный участок, арендная плата за использование которого является предметом рассмотрения в настоящем деле, однозначно имеет иной вид использования.
 
    Действительно, земельный участок предоставлен ответчику для размещения объекта незавершенного строительства, и в договоре отсутствуют данные о том, что участок предоставлен для строительства. Однако, отсутствие корректирующих коэффициентов не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за использование земельного участка в рамках действующего договора аренды.
 
    При отсутствии предусмотренных в установленном законом порядке коэффициентов для фактического использования прочих земельных участков, разрешенное использование которых не предусмотрено вышеуказанной Методикой, имеются основания для расчета арендной платы по аналогии закона к сходным отношениям, в соответствии с положениями статьи 6 Гражданского кодекса РФ, исходя из корректирующего коэффициента в размере 0, 001, установленного для использования земельных участков для строительства жилых домов многоэтажной застройки, с учетом размещения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства 79-квартирного жилого дома. Следовательно задолженность ответчика по арендной плате за 2007 – 2008 годы за пользование земельным участком для размещения объекта незавершенного строительства 79-квартирного жилого дома составляет 25 546 руб. 88 коп. (0,001 от кадастровой стоимости участка - 127710444 руб., содержащейся в копии кадастровой выписки от 24.06.2008г.). 
 
    Таким образом, доводы истца о необходимости расчета арендной платы, исходя из разрешенного использования, установленного в кадастровой выписке на основании Постановления Главы города Иваново № 2255 от 23.07.2007г., не могут быть признаны судом правомерными, поскольку не основаны на положениях действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон в рамках заключенного сторонами договора аренды. Кроме того, использование земельного участка для размещения магазинов опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела.
 
    Пунктом 3.6. Методики расчета арендной платы, утвержденной вышеуказанным решением предусмотрено, что в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случае предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, применяется корректирующий коэффициент 0,002, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1. Методики.
 
    Однако, указанный коэффициент не может быть применен судом, поскольку заключенным сторонами договором аренды не предусмотрено, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства. Письмом Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново от 01.07.2009г. подтверждается факт отсутствия у ответчика разрешения на строительство объекта, расположенного на спорном земельном участке. Объект незавершенного строительства приобретен ответчиком по договору купли – продажи, в материалы дела не представлены доказательства совершения ответчиком каких – либо действий по строительству.  
 
    Судом также не могут быть приняты доводы ответчика об отсутствии обязанности оплачивать арендную плату в связи с отсутствием подписанных сторонами соглашений к договору.
 
    Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
 
    Исходя из буквального содержания и буквального значения содержащихся в пунктах 3.4. и 4.2.4. договора аренды № 04-4073 от 15.07.2003г. слов и выражений, суд делает вывод о том, что стороны фактически предусмотрели два способа извещения арендатора об изменении расчета арендной платы: путем подписания дополнительных соглашений и путем публикации информации о необходимости перерасчета арендной платы в печатном органе. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что истцом в адрес ответчика направлялись уведомления об арендной плате на 2007 и 2008 годы с учетом перерасчета на основании вышеуказанной Методики.
 
    В соответствии с частью 4 статьи 421 и частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
 
    Частью 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.
 
    Из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также не следует обязанность сторон заключать соглашения о пересмотре арендной платы.
 
    Отсутствие подписанных сторонами соглашений не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за использование земельного участка.
 
    Из расчета исковых требований, составленного истцом, следует, что ответчиком произведена оплата арендной платы в 2008 году в сумме 50 000 руб., указанная сумма зачтена истцом в счет уплаты арендной платы по договору аренды № 04-4073 от 15.07.2003г. Кроме того, из расчета также следует, что на 1 января 2007 года у ответчика имелась переплата по указанному договору в сумме 331 руб. 04 коп.
 
    Принимая во внимание признание неправомерным расчета арендной платы, выполненного истцом, а также учитывая произведенный ответчиком платеж в сумме 50 000 руб., исковые требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за 2007-2008г.г. удовлетворению не подлежат.
 
    Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
 
    Ответственность арендатора (ответчика по делу) за нарушение сроков внесения арендной платы за пользование спорным земельным участком установлена пунктом 5.2. договора аренды № 04-4073 от 15.07.2003г.
 
    Соответственно в связи с признанием неправомерным расчета арендной платы, выполненного истцом, а также учитывая, что платеж в сумме 50 000 руб. произведен ответчиком 10 декабря 2008 года, то есть с нарушением сроков уплаты арендной платы за 2007 год и первой части за 2008 год, исковые требования о взыскании пени за несвоевременную уплату арендной платы являются правомерными и обоснованными в сумме 5 923 руб. 34 коп. (с учетом имевшейся на 01.01.2007г. переплаты в сумме 331 руб. 04 коп.).
 
    Статьей 333 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерная последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации» установлено, что критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
 
    Принимая во внимание допущенную со стороны ответчика просрочку в перечислении арендной платы, а также, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (чрезмерно высокий процент пени и длительность неисполнения обязательства), суд считает необходимым в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 1 974 руб. 45 коп. (исчислив ее с учетом действовавших в период просрочки ставок рефинансирования Центрального банка РФ). По мнению суда, указанный размер пени в полной мере возмещает возможные потери арендодателя.
 
    Государственная пошлина по делу составляет 11 666 руб. 16 коп. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям: на истца – 11 532 руб. 40 коп., на ответчика – 133 руб. 76 коп. Принимая во внимание, что при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что согласно п.п. 1 п. 1 статьи 333.37. Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с положениями п.п. 3 п.1 ст. 333.22, п.п. 2 ст. 333.18, п.п. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса РФ.
 
    На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 64, 65, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    1.            Исковые требования истца удовлетворить в сумме 1 974 руб. 45 коп.  
 
    2.            Расходы по государственной пошлине в сумме 133 руб. 76 коп. отнести на ответчика.
 
    3.            Взыскать с предпринимателя Манджияна Семика Асатуровича (дата рождения – 10.03.1951г., место рождения – с. Нидж Куткашенского района Республики Азербайджан, место жительства – г. Иваново, ул. Кузнецова, 124-152, основной государственный регистрационный номер 304370232300520, ИНН 370240634109):
 
    1)           в пользу Администрации города Иваново 1 974 руб. 45 коп. пени за несвоевременную уплату арендной платы по договору аренды земельного участка № 04-4073 от 15.07.2003г.,
 
    2)           в доход федерального бюджета – 133 руб. 76 коп. государственной пошлины по делу.
 
    4.            Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.
 
    5.            На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ). В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего оспариваемого судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).   
 
Судья:                                                              Балашова Н.С.